津田沼奏の杜「(仮称)津田沼区画整理２９街区プロジェクト」ってどうですか？

[匿名さん]

奏の杜のもうひとつの大規模マンションが始動！

所在地：習志野都市計画事業ＪＲ津田沼駅南口特定土地区画整理事業地内２９街区　１～４８画地
交通：ＪＲ総武線快速・総武線「津田沼」駅（駅舎）徒歩８分
敷地面積：２４,００９.１８平米
構造・規模：鉄筋コンクリート造地上２４階、地下１階建・免震構造
総戸数：８６９戸（事業協力者住戸含む）
間取り：２ＬＤＫ～４ＬＤＫ
着工：２０１３年４月１日
竣工：２０１５年７月初旬（予定）
入居開始：２０１５年１２月下旬（予定）
売主：三菱地所レジデンス（株）、野村不動産（株）、三井不動産レジデンシャル（株）
設計・監理：（株）フジタ首都圏支社一級建築士事務所
施工：（株）フジタ
管理会社：管理組合設立後、三菱地所コミュニティ（株）に委託予定

・関連URL
奏の杜　http://www.kanadenomori.jp

【物件情報を追加しました。2013.6.15 管理担当】

[81: 匿名さん]

このマンションの敷地は中学校側が下りの傾斜になってますが
基礎工事で平地に整地してます。これだけでも相当金かかってそう。

もし中学校寄りの１Ｆが住戸になった場合
１Ｆでありながら外の通りからは３Ｆ相当の高さですので狙い目かも・・・

[82: 匿名さん]

坪いくらくらいですかね？
200いきそうでしょうか・・・

[83: 匿名さん]

総戸数869戸に対して駐車可能台数609台
地権者の駐車場も含むのか、含まないのか、またシェアカーの台数や来客用の駐車台数も不明ですが、
単純計算で260戸分弱の駐車台数が不足します。

[84: 入居済みさん]

かなり抽選で落選しますね。
駐車場確保してくれるなら申し込むが、無理なら辞めるって人多そうだ。

[85: 匿名さん]

三菱の大規模の例だと、駐車場ないからといって辞めた人は少ないんじゃない？
駅近マンションで7割駐車場あるのは良い方ですからね。しかも自走式

[86: 匿名さん]

先行大規模は駐車場設置率７５％で申し込みが約８０弱％でしたので、
５％弱の方が落選をしてます。（過去スレから）

対してここは設置率７０％。
地権者に優先権があると実質６０％ぐらいになるので、
希望者の２０％程落選する計算になりますね。

[87: 匿名さん]

>83
通常、70％から75％の付置率が理想とされます。
管理費はその内の7割程度が稼働していることを前提として費用算出をします。
つまりその基準に満たないと管理費が増加するリスクがあります。
100％完備の物件を建てても、津田沼では使わない人もいるはずです。

[88: 匿名さん]

モデルルームができたら最初のアンケートで駐車場利用希望の有無ってのがある。契約前にその結果を確認して判断するってのがいいと思う。70%とか言うのは一般論だからね。

[89: 匿名さん]

モデルルームできた頃には、駐車場台数も全て決まってますよ。

[90: 匿名さん]

そういうことじゃないでしょ
よく理解しましょー

[91: 匿名さん]

先行大規模で抽選に外れた人は10名程度ですよ。管理するには余ったら困るわけだし、ギリギリ抽選になるくらいに設定するのは仕方ない。

[92: 匿名さん]

坪１９０〜２００がボリュームゾーンでしょうね。

消費税を考えると２００ぐらいですか。

[93: 匿名さん]

駐車場の抽選は、当然契約後ですからね。手付金を払った後では、抽選に外れても辞退はできないよ。
まずは、駐車場の地権者優先枠について有無を確認して、どうするか判断するしかないでしょうね。

[94: 匿名さん]

>93

そこまで調べても買いたい人は申込みするでしょ。
駐車場が少なくても落選は覚悟で。
少ないから辞めるなんて人は少ないよ。

[95: 匿名さん]

駐車場抽選外れたら車手放すとは残酷。
絶対条件で一位車って人多いだろうし。
外れたら空きが出て、抽選で当選するのは何十年先になるか？

[96: 匿名さん]

急に戸建エリアに駐車場ができたのは関係あるのかないのか。

[97: 匿名さん]

