Brillia Tower 池袋 パート８

[匿名さん]

Brillia Tower 池袋のパート８です。
引き続き情報交換しましょう。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/333538/

所在地：東京都豊島区南池袋二丁目24番24（地番）
交通：東京メトロ有楽町線「東池袋」駅徒歩1分（地下2階より地下通路直結）、JR線「池袋」駅より徒歩8分
総戸数：432戸（内非分譲住戸110戸）
住戸専有面積：31.25平米～161.26平米（70平米台、80平米台が中心）
間取り：1R～3LDK（3LDKが約80%）
予定価格：3,000万台～最高2億円を予定（7,000万台、8,000万台が中心）
売主：東京建物
売主：財団法人首都圏不燃建築公社
販売代理：東京建物不動産販売
販売代理：三井不動産レジデンシャル
施工会社：大成建設株式会社 東京支店
管理会社：未定

[583: 匿名さん]

いま、BC地区の方は下火。区は造幣局と旧庁舎跡地の策定に完全シフトしたよ。
新庁舎に役人が引っ越したら、役所と屋上庭園からの眺望眺が消えるような開発は更に下火になるな。

[584: 匿名さん]

屋上庭園は、10階の市民用のね

[585: 匿名さん]

>583
B,C地区から見たら隣に区役所と42階建てのマンションが出来て環境変わるわけだから、
再開発加速する側に傾く人が増えると思うよ。環状５の１開通すればさらに環境変わるしね。

[586: 匿名さん]

眺望は悪くなるけど、周囲が綺麗になる方が良いと思う。

[587: 購入検討中さん]

B地区は丸紅が高層タワーと店舗塔。C地区は1〜3を分けてやるかくっつけた複合か未定だか、住友とURがオフィスと高層タワーになる予定。叔父が地権者だから左団扇の話をしてた。羨ましい。今権利者の合意は進んでるらしい。

[588: 匿名さん]

Ｂ地区に、高層タワー、建ったら。。。。ここは、どうなるんだろ。

[589: 匿名さん]

立地は変わらないので問題なし。

[590: 匿名さん]

2013年2月時点　B地区ｱﾝｹｰﾄ結果
ｱﾝｹｰﾄに協力したのは全地権者のたった半分。
それでさえ「現在のまま街並みを変えない＝25％」
開発に意欲的な人は積極的にｱﾝｹｰﾄに参加するだろうから、批判的な人が割といるということ。
90％超の合意は世代交代する30年先かな。でもそのころは人口減でニーズが・・・
30年後ならもう眺望に飽きてて、逆に再開発welcome？　どっちみち無問題か

[591: 匿名さん]

B地区より先にC地区の方が先に開発される。
クヤクション竣工後はモデルルーム解体されて
URのタワーが建つよ。

[592: 購入検討中さん]

BもCも2014年は準備組合員は過半数超えているよ。合意形成法的要因は3分の2。五年位先かな。あとは豊島区が容積率を何処まで緩和するかだよ。
私リスク高すぎるので西向き買います。
南買ったら数年後目の前に50階は御免です。

[593: 匿名さん]

今現在こうだと言っても将来のリスクは払拭できない。
どっちみち無問題か　とは無責任すぎ。

[594: 匿名さん]

無責任すぎって・・・
再開発は、学校跡とか大半が施設の跡地なんかはスピードが早いけど、
BC地区のような民家が大半の場所は思った以上に時間がかかりますよ。

一例ですが、三田小山町地区は２０年前に組合ができましたが、C地区はあきらめムード。
衛星画像で港区三田１丁目１０−１２を見れば、近くにタワーがある駅近のそこの環境が
南池袋BC地区に似ている環境だとわかりますよ。

[595: 匿名さん]

592
>合意形成法的要因は3分の2
その数で開発が進められた例は未だかつて無い。

[596: 匿名さん]

で、責任とれるの？

[597: 匿名さん]

いやなら、買わなければいい。永久眺望の晴海がオススメ

[598: 匿名さん]

責任はとらない、つまり無責任ということ。

[599: 匿名さん]

個人的感想にさえネガる

[600: 匿名さん]

個人的感想はブログに書いてください。

[601: 匿名さん]

開発にネガティブな人こそ積極的にアンケートに参加すると思う。

[602: 匿名さん]

南池袋公園てどうなってました、け？
子どもが遊べるところありませんでした？

[603: 匿名さん]

