津田沼奏の杜「(仮称)津田沼区画整理２９街区プロジェクト」ってどうですか？

[匿名さん]

奏の杜のもうひとつの大規模マンションが始動！

所在地：習志野都市計画事業ＪＲ津田沼駅南口特定土地区画整理事業地内２９街区　１～４８画地
交通：ＪＲ総武線快速・総武線「津田沼」駅（駅舎）徒歩８分
敷地面積：２４,００９.１８平米
構造・規模：鉄筋コンクリート造地上２４階、地下１階建・免震構造
総戸数：８６９戸（事業協力者住戸含む）
間取り：２ＬＤＫ～４ＬＤＫ
着工：２０１３年４月１日
竣工：２０１５年７月初旬（予定）
入居開始：２０１５年１２月下旬（予定）
売主：三菱地所レジデンス（株）、野村不動産（株）、三井不動産レジデンシャル（株）
設計・監理：（株）フジタ首都圏支社一級建築士事務所
施工：（株）フジタ
管理会社：管理組合設立後、三菱地所コミュニティ（株）に委託予定

・関連URL
奏の杜　http://www.kanadenomori.jp

【物件情報を追加しました。2013.6.15 管理担当】

[124: 匿名さん]

津田沼はこのような自己中ばかりしか居ないの？
かなり異常なところですね。

[125: 匿名さん]

そんな朝から燃料投下お疲れ様です。
まだ物件の情報も出ていないから、話題がないんだろうけど。いつまでそのネタ引っ張るつもりでしょう。

[126: 匿名さん]

来月からモデルルーム作りが始まりますよ♪
あと数ヶ月、実質的な検討ができるまで、ガマン、ガマン。

[127: 匿名さん]

モデルルームはどこに出来るんですか？29街区内ですか。

[128: 匿名さん]

今までのを流用じゃないの？

[129: 匿名さん]

>124

お前そんなに奏に固執してなんなの？

要するに新船橋じゃ不満なんだろ？

[130: 匿名さん]

モデルルームはパークハウスと同じ場所ですが、かなり作り変えるみたいです。

[131: 匿名さん]

130さん
情報ありがとうございます。モデルルームが出来るのが楽しみです。

[132: 匿名さん]

>129

奏の大規模住民です。
ここの住民のモラルは低いのに驚きました。
ベランダ喫煙、ベランダ布団干し、生活騒音、駐車場内の暴走などなど、習志野市民は親から躾をされずにそのまま大きくなったのか？

[133: 匿名さん]

>132

こういうのやめろよ、新船橋。

[134: 匿名さん]

プラウド船橋から見ると、習志野は都落ちなんだよ。
ちなみに私は元船橋市民で現在は都内でマンション買い住んでいます。

[135: 匿名さん]

>134
目くそ鼻くそ
小学生の背くらべ

都内ってどこですか？
江戸川区？江東区？足立区？（笑）
当然都心6区ですよね？

[137: 匿名さん]

江東区はいいけど、江戸川、足立なら習志野の方がましと思う。

[138: 匿名さん]

>135
当たり前でしょう。

[139: 匿名さん]

奏住人は500万円以上安い相場の新船橋が大規模開発だ人気物件だと得意げなのが気にくわない。
もしかして高掴みしちゃった？と不安になってしょうがない。

新船橋住人は直近が野田線でJRへは実質20分以上の立地がコンプレックス。
その分安いからお買い得だったと思い込みたいが、本音を言えば予算が許せばJR直近物件に住みたかった。

ほんと上手い具合に荒れる要因が揃っているw
同時期に存在したのが悲劇だったね。

[140: 匿名さん]

>137

習志野がマシなんてのは、郡部から見たときだけ。
習志野はユトリと奏の大規模ツートップがあるから郡部からは人気あります。

[141: 匿名さん]

>139

船橋まで自宅玄関から5分で船橋へ到着。
20分てどこの物件？

[142: 匿名さん]

足立区はなかなか悪くないよ。
千住新橋とか川沿いの大規模再開発でロケーション最高だし。

[143: 匿名さん]

アホくさ！
まるで子供の口喧嘩。

[145: 匿名さん]

なんだか
勝手に船橋住民？だと妄想して
暴走してるかわいそうなひとがいますな。

[146: 匿名さん]

乗り換えで電車逃したときの無駄な待ち時間はほんと嫌になる

[147: 匿名さん]

まぁ野村不動産は煽り手法が上手だよね。
イベントやっては呼び込んで、広告出せば人気感を煽るものばかり。
抽選会の様子をわざわざ写真掲載したり、売れて当たり前の1期2次や3次などで《即日完売》表記を多用したり。

