Brillia Tower 池袋 パート８

[匿名さん]

Brillia Tower 池袋のパート８です。
引き続き情報交換しましょう。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/333538/

所在地：東京都豊島区南池袋二丁目24番24（地番）
交通：東京メトロ有楽町線「東池袋」駅徒歩1分（地下2階より地下通路直結）、JR線「池袋」駅より徒歩8分
総戸数：432戸（内非分譲住戸110戸）
住戸専有面積：31.25平米～161.26平米（70平米台、80平米台が中心）
間取り：1R～3LDK（3LDKが約80%）
予定価格：3,000万台～最高2億円を予定（7,000万台、8,000万台が中心）
売主：東京建物
売主：財団法人首都圏不燃建築公社
販売代理：東京建物不動産販売
販売代理：三井不動産レジデンシャル
施工会社：大成建設株式会社 東京支店
管理会社：未定

[701: 買いたいけど買えない人]

おまえらなんで新築一戸建てを買わない？
予算が５０００万以上あって家族持ちなら一戸建ての方がイイだろう？
池袋は人もゴミゴミしてて交通量も多く、マンション近くにラブホテルが３軒もあるぞ！
子供の遊び場になるであろう南池袋公園から道を挟んですぐにラブホテルが２軒ある！
緑が多いって言っても、それは雑司ヶ谷霊園のことであって夜は不気味だぞ！
決して環境がイイとは言えない！
このマンションは俺みたいな南池袋が好きで好きで好きでたまらない変わり者に譲って
おまえらは埼玉にでも家を建てなさい！

[702: 匿名]

住友が勘違い価格なのか、これからのこの辺の相場になるのかは、もう少しすると判る。結果論だけど、買って後悔するか、買えずに後悔するかは、 自分たちの判断力と経済力次第でしょう。

[703: 匿名さん]

不動産相場なんて、どんどん変化するもの。この物件にしろ他物件にしろ、その価格で買い手がいる以上、それが適正価格。高くて買えない人達が割高とか高値掴みとかの僻みの投稿するのは、むなしくなるだけじゃないのか。

[704: 匿名さん]

アベノミクスで株価上昇のあとは不動産ってことで、業者が吊り上げようとしてるんだよ。それに乗っかっちゃう人が多いか、冷静に考える人が多いかで、相場が形成される。

[705: 匿名さん]

ミニバブルのときにもあったけど、最近売り渋りと思われる販売開始時期の先送りが目立つ。ミニバブル物件がそうであるように、高値掴みすると身動き取れなくなる。

[706: 匿名さん]

近隣のエアライズのあとアウルが高すぎと散々言われていたのにも関わらず、
さらにその上で構わないという層が集まったのだから、ある意味素晴しいね。

池袋の街がもっと魅力的になるという予測の元で今の価格に納得していれば問題ないが、
区役所の上の希少性（？）のようなキャッチに踊らされていないか、今一度自問自答
してみるといいかもしれない。

[707: 匿名さん]

アウルっていつまで売り続けるの？　ミニバブル期の頃からでしょ。

あんな値付けしたら、二の舞になるのが落ち。

[708: 購入検討中さん]

ここを購入した場合で現行の税制度が継続されたとして、固定資産税の減額期間は何年になるのでしょうか。
3年？5年？7年？
いまいち分かっていないので教えてください。

[709: 匿名さん]

5年

[710: 匿名さん]

５年だけど、減免されるのは２年目～６年目。入居する年は売主が納付して、引渡日から日割り計算するってのと、１月１日の登記で課税されるから土地だけ課税されるのがポイント。

それから、不動産取得税も考えておかないとね。入居して２年目頃に、申告書が送付されてくる。本当は不動産を取得したら自分から申告しなきゃならないんだけど。

[711: 購入検討中さん]

早速のご教示ありがとうございます。
5年ということはこのマンションは“認定長期優良住宅”ということなのでしょうか。
認定長期優良住宅だと不動産取得税の控除も優遇されるようですね。

[712: 匿名さん]

