津田沼奏の杜「(仮称)津田沼区画整理２９街区プロジェクト」ってどうですか？

[匿名さん]

奏の杜のもうひとつの大規模マンションが始動！

所在地：習志野都市計画事業ＪＲ津田沼駅南口特定土地区画整理事業地内２９街区　１～４８画地
交通：ＪＲ総武線快速・総武線「津田沼」駅（駅舎）徒歩８分
敷地面積：２４,００９.１８平米
構造・規模：鉄筋コンクリート造地上２４階、地下１階建・免震構造
総戸数：８６９戸（事業協力者住戸含む）
間取り：２ＬＤＫ～４ＬＤＫ
着工：２０１３年４月１日
竣工：２０１５年７月初旬（予定）
入居開始：２０１５年１２月下旬（予定）
売主：三菱地所レジデンス（株）、野村不動産（株）、三井不動産レジデンシャル（株）
設計・監理：（株）フジタ首都圏支社一級建築士事務所
施工：（株）フジタ
管理会社：管理組合設立後、三菱地所コミュニティ（株）に委託予定

・関連URL
奏の杜　http://www.kanadenomori.jp

【物件情報を追加しました。2013.6.15 管理担当】

[No.151 by 匿名さん 2013-06-26 10:23:37]

147-149さん、マンションの話はスレ違いですよ。マンションスレがありますので、そちらで書き込みしてください。

[No.152 by 匿名さん 2013-06-26 10:36:02]

>>151
いやここマンション掲示板のマンションスレだし。

キャプションの
＞奏の杜のもうひとつの大規模マンションが始動！
読めませんか？

[No.153 by 匿名さん 2013-06-26 10:41:58]

このマンションを検討している人はいますか？なんか他のマンションの話ばかりなんですけど。

[No.154 by 匿名さん 2013-06-26 11:16:37]

>148
そうではなくて、野村不動産の一般的な手法の話です。

>151
ここは29街区で三菱、三井、野村のJV事業のマンションのスレッドです。
何のスレだと思ったんですか？

>153
奏の杜と新船橋の話はずっと前からの議題ですよ。
あなたこそ奏の杜を検討しているんですか？

[No.155 by 匿名さん 2013-06-26 11:24:31]

今のところ15年末入居開始予定ですが、販売は14年中頃くらいからですかね。
この辺の需要を新船橋のプラウドがあらかた食っちゃった後ですが、それは値下げ要因にはならないか。

[No.156 by 匿名さん 2013-06-26 12:30:17]

市川・本八幡、奏の杜、新船橋は、購入層の住み分けが出来ているから、新船橋のプラウドは、ここの値下げ要因にはならないだろうね。

ただ、タワーマンション建設の発表もあったし、奏の杜第１期マンションの販売の勢いに比べれば、販売は若干ペースダウンするだろうね。それがどう価格に反映するか。
まあ、最終的には景気次第だろうけど。

[No.157 by 匿名さん 2013-06-26 12:42:44]

規模からして第一期よりは＠10〜15くらい安くなりそうな気がしないでもない。
しかし2年も先だと物価上昇で逆に上がってる可能性の方が高いような気もする。

[No.158 by 匿名さん 2013-06-26 13:37:16]

価格を安く期待している人はユトリへどうぞ！
消費税も上がるから三菱大規模より安くなる訳がない。

[No.159 by 匿名さん 2013-06-26 14:21:49]

消費税と物件の坪単価は関係無いでしょ。

[No.160 by 匿名さん 2013-06-26 14:42:18]

消費税が5%から10%になったら上がるでしょう。
マンションの建物は非課税ではないですよ。

[No.161 by 匿名さん 2013-06-26 15:10:42]

総支払額と価格は分けて考えなよ。

[No.162 by 匿名さん 2013-06-26 16:52:32]

分けて考えてどうなるの？

[No.163 by 匿名さん 2013-06-26 21:51:07]

消費税あがったら物件価格は必然的に上がります。
物件価格は消費税に含まれるから。
物件価格の建物部分にかかる税率が高くなれば、
デベは物件価格を上げないと取り分が少なくなる仕組み。

最初から100円のモノに5円か10円の税金がかかるという小売とは値段のつけ方が変わりますので。

[No.164 by 匿名さん 2013-06-26 21:53:02]

そして明らかに周辺の奏の杜の好調ぶりを見て、あげてくるでしょう。
消費税だの物価だので下げて欲しいのは消費者の理論。
供給者がこの奏バブルを見て下げる判断をするとは思えない。

[No.165 by 匿名さん 2013-06-26 23:51:56]

買う前に地価と上物の比率教えてくれるデベってあるかね？

[No.166 by 匿名さん 2013-06-27 06:30:13]

>165
そんなもんは契約書に記載されてるから、いざとなったら判を押さなければいいだけ。

[No.167 by 匿名さん 2013-06-27 08:13:44]

