鶴川山王ガーデンシティ その３

[物件比較中さん]

鶴川山王ガーデンシティもその3となりました。
引き続き情報交換しましょう。

前スレ
　その２：http://www.e-kodate.com/bbs/thread/226183/
　その１：http://www.e-kodate.com/bbs/thread/27758/

町田・鶴川 山王ガーデンシティ
URL：http://www.sannoh-gcity.com/
名　称：山王ガーデンシティ
所在地 建築条件付宅地：野津田東土地区画整理事業施行地区内22街区1-3画地他（保留地）他
　　　　　 建売販売　：野津田東土地区画整理事業施行地区内21街区3-1画地他（保留地）他
交　通：小田急線「鶴川」駅下車、
神奈川中央交通バス「町田駅」行または「野津田車庫」行、約8分「綾部入口」
バス停下車徒歩6分（住宅地入口まで徒歩1分）
総区画数：約700区画
事業主体：野津田東土地区画整理組合
第29期建築条件付宅地建物請負者:（株）木下工務店 他
建売 土地・建物売主・施工:（株）美都住販　他

[841: 契約済みさん]

ほんとに野津田町っていう住所はネックですよね。
山王とか、山王台とかになった方が、不動産価格も上昇するよ。

のづた　のづだ　のつた　のつだ　と読めてしまうので、
わかりにくいし。

薬師台の一部も昔は野津田町だったみたいだけど、
もはや野津田町のイメージないし。

区画整理もそろそろ終わるし、これからは資産価値上昇のために、
活動していきたいですよね。

[842: 購入検討中さん]

自治会には入らないといけないのでしょうか？
また、住んでいて自治会に入っていない方はいらっしゃいますでしょうか？
書き込みを拝見させていただいて、自治会がうまく機能していないように思えたので…
自治会に入られている方、入っているメリットはありますでしょうか？お付き合い等は大変でしょうか？
教えて頂けると嬉しいです。
宜しくお願いします。

[843: 匿名さん]

>No.839さん

現実的には施工ミスをした業者に損害賠償請求をするしかないかもしれませんね。管理組合は施工会社を紹介しただけなので、責任を取ってもらうのは難しいと思います。あくまでも、業者選定し請負契約を結んだのは、施工ミスした業者と839さんなので。紹介の方が良い場合が多いのでしょうが、裏目に出てしまいましたね。残念です。

擁壁の高さ2ｍ以上ですか？工作物の確認申請が必要な擁壁ですか？

[844: 匿名さん]

自治会に入らないと、不便だったりすることも出てくるのでは？という風に思いますが…

あとは、もしも災害が来た時に、お互いにスムーズに助け合いができるのは
自治会という組織があってこそだと思われますし

ただ人数が多いとうまく中々行かないのもあるのですよね

子供がいるとなんとなく入っておいたほうが良いのではというようになる雰囲気かも

[845: 匿名さん]

>No.843さん

ご回答ありがとうございます。お返事遅くなって申し訳ありません。
本当にそうです。管理組合の紹介だから他の業者より安心できると思い契約してしまったのが裏目に出てしまいました。
擁壁の高さは2m以上で工作物の確認申請もし、許可がおりた上で施工しました。

[846: 匿名さん]

自分で個別に取引の元々ある業者がいないかぎり、管理組合で紹介してもらった
業者に頼むと安心、というのは皆さんそうだと思います。
９４５さんはたまたまそういう風になってしまったといいますか…。
残念ですよね。今後、うまく行ってくれると良いのですけれど。

[848: 匿名さん]

賦課金問題、組合員だけと他人事でいたメーカーから買った方々も安心していられないですね。
口約束だけだから心配ですね。

[849: 購入検討中さん]

安い中古物件も視野に入れて一戸建てを検討しておりましたが
2千万円台で新築物件が出ていたので中古は除外し新築を購入しようと思っております。
先日自分で見学してきました。
小学校の側にも同じく2千万円台の物件があり検討しております。
やはり新しい家はいいですね。

ところで現在お住いの方にお聞きしたいのですが小学低学年のお子さんの足で学校まで何分位かかって通学してますか？
よろしくお願いします。

[850: 匿名さん]

賦課金問題が解決されなくては
一生に一度の大きな買物だから安心して家なんて買えませんよね。
まさに悪循環ですね。

[851: 匿名]

850さん
賦課金問題とは具体的にどういうことですか？
現在住んでいる住民にも関わってくる問題ですか？
849さん
子供の足で、20分あれば着きます

[852: 匿名さん]