南池袋公園は工事のため平成26年度まで閉鎖中。
ここが完成する頃にはリニューアルオープンしてるだろうと思う。

[604: 匿名さん]

ホームレス公園で遊ばせるんですか？

[605: 匿名さん]

ネガさん、必死だな~　笑える。

[606: 匿名さん]

笑ったらかわいそうですよ。

ネガさん、遠慮せずにどんどんガス抜きしてくださいね。

[607: 購入検討中さん]

ま、BC地区は重要事項説明会で明らかになるでしょ。東京建物と三井不動産がこっそり隠蔽なんかしないでしょうから。プロの調査力に期待ですね。

[608: 匿名さん]

いま、ブリリア池袋の建築家とその事務所がテレビ出てる
NHK教育・１時間番組

[609: 匿名さん]

>>607
事業認定もされてない地区が、どうしたって？重要事項説明、は？

[610: 匿名さん]

重説は現在の景観が将来にわたって保障されるものではない旨告げて終わりだろう
ここで決めるつもりなら将来何か出来るかもしれないと思っておいた方が後悔しないよ

眺望重視なら湾岸へどうぞ～

[611: 匿名さん]

>>609-610
同感。
重要事項でも何でもないですね。

[613: 匿名さん]

眺望重視もいいけどやっぱ液状埋立地はヤバイよな

[615: 匿名さん]

埋立地が嫌なのは、社員だけじゃなく、一般人も嫌だが。。。

[616: 申込予定さん]

先日、南西角部屋で要望書出したけど、倍率10倍だった。
ここまで人気があるとは思わなかった。
それにしても、こんなにお金持ている人がいるなんて、すごいなと思った。

[617: 匿名さん]

優先客がいるんじゃ？

[618: ｴｽｴｰｼﾞｰｴｰSAGA]

固定資産税の高さに驚きました。同じ広さでグランドミレーニアの倍してました。
勉強不足なのですがこの違いはなぜなのでしょうか。区役所含めての全体の土地が広いからでしょうか。
こうも違うと悩ましいですね。

[619: 匿名さん]

>618
どうしてまだ完成してもいない建物の固定資産税がわかるのですか？

[620: 匿名さん]

普通、資金計画とかに見込み額は記載されてると思うが？
619はMR行ったこともないの？

[621: 匿名さん]

見込み額の比較ですかｗ

[622: 匿名さん]

見込み額って周辺路線価から推定で多めに見積もってるし、幅もデべによってまちまちだからあんまり当てにならない。

よって差は２倍かどうかはわからん。すみふは安く見せるためにさほど大きく見積もってない、もしくは東建の見積もりが甘いのかもしれないし。直感的には２倍は差が開き過ぎなような気がする。

[623: 不動産業者さん]

固定資産税の見込みはデベの社風が出るよ。後でお客様からクレームがないように高めに設定する会社と、クレームを気にせず低めに設定する会社と。。。

[624: 匿名さん]

たかだか数平米分の持分しかないのに固定資産税が2倍とかありえない。

[625: 匿名さん]

>618 は
×固定資産税の高さに驚きました
○固定資産税見込額の違いに驚きました

だね。

[626: 匿名さん]

軽減中（すみふ）と後（東建）で出してたんでは？

[627: ｴｽｴｰｼﾞｰｴｰSAGA]

検討初心者ゆえ今まで固定資産税に注目をしたこと無かったのですが、見込み額とはいえ2倍(以上でしたが）には驚きました。
東建が大きく見積もっていることを期待します。

[628: 匿名さん]

>623さんの言う通り見積もりが甘いのだと思う。
もし本当に固定資産税に２倍の開きがでるのなら、
タワマンの固定資産税は9割方建物なので、建物の評価金額に2倍の開きがあることになる。

ここが無駄に高級で一丁目が異常な安普請。絶対ありえんだろう。

[629: 匿名さん]

ネガが適当に書いてるんでしょ？

[630: 匿名さん]

区役所の部分の固定資産税も同じ建物として負担するから

高くなるんじゃないかな？

大理石や天然石を使うと固定資産税高くなるし、

免震や施工も一般のマンションより良いからね。

[631: 匿名さん]

自分が隣りの住戸の固定資産税を負担しないのと一緒で、区役所が専有している部分まで
固定資産税を負担することは無いはず。
専有部全てと共有部分を持ち分に応じて負担するだけだろう。

[632: 匿名さん]

