変動金利検討スレ（テンプレ参照） その６

[匿名さん]

※当スレは煽り・荒らし行為一切を禁止致します。スレ参加者が不快に感じる表現も控えてください。
これから変動を検討しようとしている方、また変動利用の皆様へ（毎回同じ議論になるのでテンプレ用に）
変動は繰上（もしくは貯蓄）が前提です。
そうする事により将来の金利上昇と所得減少の両方に対応します。
目安は3%前後で借りたと思って差額を繰り上げるという事です。
（今フラットを含む長期固定が何%かは関係有りません）

以下前スレのレスを参考にご自身でシミュレーションして下さい。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/165018/

リスクの考え方が固定派と変動派では違うのだと思います。
固定派は安定した支払額にする事により金利上昇 リスクが無くなるという考え。
その代償として金利を多く払う分、いつまでも残債を多く残す事になります。
変動派は低金利の内に元本を減らしてしまえば、リスク自体が小さくなるという考え。
支払い初期に金利上昇 リスクが高くなりますが、元本が減ってしまえば金利上昇リスクはほぼ無くなります。

例えば
３０００万、３５年で0.875で借りて当初3年は金利上昇無しの場合
（日銀は当分の間金利を上げないと言ってる）

3%差額を繰り上げた場合の内訳
固定3%月116,000円（元本41,000円＋利息75,000円）
変動0.875月82,000円（元本61,000円＋利息22,000円）＋3%差額34,000円
年間408,000円の繰上
変動3年後の残高2,640万（当初固定３％での借り入れだったら元本は2,850万円の残）
月々の返済額は78,000円。この時点で変動が4%になっても
最初から3%で借りるより月々の返済額は低くなります。
（実際は5年125%ルールが有るのでこの通りでは有りませんが）
変動4%というのは今より3%の金利上昇、日銀の利上げ12回分です。
何が起こるか分からないと言われてしまえば それまでですが、
確率としてはかなり低いのではないでしょうか？
月々の返済額が減っていれば不意な収入減や 出費（こういう事もリスクと考えるべきです）にも
最悪繰上返済分を切り崩して対応出来ますが最初から固定で 借りてしまうと返済額を減らす事が出来ず、
アウトです。もちろん、今はフラットSが有るので3%で計算するのは 不公平との意見もあるでしょうが、
12月のフラット最低は2.4（団信込2.7）メガバンクで2.9以上となりますので
10年後は確実に3%前後になります。

変動は金利3%相当を繰上する事によって固定と同等レベルの負担をするだけで
将来のリスクを軽くする返済方法 なのです。別に年齢が高いから繰上と言っているわけでは有りません。
変動の借入は繰上がリスクヘッジになって いるだけです。
特に元本の多い初期に大きな効果を発揮するわけです。

ですから固定（フラット）派は一度借り入れたら何も考えずローンの事は忘れたい人に最適だと思います。
変動で借り入れた場合は、金利や経済情勢は有る程度気に掛ける必要が有ります。
（これはこれで楽しい のですが）ただ、今の金融機関は毎月手数料無料の自動繰上返済みたいな
仕組みも存在しますので常に気にるす 必要はなく、5年毎に気にすればいいだけです。
後、ローン控除を満額もらいたい人は金利上昇時もしくは、10年間は繰上せずに貯蓄しておくのも
良いかもしれません。こう考えると変動はかなり柔軟な対応が可能になります。
ここが変動の良い所でもあり、おもしろい所なわけです。私は別に固定を否定はしませんし、
特にフラットSは とても魅力的な選択肢だと思います。
ですがやはり、変動を選んでうまく返済したほうが有利だとも思う訳です。

[41: 匿名さん]

>>38
失礼。文章をよく読んでませんでした。
頭金を入れた状態で３５９０万円なんですね。
きちんとシミュレーションしてみないとわかりませんが
１０年後に残債が３０００万ジャスト位を目安に繰上げしておくとメリットを享受できそうです。

[42: 匿名さん]

>>38
普通預金や定期預金などの流動性の高い資産1000万確保し、残りを頭金にする。
既に1000万超えてるなら800万はほぼ全額頭金にする。

[43: 匿名さん]

うーん、皆とちょっと意見が違うな。
変動1％未満の金利の場合、住宅ローン減税の上限を切るまでは繰上げ貧乏にならない程度(個人的な目安は年収手取り相当の流動資金)残して全力で繰上げ、残債が減税上限を切れば繰上げは停止して逆ザヤ期間は貯蓄、逆ザヤ期間が終わればテンプレ程度の繰上を勧める。
面倒なら最初からテンプレ相当の繰上でもよいけど。

[44: 匿名さん]

〉39, 40, 41, 42, 43さま
38です。皆さん、お返事ありがとうございます。
実は800万を頭金にまわすと、預貯金は300万程度になります。
住宅ローン減税は私の物件では200万までだと思います。たぶん長期優良ではないので。
そのため10年後の残ローンが2000万を超えていればよいかと理解してました。
資産運用等の知識が全くありませんので、皆様のアドバイスは有り難く読ませていただきました。
皆様の意見には、「預貯金はある程度は残しておく」が共通するように思います。
それにはどのようなメリットがあるのでしょうか？
素人考えでは、月々の支払額が少なくなることにメリット（安心）を感じ、預貯金を全て頭金にしたい誘惑にかられます。
ローン慣れしてないからですかね。長文すいません。

[45: 匿名さん]

やはり、消費税増税は景気を冷やし、利上げ時期を遅くさせる事になると思います。

[46: 匿名さん]

5年前と比べ、円安の恩恵は少なくなっているようです。

[47: 匿名さん]

結果次第で日本の為替と株価にも大きな影響が有りそうです。

[48: 匿名さん]

>>44さん
家具や家電などはちゃんと揃えていますか？
もうすべて大丈夫とか今まで使ったものと考えていても
新築に入れた途端に調子が悪くなったり古さ感や合わない感じが出てしまいます。
また今まで必要なかったが新居になったとたんに急に必要になったりもします。
それなりに買い揃えると１００万円近くあっという間に使ってしまいますよ。

[49: 匿名さん]

>44
正直、どれだけ流動資金を残しておけば緊急時の対応が出来るかは個人によるので、アドバイスが難しいところです。
一般論としては、3か月分の生活費で良いと言う人や、年収手取り半年分が良いと言う人も多いと思います。
300万の資金が外構や新居に必要な家電類他を除いた余裕資金の金額なら、私の場合は必要条件は満たすとは思います。

住宅ローン減税の上限が2000万の場合、2000万以下の分は逆ザヤでも残る金額にはローンの利息が掛かるので、
＞素人考えでは、月々の支払額が少なくなることにメリット（安心）を感じ、預貯金を全て頭金にしたい誘惑にかられます。
とおっしゃるとおり、繰上げ貧乏にならない程度には繰上げておくほうが良いと思いますよ。

[55: 匿名さん]

>新聞屋さん

情報ありがとう。参考になる。