クリスタルマークス（旧：（仮称）小岩駅前計画ってどうですか？）

[土地勘無しさん]

クリスタルマークス（旧：（仮称）小岩駅前計画ってどうですか？）について情報がありましたら宜しくお願いします。
三井のカスタムオーダーマンションってどうなんでしょうか？

所在地：東京都江戸川区南小岩8丁目1787番1（地番）
交通：総武線 「小岩」駅 徒歩3分
京成本線 「京成小岩」駅 徒歩14分
間取：未定
面積：70.95平米・70.97平米
売主：住友不動産

物件URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/koiwa/
施工会社：前田建設工業株式会社
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

【正式名称決定のためスレッドタイトルを変更しました。管理担当　2013.06.25】

[451: 匿名さん]

大丈夫ですよ。それ以上に電車の音がうるさいですから。

[452: 物件比較中さん]

電車の音は全く気になりませんでしたよ

[453: 匿名さん]

共用廊下からの夜景、綺麗そうですね。
イメージの絵が開放的なので、外廊下は雨風が強い日は勘弁、と思ってしまいましたが。

450さんのいわれるベランダ側がとても気になりましたが、高層階なら大丈夫ですか？
問題は下の階？
ゴミ置き場の位置も気になります。

[454: 購入検討中さん]

453さん
４階以上なら問題ないでしょ

[455: 入居済み住民さん]

今日入居しました！とっても快適ですよ。ベランダの下にゴミ置場とありますがどこなんでしょ正直わかりません。

[456: 物件比較中さん]

ゴミ置き場の場所も確認しないで契約したんですか？
驚愕ですね

[457: 入居予定さん]

456まぁそんなに言わなくても。

多分建物内なんでベランダからみても匂いが、気になるかわからないんじゃない。
まぁモデルルーム見学したらわかる話ですよ
棟内にあるんだし。

[458: 入居済み住民さん]

あまり売れてないようです。
夜になってもお部屋の電気はポツリポツリ。
エレベーターで相乗りすることもありません。
少し、寂しいです。

[459: 物件比較中さん]

458
ご入居おめでとうございます。
まだ３分の１位は売れていないそうなので、完売まで最低でもあと１年はかかるんでしょう
場合によっては２年とか３年とか
静かでいいじゃないですか

[460: 入居済み住民さん]

入居して2週間経ちますが、快適ですよ。
懸念されてた夜もマンション前に客引きの人が立つような事もありませんし。
今、何部屋住まわれているかはわかりませんが、高層階は、埋まってると思います。
少なくとも私の入居しているフロアは全て入居してますね。
あと意外に家族が多いです。なぜだろ？ここは不思議ですたまたまかもですが。

[461: 匿名さん]

駅直結の商業施設には色々お店があるのがいいですよね
屋上テラスは常に解放しているわけではないですよね？
花火大会の日にだけ解放になるのかな。

電車の音は気にならないようですから、騒音は大丈夫そうですね

[462: 物件比較中さん]

＞461
「駅直結の商業施設」って書き方がいかにもデベの営業さんぽい（笑

もう少し工夫を凝らした書き方の方がベターですね

[463: ご近所さん [女性]]

今JRが耐震工事をしているとかで、小岩ポポは一度閉まるって話を聞いたけどどうなんだろう？
ちなみに本八幡のシャポーは、3月末でレストラン街が閉まりました。2年間だそうです・・・
後から専門店街の方も改装工事やるそうです。

小岩、市川もやるって聞きました

[464: 購入検討中さん [女性 30代]]

前から気になっていたのですが、マンション会社の営業の方らしきコメントやそれを指摘する書き込みが多い様に感じられます。本当なんでしょうか？真剣に検討している者として自分の会社のマンションの擁護、他の会社のマンションの卑下は見たくありません。時間の無駄です。今後は書き込みをしないようにお願いしたいです。でも特定できないので、書き込んでしまうんでしょうね。業界のレベルの低さにショックを感じでおります。

[465: 物件比較中さん]