そういう不動産業者の勢いに乗せられて買っている人も多いんだろうなぁ。
あんなとこ中古になったら売れないって気付かないのかな。
イオン潰れたらどうするんだろ。

[148: 匿名さん]

新船橋は今まで全期即日完売でしょ、当たり前ってことは無いですよ、これは業界でも評判です。
たぶん次の最終も同じでしょうね。

奏の杜も一部は抽選高倍率で、10倍でしたっけ？完売したんですから他の売れ行きなんてどうでも良いじゃないですか。

[149: 匿名さん]

奏物件は東京からぎりぎり３０分圏内で始発がある津田沼の徒歩１０分以内物件で
新しく開かれる街にできるということ。
東京に多少近くても待って座るという選択がない駅には価値を見いだせない人や
この土地の価値を理解している地元の人が買う物件でしょう。
多少割高感があっても、その価値を評価している人が十分いるから
すでに発売された物件はすべて完売してるわけです。
これはお買い得感のある新船橋が発売されたあとに販売された奏の小規模物件が
売り出し即完売だったことを考えれば疑いようのない事実です。
それでこの物件になるわけですが、地権者枠があること、消費税が上がるであろうことを
加味すると、パークハウス大規模と同じくらいの仕様なら、
同価格以下でないと売れ行きが相当厳しいのではと予想しています。

[150: 匿名さん]

はっきり言って街のきれいさでいったら千葉NTが一番かなって思いました。新船橋は街としては奥行きがないんですよね。マンションがあってイオンがあってそっから先がないというか。一度千葉NT行ってみると、子供はこういうところで育てるべきだなって思いますよ。

[151: 匿名さん]

147-149さん、マンションの話はスレ違いですよ。マンションスレがありますので、そちらで書き込みしてください。

[152: 匿名さん]

>>151
いやここマンション掲示板のマンションスレだし。

キャプションの
＞奏の杜のもうひとつの大規模マンションが始動！
読めませんか？

[153: 匿名さん]

このマンションを検討している人はいますか？なんか他のマンションの話ばかりなんですけど。

[154: 匿名さん]

>148
そうではなくて、野村不動産の一般的な手法の話です。

>151
ここは29街区で三菱、三井、野村のJV事業のマンションのスレッドです。
何のスレだと思ったんですか？

>153
奏の杜と新船橋の話はずっと前からの議題ですよ。
あなたこそ奏の杜を検討しているんですか？

[155: 匿名さん]

今のところ15年末入居開始予定ですが、販売は14年中頃くらいからですかね。
この辺の需要を新船橋のプラウドがあらかた食っちゃった後ですが、それは値下げ要因にはならないか。

[156: 匿名さん]

市川・本八幡、奏の杜、新船橋は、購入層の住み分けが出来ているから、新船橋のプラウドは、ここの値下げ要因にはならないだろうね。

ただ、タワーマンション建設の発表もあったし、奏の杜第１期マンションの販売の勢いに比べれば、販売は若干ペースダウンするだろうね。それがどう価格に反映するか。
まあ、最終的には景気次第だろうけど。

[157: 匿名さん]

規模からして第一期よりは＠10〜15くらい安くなりそうな気がしないでもない。
しかし2年も先だと物価上昇で逆に上がってる可能性の方が高いような気もする。

[158: 匿名さん]

価格を安く期待している人はユトリへどうぞ！
消費税も上がるから三菱大規模より安くなる訳がない。

[159: 匿名さん]

消費税と物件の坪単価は関係無いでしょ。

[160: 匿名さん]

消費税が5%から10%になったら上がるでしょう。
マンションの建物は非課税ではないですよ。

[161: 匿名さん]

総支払額と価格は分けて考えなよ。

[162: 匿名さん]

分けて考えてどうなるの？

[163: 匿名さん]

消費税あがったら物件価格は必然的に上がります。
物件価格は消費税に含まれるから。
物件価格の建物部分にかかる税率が高くなれば、
デベは物件価格を上げないと取り分が少なくなる仕組み。

最初から100円のモノに5円か10円の税金がかかるという小売とは値段のつけ方が変わりますので。

[164: 匿名さん]

そして明らかに周辺の奏の杜の好調ぶりを見て、あげてくるでしょう。
消費税だの物価だので下げて欲しいのは消費者の理論。
供給者がこの奏バブルを見て下げる判断をするとは思えない。

[165: 匿名さん]