長期優良住宅でないから5年なんじゃないかな？

http://www.tax.metro.tokyo.jp/shitsumon/tozei/index_o.htm#o15
４．減額される期間
(1)認定長期優良住宅（注1）
　新たに固定資産税が課税される年度から５年度分（３階建て以上の耐火・準耐火建築物（注2）は７年度分）
(2) (1)以外の住宅
　新たに固定資産税が課税される年度から３年度分（３階建て以上の耐火・準耐火建築物（注2）は５年度分）

[713: 匿名さん]

23区内の長期優良のタワマンは三井の六本木と東雲くらいじゃない？
ここは違うよ。

[714: 匿名さん]

ブリリア仙川は長期優良住宅認定マンション

http://bs3.jp/concept/index.html

[715: 匿名さん]

タワーじゃないし２３区でもない。調布の物件をここと比較検討するひといるのかな？

[716: ﾏﾝｺﾐｭﾌｧﾝさん]

今日みたいに暑い日は駅近っていいな～と思いますね。

[717: 匿名さん]

自問自答なんて一度でなく、何度も何度もした。
した結果、自分はここを買う!
キャッチに踊らされるような価格じゃないよ。

[718: 匿名さん]

月島の駅直結
「第一期で総販売戸数の65%を売出し即日完売、平均倍率1.6倍」だってさ。
　価格表はここ　http://wangantower.com/?p=5310

同じ有楽町線直結の免震物件で、こちらは山手線内＆高台＆商業施設直結だから、
もし安かったら高倍率必至だ。

[719: 匿名さん]

地下つながりの施設は今後広がっていくし、

http://t-sentaku.com/wp-content/uploads/12.pdf
こんな記事あった

[720: 匿名さん]

山手線内＆高台なんて宣伝に踊らされないよ。杭長が妙に長いし、何よりここは豊島池袋物件に過ぎない。

[721: 匿名さん]

キャピタルゲートは月島にしてはお手頃価格でしたね。
眺望が絶望だったからかな？

[722: 匿名さん]

>719
最新記事かと思って見てみたらクヤクションのネーミング募集中...

[723: ご近所さん]

子育ては向かいない土地だから、
皆さん、注意してね。

[724: 匿名さん]

ネガさん、必死すぎ

[725: 匿名さん]

子育て向き物件って、不便で安い、その慰めフレーズが、子育て向き。
ここで子育て、すごくいいと思う。

[726: 匿名さん]

揉まれ、たくましく育っていいかもしれんね？

[727: 匿名さん]

千葉埼玉神奈川からお受験してまで都内進学校に通う児童学生がいるわけで、
都心生活をディスる嫉妬感、あまりにも恥ずかしき。競争に勝てんよ。

[728: 匿名さん]

ここ、、長期優良住宅認定マンションじゃないの？？？

なんで？

[729: 匿名さん]

長期優良住宅認定を売りにしてる晴海マンションが惨敗してるよな。
認定を受けるまで時間がかかってもいいから、それがないと勝てないような物件じゃあね。

[730: 匿名さん]

お役所と民間のズレ。

[731: 匿名さん]

省エネルギー対策等級4が取得できないのかな？
全熱交換ではないという話もあったし。

[732: 匿名さん]

長期優良住宅って麻生政権の時の２００年住宅構想がもとだけど、お役人に骨抜きにされた。

例えば、配管って５０年も持たないから１００年持たすつもりなら、パイプスペースを住戸外に配置しないと交換のとき大変なんだけどそういうのが規定されてない。その割にコストがかかるからペイしない。

長期優良住宅認定より、ちゃんと１００年持つ設計かどうか自分の目で確かめられる要に知識をつけてチェックしないと、高いだけの物件つかまされちゃう。

[733: 匿名さん]

子育ての次は長期優良か、、、

観念したまえ他マンション営業諸君！

[734: 匿名さん]

ここ、パイプスペースは住戸外だよ。
良かったね。

[735: 購入検討中さん]

あの米屋は絶対に応じないだろ

[736: 匿名さん]

強気の値段でゆっくり売れば良いんだよ。
造幣局移転まで、これだけの地の利ある競合も出無いんだし。

[737: 匿名さん]

「少年ジャンプ」テーマパークに　池袋に１１日オープン
http://www.asahi.com/national/update/0709/TKY201307090324.html

