変動金利検討スレ（テンプレ参照） その６

[匿名さん]

※当スレは煽り・荒らし行為一切を禁止致します。スレ参加者が不快に感じる表現も控えてください。
これから変動を検討しようとしている方、また変動利用の皆様へ（毎回同じ議論になるのでテンプレ用に）
変動は繰上（もしくは貯蓄）が前提です。
そうする事により将来の金利上昇と所得減少の両方に対応します。
目安は3%前後で借りたと思って差額を繰り上げるという事です。
（今フラットを含む長期固定が何%かは関係有りません）

以下前スレのレスを参考にご自身でシミュレーションして下さい。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/165018/

リスクの考え方が固定派と変動派では違うのだと思います。
固定派は安定した支払額にする事により金利上昇 リスクが無くなるという考え。
その代償として金利を多く払う分、いつまでも残債を多く残す事になります。
変動派は低金利の内に元本を減らしてしまえば、リスク自体が小さくなるという考え。
支払い初期に金利上昇 リスクが高くなりますが、元本が減ってしまえば金利上昇リスクはほぼ無くなります。

例えば
３０００万、３５年で0.875で借りて当初3年は金利上昇無しの場合
（日銀は当分の間金利を上げないと言ってる）

3%差額を繰り上げた場合の内訳
固定3%月116,000円（元本41,000円＋利息75,000円）
変動0.875月82,000円（元本61,000円＋利息22,000円）＋3%差額34,000円
年間408,000円の繰上
変動3年後の残高2,640万（当初固定３％での借り入れだったら元本は2,850万円の残）
月々の返済額は78,000円。この時点で変動が4%になっても
最初から3%で借りるより月々の返済額は低くなります。
（実際は5年125%ルールが有るのでこの通りでは有りませんが）
変動4%というのは今より3%の金利上昇、日銀の利上げ12回分です。
何が起こるか分からないと言われてしまえば それまでですが、
確率としてはかなり低いのではないでしょうか？
月々の返済額が減っていれば不意な収入減や 出費（こういう事もリスクと考えるべきです）にも
最悪繰上返済分を切り崩して対応出来ますが最初から固定で 借りてしまうと返済額を減らす事が出来ず、
アウトです。もちろん、今はフラットSが有るので3%で計算するのは 不公平との意見もあるでしょうが、
12月のフラット最低は2.4（団信込2.7）メガバンクで2.9以上となりますので
10年後は確実に3%前後になります。

変動は金利3%相当を繰上する事によって固定と同等レベルの負担をするだけで
将来のリスクを軽くする返済方法 なのです。別に年齢が高いから繰上と言っているわけでは有りません。
変動の借入は繰上がリスクヘッジになって いるだけです。
特に元本の多い初期に大きな効果を発揮するわけです。

ですから固定（フラット）派は一度借り入れたら何も考えずローンの事は忘れたい人に最適だと思います。
変動で借り入れた場合は、金利や経済情勢は有る程度気に掛ける必要が有ります。
（これはこれで楽しい のですが）ただ、今の金融機関は毎月手数料無料の自動繰上返済みたいな
仕組みも存在しますので常に気にるす 必要はなく、5年毎に気にすればいいだけです。
後、ローン控除を満額もらいたい人は金利上昇時もしくは、10年間は繰上せずに貯蓄しておくのも
良いかもしれません。こう考えると変動はかなり柔軟な対応が可能になります。
ここが変動の良い所でもあり、おもしろい所なわけです。私は別に固定を否定はしませんし、
特にフラットSは とても魅力的な選択肢だと思います。
ですがやはり、変動を選んでうまく返済したほうが有利だとも思う訳です。

[673: 匿名さん]

>671

固定の人も普通に繰り上げしてるぞ。大丈夫か？
なんなら賢人に聞いてみたら？？

[674: 匿名さん]

高い利払いと繰り上げご苦労様です。

[675: 匿名さん]