>>464
同感です。読んでいて、マンション関係者だなとわかります。近隣物件の低レベルな営業さん同士やりあってるなと直ぐにわかりますよね。
高額な買い物ですし、真剣に検討している者からすれば、ある意味詐欺です。
そこまでしないと売れない危ない物件なのだなと思いました。

[466: 匿名さん]

近くに在住の方の情報などはとても参考になりますが
あまりにも詳し過ぎると、本当に?と思うことは確かにありますよね。
良い面も悪い面も今後購入する参考として良き情報交換していきたいですね。

[467: 匿名さん]

>464
あっちこっちのスレに、まったく同じ文面を投稿してる。

この人こそが営業さんだよ

しかも、卑下っていう言葉の使い方まちがってるし。卑下って、自分を必要以上に低く評価することだよ。他人のことを指して使わない。

[468: 物件比較中さん]

先日初めて現地販売センターに行きましたが、なんとまだ３分の１強の部屋が売れ残ってますね
しかも、その３分の１の内、４分の３以上が価格すら決めていないという状況
もう入居者もいるっていうのに、こんな売り方のマンション初めてです

[469: 匿名さん]

住友不動産のマンションは、どこも完成してから販売してるから、普通のことでしょ。

[470: 入居済み住民さん]

なんかアルファグランデの板荒れてますね。どうでもいいからうちのマンションがどうとかやめてほしい。
そんなに自分達のマンションは間違ってなかったって正当化したいんですかね…

[471: 匿名さん]

昼にこのマンションの前を通り、建物がかっこいいなと思いました。
友人に話したところ、夜に見たら同じことは言えないよと言われ、
夜に見たら愕然としました。
客引きが多く、危ない感じがしました。

やっぱり昼も夜も見てみないといけないんですね。

[472: 匿名さん]

夜にマンションの裏手あたりを歩いていたら電気がほとんどついていなかった。
ゴールデンウィークで出かけているだけなのか、ほとんど売れていなのか。
カーテンの無い部屋が多すぎる.......

たぶん売れていないんだろうな。

[473: 物件比較中さん]

まだ半分近く売れてませんからね
完売までは少なくとも２年はかかると思います

[474: 入居済み住民さん]

ちょっと思うのが、最初の時より価格あげてますからねー200万以上。資材高騰理由みたいですが、
なぜそこまで強気でいけるんだろうと入居者でも、思います。

ただ毎日のように引越しがおこなわれてるようなんで、エレベーターとかでも住人の、方と会う機会が増えましたね。

[475: 匿名さん]

㋃から㋅くらいまでは引っ越しする方が多いでしょうね。
100戸以上ありますから、引っ越しカバーがなくなるまでは結構かかるんじゃないかと。

購入者の方からすると早く完売してほしいですね。

[476: 匿名さん]

473
このスレの歴史からして、約2年売っているわけでしょう？それで半分いってないんだから、あと2年以上確実にかかるという事ですよね！？
やっぱり風俗街ど真ん中は厳しいですね。駅に近いのはいいんだけどな～

[477: 匿名さん]

>>476
そういうものでもなく、すみふの売り方として、相場を先取りした高価格で売り出し、売れ残りを気にしない方針だから。

高くても買う人だけに売るんだよね。
値下げはしない。

むしろ、相場が上がると躊躇わずに値上げする。
だから後に売り出した5階の価格が先に売り出した10階の価格より高いことがよくあるらしい。

[478: 入居済み住民さん]

同じマンションで時期によって価格が違うのは住む側からしたら不快です。

[479: 匿名さん]

>>478
それはどのマンションも同じ

というか、不満なら２階のMRに文句言いに行けば良いのでは？
営業マンが常駐してるわけですし

[481: 匿名さん]

>>478
というか、先に買った人は結果的に後に買う人より安く買えるので、売れなくて値下げするマンションより、先に買った人に良心的と言われている。

ただ、よくよく考えると、先に買った人は高く、後に買う人はもっと高く買うということで、価格的にはどちらも高いことにかわりはない。結局はすみふが儲かるだけなんだけどね。

[482: 入居済み住民さん]

480
小岩民です。すいませんねぇ。マンションの前はキレイですよ。マンションの敷地を一歩でると汚いけど

[483: 匿名さん]

