変動金利検討スレ（テンプレ参照） その６

[匿名さん]

※当スレは煽り・荒らし行為一切を禁止致します。スレ参加者が不快に感じる表現も控えてください。
これから変動を検討しようとしている方、また変動利用の皆様へ（毎回同じ議論になるのでテンプレ用に）
変動は繰上（もしくは貯蓄）が前提です。
そうする事により将来の金利上昇と所得減少の両方に対応します。
目安は3%前後で借りたと思って差額を繰り上げるという事です。
（今フラットを含む長期固定が何%かは関係有りません）

以下前スレのレスを参考にご自身でシミュレーションして下さい。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/165018/

リスクの考え方が固定派と変動派では違うのだと思います。
固定派は安定した支払額にする事により金利上昇 リスクが無くなるという考え。
その代償として金利を多く払う分、いつまでも残債を多く残す事になります。
変動派は低金利の内に元本を減らしてしまえば、リスク自体が小さくなるという考え。
支払い初期に金利上昇 リスクが高くなりますが、元本が減ってしまえば金利上昇リスクはほぼ無くなります。

例えば
３０００万、３５年で0.875で借りて当初3年は金利上昇無しの場合
（日銀は当分の間金利を上げないと言ってる）

3%差額を繰り上げた場合の内訳
固定3%月116,000円（元本41,000円＋利息75,000円）
変動0.875月82,000円（元本61,000円＋利息22,000円）＋3%差額34,000円
年間408,000円の繰上
変動3年後の残高2,640万（当初固定３％での借り入れだったら元本は2,850万円の残）
月々の返済額は78,000円。この時点で変動が4%になっても
最初から3%で借りるより月々の返済額は低くなります。
（実際は5年125%ルールが有るのでこの通りでは有りませんが）
変動4%というのは今より3%の金利上昇、日銀の利上げ12回分です。
何が起こるか分からないと言われてしまえば それまでですが、
確率としてはかなり低いのではないでしょうか？
月々の返済額が減っていれば不意な収入減や 出費（こういう事もリスクと考えるべきです）にも
最悪繰上返済分を切り崩して対応出来ますが最初から固定で 借りてしまうと返済額を減らす事が出来ず、
アウトです。もちろん、今はフラットSが有るので3%で計算するのは 不公平との意見もあるでしょうが、
12月のフラット最低は2.4（団信込2.7）メガバンクで2.9以上となりますので
10年後は確実に3%前後になります。

変動は金利3%相当を繰上する事によって固定と同等レベルの負担をするだけで
将来のリスクを軽くする返済方法 なのです。別に年齢が高いから繰上と言っているわけでは有りません。
変動の借入は繰上がリスクヘッジになって いるだけです。
特に元本の多い初期に大きな効果を発揮するわけです。

ですから固定（フラット）派は一度借り入れたら何も考えずローンの事は忘れたい人に最適だと思います。
変動で借り入れた場合は、金利や経済情勢は有る程度気に掛ける必要が有ります。
（これはこれで楽しい のですが）ただ、今の金融機関は毎月手数料無料の自動繰上返済みたいな
仕組みも存在しますので常に気にるす 必要はなく、5年毎に気にすればいいだけです。
後、ローン控除を満額もらいたい人は金利上昇時もしくは、10年間は繰上せずに貯蓄しておくのも
良いかもしれません。こう考えると変動はかなり柔軟な対応が可能になります。
ここが変動の良い所でもあり、おもしろい所なわけです。私は別に固定を否定はしませんし、
特にフラットSは とても魅力的な選択肢だと思います。
ですがやはり、変動を選んでうまく返済したほうが有利だとも思う訳です。

[1101: 検討中の奥さま]

>1095
銀行の場合、固定はフラットと比較されるとあれだから
勧めるのは変動中心になるよね。

その上でいつも固定を勧められるのはあなたが変動の金利上昇に
耐えられない程度の所得水準と判断されてるからでしょうね。

[1103: 匿名さん]

>1094
勘違いしているようですが
固定も借り主がリスクを負担しています。
上限ありの先払いか、先払いよりも上限が高いが、金利が低い自己負担かの違いしかないです。

[1104: 匿名さん]

＞1101
それは違うな。
銀行はフラットは屁とも思ってない。
そもそも、メガバンクや多くの地銀ではフラットの窓口になっており、フラットで契約になれば手数料が入る。
しかし、それが少額であるため短期固定を勧めるということ。

