Brillia Tower 池袋 パート８

[匿名さん]

Brillia Tower 池袋のパート８です。
引き続き情報交換しましょう。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/333538/

所在地：東京都豊島区南池袋二丁目24番24（地番）
交通：東京メトロ有楽町線「東池袋」駅徒歩1分（地下2階より地下通路直結）、JR線「池袋」駅より徒歩8分
総戸数：432戸（内非分譲住戸110戸）
住戸専有面積：31.25平米～161.26平米（70平米台、80平米台が中心）
間取り：1R～3LDK（3LDKが約80%）
予定価格：3,000万台～最高2億円を予定（7,000万台、8,000万台が中心）
売主：東京建物
売主：財団法人首都圏不燃建築公社
販売代理：東京建物不動産販売
販売代理：三井不動産レジデンシャル
施工会社：大成建設株式会社 東京支店
管理会社：未定

[651: 匿名さん]

ずいぶん狭い部屋での話しですね。それじゃ共用部分が占める費用の割合が大きい。
ミレニアは夫婦用の狭い部屋ばかりだから、５０平米以下は向こうに行けばいい話。
ここではぜひ広いファミリー部屋の話をしたい。

[652: 匿名さん]

>647

建物の評価額は47×1.5の約70年で減価償却。

[653: 匿名さん]

>651

共有部分の各戸の持分は、専有部分の持分割合で按分だよ。

[654: 匿名さん]

＞647

＞固定資産税の減税措置は延長決定されないかぎり、当初からこの金額になるときいていますが減税延長されるのですか。



今でも50㎡以下の場合は固定資産税は減額されないのでは？

[655: 匿名さん]

80平米なら50万以上の固定資産税納付ですか？
持分の大きい低層マンションより割高ですね。
リセールも厳しいでしょう。

[656: 匿名さん]

通常の物件に比べて80m2で月2万　平米単価で250円程度負担が多く、それが続くというのは、結構厳しいです。
本当だとしたら実質的なネガティブポイントですね。

[657: 匿名さん]

今の制度の固定資産税の減免は登記面積で５０平米以上。登記面積は内法だから、壁芯の広告表示よりも1割くらい小さくなるよ。

[658: 匿名さん]

減免のあるなしに関わらず、４４㎡台で１年で２８万円位は高すぎ。
１５万くらいかと思った。

[659: 匿名さん]

追加させてもらえば
「独立的に区画された居住部分の床面積に、廊下や階段などの共用部分の面積をあん分し、加えた床面積」
が50㎡だから。

[660: 匿名さん]

>658
減免は建物部分の固定資産税が1/2になるからタワマンは差が大きいよ。
それこそ減免無しで28万円が、減免有で15万円ぐらいになる。

[661: 匿名さん]

豊島区だからもっと安いイメージだったが、考えてみれば建物も立派、再開発かつ中心部なので土地の路線価も高い、だからそんなものかも？ちなみに西新宿のタワー物件は60㎡で35万円弱のようです（軽減なし）。㎡当たりの＠は同じくらいでしょ？

[662: 匿名さん]

by 匿名さん　2013-07-01 00:00:00

これ凄いね。

[663: 匿名さん]

>653
そういえばそうだね。thanx

[664: 匿名さん]

>660
そんなことは知ってるけど6年目以降が。

[665: 647です]

>今でも50㎡以下の場合は固定資産税は減額されないのでは？
ご指摘ありがとうございました。

自分が聞いた(半月ほど前)時は
４４㎡台で初年度でなく、１年で２８万円位
４８㎡台で２９万円位(月割で固定資産税24,166円）

ほかに管理費・修繕費・ネット・(駐輪場・駐車場)で
初年度から毎月42000円(４４㎡台）～44000円(４８㎡台)(駐車場除く)のランニングコストというのは個人的感想は高い

>650　>655
同意。自分は愛着ある場所なので「終の住処」くらいのつもりで
　　　【４８㎡台】に【４０年間住んで２１３１万７０００円】
修繕費は初期のままの計算だが、固定資産税半額にならなくともゆるく下がるので
ざっくり（２年目の年間ランニングコスト５３２,９４０円×４０年）だが
覚悟で申し込もうかと。

当方は６０以下の小さい部屋で十分なのだが、ファミリータイプの70～80㎡だと固定資産税安いなんてこともないのでは？

倍率高そうだが、契約を考えてる皆さんも固定資産税及びランニングコスト踏まえたうえでなんだろうが、賃貸・投資を考えているかたはいるのだろうか。
住人からすれば賃貸物件が多すぎる管理面でいいが。