マンション周りは綺麗でも、そこから離れると汚いって、ちょっと嫌だけど、
そんなもんなんですかね～。
でも今では煙草の吸殻が散らばっているってことは無いですよねぇ。
アレって臭いんですよね～。
せめて住んでいる所だけでも綺麗であって欲しいです。

[485: 匿名さん]

このマンションがどうのこうのより、小岩の街のことでしょ。小岩に長く住んでいるけど、便利で住みやすいよ！

[486: 周辺住民さん]

小岩は住みやすいですよね。
スーパーもドラッグストアーも雑貨店も沢山ありますし、ポポも便利です。主婦としては、都内西部・中心部や湾岸でステイタスはあっても、駅から遠かったり、スーパーも遠かったりするマンションより、生活しやすいですよ。ストレスなく暮らせます。
近隣の売り出しの分譲マンション営業さんじゃないですか？
ま、こちらの営業さんも同類かもしれませんがね…。

[487: 匿名さん]

便利さだけなら小岩も新小岩も平井も亀戸も全く変わりませんけどね
小岩は町が汚くて古ぼけてる印象が強いです

[488: 入居済み住民さん]

487は何がしたいんだろ…そう思うなら検討板くる必要ないし書き込む必要ないやん。自分の答えでてるみたいだし。

で？って感じ。

[490: 匿名さん]

それは、各個人が判断することでしょ。
わかってないね。

[492: 入居済み住民さん]

もうさ周辺環境のデメリットは十分書かれてるし完成して物件見れるんだから
いちいちくだらない情報書くのやめようよ…書いてる人恥ずかしくないのかな。
2chじゃないんだから。
確実に検討してない人の書き込みだよね
本当に何の為に書くんだろう…他社の営業以外で書く人の気持ちがわからん。

[493: 匿名さん]

今は棟内のモデルルームを見ることが出来るんですか。
住友のマンションの割には、安さとかお得さを強調しているなぁという感じが珍しくします。
物件価格自体はどうなんでしょう？
駅に近い割には、安い？それともやはりボリュームゾーンはそれなりに高いなぁという所ですかね？

[494: 入居済み住民さん]

そうですねー住んでみての感想なんで参考になればですが、質は設備含め住友ブランドとしてもしっかりしてますし管理もしっかりやって頂いてる印象です。

駅近というより徒歩2分くらいの駅前ですが繁華街の中にマンションあるかんじなんでそこがダメな人は選択されないでしょうね。自分は小岩に地縁があるのと利便性を重視したので快適です。
ベランダが繁華街と反対なんで静かですし、遮音性も高いので気になりません
静かな環境や落ちついた立地をもとめるならどうかと思います。
住んでいる方は自分の階しかわかりませんが、家族、50代くらいのご夫婦、若い夫婦など様々です。
値段は、繁華街が大丈夫ならお得だと思います。1度価格あげたようなので最初に買った人のが得かもしれませんが。
スターツのマンションと比較されますが
ここのデメリットを覗いたのがスターツのマンションかなと感じます。
その分価格と管理費はお高めですね。
ここは再開発地域からは少しはずれますが、再開発による商業施設などの利便性は享受できるのでこれから便利になる駅前でこの値段なら私は得かと感じました。
参考になれば。

[496: 物件比較中さん]

>>493

小岩界隈で検討中の者ですが、駅ビル出入口から本当に近く、通勤には良い物件だと思いました。ポポ出入口が開いてる時間帯だと、女性の通勤も安全では無いかと思いました。
私もスターツも検討しましたが価格はこちらの方が、かなりお得感ありです。
駅近重視するならお奨めです。

[498: 物件比較中さん]

＞＞４９７

駅近物件検討中の、ごく普通の専業主婦で、こちらは女性の通勤も安全だと書いただけですが。
何が痛いのですか？
何が営業さんに間違われたのか。

駅近で買い物も便利だし、女性が残業してもヨーカドー遅くまで空いてるしいいなと思っただけですが、なんなんですか？
気分悪い。

そういう方こそ、必死で冴えない営業ぽい・・・

[499: 匿名さん]