ちなみに、当方の所得水準は極めて高いと言えないが、８桁なので極めて少ないとも言えないと思う。

[1105: 匿名]

固定3年型は変動を凌ぐ実質最低金利だろう。
それを利用するメリットがあるなら3年間を全力で繰り上げ返済に充てて
残債を変動で組むのがベストかな。

[1106: 匿名]

銀行も商売ってことだ。
だが短期固定金利は実にいやらしい

[1107: 匿名さん]

長期間の金利設定に、金融のプロが自行でリスクを取るわけがないです。向こうは商売ですから。
固定も変動も、きちんと銀行に利益が出るようになってますよ。

[1108: 匿名さん]

長期間の金利設定に、金融のプロが自行でリスクを取るわけがないです。向こうは商売ですから。
固定も変動も、きちんと銀行に利益が出るようになってますよ。

[1110: 匿名]

銀行にとってフラットが一番利ざやが低いし勧めたがらない。
銀行固定金利は銀行がそれぞれ設定している金利だから旨みがあるんだな。

[1111: 匿名さん]

だから変動より短期固定を勧めることが多いですよね？

[1112: 匿名さん]

そうじゃない？
住宅ローンは一番の優良貸し出し先だから、とりあえずの囲いこみは大事。

[1113: 匿名さん]

となると、＞1094の意見は否定されますよね？

[1114: 匿名さん]

いざとなれば上げればいい。
という考え方自体に無理がある。
「いざとなれば」の「いざ」はないではないが、極論すぎて議論するには現実的ではない。

要は常に顧客が欲しい銀行の考え方とは真逆ということ。

[1115: 匿名さん]

変動は短プラ連動の銀行がほとんどで、短プラを政策金利と無関係に上げたら、誰もそんな銀行に融資を頼まないよ？
潰れる間際ならあり得るかもしれないが、非現実的な話だね。

[1116: 匿名さん]

住宅ローンを獲得するということはその利鞘だけに留まる話しではない。
多くの場合、住宅ローンを組んでいる銀行がメインバンクになるので、給料振込口座になり、公共料金引き落とし口座や年金振込口座にもなる。
それも銀行にとって有益になる。
退職金も振込まれる可能性がたかいから、その歳に投資信託等の資産運用も提案が出来る。
NISAも然り。
目先のローン利鞘だけでなく、長期に亘り利益をもたらしてくれる顧客になるから必死に獲得するのでは？

[1117: 匿名さん]

変動は撒き餌。
いったん契約すれば銀行に不利益は一切ない。
固定の場合は契約時よりあがれば銀行負担。
上がらなければ借り主負担。

銀行は変動の方がリスクがない。

[1118: 匿名さん]

＞1117
概ね同意だが、リスクが低いことと利鞘が大きいことは同義ではない。
寧ろ、対極にある概念。
銀行のその時の姿勢で、つまりリターンを追求するのかリスクを抑えるのかで決まるのかな？
大体においてリターンを追求しているように感じるが。

[1119: 匿名さん]

>1101

変動金利上昇のリスク懸念を正しく伝えているだけだと思うけどな。

結果は終わって見ないとわからないが上昇リスクを現実的に捉えて固定で契約する人はかなり増えてきています。
ついでに高所得者程、固定で借りてる方の割合が多いです。

[1120: 匿名さん]

高所得者こそ、銀行にとって固定を勧めやすいってのはあると思う。
利益が出せるし、デフォのリスクも低いからね。

[1121: 匿名さん]

＞1119
1101の奥様はもう少し、お勉強が必要だということだよ。

[1122: 匿名さん]

>1117

銀行にとって
リスクは　固定　<　変動　だけど
利益は　　固定　>　変動　になるってことだよね

[1124: 匿名さん]

今後リフレが成功して継続的にインフレになれば短期金利は上がりますよね。
今までずっとデフレだったからイメージわかないですが。

高所得者層に固定が増えたってのはそういうことなんでしょうね。

[1127: 匿名さん]

短期金利が上がるには、企業の設備投資による借り入れが増えていかないと難しいかもしれません。

高所得者に固定が増えることで経済に与える影響は自分にはわかりかねます。
単純に金利が低いから増えたと見るか、借入額が増えたことにより増加したのか。
それも高所得者の固定が多いという情報元がないのでなんとも言えませんが。