計算上では覚悟の（小さい部屋だからこそ驚愕の）ランニングコストだが、適正内で安いに越したことはない。ミレーニア(免震）が半額という開きがある根拠・理由を
聴いている方いたら教えていただきたい。

[666: 匿名さん]

>664
それなら他の物件にしたらと言ってみるが
他のタワマンにしても固定資産税に関しては減免ほど大きな差はつかないよ
すみふみたいに共用施設皆無にすれば多少は安くなるだろうけどね

[667: 匿名さん]

>659

一割くらい小さくなるってのに、共用部分の持分も含めてってイメージで書いたつもりだけど。物件によって違うから一概には言えないけど。

[668: 匿名さん]

>667
失礼
>657からは共用部分の持ち分含めというのは読み取れなかったもので

[669: ６６５です]

自分が担当に聞いた固定資産税、及び年間ランニングコストは６月半ば頃にきいたのだが、その後固定資産税は再計算されているのだろうか。

どなたか変更など聞いていたら教えていただきたい。
すみふは無駄な共用施設ないというのは知らなかった。それは魅力ですね、管理費にも反映されますよね。
自分はブリリアの場所に馴染みがあるのでなんですが。

[670: 匿名さん]

★2012年度メトロ乗降客数　発表される

（2010年度）
94位　要町　　34,082人/日
95位　千川　　32,981
99位　東池袋　31,759

（2011年度）
94位　要町　　33,401（－2.0% ）
95位　東池袋　32,925（＋3.7% ）
96位　千川　　32,694（－0.9% ）

（2012年度）★
93位　要町　　35,332（＋5.8% ）
94位　東池袋　34,327（＋4.3% ）
95位　千川　　34,079（＋4.2% ）

[671: 匿名さん]

共用部分の課税って単純じゃないんだよね。例えば集会室とかは町会事務所として扱われると減免になる。

[672: 匿名さん]

単純に
固定資産税が高い→評価の高いマンション
固定資産税が安い→評価の低いマンション
って事じゃないの?

大規模のマンションで共用施設が皆無なんてイヤだな。
楽しくないもん。

[673: 匿名さん]

>670

また要町より下。
東池袋新駅は無理だね。

[674: 匿名さん]

>665
賃貸、投資で回せる物件じゃないよ。
値段も高く、ランニングコストも高く、非分譲の率（賃貸率）が高いので
投資には向いてない。
新築だしね。

[675: 匿名さん]

クヤクションできたら、5万行くんじゃね？
そしたら待望の東池袋新駅だな。

[676: ご近所さん]

先日の都議選の演説会で（当選）はっきり区役所ができたら　東池袋駅できると言っておりました。

[678: 匿名さん]

できないよｗ　10年前も同じこと言ってた。10年後もこのまま。

[679: 匿名さん]

豊島区の住民票のコピーが400円、ボリ過ぎ。

実家の川越だと200円。

貧乏な区は何かと高いねー。

[680: 匿名さん]

最近は機械で自分で出せるから無料サービスでもいいわけだが、
不正に何枚も代理人面して発行するなどの犯罪抑止にもつながっている。

[681: 匿名さん]

区民カード作っておけば、自動交付機から300円で取れるよ
それでも高いと思うけどね

[682: 匿名さん]

久しぶりに池袋に行った。
やっぱり賑やかで良いね。

[683: 匿名さん]

日本の超高層ビル全体で見ても60階以上は3棟だけ
「横浜ランドマークタワー」「サンシャイン60」「あべのハルカス」

[684: 匿名さん]

今月のなんじゃタウンリニューアルの集客力で、
今年は夏休みだけでも東池袋駅の利用客がかなり増えるな。
日差しを浴びずに歩ける

[685: 匿名さん]

要望書の具合はどうなのだろう。
全部屋一気に売り出しではあるまいな？
要望入り具合、どの階あたりが人気なのだろうか？

[686: 匿名さん]

高層階用エレベーターと低層階用エレベーターの両方が使える31階に人気が集中してる

[687: 匿名さん]

他は抽選とかなさそう？

[688: 購入検討中さん]

抽選ガンガンあるでしょ、これもそれもすみふミレニアの競争力のない値段設定のおかげだよね。

[689: 匿名さん]

倍率がつく程度に販売戸数を調整するのが普通。それでキャンセルがでたら、落選者に連絡するってパターン。

[690: 匿名さん]

いや、そうでなくって。自分の印象では、東側以外は基本抽選になりそうに感じた。南、西側では同じ間取りの最下層に要望が集中していて、発売時にならされると、だいたいの間取りで抽選になると予想される。