>674

低所×な方々には高いのかな？
超低金利時代に感謝しかなかったけど。。

[676: 匿名さん]

>６７２

アベノミクスは失敗だって狂喜乱舞してたじゃん。

[677: 匿名さん]

無駄な利払いご苦労様です。

[678: 匿名さん]

>675

低所得とは、急にどうした？
変動の利払いと比較してるんだろ。
利払いが2倍3倍は相対的に高い、という話。
そもそも繰り上げするなら変動で良くないか？
石橋叩いて僻んで揚げ足とってケチつけて。
ホント忙しいな、お疲れ。

[679: 匿名さん]

ほんと繰り上げするくらいなら変動でいいのに。
固定さん借り入れが多すぎるんじゃないの？

[681: 匿名さん]

主観の問題だろうが
そもそも固定のスレ違いが一番の問題。

同じクルマってより、こっちはクルマ(変動)の話してるのに
横から勝手にバイク(固定)の話を入れてくるようなもんだよ。

[682: 匿名さん]

>680

固定派は安心を選んだんだろ。
なのにいつまでも金利が上がらないからって
わざわざ変動スレにつまらない書き込みして。

いいと思うのよ、安心を選択するのは。
なのに、相手を卑下して満足しようとする
気持ちが許せないんだよ。
安心買ったのに変動との金利差ばかり気にするな。

[685: 匿名さん]

まあ、あれだよ、この固定さん変動への借り換えを検討中なんだよ。
ただ、確定ではないにしろ、今までの変動と比べてしっかり損しちゃってるもんだから、意固地になってるだけでしょ。

同じく繰り上げしてても、変動の方が利息・元本、両方固定より減ってるから
変動に借り換えるか、変動が上がるか
しか納得できる方法はないよね。

[687: 匿名さん]

このスレで固定が煽る理由

①変動に借り換えると、今までの損切りが確定してしまう。
②変動に借り換えると、今まで散々金利が上がる、と煽ってきた自身に不安がのしかかる。
③変動金利が上がってくれないと、固定選択の損がどんどん膨らむ(このスレで煽ること自体が損得勘定を意識しているため)。
④変動金利が上がってくれないと、自身の選択が間違っていたことになる。

[688: 匿名さん]

>685
まぁそういうことで。
切り替えても損は埋まらないから納得できればよいけど。


>686
はい。

[689: 匿名さん]

長期金利は落ち着いて来ているようです。

やはり、アベノミクス成功のキーは賃金上昇による消費拡大と、規制改革による競争力のアップでしょうか。

[690: 匿名さん]

意味不明でいつもスルーされる。
それが新聞君。

[691: 匿名さん]

ギリ変ですが何か？

[692: 匿名さん]

変動と固定のミックスで借り、金利の状況で有利な方を都度繰り上げ返済、が最強

[693: 匿名さん]

繰り上げ返済は変動分の方が常に有利では？

[694: マンコミュファンさん]

そうですね

[695: 匿名]

693さん

常にということはないと思いますよ。
当面、変動が上がる可能性がなかったら、
金利の高い固定のほうに繰上げ返済したほうが
合理的かと。

[696: 購入検討中さん]

よく　わからないのですが
国債の格付けが下げられて　長期金利が上がりまくっても
政策金利はあがらずに　変動金利は低いままなのですか？

[697: 匿名さん]

国債の格付けが下げられて長期金利が上がりまくった南欧諸国は政策金利を引き下げました。さらに国債を買いまくって長期金利も下げてました。

それと、国債の格付けが下がったから長期金利が上がったのではなく、財政破綻の懸念が出て、このまま国債を保有していても償還されない懸念が出た為、(ギリシャは実際カットされた)国債を保有している投資家が大きく売り越して長期金利が上昇した為、国債の格付けが下がったのです。順番が逆です。