買う前に地価と上物の比率教えてくれるデベってあるかね？

[166: 匿名さん]

>165
そんなもんは契約書に記載されてるから、いざとなったら判を押さなければいいだけ。

[167: 匿名さん]

>165
それを決めるのは相当後だよ。
最初から決まっている比率ではない。
逆にどういう基準で考えてるの？

[168: 匿名さん]

>166
何の話？？

>167
相当後っていつ？
価格発表時点には決まってるでしょ

[169: 匿名さん]

相も変わらず消費税上昇＝物件価格もそのまま上乗せされて上昇　と主張する方がいらっしゃるが、
そんな単純な値付けで売れるんならデベも苦労しないよ。
税制・金利・景気動向と買い手の懐具合を塩梅して価格設定するのがデベの腕の見せ所なんだからさ。
価格動向を予想するのはいいけど、ちと単純すぎやしないかい？

[170: 匿名さん]

>169

デベもボランティアじゃないからね。
消費税上がればその分を納税しないといけない。
売れ残りマンションならわかるけど。
土地の仕入価格、ブジタを安く叩けない、地権者が多いなどの問題あるから価格は期待しない方が賢明。
狙っている人は初弾の大規模より高いと覚悟してるでしょう。
最後ですから。

[171: 申込予定さん]

ここは、奏の杜最後の大規模物件ですからね。
当然、マンション単独の価格だけで判断するのではなく、その立地が魅力なんですよね。
JR快速停車駅から徒歩10分以内で、幼稚園や保育園、そして小中学校や図書館が近いだけでなく
大きな近隣公園と歩道が整備されたニュータウン内で子供を安心して伸び伸びと育てることがで
きます。自走式駐車場と富士山や花火の見れる眺望だけでなく、その他にも生活に必要な条件が
すべて揃ったこのマンションが、どうしてもが手に入れたいと考えています。

[172: 匿名さん]

>>168
当然地代と上物の比率は価格発表時には決まっています。
しかしそれが顧客に明かされるかどうかは別です。
契約時にはわかりますけどね。

[173: 匿名さん]

>171
まだ、部屋のモデルプランも発表されていないのに、もうここを買う予定の人が居るんだ。

[174: 匿名さん]

うちも狙ってる。大規模希望だからね。
今は賃貸村に居るけど、住んでみてこの環境は得難いと実感したよ。
ただ、タワーも気になることは気になってる。
駅に近いし、モリシアとデッキで繋がれば尚いい。
でも、利便性と住環境のバランスという意味ではこっちほうが上かな。しかし子どもが成長してくればやっぱり利便性をとったほうがいいかな。とかね。

[175: 匿名さん]

この辺のクラスはプランと言っても皆似たようなもんで、違いは立地と価格でしょ。

[176: 匿名さん]

>168
>172

土地建物比率なんて価格発表後でも変更可能ですよ。
非課税の土地に比重を置くのが普通ですが。

>165
それで何を知りたいのかな？

[177: 匿名さん]

>171

全ての条件が揃い予算が合う部屋があるかどうかは今の段階では不明。
公園もいつになる事やら。

[178: 匿名さん]

ここは管理組合が苦労しそうな感じです。
800超える世帯の意見を纏めるのも大変だが、ここは事業協力者住居もある。
これが入居したあとにどの方向になって行くのかが不安です。
仕切り屋、独裁みたいなのが居たら最悪です。

[179: 匿名さん]

管理組合の地権者優遇は中小規模物件だと困ることもありますが、これだけ大規模だと心配は杞憂でしょう。

[180: 匿名さん]

176さん　165ではないんですが、デぺは建物代と土地代の比率はある程度自由にコントロールできるのでしょうか？
実際の価格より土地代を高く設定すれば、納税額が少なくなり購入者にとっても、デぺにとってもメリットがあるよう思います。ただ、極端なことをやれば脱税のような、、、
若干スレ違いで申し訳ありません。

[181: 住民さん]

>177
こんど習志野市の副市長として、国土交通省から天下りが来ることが決定したからね。
公園の補助金も取れるんじゃないかな。

[182: 匿名さん]

耐震偽装のヒューザー物件で、消費税を低くするために、土地代を高く、建物代を低く設定していて、補償額を算出するために路線価から土地代を計算したら、全く違ってたなんてのがニュースになった。その後、法律で対応したって話しはないから、今でもそういう操作はやろうと思えばできるんじゃない。

[183: 匿名さん]