割り込んですいまそん。

じゃあ買ったほうがいいんじゃない。
なんで買わないのですか？
たしかにヨーカドー遅くまでやってるけど
ワイズマートはもっと遅いよ。

むきにならないほうが良いよ・・・・
おかしいよ。

[500: 物件比較中さん]

＞＞４９９
＞なんで買わないのですか？

あ、デメリット書けばよかったのですか。敢えて控えたのですが・・・。
未収園児の子供がいるので、ここはボツになったんです。
子育てするにはマンション周辺が雑多過ぎて環境悪いけど、働いている頃だったら、ここは通勤には良かったなと思っただけです。
悪天候時も濡れずにいいですしね。
ヨーカドーの閉館２３時に間に合う時間の残業でしたし・・・。
６丁目に期待したいですが、アルファ以上に高騰するでしょうね・・・。

そういうことで買いませんでした。

[501: 物件比較中さん]

500です。
訂正：未就園児

[502: 匿名さん]

小さな子どもさんがいる人にはここは向かないでしょうね…
DINKSだったり、子供がもう独立しているとか高校生くらいとかだったらこの場所は良いのかなーと思いますけれど
未就園児ちゃんだと、静かな環境や公園、小学校までの距離とかそういうのが気になってくるでしょう。
ここだとちょっと条件的に違ってきますものね。

[503: 物件比較中さん]

>>502
そうです。それを言いたかったのです。
子供が中高校生位だと良い物件ですよね。通勤通学には良いと純粋に感じただけです。

[504: 匿名さん]

503さん

子供が中高生でも無しじゃないですか？
風俗街で、自分の家に友達呼べないでしょ？
家に遊びに来てもらっても夕方までに帰らないと危ないでしょ!!

何かみんな他人事のようだね。

[505: 入居済み住民さん]

>>504

おいおいあんたが他人事だろー感覚と主観でもの言ってるし。なんかこのマンションにら恨みでもあるの？

うちは住んでて中学生いるけど問題ないよ。駅でてから徒歩1分だよ？なんで繁華街だと夕方までに、帰るの？

[506: 物件比較中さん]

>>505
中学生のお子様は男の子ですか？女の子ですか？

[507: 匿名さん]

夜景もきれいで都会的な外観、おしゃれにスタイリッシュに暮らせるマンションだと思いますが。環境は個々の価値観もあるでしょう、収納がたっぷりな作りですね

[508: 匿名さん]

てか周辺の建物が古くてダサ過ぎる
オマケに怪しげな雑居ビルに挟まれててしょっちゅうパトカー来てるし

[509: 匿名さん]

玄関側がガラス手摺ってのがどうも。。
デザインは良いけど生活していく上ではどうなんだろうか。外から見られたくない部分だよね。

[510: 匿名さん]

でも、飲み屋が沢山あって夜も賑やかで良いんじゃないの!
独身男性にはたまらないよね！
自分は気が弱いから呼び込みが苦手だけど・・・・
ただ、廊下の所のガラスは勘弁してほしいよね。
彼女のパンツ下から見えちゃうかもしれないし、
呼び込みに部屋ばれそうだしね。

[511: 匿名さん]

ガラス手すりはガラス手すりでいい点はあるのですけれどね…
圧迫感がないとか。明るいとか。
もうこればかりは好みになってくるのではないかと思われます

それにしても現地、ここだけひときわ目立ちますね。
建物の趣が全く違うのと、商業用のビルではなくマンションだからというのがあるのでしょうけれども。

[512: 匿名さん]

使いやすい間取りが良いと思います。
大規模マンションの割には、外観もこだわった仕上がりが印象的。
周辺と合わせてみても、なかなか目立っていていて良いと思います。
マンションは、やっぱり外観も大切ですね。

[513: 匿名さん]

外観は目立ちますね、中小デベロッパーと違い、住友不動産は外観やエントランスを立派にする傾向があるように思います。

[514: 匿名さん]

外観はかっこいいね!!
でも、残念なお知らせがあります。
昨日散歩していたらまだ新築？
なのに布団ベランダの手すりに干してる人いたよ。
いまどき、ないっしょ!早すぎ～
モラルを大切に外観を大切に