[738: 申込予定さん]

質問。

1. 下記の順番は正しいでしょうか？
住宅ローン事前審査 > 事前審査OK > 希望住戸登録 > 当選 > ローン本申込 > 本申込完了 > 住戸価格一割相当手付金支払 > 手渡しの前に住宅ローンを不動産に支払う

2. 手付金を支払って、1.5年後手渡しの前に買い手のその時の諸事情で、銀行はやはり貸さないという可能性はありますか？

3. 売買契約書にローン特約を付けたらローンは降りてこない場合、手付金は返還してくれると聞きましたが、付けてなければ、やはり戻ってこないですかね？ 

もし1.5年後に今の高収入の仕事はなくなって、銀行はローンを貸してくれないことで、手付金は手放すのは、とても痛いと思います。。。

[739: 匿名さん]

提携ローンなら大丈夫

[740: 匿名さん]

>738

１について

ローン事前審査→事前審査OK→登録→抽選→申込→重要事項説明→契約・手付金振込み→ローン本審査→ローン契約→引渡・ローン実行って順。

手付金の支払いって契約行為の一貫なので、手付金支払いは本来同時に行われるベキなんだけど、銀行振込みの都合で前後するのが普通。提携ローンの場合は代理受領と言って、銀行から直接売主にお金が渡るというのを条件に、引渡とローン実行が同時に行われる。提携ローンでない場合、銀行は引渡前の担保がない状態では貸せないので、つなぎ融資という形で担保無しで金利の高いローンを一時的に借りることになるのが一般的。


２について

ローン契約って引渡の３ヶ月くらい前に行うので、例えばそれまでの間に勤務している会社が破綻したなんて場合は、契約できなくなったりする。


３について

そのとおり。それにローン特約は提携ローンが条件だったりする。あと、ローン特約って３ヶ月とか期限付き。

　質問の内容ってすべて営業が説明すべきなんだけどな。東建って不親切？

[741: 匿名さん]

おまけだけど提携ローンだと、ほとんど売主と提携の銀行がやってくれる。非提携ローンだと金利とか条件のいいところを選択できる代わりに、すべて自分で動かなければいけない。

[742: 匿名]

強気の値段でゆっくりでいいんじゃない。それなりの金額を出せる住民層のほうが、何かと価値観も合いやすいし。

アウルなんて未だに売ってるけど、最近値上げしてるように見える。

[743: 匿名さん]

竣工後も売れ残って未入居があると住民にもデメリットがあるから、あまりのんびりされるのも困りもの。

[744: 匿名さん]

ゴクレみたいに10年かけて売ればいい。

[745: 匿名さん]

>742

アウルというかゴクレは値上げするから早くって掲示板で煽るのが得意技。

[746: 匿名さん]

転売目的がない場合、ゆっくり販売された時の住民側のデメリットってなんだ？

[747: 匿名さん]

転売目的がないって、永住するつもりで転売予定はないって意味かな。そういう場合でも、状況が変わって売りに出す必要が生じるってことも考えないとね。

それから、入居者が少ないと駐車場稼働率が低くなる可能性がある。そうなると駐車場使用料が管理組合に入らないけど、駐車場維持費は使っていなくてもかかる。特に機械式は月１万円くらい維持にかかるし、駐車場使用料って管理組合の収入に占める割合が結構高いから、管理組合の収支が赤になることもある。

それ以外にも売れ残りってのは気持ちが良いもんじゃないでしょ。棟内モデルルーム公開で、購入検討者という部外者が入ってくるし。

[748: 匿名さん]

まあ、店に入って商品がなにもない状況より、ランドマーク的なタワマンはゆっくり
売って５年程度の在庫を持っててもいいかな。
引越しを検討してたら仕事が忙しくなって気づいたら全戸完売！ってなってしまうより、
街々に何戸か在庫があって、財布の状況が良くなった時点で決断したい、長期出張後に
買いたい、子供が急にできて環境を変えたい、色々ね。中古もいいが新築・新古がいい人には。
あと「竣工前完売」は嫌いだね。建ってからガッカリは最悪。

[749: 匿名さん]