>179

地権者って再開発の事業主でもあるんで、自分達の都合のいいような条文を管理規約に紛れ込ませるなんてのがあるらしいから、規模とは関係ないかもよ。それに地権者が小数でも彼らはもともと知り合いだったり、再開発の話し合いの中で団結しちゃってる。新築分譲の購入者はもともと知らない人達同士。地権者で最初から管理組合を牛耳るなんてことも十分ありうる。

[184: 匿名さん]

>>183
あらかじめ決められている地権者優遇の管理規約は聞けば教えてもらえますし、重要事項説明時にも明らかにされます。
紛れ込ませるってのはありませんよ。

大規模だと深刻化しないのは議決権の比率です。
小規模物件で地権者比率が高い場合、議決権を専有面積あたりにされると、地権者同士が結束した場合有利になりすぎることがあります。

ちなみに私が見たことのある地権者優遇管理規約では。
・駐車場は無抽選、かつ永続的に使用が認められる。
・通常許されない大型犬を飼育できる、飼育頭数制限が無い。
・管理組合理事免除。
・共有施設利用の予約優先権。
などでしょうか。

管理費や駐車場代など会計上の優遇については聞いた覚えが無いです。

[185: 匿名さん]

国土交通省からの天下りが習志野市副市長になるから公園は早く出来るとか、土地を買うときからそうだけど、ダークなやり方で作られた街と言う印象が付くのはどうかと思う。

挙げ句に消費税下げるために土地代上げて建物価格を下げろなんて、コンプライアンスに反する発言をする人がいるなんて恐ろしい。

[186: 匿名さん]

まだ販売も大分先なのに、早くも事業協力者とマンション購入予定者のバトルですか？

[187: 匿名さん]

>184

管理規約（案）って重要事項説明みたいに説明しないから、自分で調べないと分からないんだよね。

[188: 匿名さん]

>>187
地権者優遇はちゃんと説明されますよ。

[189: 匿名さん]

地権者って煩そう。

[190: 匿名さん]

地権者が再開発に同意しなければこの物件も無かったわけです。

地権者さん手放してくれてありがとう。
入居者さん購入してくれてありがとう。
デベロッパーさん取り纏めてくれてありがとう。

みんな笑顔でWin-Winですよ。

[191: 匿名さん]

何かコンプライアンスに反する発言をしていますか？
違反すれすれであっても、誰も法律に反したことはしていませんよ。

[192: 匿名さん]

というか、自分が買ったものをいくらで売るかは自由では？
その決めた金額に応じて消費税がかけられるんですよね？
土地を買って建物たてて、価格の割合決めるのは問題ない行為ですよね。
法で定められた一定基準で税率を決められるのであれば、それは税率が低い選択が消費者にとってはベストです。

さすがに建物0円にはできないんでしょうけど。

[193: 匿名さん]

標準的な建築費を大きく割り込む設定にしたら税務署が黙ってませんよ。
まあいずれにせよ購入者はグロスの価格だけが問題なんで、地代なんて気にしてもしょうがないです。

[194: 匿名さん]

それは基準内でやるでしょう。
契約書みれば判明するわけで。

[195: 物件比較中さん]

21時前に現地通ったら、重機がまだ動いてた。結構遅くまで工事してますね。

[196: 匿名さん]

パークハウスのＡ棟が売りに出された。
４階の３ＬＤＫ，新築時４３４８万だったところで販売価格は４７８０万円。
新築時対比１割増しで売れれば、こちらにも影響ありそう。

[197: 匿名さん]

その値段で買っちゃった人は一生後悔するんだろうね。

[198: 匿名さん]

↑間違えました。買っちゃったではなくて売っちゃったです。

[199: 匿名さん]

他人の嗜好や懐具合までは分からないからね
経済的に余裕があって、ここを気にいった人なら別に後悔しないでしょう

逆に言えばそんな人じゃなきゃ買えない訳だけど、はたして存在するのかどうかは？

[200: 匿名さん]

まあ大目に見て4200万切るか切らないかがボーダーだろうねえ。諸事情によりけりだろうけどそんなに不動産市場は甘くないよ。198は何？　笑

[201: 匿名さん]

>50
日本語もまともに使えない人に｢何｣って言われてもねぇ。

[202: 匿名さん]

3300万て所が妥当だと思うな
大規模がこれからなのに慌ててこの価格では買わないと思う。
売れ残ってた部屋という噂があった部屋だし。

[203: 匿名さん]

・・・と、新船橋のここを買えなかった組が申しております。

[204: 匿名さん]

>202

その価格はあんたの財力だろ？
さようならｗ

[205: 匿名さん]