[515: 匿名さん]

>>514さん
賃貸、あるいは戸建から引っ越して来られた方で、分譲マンションのルールをご存じないのかもしれません。
バルコニーでの喫煙や布団干しについて、売主が入居時に説明しないのだろうかと不思議に思いますが、どうなんですか？

[516: 周辺住民さん]

バルコニーの手摺りが安っぽいのが残念ですね。
経費削減ですかね。

[517: 匿名さん]

>>516
そして玄関側がガラス手摺という謎。。
逆にすれば良かったのにね。

[518: 匿名さん]

うちの近所にも廊下がガラスになっているマンションがあります。
確かに近隣の住人としても、気になってしまいます。
住人はもっと気を使うのでしょう。

[519: 物件比較中さん]

住友のマンションは、小岩も平井も全然売れてないのはなぜ？

[520: ご近所さん]

>>519
小岩や平井は場所的なイメージが悪いから
ここは特にガラの悪い飲食店・パブ等が入った雑居ビル２つに囲まれてるし

その割には高くて、かつ営業もやる気なし
まあ、売れないでしょ

[521: 匿名さん]

バルコニーの手摺がガラス手摺なのもちょっと…という感じもするかも。
まあいずれにせよ、現状とあまり変わりないかなァ。
この辺り、もう少し雰囲気が変わっていけばいいなーとは思います。
でも駅に近い場所に住む、ということは繁華街と同居することになりますから、
割りきってやっていくのが一番になってくるのかしら？なんて思ったりもして。

[522: 来週内覧予定 [男性 40代]]

来週内覧予定なんですが、部屋の良い点を教えてください。
かなり買う気なんですが、ひとおし応援してください。

[526: 来週内覧予定 [男性 40代]]

>>525
中国人も住んでいるのかな？

[527: 周辺住民]

>>522さん

どのような家族構成で、
どの程度の期間お住まいになりたいのかわかりませんので、
いい加減なアドバイスになりそうですが…。
お子さまが小さくて
リセールをお考えであれば一意見として気楽に読んでください。

70平米の田の字プランで、
居室２つが廊下側に面しているのが、
わたしの場合はNGです。
北側か南側の角が空いていれば
前を人が通らないのでよいですよね。

リビングと仕切り戸で区切る部屋は
どうせずっと開けっぱなしで使うのだろうなぁと
中途半端な気もしますし、
リビングインしているパウダールームも
少々残念ですね。
でも収納量は多くて良いですよね。

周辺環境は色々言われていますが、
マンション前の通りを境に駅寄りが
再開発エリアですので、
ご存知かとは思いますが、
風致地区となり、
現在の風俗や派手な看板などは取り払われる運命にあります。
15年～20年はかかると思うのですが(^^ゞ

何を大事にするかですね。
お子さまがいなくて二人暮らしなら
駅に近いのはよいとして広すぎると思いますし
お子さまが中学生ぐらいで分別があって
ここにしばらく落ち着くのであればそれは
良いように思いますし、
子供が小さいのなら
もっと狭くても同価格帯で買える
中央区の中古の方が良いと思いますし。

アドバイスになってませんね(^^ゞ
30年住んでますが小岩はよい街ですよ。
いい加減買い物になるとよいですね。

[529: 来週内覧予定 [男性 40代]]

>>527
ありがとうございます。
二人で住居で将来家族も増えない予定なので少し広いかな？
駅近物件しては魅力ですよね！
飲食店が近いのも良いかな？
総武線も使いやすいし！
ただ、販売ペースが遅いのが心配かな？
何かあって売れないかな？
将来的に売る可能性があった場合は売れるかな？

[530: 周辺住民さん]

>販売ペースが遅いのが心配かな？
主観ですが、
住友さんの売り方は、販売している時期に応じて
売価を変動させるような感じですよね。
値を下げて売り切ってしまうような感じではないので
その辺は好感が持てますが、
いつまでもマンション壁面に垂れ幕が下がっていたり(もう無いようですが)
内覧者が出入りするのも気持ちのいいものではないですよね。