>631

それはその通りなんだけど、エントランスや

エレベーター、外構とか共有部分がコストかかってる。

隈研吾さんのデザインにもかかるのかな？

サザエさん一家にまで固定資産税がかかって話題になったからね。

[633: 匿名さん]

固定資産税が高いのは何かからくりが有りそうですね。
区役所部分の共用部分が耐震度が高いので価格が高いのをマンション住民も共有することになるとか。

[634: 匿名さん]

>626
5年間の減税=半額とその後なら納得ですね。

[635: 匿名さん]

>626 >634
固定資産税は初年度の建物が減税中の額を言うのでは。
この税額は確か3年毎に見直しされるので、5年後の税額を予想してもしょうがない。

[636: 匿名さん]

見直しがあってもマンションの固定資産税額なんてほとんど変わらんよ。
三井は減税が終わったらだいたいいくらぐらいと教えてくれたけどね。
今払ってるのは、その時、聞いた金額と同じくらいだよ。

[637: 申込予定さん]

南池袋公園にホームレスは確かにいました。炊き出しもやっていましたので。
近隣にお住まいの方や働いている方はよく御存じでしょう。

現在は工事中ですので当然いません。
(以前は地下通路も臭くて通るのに躊躇しましたが現在はきれいですよ）

当方は大人が住むので問題にしておりませんでした。
もちろん、工事終了後にホームレスが戻ってこないことが一番望ましいのは言うまでもないです。

固定資産税はブリリアタワー池袋、大変高い見積もりが出ていて驚きました。
他のかたもおっしゃる通り、建物の構造などが評価されているのではないでしょうか。

予測とはいえ、実際の近似値に近いがくを算定しているのだろうとはおもいますが(高め設定とはいえ)
賃貸相場が近隣タワーと同じでも固定資産税がこれだけ高いと実質利回りが額面通りには受け取れなくなるとは思いました。
そこは皆さん思うことでしょうから、その分を販売価格発表時に考慮してもらいたい。

当面は自分が住んでいくつもりではありますが、環境も含め資産価値が高い
(又、ランニングコストが適正相場内)にこしたことはない。

タワーマンションの固定資産税は戸建てと違い30年経っても価格が大して変わらない。
そこは大変悩ましいです。

あと、総戸数に対して非分譲が「4分の1」を超えていますが議決権は戸数割り当てなのでしょうか?
そのへんは皆さんはどうお考えなのでしょうか。先住者は数名ではありますが、先に決まった管理規約の内容次第では
規約変更の「４分の３」が得られない可能性が気になります。

一般分譲者が住みやすい住戸になるよう管理規約の策定願いたい。

[638: 匿名さん]

固定資産税って、初年度、２から６年目、７年目以降で違う。

初年度は入居者が負担するのは引渡日以降の日割りってのと、固定資産税の評価は１月１日の登記状態で行うから、新築物件は建物の評価はされず、土地分だけ。土地分も以前の登記状態によっては、地目が変更になるし。２から６年目については、新築の場合、建物分について半額。なので７年目以降は上がるけど、土地分は変わらないから倍になるというのはありえない。

どのタイミングの想定額かで税額は異なるから、ちゃんと確認せずに比較しても意味はない。しかし、東京建物ってそういうの説明せずに金額だけ提示するの？　超不親切。だから金額の数字だけが一人歩きするんだね。

[639: 匿名さん]

東建からいくらと言われたのだろうか？
80㎡台で土地と建物/固定資産税と都市計画税合わせて20～30万円/年ぐらいかなと思うのだが、大幅に高かったのかな？
それとも自分の感覚が狂っているのか。。。

[640: 匿名さん]

不動産取得税の見込みも確認しておいたほうがいいよ。無いと思ってると入居して２年目くらいに突然、税務署から連絡があったりする。

[641: 匿名さん]

取得税なんて、まあ微々たるものだろ。
ローンで生活カツカツに切り詰めているような人でない限りあまり気にならん金額だ。
そういう人（ギリギリさん）が買うような物件ではないと思うが。

[642: 匿名さん]

平均年収800万円の東建社員が、自身は逆立ちしても買えないような物件を汗水垂らして売っている訳ですから、多少の不手際くらい大目に見てあげましょうよ・・・

[643: ｴｽｴｰｼﾞｰｴｰSAGA]

確かにブリリアの方は『軽減無』と記載されてました。
この違いですね。

[644: 購入検討中さん]