豊島区民優先70戸、一般一期分譲で210戸売り出すのに、皆さん悠長ですね。
月末の抽選に外れたら、残り42戸なのでほぼ終了です。。

[750: 匿名さん]

買いあおりもすごいけど、長期にわたってゆっくりと売れば良いとのレスも多くなった。
売れる見込みが少ないのでしょうか。
対抗馬のミレーニアが勝手に自滅したので、ここが相対的にもっと人気になっても良いと思うが。

[751: 匿名さん]

8月中に完売でしょうな。

[752: 匿名さん]

やはりいろいろ問題点も見えてきたからみんな躊躇しているじゃないの。
管理費高い。固定資産税高い。地権者住戸がやたら多い。賃貸用に購入する人多い。エレベータ、エスカレータ乗換。区役所には雑多な人が来る。区役所が閉まると。将来の眺望が。仕様全体が。特に天井が。.....

[753: 匿名さん]

平米310円の管理費、80円の修繕積立金が高いですか？

エスカレータ乗換って、どこのマンションのこと？

[754: 匿名さん]

ＦＩＸ窓の下がり天井なんて高倍率の角部屋が気になる程度でしょ？

285戸の販売は予想外この価格で短期完売とはびつくりだわ

すみ◯の３１階建てはここより坪単価20万円は高いからおどろいた

[755: 匿名さん]

スミフはどこでもそんな感じだから驚かない。
この物件にとっては良い援護射撃になったね。

[756: 購入検討中さん]

デメリット、固定資産税高いのは仮に将来賃貸にまわしても、実質利益薄くなるので、わかります。
売却時にも懸念材料にされるのかなとも思いますが
非分譲住戸多い事のデメリットは具体的になんでしょうか。

議決権などの影響や､そもそも本物件非分譲住戸の議決権数は､4分の1超えていますか。

営業から回答もらえてません。

[757: 購入検討中さん]

ゆっくり販売で、今後Ｂ、Ｃ地区の意見が(可能性として)纏り高層マンション販売になった時、現在のOWLTowerのように苦戦しないでしょうか。

OWLTowerの新古物件見に行きましたが、価格表に出していない物件もいくつもありました。
総戸数が多いからかもしれませんが、ゆっくり販売でも問題ない理由、根拠が不勉強でわからないです。

ご存知の方教えてください。

[758: 匿名さん]

280/322=87%
これだけ一気に売り出すのだから、ゆっくり売っていく可能性は低い。
今月末にははっきりと結果が出るね。

[759: 匿名さん]

地権者住戸は賃貸になるからマンション内にいろんな人が出入りするし、この人達はもともと民度が低いので嫌われる。
そうでなくても、分譲したのが徐々に賃貸なっていくのは避けられない。
ここは駅直結で便利なのでその傾向が強く、20～30年後にはほとんどが賃貸アパート状態になるかも。

[762: 匿名さん]

ゆっくり構えてたら買い損ないますよ。
今週中にモデルルームに行って、一晩考えて要望を出そうと思ってます。

[763: 匿名さん]

抽選番号一番をゲットしたいですね。

[764: 匿名さん]

第一期のこれだけの戸数が即日完売したら第二期は値上げ確実か。
と言うかもう希望の部屋がない。
すごい人気だね。
西池袋の三井の目白フォレストも大問題ありだけど、売り出し前なのに即完売間違いないらしい。
池袋は交通便が良いからかな。街も大きいし。

[765: 匿名さん]

すみふは、東建さん、お先にどうぞって感じですかね？
抽選で外れた客は、ミレーニアかダイレクトタワーかアウルに流れるんでしょうから。
5年後の都電脇や造幣局まで待ってられない。

[767: 匿名さん]

待てる人は待ったほうが良いでしょ。アベノミクスで容積率緩和を検討してる。容積率が緩和されて床面積が増えたら実質的に地価が下がったのと同じになる。実現したら安く供給されるよ。

[768: 匿名さん]

消費税８％になって景気後退したら、カンフル剤として異次元緩和でしょ。

[769: 匿名さん]

容積率緩和って・・・
49Fの物件のスレで持ち出されてもな。
70Fとかに嵩上げしたら建築単価が跳ね上がるだけ。

[770: 匿名さん]