SUUMO物件でD棟5階の 3688万の部屋も3990万で売り出されていますね。住んでからならともかく、住まずにこの価格では、利益目的での転売ではなく、何らかの事情で泣く泣く手放さざるを得なかったということなんでしょうね。

[206: 匿名さん]

地権者はいなかったんだっけ？
地権者の売却とかではないかな。

[207: 匿名さん]

売れた場合は仲介手数料が取られるから、対した利益は出ないと思います。やんごとなき事情で手放されるのでしょう。

[208: 購入検討中さん]

地権者はいないよ。
写真見るとオプションも使ってるし、止むを得ず手放す感じだね。

[209: 匿名さん]

何戸もあるかな？やむを得ず売るなんてことが 売れ残りっぽい

[210: 匿名さん]

経済的事情は予測出来ませんよ。

[211: 匿名さん]

無理して買おうとしたらローン審査に落ちたとか？

[212: 匿名さん]

修繕積立金の一括払い分とか登記費用、不動産関係の税金もあるし、仲介手数料だけでなく
売却益の20％は、税金で取られるし、売却より賃貸の方が利口なような気がする。
賃貸なら少し狭いから毎月16万円といったとこかな。

[213: 匿名さん]

賃貸に出しても、住宅ローンが残っている間は新たな物件は購入出来ないのが難点ですよ。

[214: 匿名さん]

>212

そんな値段で津田沼に借りるバカいないだろう。

[216: 匿名さん]

>215

私は214さんではありませんが、津田沼徒歩7分、68.52平米なら、新築でも13万円以上は無理です。75平米徒歩10分で13.9万円と言う所。

16万円出せば、同等の物件をJR市川徒歩5分くらいの所で借りる事が出来ます。賃貸はほとんどの場合通勤先までの利便性(=通勤時間)が最優先されます。JR津田沼がJR市川より高く賃貸出来る事は、まず有りません。

無知の方は駄まっていたほうがよろしいかと。

https://www.sumai-surfin.com/price/market/station_list.php?r=12

[217: 匿名さん]

借り手をみつけるのが大変だから、やはり売りに出したのかしら。しかし、購入希望者だったらあの値段を出すなら、次の物件を待つだろうし。売却は難航するでしょうね。

[218: 匿名さん]

>217

普通はそう考えますよね。
あの新築より高い価格で買うメリットは何？
やはり一割アップの実績を作りたくて意図的にやっている感があります。

個人だと早く売りたいですからね。
それか、売り主から安く売るなと売却価格の指示が出てるとか？

[219: 匿名さん]

>218
そんな深い事情はないと思うよ。
まずは吹っかけてみただけで。
本当に売らなきゃならないなら、時期を見て下げてくるでしょう。

[220: 匿名さん]

奏の賃貸物件

月額費用： 18.5万円
賃料： 18.5万円 管理費： なし
合計費用： 37万円
敷金： 1か月 礼金： 1か月 保証金： －
所在地 千葉県習志野市奏の杜2丁目[地図]
交通
津田沼駅/総武本線 徒歩7分
津田沼駅/総武線 徒歩7分
新津田沼駅/新京成電鉄 徒歩12分
間取り 3LDK（洋7.5洋5和6LDK15.6）
専有面積 76.14m2
築年数 築1年未満(2013年06月)


月額費用： 15.1万円
賃料： 14.4万円 管理費： 0.7万円
合計費用： 50.4万円
敷金： 1.5か月 礼金： 2か月 保証金： なし
所在地 千葉県習志野市奏の杜2丁目[地図]
交通
谷津駅/京成本線 徒歩9分
津田沼駅/総武線 徒歩11分
間取り 2LDK（洋6.7 洋6 LDK15.5）
専有面積 71.46m2
築年数 新築(2013年08月)

[221: 匿名さん]

売り出し価格はあくまで売り出し価格だし。売主が相場から外れた高い売却価格を言ってきたとしても、不動産屋は専任契約を取りたいから、売主の意向に反対はせずに、とにかく受け入れる。そして心の中は以下の感じ。

「無理無理、でも専任契約さえ取ってしまえばこっちのもん。1か月後には『広告出しましたがご存知のように反応いまいち。やっぱり無理ですよ。相場価格まで下げましょう！』となるんだし。」

こうして、実際の売却価格は相場に落ち着く。

[222: 匿名さん]

そして津田沼の利回りの悪い事に気が付かされる

[223: 匿名さん]

でたらめばかり。
ちょっと読めば素人の投稿とすぐわかかる。