70平米台で不動産取得税(1回のみ)47万、固定資産税(軽減無し)46万、と資金計画表に書いてますね。
さすがにこの額を見ると驚きますよね。
不動産取得税は軽減について何も書いていないのでこの額（年間なのでこれの未経過月分）なのでしょうかね。
高いなー。

[645: 匿名さん]

東建不親切だな。
不動産取得税も控除前なんじゃないのか？

[646: 匿名さん]

固定資産税、異常に高いですね。
軽減有無ではなくて、根本的に建築費用が高いせいではないでしょうか。中間免震とかで。
区役所が負担するといっても床面積按分以上の負担はしないでしょうし。

[647: 購入検討中さん]

<639　
固定資産税、自分が聞いたときは
４４㎡台で初年度でなく、１年で２８万円位
４８㎡台で２９万円位(月24,166円）

このほかに管理費・修繕費・ネット・(駐輪場・駐車場)というところか
初年度から毎月42000円～44000円(駐車場除く)のランニングコストというのは個人的感想は高い


固定資産税の減税措置は延長決定されないかぎり、当初からこの金額になるときいていますが
減税延長されるのですか。

修繕積立金は安く設定されているので、当然増えていきますが、固定資産税の値下がり幅はずっとゆるいように思います。

それでも、正直(高めでも)に回答してもらえることは誠実で東建に対して好印象。
払い続けられる人しかそもそも検討しないでしょうし(新築でも、後に売却するときでも）。
正式価格発表時に加味して下がってくれるといい。

[648: 匿名さん]

>固定資産税、自分が聞いたときは
>４４㎡台で初年度でなく、１年で２８万円位
>４８㎡台で２９万円位(月24,166円）

これは高すぎだわ。
本当にこの金額ならミレーニアの倍だね。
物件価格、ランニングコストも高すぎて、安易に買ってしまうとあとで苦労しそうだよ。

[650: 匿名さん]

ランニングコストがあまりに高いとリセールがしにくくなるという現実もあります。

[651: 匿名さん]

ずいぶん狭い部屋での話しですね。それじゃ共用部分が占める費用の割合が大きい。
ミレニアは夫婦用の狭い部屋ばかりだから、５０平米以下は向こうに行けばいい話。
ここではぜひ広いファミリー部屋の話をしたい。

[652: 匿名さん]

>647

建物の評価額は47×1.5の約70年で減価償却。

[653: 匿名さん]

>651

共有部分の各戸の持分は、専有部分の持分割合で按分だよ。

[654: 匿名さん]

＞647

＞固定資産税の減税措置は延長決定されないかぎり、当初からこの金額になるときいていますが減税延長されるのですか。



今でも50㎡以下の場合は固定資産税は減額されないのでは？

[655: 匿名さん]

80平米なら50万以上の固定資産税納付ですか？
持分の大きい低層マンションより割高ですね。
リセールも厳しいでしょう。

[656: 匿名さん]

通常の物件に比べて80m2で月2万　平米単価で250円程度負担が多く、それが続くというのは、結構厳しいです。
本当だとしたら実質的なネガティブポイントですね。

[657: 匿名さん]

今の制度の固定資産税の減免は登記面積で５０平米以上。登記面積は内法だから、壁芯の広告表示よりも1割くらい小さくなるよ。

[658: 匿名さん]

減免のあるなしに関わらず、４４㎡台で１年で２８万円位は高すぎ。
１５万くらいかと思った。

[659: 匿名さん]

追加させてもらえば
「独立的に区画された居住部分の床面積に、廊下や階段などの共用部分の面積をあん分し、加えた床面積」
が50㎡だから。

[660: 匿名さん]

>658
減免は建物部分の固定資産税が1/2になるからタワマンは差が大きいよ。
それこそ減免無しで28万円が、減免有で15万円ぐらいになる。

[661: 匿名さん]

豊島区だからもっと安いイメージだったが、考えてみれば建物も立派、再開発かつ中心部なので土地の路線価も高い、だからそんなものかも？ちなみに西新宿のタワー物件は60㎡で35万円弱のようです（軽減なし）。㎡当たりの＠は同じくらいでしょ？

[662: 匿名さん]

by 匿名さん　2013-07-01 00:00:00

これ凄いね。

[663: 匿名さん]

>653
そういえばそうだね。thanx

[664: 匿名さん]

>660
そんなことは知ってるけど6年目以降が。

[665: 647です]