[691: 匿名さん]

即日登録完売を演出するんだろうから、抽選になるくらいの戸数を出して
人気があるように見せ勢いをつけたいんでしょ？

[692: 匿名さん]

即日完売は売る側の演出。人気のバロメータとしては、総戸数に対する一期の販売戸数の割合とか、物件告知やモデルルームオープンから販売開始までの日数の方が参考になる。

[693: 匿名さん]

>691
物件告知やモデルルームオープンから販売開始までの日数はやたら長いですね。
アウルは11月末にモデルルームオープンして年末には売ってませんでしたか？

[694: 匿名さん]

要町も高いらしいし、11階以上分譲のここが坪330万～って超お買い得じゃん

[695: 匿名さん]

住友も勘違い価格出してきてるし、追い風なわけね。

[696: 購入検討中さん]

若干バブってる。。泡がはじけなければいいけど・・・

[697: 匿名さん]

東側なら重複は少ないんでしょうか。
ネックは高速と環状線とＣ地区の建設ですよね。

[698: 匿名さん]

左手にＧＳアリ。


こんなに過疎ってて高倍率？

[699: 匿名さん]

来週から登録だから、他マンションの営業マンも諦めたんだろう。

ネガするのも疲れるからね。。。

[700: 購入検討中さん]

よかったね。ほんとは明らかに割高物件だけど
近くの住友が恒例の勘違い価格出してきたから
ここがまだ値段的に可愛くみえる。
ナイスアシスト住友！って感じだろうね笑

[701: 買いたいけど買えない人]

おまえらなんで新築一戸建てを買わない？
予算が５０００万以上あって家族持ちなら一戸建ての方がイイだろう？
池袋は人もゴミゴミしてて交通量も多く、マンション近くにラブホテルが３軒もあるぞ！
子供の遊び場になるであろう南池袋公園から道を挟んですぐにラブホテルが２軒ある！
緑が多いって言っても、それは雑司ヶ谷霊園のことであって夜は不気味だぞ！
決して環境がイイとは言えない！
このマンションは俺みたいな南池袋が好きで好きで好きでたまらない変わり者に譲って
おまえらは埼玉にでも家を建てなさい！

[702: 匿名]

住友が勘違い価格なのか、これからのこの辺の相場になるのかは、もう少しすると判る。結果論だけど、買って後悔するか、買えずに後悔するかは、 自分たちの判断力と経済力次第でしょう。

[703: 匿名さん]

不動産相場なんて、どんどん変化するもの。この物件にしろ他物件にしろ、その価格で買い手がいる以上、それが適正価格。高くて買えない人達が割高とか高値掴みとかの僻みの投稿するのは、むなしくなるだけじゃないのか。

[704: 匿名さん]

アベノミクスで株価上昇のあとは不動産ってことで、業者が吊り上げようとしてるんだよ。それに乗っかっちゃう人が多いか、冷静に考える人が多いかで、相場が形成される。

[705: 匿名さん]

ミニバブルのときにもあったけど、最近売り渋りと思われる販売開始時期の先送りが目立つ。ミニバブル物件がそうであるように、高値掴みすると身動き取れなくなる。

[706: 匿名さん]

近隣のエアライズのあとアウルが高すぎと散々言われていたのにも関わらず、
さらにその上で構わないという層が集まったのだから、ある意味素晴しいね。

池袋の街がもっと魅力的になるという予測の元で今の価格に納得していれば問題ないが、
区役所の上の希少性（？）のようなキャッチに踊らされていないか、今一度自問自答
してみるといいかもしれない。

[707: 匿名さん]

アウルっていつまで売り続けるの？　ミニバブル期の頃からでしょ。

あんな値付けしたら、二の舞になるのが落ち。

[708: 購入検討中さん]

ここを購入した場合で現行の税制度が継続されたとして、固定資産税の減額期間は何年になるのでしょうか。
3年？5年？7年？
いまいち分かっていないので教えてください。

[709: 匿名さん]

5年

[710: 匿名さん]

５年だけど、減免されるのは２年目～６年目。入居する年は売主が納付して、引渡日から日割り計算するってのと、１月１日の登記で課税されるから土地だけ課税されるのがポイント。

それから、不動産取得税も考えておかないとね。入居して２年目頃に、申告書が送付されてくる。本当は不動産を取得したら自分から申告しなきゃならないんだけど。

[711: 購入検討中さん]