地権者が近くで駐車場経営したいから、意図的にマンションの駐車場を減らしたということ？

[98: 匿名さん]

だからどこのマンションも7割程度が普通だって。
パークハウスも、テラスも、パークホームズも調べてみればいいじゃない。
駐車場100％ってどこの田舎の安マンション？

話題がないからって引っ張るね〜

[100: 匿名さん]

それをやったら入居者に負担が来るから他物件でもやってないわけじゃん。埋まらないリスクも考えなきゃね。

[102: 匿名さん]

地権者に駐車場の優先枠があるとすると、いつまでたっても地権者枠分の権利は変更なし。
部屋を賃貸に出して住人が変わっても、いつまでも駐車場は確保されている。
そして抽選に漏れた購入者は、マンション外の駐車場へということになるのかな。
いくら土地整理に協力した地権者でも、そんな理不尽なことを組合が許すわけないよね。

[103: 匿名さん]

>102
さすがにそれはないかと…
仮に賃貸に出したとして、借りる側が駐車場を希望しない場合もあるからね。

[104: 匿名さん]

ここの西側、中学校に面してる側の盛り土とコンクリ土台が気になるんですが、
地盤は大丈夫？雨で緩んだりしないかな？

[105: 匿名さん]

>102

再開発の地権者って事業主だから何でもありってことも。駐車場だけじゃないかもしれないから要注意。

それから、地権者ってもともと知り合いだったり、再開発事業では仲間。一方で、分譲購入者はお互い知らない人どおし。地権者がまとまって、管理組合を牛耳るなんてことも十分ありうる。

[106: 匿名さん]

ありうると言うより、多分そうなるんじゃないかと予想。

[107: 匿名さん]

機械式駐車場を用意したうえで、地権者も含め機械式なら優先的使用権を認めて、自走式は抽選と
したらどうなんだろうか。機械式は低価格に設定して台数はアンケート結果を考慮するとかね。
機械式を低価格使用料にすると、蓋を開けたら双方ともに抽選だったりするかもね。

[108: 匿名さん]

>105、>106大きな買物なんだから、不安がある人は止めたほうがいいよ。

[109: 匿名さん]

入居までに完売しなければ、抽選なしですよ。
入居後に先着順で購入する人が駐車場なしということになる。

[110: 匿名さん]

>109
通常、一定の割合で売れ残り住居用にも駐車場残すよ。

[111: 匿名さん]

ここを待っていて予算的に買えなくなった人は最後はユトリかウエリス稲毛しかないかな。
その頃残っているかだけど。

[112: 匿名さん]

良い街です

http://m.youtube.com/#/watch?v=2iRpu0USdGE

[113: 匿名さん]

良い街です

http://blog.goo.ne.jp/tyokusetusekou/e/4fda1c9df3dd61491c044d122614ccf...

[114: 匿名さん]

これは法的に違反したのはどちらなのですか？
まるで開発者が加害者のような編集ですが、
そうであるなら被害者宅は訴訟を起こしているのですか？

[115: 匿名さん]

>114
左翼系の主張はそんなもの

ただこのケースは左翼系の反体制派がこの事件を利用したんだけど、実際事件の当事者はブルジョアで、今では開発の恩恵を受けているというオチがついている。

[116: 匿名さん]

>114
これは左翼の活動家による事実をねじ曲げた恣意的な編集なので、まともに見るだけ無駄です。

それよりこんな手を使ってネガるプラウド新船橋の住人もかなり悪質ですね。

[117: 匿名さん]

>116
事実か否かはともかく、新船橋をからめると鬱陶しいので自重してくれ
それともそれが狙いの愉快犯か

[118: 匿名さん]

>115
それはおもしろいですね。
この主張者の特定を急いだ方がいいですね。
いつまでも街の発展を妨害しますよ。

動画撮影者も、流すだけ流して、今は奏のどこかのマンションの、どこかのフロアに平然と住んでいるということでしょうか。
まずは削除させるところからですよね。

[119: 匿名さん]

>116
おっしゃる通りですね。
誰が作ったのでしょう。
その人は換地関係者でしょうか？
たぶん違いますよね。
恩恵を受けられなかった側の人間の嫉妬なんじゃないですか。

[120: 匿名さん]