[1132: 匿名さん]

銀行ってさすが金融のプロですね。
リスクと利益の整合性がうまく取れてます。
固定ではリスクを取って利益を出し、変動ではリスクを抑えて利益も薄く出してるので。
大手になるほど破たんリスクに対しては国の救済措置が見込めるので最強じゃないですか。
官僚の中でも大蔵官僚が一番プライドが高いのも納得できます。

[1133: 匿名さん]

高所得者でも変動で借りてる人も居れば、短期固定で借りてる人も居る。
結局は借り手の考え方で金利タイプは変わるんだよ。
ただ、銀行の姿勢として短期固定で勧めて来るケースが増えているのでは？という議論だったはず。

[1134: 匿名さん]

つまりね、借り手からすれば目先の金利の安さが一番大事な訳だ。
そこを銀行の短期固定金利は狙ってる。一度契約さえしてしまえば
あとはわかるよなってこと

[1135: 匿名さん]

なんか、銀行のリスクとか利益の話が続いているけど。
金利の違いによって、本当にそんなにリスクが違うんだろうか。

私が聞いたところでは、銀行は、短期であろうと長期であろうと、
それぞれのローン原資を市場から調達してくるので、リスクは一定である、
という話だった。そもそも、町の金融屋さんならいざ知らず、
一定レベル以上の金融機関が、金利タイプに応じた資金調達をせずに、
ローンを貸し出したりするのか、はなはだ疑問なんだけども。

銀行がそんなばくちみたいなことする？銀行関係者の方、おられませんか？

[1136: 匿名]

兄が銀行員ですがリスクは一定じゃないみたいですよ。35年とかの長期ローンを調達でリスクヘッジするには限界があるみたいです。
先のことなんか誰もわからないが、余裕がある借入れなら変動で問題ないとも言ってました。責任はとらないらしいですが。

[1137: 匿名さん]

>1132

国債頼みだよね。大手も含め国債の動向次第で傾くとこ多数。
整合性取れてるのかね？国の救済措置を織り込んでるってこと？プロか…？

[1138: 匿名さん]

>1126

他人のせいにしたらアカンよ。
欠陥だらけの書き込みして有意義なレスを期待しない方がいいんでは？

金利上昇リスクが議論の余地も無い程あり得ない話であれば銀行も20年超でも1%そこそこの商品出せるんでは？
バカ売れすると思うけど。なんで出せないの？リスクがあるからでしょ。
短期で返済し切ろうって人は別にして、
ある程度長期返済計画の人は銀行が負いたくないと思っているリスクを負ってるってことだよ。

[1139: ビギナーさん]

変動でも固定でも銀行にリスクは無いっしょ！
保証会社がそのリスクは追うから銀行は関係無いと思う！
だから、審査は保証会社がするんじゃないの？
信用によって、金利の優遇が違うのは、保証料が違うからだと思う！

あと、どうして、10年固定で契約するかがわからない？？
今から10年間で変動と固定の金利が逆転する事ってあるのかな？
もし、逆転するなら銀行の預金の利息も大幅に上がるわけだから
高い金利を払って今から固定にする人の計算根拠を知りたいものだ！

11年目から35年目のことを不安に思い35年の固定にする人は理解できる！
10年固定の人は何だか銀行に騙されている人のように思える。

ちなみに、ミックスは、や最悪らしい！
固定か変動なら金利の優遇が35年の続くがミックスは10年過ぎたら
その時点の優遇幅になるらしい！

来週、変動で契約を考えている！10年固定の明らかなメリットがあれば教えて欲しい
、

[1140: 匿名さん]

>>1139
たまに固定金利は保険のようなもの、という人がいるが
固定金利は保険には全く成っていないと思う。

金利を固定する効果しかないのに、固定にしたら
長期ローン（35年ローン）でも大丈夫と思う人は
住宅ローンのリスクファクターを理解していない人。

固定ローンにしたら破綻しても家を売れば残債がチャラになる（ノンリコース化）
といった特約が無いと保険としては全く役に立たない。
さらに金利が最も急騰する場合である、国債の破綻に固定ローンは全く対応出来ない。
この場合は金利が変動化する可能性や預金封鎖になる可能性が高いからね。

[1141: 匿名さん]

>1136

ご回答、ありがとうございました。

[1142: 匿名さん]

>1140

フラットって契約後に金利上がることなんてあるの？

[1144: 匿名さん]