早速のご教示ありがとうございます。
5年ということはこのマンションは“認定長期優良住宅”ということなのでしょうか。
認定長期優良住宅だと不動産取得税の控除も優遇されるようですね。

[712: 匿名さん]

長期優良住宅でないから5年なんじゃないかな？

http://www.tax.metro.tokyo.jp/shitsumon/tozei/index_o.htm#o15
４．減額される期間
(1)認定長期優良住宅（注1）
　新たに固定資産税が課税される年度から５年度分（３階建て以上の耐火・準耐火建築物（注2）は７年度分）
(2) (1)以外の住宅
　新たに固定資産税が課税される年度から３年度分（３階建て以上の耐火・準耐火建築物（注2）は５年度分）

[713: 匿名さん]

23区内の長期優良のタワマンは三井の六本木と東雲くらいじゃない？
ここは違うよ。

[714: 匿名さん]

ブリリア仙川は長期優良住宅認定マンション

http://bs3.jp/concept/index.html

[715: 匿名さん]

タワーじゃないし２３区でもない。調布の物件をここと比較検討するひといるのかな？

[716: ﾏﾝｺﾐｭﾌｧﾝさん]

今日みたいに暑い日は駅近っていいな～と思いますね。

[717: 匿名さん]

自問自答なんて一度でなく、何度も何度もした。
した結果、自分はここを買う!
キャッチに踊らされるような価格じゃないよ。

[718: 匿名さん]

月島の駅直結
「第一期で総販売戸数の65%を売出し即日完売、平均倍率1.6倍」だってさ。
　価格表はここ　http://wangantower.com/?p=5310

同じ有楽町線直結の免震物件で、こちらは山手線内＆高台＆商業施設直結だから、
もし安かったら高倍率必至だ。

[719: 匿名さん]

地下つながりの施設は今後広がっていくし、

http://t-sentaku.com/wp-content/uploads/12.pdf
こんな記事あった

[720: 匿名さん]

山手線内＆高台なんて宣伝に踊らされないよ。杭長が妙に長いし、何よりここは豊島池袋物件に過ぎない。

[721: 匿名さん]

キャピタルゲートは月島にしてはお手頃価格でしたね。
眺望が絶望だったからかな？

[722: 匿名さん]

>719
最新記事かと思って見てみたらクヤクションのネーミング募集中...

[723: ご近所さん]

子育ては向かいない土地だから、
皆さん、注意してね。

[724: 匿名さん]

ネガさん、必死すぎ

[725: 匿名さん]

子育て向き物件って、不便で安い、その慰めフレーズが、子育て向き。
ここで子育て、すごくいいと思う。

[726: 匿名さん]

揉まれ、たくましく育っていいかもしれんね？

[727: 匿名さん]

千葉埼玉神奈川からお受験してまで都内進学校に通う児童学生がいるわけで、
都心生活をディスる嫉妬感、あまりにも恥ずかしき。競争に勝てんよ。

[728: 匿名さん]

ここ、、長期優良住宅認定マンションじゃないの？？？

なんで？

[729: 匿名さん]

長期優良住宅認定を売りにしてる晴海マンションが惨敗してるよな。
認定を受けるまで時間がかかってもいいから、それがないと勝てないような物件じゃあね。

[730: 匿名さん]

お役所と民間のズレ。

[731: 匿名さん]

省エネルギー対策等級4が取得できないのかな？
全熱交換ではないという話もあったし。

[732: 匿名さん]

長期優良住宅って麻生政権の時の２００年住宅構想がもとだけど、お役人に骨抜きにされた。

例えば、配管って５０年も持たないから１００年持たすつもりなら、パイプスペースを住戸外に配置しないと交換のとき大変なんだけどそういうのが規定されてない。その割にコストがかかるからペイしない。

長期優良住宅認定より、ちゃんと１００年持つ設計かどうか自分の目で確かめられる要に知識をつけてチェックしないと、高いだけの物件つかまされちゃう。

[733: 匿名さん]

子育ての次は長期優良か、、、

観念したまえ他マンション営業諸君！

[734: 匿名さん]

ここ、パイプスペースは住戸外だよ。
良かったね。

[735: 購入検討中さん]

あの米屋は絶対に応じないだろ

[736: 匿名さん]

強気の値段でゆっくり売れば良いんだよ。
造幣局移転まで、これだけの地の利ある競合も出無いんだし。

[737: 匿名さん]

「少年ジャンプ」テーマパークに　池袋に１１日オープン
http://www.asahi.com/national/update/0709/TKY201307090324.html

[738: 申込予定さん]