>165
それを決めるのは相当後だよ。
最初から決まっている比率ではない。
逆にどういう基準で考えてるの？

[No.168 by 匿名さん 2013-06-27 08:24:28]

>166
何の話？？

>167
相当後っていつ？
価格発表時点には決まってるでしょ

[No.169 by 匿名さん 2013-06-27 08:37:21]

相も変わらず消費税上昇＝物件価格もそのまま上乗せされて上昇　と主張する方がいらっしゃるが、
そんな単純な値付けで売れるんならデベも苦労しないよ。
税制・金利・景気動向と買い手の懐具合を塩梅して価格設定するのがデベの腕の見せ所なんだからさ。
価格動向を予想するのはいいけど、ちと単純すぎやしないかい？

[No.170 by 匿名さん 2013-06-27 09:30:11]

>169

デベもボランティアじゃないからね。
消費税上がればその分を納税しないといけない。
売れ残りマンションならわかるけど。
土地の仕入価格、ブジタを安く叩けない、地権者が多いなどの問題あるから価格は期待しない方が賢明。
狙っている人は初弾の大規模より高いと覚悟してるでしょう。
最後ですから。

[No.171 by 申込予定さん 2013-06-27 10:45:57]

ここは、奏の杜最後の大規模物件ですからね。
当然、マンション単独の価格だけで判断するのではなく、その立地が魅力なんですよね。
JR快速停車駅から徒歩10分以内で、幼稚園や保育園、そして小中学校や図書館が近いだけでなく
大きな近隣公園と歩道が整備されたニュータウン内で子供を安心して伸び伸びと育てることがで
きます。自走式駐車場と富士山や花火の見れる眺望だけでなく、その他にも生活に必要な条件が
すべて揃ったこのマンションが、どうしてもが手に入れたいと考えています。

[No.172 by 匿名さん 2013-06-27 12:57:25]

>>168
当然地代と上物の比率は価格発表時には決まっています。
しかしそれが顧客に明かされるかどうかは別です。
契約時にはわかりますけどね。

[No.173 by 匿名さん 2013-06-27 13:08:15]

>171
まだ、部屋のモデルプランも発表されていないのに、もうここを買う予定の人が居るんだ。

[No.174 by 匿名さん 2013-06-27 13:45:42]

うちも狙ってる。大規模希望だからね。
今は賃貸村に居るけど、住んでみてこの環境は得難いと実感したよ。
ただ、タワーも気になることは気になってる。
駅に近いし、モリシアとデッキで繋がれば尚いい。
でも、利便性と住環境のバランスという意味ではこっちほうが上かな。しかし子どもが成長してくればやっぱり利便性をとったほうがいいかな。とかね。

[No.175 by 匿名さん 2013-06-27 14:37:41]

この辺のクラスはプランと言っても皆似たようなもんで、違いは立地と価格でしょ。

[No.176 by 匿名さん 2013-06-27 14:55:45]

>168
>172

土地建物比率なんて価格発表後でも変更可能ですよ。
非課税の土地に比重を置くのが普通ですが。

>165
それで何を知りたいのかな？

[No.177 by 匿名さん 2013-06-27 16:02:04]

>171

全ての条件が揃い予算が合う部屋があるかどうかは今の段階では不明。
公園もいつになる事やら。

[No.178 by 匿名さん 2013-06-27 18:12:24]

ここは管理組合が苦労しそうな感じです。
800超える世帯の意見を纏めるのも大変だが、ここは事業協力者住居もある。
これが入居したあとにどの方向になって行くのかが不安です。
仕切り屋、独裁みたいなのが居たら最悪です。

[No.179 by 匿名さん 2013-06-27 19:33:05]

管理組合の地権者優遇は中小規模物件だと困ることもありますが、これだけ大規模だと心配は杞憂でしょう。

[No.180 by 匿名さん 2013-06-28 07:54:39]

176さん　165ではないんですが、デぺは建物代と土地代の比率はある程度自由にコントロールできるのでしょうか？
実際の価格より土地代を高く設定すれば、納税額が少なくなり購入者にとっても、デぺにとってもメリットがあるよう思います。ただ、極端なことをやれば脱税のような、、、
若干スレ違いで申し訳ありません。

[No.181 by 住民さん 2013-06-28 10:42:44]

>177
こんど習志野市の副市長として、国土交通省から天下りが来ることが決定したからね。
公園の補助金も取れるんじゃないかな。

[No.182 by 匿名さん 2013-06-28 10:53:59]

耐震偽装のヒューザー物件で、消費税を低くするために、土地代を高く、建物代を低く設定していて、補償額を算出するために路線価から土地代を計算したら、全く違ってたなんてのがニュースになった。その後、法律で対応したって話しはないから、今でもそういう操作はやろうと思えばできるんじゃない。