>何かあって売れないかな？
東洋ゴムの免震ゴム性能評価改ざんの事件の際、
当マンションはブリジストン製だと出ていたような気がします。


>将来的に売る可能性があった場合は売れるかな？
こればかりはなんとも言えませんが、
現在の状況で以下のように比べてみました。

SUMOで「中古」、「小岩」、「徒歩7分以内」、「70平米以上」
という条件で検索したところ、めぼしい物は以下3件でした。

■1.クリオ南小岩
徒歩6分　2008年築　3480万円
72平米 2階 南向き
平米単価48万円　坪単価158万円

■2.東京グランファースト
徒歩2分　2007年築　4280万円
75平米 19階 南向き
平米単価57万円　坪単価188万円

■3.南小岩ハイデンス
徒歩6分　1980年築 3180万円
70平米 6階 北東角
平米単価45万円　坪単価148万円

■4.クリスタルーマクス
徒歩3分　2015年築　4480万円～
70平米　●階　東向き
平米単価64万円　坪単価211万円


前提として、
「４」はよくある間取りで競合は多く、
「１」や「２」と比べられやすいです。
一般的には南向きの方が単価が高い傾向からみても、
「４」は割高(新築なので当然ですが)に見られます。

「１」は物件規模的に「４」より明確な格下感がありますが、
名よりも実を重視する方にはちょうどよい物件と思います。

「２」は物件規模「４」よりも多少多いですが、
デベロッパの知名度や管理の信頼性は「４」が上でしょうし、
線路に近すぎて騒音の懸念がありそうです。
当方は当物件の18階南東角中古を内覧しましたが、
成田EXが通る、快速が通ると窓をあけていると
会話が困難なほどうるさかったです。

「３」は北東角部屋という強みがありますが、
築年が３５年を超えています。
この単価で売れると判断したのでしょうから、
小岩の駅周辺のボトム価格とするには、
この物件はよいベンチマークのような気がします。


仮に、悪いパターンを想定しておくとしましょう。
検討者様が4480万円で購入し、
10年後に平米単価が50万円に落ちていたとしますと、
70平米×50万円＝3500万円。
平米単価がここまで落ちないとしても、
購入諸経費などを踏まえるとマイナス1000万円程度。


続いて、借り入れを仮に以下としますと、

頭金：500万円＋諸経費
借り入れ：4000万円
ボーナス：0万円
期間：30年
変動：0.775
<ttp://www.chibabank.co.jp/cgi-bin/loan/kojin/sim/loan/shinki.cgi>


で試算しますと、毎月12万円程度の返済で、
10年後の残額は2700万円となります。

住宅ローン減税は10年間、残高の1%が返ってきますから、
現在の低い金利局面では、
借り入れ金利は気にしなくてもよさそうです。

仮に3500万円で売れたとして、
ローンを完済して手元に800万円残ります。
当初頭金とした500万円よりも300万円ほど上振れする結果です。
現実には売買手数料で売価の3%(3500万円なら105万円)がかかったり、
新規購入する物件の手数料や新規のローン手数料がそれぞれ100万円程度、
引越し、新規購入家財もろもろで
トントンというのが良いところでしょうか。

新しい物件に10年住んでトントンであれば良いと考えるか、
儲かるように転がせなければ負けだと考えるかによって、
受け取り方は様々ですがこんな感じでしょうか。


あくまでも平米単価が50万円に下がった場合のシュミレーションですので、
購入額と同額で売れれば、御の字です。
競合「２」辺りをみるとその可能性もありそうに見えますが、
建設費が高い現在での単価ですので、
オリンピック特需が終わったら、もっと安い単価で新築物件が出るでしょう。
また、金利もどうなるか分かりません。

明確に言えることは、頭金が少ないと
上記のシュミレーション（売価がローン残高を超える）も上手く行きませんので、
ご自身の金銭状況に合わせてお考えください。

多分に主観が含まれていて、誤ったことも申しているかもしれませんが、
ご参考になれば幸いです。

[531: きんりんじゅうみん]