>今でも50㎡以下の場合は固定資産税は減額されないのでは？
ご指摘ありがとうございました。

自分が聞いた(半月ほど前)時は
４４㎡台で初年度でなく、１年で２８万円位
４８㎡台で２９万円位(月割で固定資産税24,166円）

ほかに管理費・修繕費・ネット・(駐輪場・駐車場)で
初年度から毎月42000円(４４㎡台）～44000円(４８㎡台)(駐車場除く)のランニングコストというのは個人的感想は高い

>650　>655
同意。自分は愛着ある場所なので「終の住処」くらいのつもりで
　　　【４８㎡台】に【４０年間住んで２１３１万７０００円】
修繕費は初期のままの計算だが、固定資産税半額にならなくともゆるく下がるので
ざっくり（２年目の年間ランニングコスト５３２,９４０円×４０年）だが
覚悟で申し込もうかと。

当方は６０以下の小さい部屋で十分なのだが、ファミリータイプの70～80㎡だと固定資産税安いなんてこともないのでは？

倍率高そうだが、契約を考えてる皆さんも固定資産税及びランニングコスト踏まえたうえでなんだろうが、賃貸・投資を考えているかたはいるのだろうか。
住人からすれば賃貸物件が多すぎる管理面でいいが。

計算上では覚悟の（小さい部屋だからこそ驚愕の）ランニングコストだが、適正内で安いに越したことはない。ミレーニア(免震）が半額という開きがある根拠・理由を
聴いている方いたら教えていただきたい。

[666: 匿名さん]

>664
それなら他の物件にしたらと言ってみるが
他のタワマンにしても固定資産税に関しては減免ほど大きな差はつかないよ
すみふみたいに共用施設皆無にすれば多少は安くなるだろうけどね

[667: 匿名さん]

>659

一割くらい小さくなるってのに、共用部分の持分も含めてってイメージで書いたつもりだけど。物件によって違うから一概には言えないけど。

[668: 匿名さん]

>667
失礼
>657からは共用部分の持ち分含めというのは読み取れなかったもので

[669: ６６５です]

自分が担当に聞いた固定資産税、及び年間ランニングコストは６月半ば頃にきいたのだが、その後固定資産税は再計算されているのだろうか。

どなたか変更など聞いていたら教えていただきたい。
すみふは無駄な共用施設ないというのは知らなかった。それは魅力ですね、管理費にも反映されますよね。
自分はブリリアの場所に馴染みがあるのでなんですが。

[670: 匿名さん]

★2012年度メトロ乗降客数　発表される

（2010年度）
94位　要町　　34,082人/日
95位　千川　　32,981
99位　東池袋　31,759

（2011年度）
94位　要町　　33,401（－2.0% ）
95位　東池袋　32,925（＋3.7% ）
96位　千川　　32,694（－0.9% ）

（2012年度）★
93位　要町　　35,332（＋5.8% ）
94位　東池袋　34,327（＋4.3% ）
95位　千川　　34,079（＋4.2% ）

[671: 匿名さん]

共用部分の課税って単純じゃないんだよね。例えば集会室とかは町会事務所として扱われると減免になる。

[672: 匿名さん]

単純に
固定資産税が高い→評価の高いマンション
固定資産税が安い→評価の低いマンション
って事じゃないの?

大規模のマンションで共用施設が皆無なんてイヤだな。
楽しくないもん。

[673: 匿名さん]

>670

また要町より下。
東池袋新駅は無理だね。

[674: 匿名さん]

>665
賃貸、投資で回せる物件じゃないよ。
値段も高く、ランニングコストも高く、非分譲の率（賃貸率）が高いので
投資には向いてない。
新築だしね。

[675: 匿名さん]

クヤクションできたら、5万行くんじゃね？
そしたら待望の東池袋新駅だな。

[676: ご近所さん]

先日の都議選の演説会で（当選）はっきり区役所ができたら　東池袋駅できると言っておりました。

[678: 匿名さん]

できないよｗ　10年前も同じこと言ってた。10年後もこのまま。

[679: 匿名さん]

豊島区の住民票のコピーが400円、ボリ過ぎ。

実家の川越だと200円。

貧乏な区は何かと高いねー。

[680: 匿名さん]

最近は機械で自分で出せるから無料サービスでもいいわけだが、
不正に何枚も代理人面して発行するなどの犯罪抑止にもつながっている。

[681: 匿名さん]

区民カード作っておけば、自動交付機から300円で取れるよ
それでも高いと思うけどね

[682: 匿名さん]

久しぶりに池袋に行った。
やっぱり賑やかで良いね。