>>851
849です。
ご回答をありがとうございますm(__)m
子どもの足で20分もかかるのですね！

他の新築物件に比べて学校まで遠くて、中古なのに強気すぎる価格と好みのタイプの新築もなかったので他の物件に決めようと思います。
ありがとうございましたm(__)m

[853: 匿名さん]

状況は分かりませんが、賦課金が気になり調べました。
土地区画整理事業の土地には、仮換地と保留地の2種類があり清算金が発生するのは後者。
700世帯ほどの住宅街の大部分は保留地なのではないでしょうか？
換地が行われないままかなりの年月が経過しており心配です。

◇保留地
区画整理事業に伴う事業資金をねん出するために、換地として地主に戻さず、売却される土地。
換地とは別枠になるため、一般的に、清算金、賦課金などの不透明な支出は対象外。

◇仮換地
各地権者の土地、売りに出されている場合もある。こちらの土地を購入した場合、事業終了後事業費が赤字・あるいは整理組合の運営が苦しくなった時に、区画整理地内の土地所有者全員で、面積に応じて分担することがある。これを賦課金と呼ぶ。
（土地の売買契約書や重要事項説明書にその旨記載あるはず）

[854: 匿名さん]

誤 清算金が発生するのは後者
正 清算金が発生するのは前者

[855: [女性 30代]]

山王ガーデンの購入を検討していましたが、この掲示板みて住人の方がなんとも性格の悪そうな人ばかりな気がして怖くなりました。
住人同士の文句とか。。。
たぶん一部の暇な人なんでしょうが山王ガーデンが素敵だっただけにショック。

[856: 匿名さん]

疑問に思っているのですが、賦課金9.5億円を住民に負担させるとはどういう事でしょうか。
そもそも野津田東土地区画整理組合の事業経営のミスなのではないでしょうか。
そこまで負債金を膨らませて、組合としてはもっと早く手を打つべきだったのではないでしょうか。
しかも負債金を負担する話しも、購入の際ありませんでした。

[857: 匿名さん]

保留地を購入した場合は一切の責務はないはずです。
仮換地を購入した場合、売買契約書に清算金についての重要な注意事項が記載あり、契約時にも必ず説明を受けているはずです。

その認識で合っていると思うのですが。

[858: 匿名さん]

仮換地を購入しました。
契約時に仮換地の事は説明受けましたが、清算金については聞いてませんでした。
売買契約書にも清算金の事が記載されてませんが・・・
賦課金9.5億円を住民7000世帯に負担させようと、組合は考えてるようですが
なぜそこまで負債金が膨れる迄放置して、銀行から借り続けたのか疑問です。
組合、売主にも十分責任があるのではないでしょうか。

[859: 匿名さん]

町田市も責任あると思いますよ！
まちづくりで市も了承して事業整理が進んだと思います。
元々何年計画だったのかも住民は知らされてはなかったです。
組合は負債が大きくなっても、住民に支払わすつもりだったので、
銀行から借り続けた様です。
銀行も土地担保があったので、貸し続けたのではないでしょうか。
そもそも市も管理していなかった為、このような事態になったのではないでしょうか。

数年前の総会では負債について、住民から組合に対して結構文句が上がってました。
その時の組合は頭を下げ、今後この様な事が起きないよう事業を進めるとの事でした。
結局は反省しないまま、借金し続けた組合にも問題があり負担するべきだと思います。
住民が支払うようでしたら、都度確認すべきだったのではないでしょうか。

[860: 匿名さん]

区画整理事業の組合員となるのは仮換地の持ち主であり、もともとの地主で組合員の人はもちろん、仮換地を購された方も組合員となり、もしも賦課金方式での清算が可決されれば、賦課金の支払いが要求されます。つまり、賦課金9.5億円を仮換地の所有者（＝組合員、もとの地主、仮換地を購入した方）で分担されることも法的に可能のようです。

仮換地購入時の契約書に、賦課金についての記載があるのが通常のようです。その旨、契約書に記載・契約時に説明がなかったならば、過去にも裁判事例はいくつもあるようですが販売側のミスを追及できる可能性もありそうです。

保留地を購入ささていただきましたが、保留地購入者は組合員ではないと理解しています。保留地契約書にも賦課金の文字はありません。組合が仮換地＋保留地の全700世帯に賦課金についての支払いをさせる事を考えているとすると、保留地の購入者に賦課金を支払わせる事が法的に可能なのでしょうか？　

こちらの掲示板以外で情報を入手する機会がありません。組合のお話を伺っている方々はどのような機会にそのようなお話しをお聞きになっているのでしょうか？　組合員の総会に保留地の購入者は呼ばれていないと思うのです。

保留地にはこの問題がない事、クリアにならない限り現在売り出し中の建売物件の販売に影響すると思います。
売れればその分賦課金が減ることになるので売れた方がよいはずです。