建築単価が跳ね上がるだけってことはないと思うな。

[771: 匿名さん]

今の基準で容積率いっぱいでも、建蔽率余ってたら、高くせずに太くすればいいだけ。

[773: 匿名さん]

今でも行燈部屋あるでしょ。

[774: 匿名さん]

>太くしたら窓がとれない


建物自体を、ってことだろ？
墓石みたいな躯体を寸胴にって意味じゃないのかい？

[775: 買いたいけど買えない人]

３１平米のスタジオタイプを購入しようとしている人はいますか？
あんな狭い部屋に永住するのは苦痛でしょうか？
それとも完全に投資用の部屋でしょうか？

[776: 匿名さん]

大きなお世話

[777: 匿名さん]

ここは行燈部屋ないよ。
だから素敵だと思った。

[778: 匿名さん]

太くしたら六本木ヒルズみたいになるな。
80平米程度の部屋を並べると行燈部屋が多くてどうにも不都合になる。
もしそうなったら容積率の緩和の分、一戸あたりの面積を広くして
価格は今とあまり変わらないということになるんじゃないか。

[779: 匿名さん]

ほとんど柱にふさがれてるのって行燈部屋と一緒でしょ。少なくともあの窓で採光基準を満たさない。隣のリビングと一体ってパターン。

[780: 匿名さん]

>778

それでも坪単価は下がる。

[781: 匿名さん]

>779
たしかにあれじゃ行灯部屋と同じだね。
そういう部屋を選ばなきゃいいってだけだが。

[782: 匿名さん]

誰かがそのババを押し付けられるのか、売れずに残るか。どっちだろうね。

[783: 匿名さん]

さすがに、これは採光を考えると論外ですね。

[784: 匿名さん]

えっ？超いい間取りじゃん
収納の多さにワイドスパン！

[785: 匿名さん]

>775

地権者住戸の大半が賃貸に回るから投資には不向きですよ。

[786: 匿名さん]

784みたいのが買うんじゃない。

入居したあとでしまったと思わないためにも、ちゃんと図面を読めるようにならないとね。

[787: 匿名さん]

幅の狭いサッシュ２枚のリビング、デコボコ天井、窓と圧迫感がすごそう？

[788: 匿名さん]

洗面室も開き戸で誰かが顔を洗ってるときにあけたらごっつんこするナイスな設計。

[789: 匿名さん]

シューズインクローゼットも中に入るために玄関で靴かサンダルはいてだよね。どこもこんな感じだけど動線がなっていない。あと開き戸の開く範囲には靴を置けないデッドスペース。

[790: 匿名さん]

メインベッドルーム横にトイレがあるのもどうかと思うな。
住居内の水の音は気になるもんだよ。
特に深夜は。

ここは全熱交換式ではなく、ただの三種換気だから24時間換気の音に悩まされる心配はないだろうが（笑）

[791: 匿名さん]

えっ、全熱交換式ってうるさいの。初耳。

[793: 匿名さん]

シューズインクローゼットがこのような位置にあるのは当然、開き戸が普通なので外に靴置けないのも当然。
靴を出してるのがみっともないので、シューズインクローゼットの需要があるわけで、本末転倒の議論だな(笑)

[794: 匿名さん]

タワーなのに、全ての部屋に窓があるのはスゴいね。
柱が多いと頑丈な分、窓が小さくなっても自然換気ができるだけで十分だよ。

[795: 一級建築士]

>794
住宅の居室は窓ないと違法だから。

[796: 匿名さん]

>789
ブリリア六義園はトイレが靴かサンダルはいていく位置にあったよ。

[798: 匿名さん]

建築基準法上、リビングダイニングと一室扱いをすることで、必ずしも洋室に窓は必要ないです。
そのため、窓のない洋室があるタワーマンションが多いです。
このマンションはタワーなのに、窓があるので、素晴らしいです。

[799: ﾏﾝｺﾐｭﾌｧﾝさん]

公式ホームページに分譲戸数出ましたね。正直こんなに一気に売るとは思いませんでした。

[800: 匿名さん]

>798
>窓のない洋室があるタワーマンションが多いです
例の坪単価４６０超の完売マンションのこと？