>118　>119
日本は一応自由で民主主義の国だから、この程度の物を規制するのは難しいでしょうね。

左翼系とは、何らかの原因があって豊かではない自分たちを基準に、豊かな人に敵意を向ける人達ですから。
社会や地域の発展も、それにより儲かる人とそうでない人がいるからダメ。
多数派を取れる主張ではないけど、どこにでも必ずいるんですよ少数ながら。
国会にも県議会にも、そして市議会にも。

会社にもいるけど、そういう人達って本当に働かないんだよね、就業規則とかは異常に熟知しているんだけど。

ついでに書くと、一連の動画やブログをここに投稿しているのは、そんな政治的意図もないと思う。
左翼って意外とインテリだから、その意味では投稿者とは正反対。

[121: 匿名]

被害者(を装う)一家は、開発地内の一番駅よりの地に、立派な3階建てを構えてるよ。
ちなみに、パークハウス前のクリニックは、この一家の関係者だから、色々気を付けてね。

[123: 匿名さん]

>122
津田沼でいじめられて引きこもりになった君の様な人間にも恨まれてるってことは知ってるよ。
身近な前原あたりに住んでいるんでしょ。

[124: 匿名さん]

津田沼はこのような自己中ばかりしか居ないの？
かなり異常なところですね。

[125: 匿名さん]

そんな朝から燃料投下お疲れ様です。
まだ物件の情報も出ていないから、話題がないんだろうけど。いつまでそのネタ引っ張るつもりでしょう。

[126: 匿名さん]

来月からモデルルーム作りが始まりますよ♪
あと数ヶ月、実質的な検討ができるまで、ガマン、ガマン。

[127: 匿名さん]

モデルルームはどこに出来るんですか？29街区内ですか。

[128: 匿名さん]

今までのを流用じゃないの？

[129: 匿名さん]

>124

お前そんなに奏に固執してなんなの？

要するに新船橋じゃ不満なんだろ？

[130: 匿名さん]

モデルルームはパークハウスと同じ場所ですが、かなり作り変えるみたいです。

[131: 匿名さん]

130さん
情報ありがとうございます。モデルルームが出来るのが楽しみです。

[132: 匿名さん]

>129

奏の大規模住民です。
ここの住民のモラルは低いのに驚きました。
ベランダ喫煙、ベランダ布団干し、生活騒音、駐車場内の暴走などなど、習志野市民は親から躾をされずにそのまま大きくなったのか？

[133: 匿名さん]

>132

こういうのやめろよ、新船橋。

[134: 匿名さん]

プラウド船橋から見ると、習志野は都落ちなんだよ。
ちなみに私は元船橋市民で現在は都内でマンション買い住んでいます。

[135: 匿名さん]

>134
目くそ鼻くそ
小学生の背くらべ

都内ってどこですか？
江戸川区？江東区？足立区？（笑）
当然都心6区ですよね？

[137: 匿名さん]

江東区はいいけど、江戸川、足立なら習志野の方がましと思う。

[138: 匿名さん]

>135
当たり前でしょう。

[139: 匿名さん]

奏住人は500万円以上安い相場の新船橋が大規模開発だ人気物件だと得意げなのが気にくわない。
もしかして高掴みしちゃった？と不安になってしょうがない。

新船橋住人は直近が野田線でJRへは実質20分以上の立地がコンプレックス。
その分安いからお買い得だったと思い込みたいが、本音を言えば予算が許せばJR直近物件に住みたかった。

ほんと上手い具合に荒れる要因が揃っているw
同時期に存在したのが悲劇だったね。

[140: 匿名さん]

>137

習志野がマシなんてのは、郡部から見たときだけ。
習志野はユトリと奏の大規模ツートップがあるから郡部からは人気あります。

[141: 匿名さん]

>139

船橋まで自宅玄関から5分で船橋へ到着。
20分てどこの物件？

[142: 匿名さん]

足立区はなかなか悪くないよ。
千住新橋とか川沿いの大規模再開発でロケーション最高だし。

[143: 匿名さん]

アホくさ！
まるで子供の口喧嘩。

[145: 匿名さん]

なんだか
勝手に船橋住民？だと妄想して
暴走してるかわいそうなひとがいますな。

[146: 匿名さん]

乗り換えで電車逃したときの無駄な待ち時間はほんと嫌になる

[147: 匿名さん]