>>530
何者？
業者さん？
だれだ

[532: 周辺住民]

>>531
最近南口の物件を買った近隣住民です。素人ですが、買うに当たって勉強はしました。

[533: 匿名さん]

完成後半年以上たって、まだ２０戸以上売れ残ってるマンションってここですか

[534: 来週内覧予定 [男性 40代]]

>>530
色々と詳しくありがとうございます。
内覧に行って来ました。
良い感じで印象はよかったです。
今月が期末で急いでましたが、来週には購入するか決めます。

[535: 周辺住民さん]

２Ｑ（7～9月）の目標数字を追い込むには、
もはや日数が足らない(９月中の契約は不可能)だと思いますので、
営業さんの2桁万円前半のお気持ちの微々たる値引きのセールストークでしょうか。

どの業界でもそうでしょうが、
2015年度の在庫を来期に持ち越すことを嫌いますので、
ローン実行にかかる日数が概ね１ヶ月ということを勘案すると、
値引き交渉は1月や2月辺りが一番効果的なんでしょうね。

ただ今回の場合は完成物件内にモデルルームがあるので、
営業人員の工数と、管理費修繕費の建て替え払いだけですから、
あまり値引きも見込めないのでしょうね。
住友さんは田町や秋葉原に大きな常設ショールームを設けて、
その辺の管理費をミニマムにしていますし。

以前、財閥系の人形町の物件で、
年末にモデルルームを畳んで営業も次へ行くというなか、
残りの１部屋を検討したことがあるのですが、
その際の値引き提示はグッとくるものでした。

しかしよくよく考えれば、
売れ残る部屋というのは、
おそらくはそういったことも折り込み済みのものなのだろう、
安く買ってもリセールはどうなのだろうと考えなおし、
購入には至りませんでしたが。。

クリスタルは、ほぼ同じ平米、同じ開口向きで、
階数で1000万円の値段差がありますので悩みますよね。

小生の場合は、同一フロア内の
北側の部屋が狭く、南側は広かったのですが、
同一フロアであれば平米単価＋3万円とほぼ同一で、
広さによって価格が変わるといった感じに受け取れる
フロア構成でした。
上下同一間取りの価格差は20万円でした。。

角部屋かそうでないかで値段が大きく違うのだと想像しますが、
北側の角部屋は線路に面していて、
むしろ窓が無いほうが静かでしょうし、
南側の角部屋も家具配置が難しいLDになりそうです。
南にメインの開口部を設けた作りにしなかったということは、
今後その方面に大きなものが建つことを予見してのこととも思えます。

階が高いほうがもちろん良いですが、
小岩の相場と照らして、
売る際に割高感が出てしまわない適度な金額の部屋が
残っていると良いのですが。

良い買い物になりますように。

[536: 匿名さん]

なんか…いろいろと裏樹上があるのでしょうね。
良い買い物をしていくには、そいう背景まで知らないといけないのね…と思いました。
たくさんのことを教えていただいてありがとうございます。

窓があればいいというわけじゃなく、
音のことを考えると行灯部屋と言われるものの方が良いという可能性もあるのですね。

[537: 購入初心者 [女性 30代]]

両親と3人で住むため、現在こちらのマンション検討中です。
周辺住民さんのスレがとてもとても勉強になり初投稿してしまいました！

住友不動産さんは、悪評の住友不動産販売さんとは違いますか？大丈夫ですかね...？
施工会社も勉強不足であまり知らないので不安に感じますが、小岩好きと便利な立地と免震構造が決め手で、いずれ両親が居なくなったあとの運用も考えてこの物件に決めようか迷っています。

皆さんのスレを読ませていただき、ますます悩んできてしまいましたー
モデルルームにもう一度行ってみようかと思います。ありがとうございました。

[538: 周辺住民]