組合か販売されているメーカーさんから、保留地の購入者は賦課金の対象にならない旨のはっきりと説明いただければ良いのですが、いかがでしょうか？　こちらで多くの方からの疑問に回答いただけないでしょうか？


購入検討されている方もこちらのサイトみている可能性は大きいですよ。
売れないと困るのはみな同じです。

[861: 匿名さん]

新規購入検討者を安心させるためにも、是非ご説明いただきたいです。
野津田東土地区画整理組合に問い合わせれば良いのでしょうか。

賦課金（ふかきん）9.5億円を住民700世帯（仮換地＋保留地）に負担させようと検討しているのは本当？
保留地購入者を対象として負担させることは法的に可能なの？
今販売中の保留地建売をこれから購入した場合、賦課金を支払わせる予定？

[862: 匿名さん]

精算金と賦課金も混乱しているようなのですが、調べた限り下記のようです。


精算金：換地完了時に面積の増減が発生した場合の金銭による調整（保留地の契約書と重要事項説明書にもその旨記載がありました）。
賦課金：上で議論の対象になっているもの（保留地の契約書と重要事項説明書には記載見当たらないです）

[863: 匿名さん]

野津田東土地区画整理組合から直に説明を受けました。
仮換地の住民（私を含め約250世帯）は賦課金を払う義務がある。
保留地の住民（約500世帯）は組合員ではないので対象外。

さあ大変です。
うちの場合、7/30の総会で可決された場合、約450万円を支払うことになります！！
支払う金の余裕もありませんし、
購入した時、売主から賦課金について全く説明されていません！！
こんなことが許されていいのでしょうか？

組合員の皆様
どうか7/30の総会ではこの議案に対して「反対」の意思表示をよろしくお願いします。
欠席の場合でも書面で「反対」の記述をよろしくお願いします。

[864: 匿名さん]

本日7月30日の総会に出席しましたが、事務局の怠慢さにあきれました、また議長に選出された方は事務局よりの人でした！
危うく賦課金問題、賛成議決される所でした！
あと問題なのが書面にて、賛成してる人達がいますが組合員ですが賦課金対象外の人なので皆さん、気をつけましょう。

今回の裁決の際に番号入りの札をあげましたが、あの数字何だかわかりますか？
あれは裁決の人数に足される数です。
我々反対メンバーは1～2の札でしたが、ほとんど1の札にたいして、事務局よりのメンバーは3～4の札でしたのご存知でしょうか？…
予想ですが、次の総会迄に事務局側が個々の自宅に訪問して、説得、脅迫に近い内容を話しにくるはずです。
騙されない様に気をつけましょ～う。

[865: 匿名さん]

864さん

総会では何が決まったのでしょうか？

まだ決まっていないということ？

[866: 匿名さん]

864さんではありませんが、

賦課金方式による事業清算（換地可能になる）が今回の総会では否決されたという事でしょうね。864さんのおっしゃるように、
次の総会に向けて反対している組合員に対する説得が続くものと思われます。

[867: 匿名]

ゴミ広い的なのが以前回覧板で回ってきたように思います。

植樹されている方は、こんなこと言われる前に、最低限の掃除をなさった方がよろしいのでは。

常識はずれな方が多すぎます。

春一番や突風がある日は参ります。

犬の散歩も水を流した所で意味ありませんよ。。。、
ただ、薄まって広がっているだけ。

回覧板に載せて欲しい旨を伝えた時ありますが、スルーです

[868: 検討者さん]

購入を検討しておりましたが、賦課金問題など不安材料しかありませんね。
実際に見にいきましたが坂もキツイし、細い道をかなりの速度で走っていたり角から停止もせずに曲がってきた車に大変驚きました。
住民の方に挨拶しても怪訝な顔をされたり完全無視され冷たい印象しか残ってません。
二度ほど行きましたが冷たくて非常識な住民ばかりだという印象を受けました。

[869: 匿名]

地域的に見て、田舎ですから。
プライドは高いけれど、育ちが悪いのか、マナーが悪い方が多いと思います。

隣近所は選べませんからね。

子育てはみんなでではなく、暇そうな人に見てもらおう！が前提で色々頼んできますよ。

「働いているから、よろしく～。」と、子供の遊び方や、門限の声がけをよろしく！
悪いことしていたらしかっておいてね！
土日は、私はゆっくりしたいから遊んでやってね！
お互い様～！が口癖。
ちっともお互い様ではないです。

これ一部なのかしら。育ちの悪い方が多いのか。。

何人かこういうかたいます。

しまいには、私働いているから、迷惑かけていたらわからなくてごめんね～。

働いているのはお互い様ですけどね。

[870: 評判気になるさん]