まぁ野村不動産は煽り手法が上手だよね。
イベントやっては呼び込んで、広告出せば人気感を煽るものばかり。
抽選会の様子をわざわざ写真掲載したり、売れて当たり前の1期2次や3次などで《即日完売》表記を多用したり。

そういう不動産業者の勢いに乗せられて買っている人も多いんだろうなぁ。
あんなとこ中古になったら売れないって気付かないのかな。
イオン潰れたらどうするんだろ。

[148: 匿名さん]

新船橋は今まで全期即日完売でしょ、当たり前ってことは無いですよ、これは業界でも評判です。
たぶん次の最終も同じでしょうね。

奏の杜も一部は抽選高倍率で、10倍でしたっけ？完売したんですから他の売れ行きなんてどうでも良いじゃないですか。

[149: 匿名さん]

奏物件は東京からぎりぎり３０分圏内で始発がある津田沼の徒歩１０分以内物件で
新しく開かれる街にできるということ。
東京に多少近くても待って座るという選択がない駅には価値を見いだせない人や
この土地の価値を理解している地元の人が買う物件でしょう。
多少割高感があっても、その価値を評価している人が十分いるから
すでに発売された物件はすべて完売してるわけです。
これはお買い得感のある新船橋が発売されたあとに販売された奏の小規模物件が
売り出し即完売だったことを考えれば疑いようのない事実です。
それでこの物件になるわけですが、地権者枠があること、消費税が上がるであろうことを
加味すると、パークハウス大規模と同じくらいの仕様なら、
同価格以下でないと売れ行きが相当厳しいのではと予想しています。

[150: 匿名さん]

はっきり言って街のきれいさでいったら千葉NTが一番かなって思いました。新船橋は街としては奥行きがないんですよね。マンションがあってイオンがあってそっから先がないというか。一度千葉NT行ってみると、子供はこういうところで育てるべきだなって思いますよ。

[151: 匿名さん]

147-149さん、マンションの話はスレ違いですよ。マンションスレがありますので、そちらで書き込みしてください。

[152: 匿名さん]

>>151
いやここマンション掲示板のマンションスレだし。

キャプションの
＞奏の杜のもうひとつの大規模マンションが始動！
読めませんか？

[153: 匿名さん]

このマンションを検討している人はいますか？なんか他のマンションの話ばかりなんですけど。

[154: 匿名さん]

>148
そうではなくて、野村不動産の一般的な手法の話です。

>151
ここは29街区で三菱、三井、野村のJV事業のマンションのスレッドです。
何のスレだと思ったんですか？

>153
奏の杜と新船橋の話はずっと前からの議題ですよ。
あなたこそ奏の杜を検討しているんですか？

[155: 匿名さん]

今のところ15年末入居開始予定ですが、販売は14年中頃くらいからですかね。
この辺の需要を新船橋のプラウドがあらかた食っちゃった後ですが、それは値下げ要因にはならないか。

[156: 匿名さん]

市川・本八幡、奏の杜、新船橋は、購入層の住み分けが出来ているから、新船橋のプラウドは、ここの値下げ要因にはならないだろうね。

ただ、タワーマンション建設の発表もあったし、奏の杜第１期マンションの販売の勢いに比べれば、販売は若干ペースダウンするだろうね。それがどう価格に反映するか。
まあ、最終的には景気次第だろうけど。

[157: 匿名さん]

規模からして第一期よりは＠10〜15くらい安くなりそうな気がしないでもない。
しかし2年も先だと物価上昇で逆に上がってる可能性の方が高いような気もする。

[158: 匿名さん]

価格を安く期待している人はユトリへどうぞ！
消費税も上がるから三菱大規模より安くなる訳がない。

[159: 匿名さん]

消費税と物件の坪単価は関係無いでしょ。

[160: 匿名さん]

消費税が5%から10%になったら上がるでしょう。
マンションの建物は非課税ではないですよ。

[161: 匿名さん]

総支払額と価格は分けて考えなよ。

[162: 匿名さん]

分けて考えてどうなるの？

[163: 匿名さん]

消費税あがったら物件価格は必然的に上がります。
物件価格は消費税に含まれるから。
物件価格の建物部分にかかる税率が高くなれば、
デベは物件価格を上げないと取り分が少なくなる仕組み。