なので、中央銀行や他ユーロ諸国は緊縮財政を条件に巨額な支援を行うと共に、政策金利の引き下げと国債買い入れによる長期金利の低下を促して金融市場を安定させました。

ちなみに日本国債の格付けAAは「債務を履行する能力は非常に高く最上位との差は小さい」なので多少下がった所で騒ぐ程の事では有りませんが。

[698: 購入検討中さん]

毎年４０兆の借金を増やして　金利も徐々に増え
「債務を履行する能力は非常に高く最上位との差は小さい」
すごいですね　１０年後にはどうなっているのでしょう

しかし　長期金利は上がる可能性はあるが
変動は可能性としては低いわけですか・・・

年収４５０、４２歳　２５００万は審査通らないですよね？

[699: マンコミュファンさん]

余裕で通るでしょうｗ
信用金庫とか、信用組合とかあたってみればどうでしょう

[700: 匿名さん]

余裕かどうかは別にしても、地銀でも通りますよ。
属性次第ではメガバンクも通ると思います。

[701: 匿名さん]

頭金は4割くらい入れて10年で完済できるなら変動ですかね？

[702: 匿名さん]

>>698
日本は国が借金して国民にお金を撒いているだけだから。
後で返してもらえばいい話。徴税権は国にあるので。

1500兆円とか言われてる国民資産は毎年増えているでしょ？
あれが国債返済の原資だと思えば良い。

さらに海外に債権も持ってる。財務省だか日銀のwebにデータがあるよ。

[703: 匿名さん]

10月でまた金利改訂なんだけどまた0.775%で大丈夫かな。
旧フラットsと迷いながらも変動選んだ。
ローン返済して2年。後23年。
間違いじゃなかったと思いたい。
今のところは順調に残債減っている、

[704: 匿名さん]

>>703
何で変動なのに金利上昇を心配しているの？
日銀の政策金利決定会合を月１でチェックすればいいだけなのに
とりあえず消費税増税の方が先だから、そっちが終わってから心配したらいいよ
増税前にゼロ金利解除はアベノミクスのやり方を考えたら100％有り得ないわけだし

[705: 匿名さん]

>>703
CPIが2％を安定的に超えるまではゼロ金利の方針なんでしょ？
で、今の物価上昇率が0.X％というレベル。
上がるわけないよね？

いつも同じこと言ってるんだけど、今後2年は上がらない。
1年後も2年後もXX年後も同じこと言ってるかもしれないけど。

ローン借りて6-7年経つけど、固定にした人の気がしれない。
仕組みがよく分かってないんだろうね。

[706: 匿名さん]

固定はチキンだから。

[707: 購入検討中さん]

固定金利盲信してる人と話すと、"無担保コールレートO/N物"　というフレーズを聞いたことがない
ようなのがゴロゴロしてるからなんとも。

マスゴミに踊らされてる人もいるから、それはかわいそうではあるけど。
この間も長期金利（10年国債）の金利が動いた！住宅ローンが！
とかそんな騒動やってたけど超短期金利はピクリともしてなかった。
仮に金利が動いたとしても返済額の見直しは5年毎だし、そもそも125%ルールがあるわけで、
ハイパーインフレで金利がカンストしたら、固定ほど美味くはなくても、
物件価格と比べたらどう考えても差額が出るから（そんな状況下の経済カオス状態で
まっとうな売買ができるかどうかはあるけど）固定ならば安心、変動は危険！
って論調が如何に馬鹿げてるかわかる。

変動で借りた直後に日銀が毎回政策決定会合で今後毎回金利上げ続けたら確かに
損したねー、程度にはなるけど、繰り上げ返済する前提で変動でローンを組んでりゃ
実際の支払いに跳ね返る前になんとでもダメージコントロールができる。（ギリ変は死ぬが）

[708: 購入検討中さん]

何年返済が皆さんの変動・固定の分岐点ですか？

[709: 契約済みさん]

分岐点かどうかはわからんが、実例として、18年変動。返済始まったばかり。金利上がるな

[710: 匿名さん]