おはようございます。
山王ガーデンの建売りを購入予定なのですが
保留地の問題点とかありますか？
宜しくお願い致します。

[871: マンション検討中さん]

>>870 評判気になるさん

こんにちは。私も最近山王ガーデン内で購入した者です。
山王ガーデン内でも、大きく分けて仮換地・保留地物件があるようで、問題点はしいて言うなら保留地は住宅ローンが使える金融機関が限られてしまうようです。今は全般的に金利も凄く低くて、中には0.5％以下の住宅ローンもある世の中ですが、保留地の場合は最優遇金利はなかなか難しいと思われます。
その他、仮換地・保留地どちらもですが換地処分時（2018年3月末？）に正式に土地の地番も確定する為別途登記費用がかかる事が、捉え方によっては問題点になるのではないかと思います。
ただ、私も住み始めて間もないですが、静かですしゆったりとした区画になっている分譲地ですので大変住みやすいと感じています。
ご参考にして頂けたら幸いです。

[873: 匿名さん]

今話題の道路族が多くて、車の運転が怖いです。
子供たちの楽しそうな声は騒音とは思いませんが、
母親達の大声、雨の以外は本当にうるさいです。
近くに公園があるのに、道路で小さい子がわらわらとボールや自転車などで野放しで遊んでいます。
マナーの悪い住宅街だと思います。

[874: 検討者さん]

もうすぐハロウィーンですね。
住民の皆様は楽しんでいるのしょうか。

[876: 匿名]

外でボール遊びしてる中学生くらいの男子2人がいつもうるさすぎる
ボールは響くし声もうるさい
なんとかしろよ親
常識なさすぎてうける

[877: 匿名さん]

[ご本人様からの依頼のため、削除しました。管理担当]

[878: 匿名さん]

876様。
公園ですか？
それとも道路俗ですか？

時間も常識わきまえたじかんですか？

[881: 匿名さん]

本日大雪です。
道路で道路族の親子達が雪かきと称した雪遊びに大騒ぎです。

本当に道路族辛いです。

[882: 匿名さん]

道路俗まだいますか？
どこだろう。。
幼稚園児？小学生？

[883: 匿名さん]

一戸建て買ったなら
雪かきももれなくついてくるのわかって購入してますよね？
仕事だからとか言い訳にしかならないとおもうのですが。
帰宅してから雪かきさらている方もいますよ。
あとご老人のかた、
全てが自分の思い通りの雪かきではないとしても
文句言わないでほしいです。
道路から雪をゼロにするのは無理です。

[884: 匿名さん]

雪降りましたよ。
自分の敷地抱けでも最低限雪かきしてほしいです
(体調の悪いかたはもちろんしなくて良いと思います)。

仕事で出来ないは、理由になりません。
なぜなら帰宅後や翌日や、休日、なんとだって出来るからです。
前回よりも積雪量少ないです。

回覧板に記載してほしいですが、
そういう方に限って町内会に入っていないような感じが致します。
明日は土曜日。おそらく多くのお休みのかたがいらっしゃるはずです。

[886: 匿名さん]

春になり、道路族もまた活発に活動を始めました。先日は我が家の敷地に入り込んで子供達が遊び回り、親達は道路で立ち話。母親達の下品な笑い声、子供達の金切り声、道路でキックボードやスケートボード、ボール遊び、、、子供達も大きくなり遊びも危険な遊びになってきている。自治会は何もしてくれず…。とても恥ずかしい住宅街だと感じます。

[887: バーベキュー住宅街やめて。]

ゴールデンウィーク。
お庭でバーベキューやめてくださいね。
臭いが回りにいきます。
住宅街ですから。そこの常識、マナー思いやり考えてください。
バーベキューは、美味しそうな香りだけではなく、
煙、油などが風に運ばれてくるのです。

夜やられる方も時間わきまえてほしいです。


子供はそんな親の姿を見ながら覚え育ちます。
回りのことを考えてください。

[888: ご近所さん]

ピアノを弾くときは、これまた常識ですが、きちんと窓を閉めましょう。
夜中に弾くのも考えものです。

[889: 住民]

887さん

バーベキューの自粛、大賛成です。
臭い煙や、油のにおい、話し声が風に乗って、我が家にやってきます。
うちはやったことないので、僻みも多少はありますが。

とにかく周りの迷惑を考えてください。

[890: 匿名さん]

バーベキューは、そのような施設でやりますよね？
だって住宅街ですから。

お金ケチっているのでしょうかね。

回りへの配慮を考えたらそのくらいのお金かけて施設に行ってほしいです。

全くもって配慮に欠けています。

残念な住民、恥ずべき行為です。