最初から100円のモノに5円か10円の税金がかかるという小売とは値段のつけ方が変わりますので。

[164: 匿名さん]

そして明らかに周辺の奏の杜の好調ぶりを見て、あげてくるでしょう。
消費税だの物価だので下げて欲しいのは消費者の理論。
供給者がこの奏バブルを見て下げる判断をするとは思えない。

[165: 匿名さん]

買う前に地価と上物の比率教えてくれるデベってあるかね？

[166: 匿名さん]

>165
そんなもんは契約書に記載されてるから、いざとなったら判を押さなければいいだけ。

[167: 匿名さん]

>165
それを決めるのは相当後だよ。
最初から決まっている比率ではない。
逆にどういう基準で考えてるの？

[168: 匿名さん]

>166
何の話？？

>167
相当後っていつ？
価格発表時点には決まってるでしょ

[169: 匿名さん]

相も変わらず消費税上昇＝物件価格もそのまま上乗せされて上昇　と主張する方がいらっしゃるが、
そんな単純な値付けで売れるんならデベも苦労しないよ。
税制・金利・景気動向と買い手の懐具合を塩梅して価格設定するのがデベの腕の見せ所なんだからさ。
価格動向を予想するのはいいけど、ちと単純すぎやしないかい？

[170: 匿名さん]

>169

デベもボランティアじゃないからね。
消費税上がればその分を納税しないといけない。
売れ残りマンションならわかるけど。
土地の仕入価格、ブジタを安く叩けない、地権者が多いなどの問題あるから価格は期待しない方が賢明。
狙っている人は初弾の大規模より高いと覚悟してるでしょう。
最後ですから。

[171: 申込予定さん]

ここは、奏の杜最後の大規模物件ですからね。
当然、マンション単独の価格だけで判断するのではなく、その立地が魅力なんですよね。
JR快速停車駅から徒歩10分以内で、幼稚園や保育園、そして小中学校や図書館が近いだけでなく
大きな近隣公園と歩道が整備されたニュータウン内で子供を安心して伸び伸びと育てることがで
きます。自走式駐車場と富士山や花火の見れる眺望だけでなく、その他にも生活に必要な条件が
すべて揃ったこのマンションが、どうしてもが手に入れたいと考えています。

[172: 匿名さん]

>>168
当然地代と上物の比率は価格発表時には決まっています。
しかしそれが顧客に明かされるかどうかは別です。
契約時にはわかりますけどね。

[173: 匿名さん]

>171
まだ、部屋のモデルプランも発表されていないのに、もうここを買う予定の人が居るんだ。

[174: 匿名さん]

うちも狙ってる。大規模希望だからね。
今は賃貸村に居るけど、住んでみてこの環境は得難いと実感したよ。
ただ、タワーも気になることは気になってる。
駅に近いし、モリシアとデッキで繋がれば尚いい。
でも、利便性と住環境のバランスという意味ではこっちほうが上かな。しかし子どもが成長してくればやっぱり利便性をとったほうがいいかな。とかね。

[175: 匿名さん]

この辺のクラスはプランと言っても皆似たようなもんで、違いは立地と価格でしょ。

[176: 匿名さん]

>168
>172

土地建物比率なんて価格発表後でも変更可能ですよ。
非課税の土地に比重を置くのが普通ですが。

>165
それで何を知りたいのかな？

[177: 匿名さん]

>171

全ての条件が揃い予算が合う部屋があるかどうかは今の段階では不明。
公園もいつになる事やら。

[178: 匿名さん]

ここは管理組合が苦労しそうな感じです。
800超える世帯の意見を纏めるのも大変だが、ここは事業協力者住居もある。
これが入居したあとにどの方向になって行くのかが不安です。
仕切り屋、独裁みたいなのが居たら最悪です。

[179: 匿名さん]

管理組合の地権者優遇は中小規模物件だと困ることもありますが、これだけ大規模だと心配は杞憂でしょう。

[180: 匿名さん]

176さん　165ではないんですが、デぺは建物代と土地代の比率はある程度自由にコントロールできるのでしょうか？
実際の価格より土地代を高く設定すれば、納税額が少なくなり購入者にとっても、デぺにとってもメリットがあるよう思います。ただ、極端なことをやれば脱税のような、、、
若干スレ違いで申し訳ありません。