心理的な分岐点は20年かな？
繰り上げず35年で返すつもりなら固定にするかな。
繰り上げて20年なら変動選ぶかな。

[711: 匿名さん]

返済期間は関係なく無い？物価上昇が持続する世の中ならば35年後の紙幣価値はかなり下がってるはず。

それにテンプレ実行出来ていれば月々の返済が厳しくなるなんて事はよほど早い段階で急激な金利上昇が無い限り有り得ないし。

[712: 購入検討中さん]

【ご本人様からのご依頼により削除しました。管理担当】

[713: 購入検討中さん]

すみません　２回投稿してしまいました。
自分は３５年返済
繰り上げはするものも、収入が右肩さがり　（４０すぎなので）
返済金額を下げる方向で繰り上げ返済を考えています
最後は嫁と子供に託す方向で・・

[714: 匿名さん]

>>713

それもデフレを脱却すれば問題無いですよ。
日本がデフレになる前の2000年頃から35年前の1965年の物価など見ると面白いですね。

http://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q1326993068

Q １９６５年（昭和４０年）の16,000円は、今の物価でいくら位でしょうか

A 1965年の大卒初任給の平均額は24,000円だそうです。
　そこから推測すると、当時の16,000円は現在14～15万円に相当すると思います。

[715: 匿名さん]

今みたいな時期の長期金利上昇で大騒ぎして

「今こそ固定！」「最後のチャンス！」「これからは金利は上がる！」のお決まりなフレーズって金融機関の陰謀だと思う。
不安を煽って高い金利で貸し付ける。

フラットだって機関投資家からすれば高利回りで運用出来るチャンスだし。
本当に金利が上がると思ってるならば機関投資家はRMBSなんて絶対買わないと思うし。

2006年の時も同じフレーズが飛び交って高い金利で長期固定ローン組んで無駄な利払いでお金をドブに捨てた人が大勢いるわけだし。（その影でほくそ笑んでる金融機関と機関投資家）

[716: 匿名さん]

因みに、銀行員は大半が変動で借りてます。

[717: 匿名さん]

>>715
百戦錬磨の銀行員達より自分の見解が正しいと思う人たちって何なんだろうね。
政策金利がガンガン上がるというとてつもなく可能性が低い方に賭けているだけなのに。

[718: 匿名さん]

銀行員は給与水準が高いので、繰り上げ前提で変動にしている。
勿論、相場観として短プラがそんなに上がるとは考えていないのも事実。
日頃から、お金に関する仕事をしているので、無駄な利息を払いたくないとも思っている。

[719: 匿名さん]

>>718

給与水準が高いかどうかが金利タイプを選ぶ判断とは違うと思いますが。
給与水準が高い人でも高い物件を買えば給与水準が低い人が安い物件を買うよりも繰上げ出来ないでしょうし。

ようするに所得相応の買い物をすれば変動は怖くないって事ですよね？

[720: 匿名さん]

>>719
言いたいことは分かるけど、食って掛かる内容でもないと思う

余裕があれば実質的な返済期間が短くなるので、長期固定は意味がない
だから変動にする
銀行員は給料水準が高いことははもちろん、将来見通しも立てやすいから変動を選ぶのは当然だと思う

固定にするってことはリスクが取れないほどギリギリだということ
でも、最悪物件売れば良いと割り切れるなら変動で良いと思う
変動金利が上がる時に給料も上がれば問題ないわけだし

[721: 匿名さん]

＞719
718だが、私が言ってるのは変動を選ぶ理由の一つとして給与水準が高いということ。
勘違いしてはいけないのは、給与水準が高いことだけが、変動を選ぶ理由じゃないってこと。
よく読もう。
一部だけを取り出して喰ってかかる人が会社にも居ますが、冷静になれよ。
総合的に判断して変動を選んでると言ってるだよ。
彼らは合理的です。
あなたみたいに考えが浅いと太刀打ち出来ない。

[722: 匿名さん]

>721
最後の一文が余計、冷静になれよ。