質問。

1. 下記の順番は正しいでしょうか？
住宅ローン事前審査 > 事前審査OK > 希望住戸登録 > 当選 > ローン本申込 > 本申込完了 > 住戸価格一割相当手付金支払 > 手渡しの前に住宅ローンを不動産に支払う

2. 手付金を支払って、1.5年後手渡しの前に買い手のその時の諸事情で、銀行はやはり貸さないという可能性はありますか？

3. 売買契約書にローン特約を付けたらローンは降りてこない場合、手付金は返還してくれると聞きましたが、付けてなければ、やはり戻ってこないですかね？ 

もし1.5年後に今の高収入の仕事はなくなって、銀行はローンを貸してくれないことで、手付金は手放すのは、とても痛いと思います。。。

[739: 匿名さん]

提携ローンなら大丈夫

[740: 匿名さん]

>738

１について

ローン事前審査→事前審査OK→登録→抽選→申込→重要事項説明→契約・手付金振込み→ローン本審査→ローン契約→引渡・ローン実行って順。

手付金の支払いって契約行為の一貫なので、手付金支払いは本来同時に行われるベキなんだけど、銀行振込みの都合で前後するのが普通。提携ローンの場合は代理受領と言って、銀行から直接売主にお金が渡るというのを条件に、引渡とローン実行が同時に行われる。提携ローンでない場合、銀行は引渡前の担保がない状態では貸せないので、つなぎ融資という形で担保無しで金利の高いローンを一時的に借りることになるのが一般的。


２について

ローン契約って引渡の３ヶ月くらい前に行うので、例えばそれまでの間に勤務している会社が破綻したなんて場合は、契約できなくなったりする。


３について

そのとおり。それにローン特約は提携ローンが条件だったりする。あと、ローン特約って３ヶ月とか期限付き。

　質問の内容ってすべて営業が説明すべきなんだけどな。東建って不親切？

[741: 匿名さん]

おまけだけど提携ローンだと、ほとんど売主と提携の銀行がやってくれる。非提携ローンだと金利とか条件のいいところを選択できる代わりに、すべて自分で動かなければいけない。

[742: 匿名]

強気の値段でゆっくりでいいんじゃない。それなりの金額を出せる住民層のほうが、何かと価値観も合いやすいし。

アウルなんて未だに売ってるけど、最近値上げしてるように見える。

[743: 匿名さん]

竣工後も売れ残って未入居があると住民にもデメリットがあるから、あまりのんびりされるのも困りもの。

[744: 匿名さん]

ゴクレみたいに10年かけて売ればいい。

[745: 匿名さん]

>742

アウルというかゴクレは値上げするから早くって掲示板で煽るのが得意技。

[746: 匿名さん]

転売目的がない場合、ゆっくり販売された時の住民側のデメリットってなんだ？

[747: 匿名さん]

転売目的がないって、永住するつもりで転売予定はないって意味かな。そういう場合でも、状況が変わって売りに出す必要が生じるってことも考えないとね。

それから、入居者が少ないと駐車場稼働率が低くなる可能性がある。そうなると駐車場使用料が管理組合に入らないけど、駐車場維持費は使っていなくてもかかる。特に機械式は月１万円くらい維持にかかるし、駐車場使用料って管理組合の収入に占める割合が結構高いから、管理組合の収支が赤になることもある。

それ以外にも売れ残りってのは気持ちが良いもんじゃないでしょ。棟内モデルルーム公開で、購入検討者という部外者が入ってくるし。

[748: 匿名さん]

まあ、店に入って商品がなにもない状況より、ランドマーク的なタワマンはゆっくり
売って５年程度の在庫を持っててもいいかな。
引越しを検討してたら仕事が忙しくなって気づいたら全戸完売！ってなってしまうより、
街々に何戸か在庫があって、財布の状況が良くなった時点で決断したい、長期出張後に
買いたい、子供が急にできて環境を変えたい、色々ね。中古もいいが新築・新古がいい人には。
あと「竣工前完売」は嫌いだね。建ってからガッカリは最悪。

[749: 匿名さん]

豊島区民優先70戸、一般一期分譲で210戸売り出すのに、皆さん悠長ですね。
月末の抽選に外れたら、残り42戸なのでほぼ終了です。。

[750: 匿名さん]

買いあおりもすごいけど、長期にわたってゆっくりと売れば良いとのレスも多くなった。
売れる見込みが少ないのでしょうか。
対抗馬のミレーニアが勝手に自滅したので、ここが相対的にもっと人気になっても良いと思うが。