[No.183 by 匿名さん 2013-06-28 10:57:13]

>179

地権者って再開発の事業主でもあるんで、自分達の都合のいいような条文を管理規約に紛れ込ませるなんてのがあるらしいから、規模とは関係ないかもよ。それに地権者が小数でも彼らはもともと知り合いだったり、再開発の話し合いの中で団結しちゃってる。新築分譲の購入者はもともと知らない人達同士。地権者で最初から管理組合を牛耳るなんてことも十分ありうる。

[No.184 by 匿名さん 2013-06-28 11:15:11]

>>183
あらかじめ決められている地権者優遇の管理規約は聞けば教えてもらえますし、重要事項説明時にも明らかにされます。
紛れ込ませるってのはありませんよ。

大規模だと深刻化しないのは議決権の比率です。
小規模物件で地権者比率が高い場合、議決権を専有面積あたりにされると、地権者同士が結束した場合有利になりすぎることがあります。

ちなみに私が見たことのある地権者優遇管理規約では。
・駐車場は無抽選、かつ永続的に使用が認められる。
・通常許されない大型犬を飼育できる、飼育頭数制限が無い。
・管理組合理事免除。
・共有施設利用の予約優先権。
などでしょうか。

管理費や駐車場代など会計上の優遇については聞いた覚えが無いです。

[No.185 by 匿名さん 2013-06-28 12:42:03]

国土交通省からの天下りが習志野市副市長になるから公園は早く出来るとか、土地を買うときからそうだけど、ダークなやり方で作られた街と言う印象が付くのはどうかと思う。

挙げ句に消費税下げるために土地代上げて建物価格を下げろなんて、コンプライアンスに反する発言をする人がいるなんて恐ろしい。

[No.186 by 匿名さん 2013-06-28 12:44:29]

まだ販売も大分先なのに、早くも事業協力者とマンション購入予定者のバトルですか？

[No.187 by 匿名さん 2013-06-28 13:16:04]

>184

管理規約（案）って重要事項説明みたいに説明しないから、自分で調べないと分からないんだよね。

[No.188 by 匿名さん 2013-06-28 14:21:40]

>>187
地権者優遇はちゃんと説明されますよ。

[No.189 by 匿名さん 2013-06-28 18:35:04]

地権者って煩そう。

[No.190 by 匿名さん 2013-06-28 19:14:52]

地権者が再開発に同意しなければこの物件も無かったわけです。

地権者さん手放してくれてありがとう。
入居者さん購入してくれてありがとう。
デベロッパーさん取り纏めてくれてありがとう。

みんな笑顔でWin-Winですよ。

[No.191 by 匿名さん 2013-06-28 20:44:40]

何かコンプライアンスに反する発言をしていますか？
違反すれすれであっても、誰も法律に反したことはしていませんよ。

[No.192 by 匿名さん 2013-06-28 21:14:15]

というか、自分が買ったものをいくらで売るかは自由では？
その決めた金額に応じて消費税がかけられるんですよね？
土地を買って建物たてて、価格の割合決めるのは問題ない行為ですよね。
法で定められた一定基準で税率を決められるのであれば、それは税率が低い選択が消費者にとってはベストです。

さすがに建物0円にはできないんでしょうけど。

[No.193 by 匿名さん 2013-06-28 22:28:25]

標準的な建築費を大きく割り込む設定にしたら税務署が黙ってませんよ。
まあいずれにせよ購入者はグロスの価格だけが問題なんで、地代なんて気にしてもしょうがないです。

[No.194 by 匿名さん 2013-06-28 22:30:27]

それは基準内でやるでしょう。
契約書みれば判明するわけで。

[No.195 by 物件比較中さん 2013-07-04 07:19:48]

21時前に現地通ったら、重機がまだ動いてた。結構遅くまで工事してますね。

[No.196 by 匿名さん 2013-07-13 04:58:16]

パークハウスのＡ棟が売りに出された。
４階の３ＬＤＫ，新築時４３４８万だったところで販売価格は４７８０万円。
新築時対比１割増しで売れれば、こちらにも影響ありそう。

[No.197 by 匿名さん 2013-07-13 07:18:45]

その値段で買っちゃった人は一生後悔するんだろうね。

[No.198 by 匿名さん 2013-07-13 07:27:51]

↑間違えました。買っちゃったではなくて売っちゃったです。

[No.199 by 匿名さん 2013-07-13 07:28:31]

他人の嗜好や懐具合までは分からないからね
経済的に余裕があって、ここを気にいった人なら別に後悔しないでしょう

逆に言えばそんな人じゃなきゃ買えない訳だけど、はたして存在するのかどうかは？

[No.200 by 匿名さん 2013-07-13 08:28:02]

まあ大目に見て4200万切るか切らないかがボーダーだろうねえ。諸事情によりけりだろうけどそんなに不動産市場は甘くないよ。198は何？　笑