保証会社はそもそも銀行の子会社。何故保証部門が銀行と独立しているかは、銀行自身が審査を行うとバブルの時のように貸出競争の激化により、甘い審査での貸出が増えてしまうから。それはいずれバブルを呼び、崩壊し、多くの不良債権となり、銀行の経営を圧迫する事になる。

リスクは保証会社が負うから銀行は関係無いとかそれは検討違いの話であって、何故そういう仕組みになっているか理解してないだけ。

銀行は金を貸して利息を取って成り立つのだから当然信用の無い人にはお金を貸さないし、保証会社は信用が有るかどうかをしっかり審査する。ただ、審査はその時点までしか分からないので、将来の破綻リスク分を保証料として積んでおく。

審査が通った時点でその人は銀行から返済能力が有ると認められ、信用された事になる。銀行はその時点で年収が低くても勤め先の信用まで見るので、場合によっては多く借りれる時もあらば、年収が高くても断られるケースもある。

要するに銀行が沢山お金を貸してくれる=信用力が高いとなる。

そして、信用がない人でも借りられるのがフラット。元々そういう人の為に作られた経緯がある。近年は金利の低下で普通の人の利用が増えたけど、元々の経緯から、返済能力の無い人が沢山借りている。フラットは金利は固定だが、団信は値上がりする事がある。事実過去にかなりの負担増になった事が有る。これは信用の無い借入者が多くいるからなのかもしれない。

[1153: 匿名さん]

実際数年前団信が倍近くになって大騒ぎしてたよね？
何であれ上がったんだろう？

[1154: 匿名さん]

団信って3000万借りると年間10万円近く取られるのよね？金利にして0.3%相当。
確かに35歳以下だと民間のほうが安くなるケースも有るけど、それは団信と同じように残債が減れば賭け金も減って行くように民間の保険も残債に応じて何度も見直さないと得にならないのでめんどくさい。そういう事考えると結局団信になっちゃうんだよね。だから加入率は91%。30歳以下なら民間のがかなりメリットが大きくなるけど、実際30歳以下で家買う人なんて殆どいないし。

というか、団信は年齢が高ければ逆にお得な生命保険な訳で。もっとも銀行で借りればタダですが。

[1155: 匿名さん]

フラットは3000万借入で団信だけで200万以上払うんだよな。

[1157: 匿名さん]

>1155

別に強制ではない。

ここのテンプレにならって健康なうちに繰り上げ頑張れば問題ないかと。

[1159: 匿名さん]

>>1155


え？団信入らないの？金利上昇リスクより遥かにやばいでしょ？残される家族が可哀想、

[1160: 匿名さん]

団信高い、手数料高い、繰上げ100万から、

色々考えると民間のが他の費用が低く抑えられるし借りてからも融通効くんだよね。

繰上げ前提なら元本の減りが早い変動が魅力的に見えて仕方ない。

[1161: 匿名さん]

>1154 タダではなく金利に含まれてるだけですが…

[1162: 匿名さん]

>1149=1144 =1158

以下1144の抜粋。
こんなことあるわけねーだろ…。
そもそも団信はフラット加入の条件ではない。

がりする事がある。事実過去にかなりの負担増になった事が有る。これは信用の無い借入者が多くいるからなのかもしれない。

[1165: 匿名さん]

ここの固定さんって団信入らないんだ。それこそ無保険の車運転してるようなもんだろ。

何か有ったら家族が地獄に落ちるぞ？

[1166: 匿名さん]

で、結局団信がいきなり値上げになった理由って何？

[1167: 匿名さん]

１１６２は、ほんとの保険には入ってないんじゃない？

[1168: 匿名さん]

固定金利が保険だと思い込んでる。とか！？

[1171: 匿名さん]

団信以外にも民間生保という手もある。
そもそも団信費用値上がりと返済能力に関連性はない、という流れの話。

読解力と知的レベルの低さには日々驚かされるね。

[1175: 匿名さん]

変動ってカウンセラー通いとか
社会復帰に費やす費用もバカにならなそうだね…。

[1181: 匿名さん]

資金に余裕があり、リスクとれる人は変動。余裕ない人は固定。悩む余地ないと思うんだけど。

[1200: 匿名さん]

固定の話しはもういい。
みずほ、三菱東京UFJが変動を下げて来たが、三井住友はどう出るか？
サプライズがある気がする。