>>537さん

そうですか。それは良かったです。

どのような悪評か存じませんが、
住友不動産販売は三井のリハウス的な
中古仲介業者だったと思いますよ。

販売会社は住友不動産、
施工は準大手の前田建設ですね。

上野 不忍池前の住友物件を竣工後に内覧に行ったことがありますが、
内覧後、秋葉原のショールームのデスクで
2時間拘束されました(笑)。

最後のひと部屋だったので先方も必死だったのだと思いますが、
買うに当たって不安に思うこと、不明なことを
とことんヒアリングされ、
理詰めでそれらを解消する接客スタイルでした。
私の質問が金銭がらみが多かったからでしょうけど。
最後は「何となくピンとこない」と
エモーショナルな逃げかたとなりました。

まぁでも住む当人が
しっくりくるというのが一番大事ですから、
ご両親の気持ちを聞いてあげつつ検討ください。
私の祖母は70後半で平井から小岩に越してきたら
ボケが加速してしまったので
本当にお年寄りには環境は大事なのだと身につまされました。
マンションや小岩に慣れた方だと心配ないでしょうが。
私は今のところを決めるまでに
同じモデルルームに7回行きました。
3回を過ぎると顔パスです(笑)
迷惑と思わずに納得するまでご両親含め一緒に見たら良いと思いますよ。
土日の新規顧客の邪魔にならないような時間帯なら
先方も嫌な顔はしないでしょう。

この物件の営業の方はどんな方でしょうね。
勝手なイメージですが、
竣工後を任されてる方なので、
メールかなにかで、
営業の方がじっくり考えて返答できる方法で
不安な点や不明なことを具体的に質問してあげると、
誠実な回答が返ってきやすいかもしれませんね。
口頭だと、どうしてもその場その場の
当たり障りのない会話になりがちでしょうからね。

よい買い物になりますように。

[539: 周辺住民さん [女性]]

購入初心者様
初めまして、ご両親と住まれる新居探し大変ですね。
ここは、駅近くで便利ですもんね。
購入初心者様のご年齢からご両親のご年齢を考えますと
勇気のある場所でお考えなんですね。
昼は、あまり人通りなく静かですが夜は先日も酔っ払いの喧嘩がありパトカーが来てましたよ。
住友不動産のマンションブランドは、シティテラス、シティハウスなどシティがつきますから、クリスタルマークスと名前を変えているじてんでマンションブランド力は無いと思いますよ。
免震工法に関しては良いものと思います。
ただ高層マンションでは無いのに免震工法は、将来のメンテナンス費用が大変そうですね。
かなり割高と聞いてます。
運用も考えているみたいですが、場所的に難しいと思いますよ。
私は現実的ですが参考にしていただけましたらと思います。

[540: 購入検討中さん [男性 40代]]

購入するのはやめました。

[541: 購入初心者 [女性 30代]]

538様！539様！貴重なご意見ありがとうございます<(_ _)>

売主と施工業者については大丈夫そうで安心しました！営業の方は若い方でしたが、あまり前のめりではなく、余裕なのかグイグイきませんし、連絡もありませんでした。
こちらから2度目のモデルルームの予約をしてしまいました。。
モデルルームは現地ですし、たくさん行ってもいんですね！そりゃ大きな買い物ですもの納得いくまで見ないとですよね！あとは電車音がどの程度か気になるので見てきます。

免震のメンテ費用に関しては私も不安を感じてるところです。。
環境は最悪と聞いてますし実際もなんとなく知ってますが、改めて夜に何度か行ってみたいと思います。。親は気にしてないみたいですが一緒に連れていきます…。

今、無駄に賃貸で暮らしている分、早く決めてローンへ回したいのですが、今ある物件で駅近だとかなり限られますよね〜悩みどころです(泣)

そして…540様…何を懸念されて購入を見送られたかも気になってしまいました。。
もしよろしければ参考までに是非おしえてください<(_ _)>

[542: 購入検討中さん [男性 40代]]

>>541
購入をやめたのは、やはり価格が高めだから。(免震分?)
夜9時頃に行ったら飲み屋のキャッチが3人位マンション前で堂々と営業していました。異様な光景に映りました。
あまりマイナス点を言うと営業妨害になるので難しいですが。
他を探します。

[543: 周辺住民さん]

541さん

539様の仰るとおり、
聞いたこともない、お初のマンション名ですが、
住友不動産は総じてそのような傾向にあります。
「シティ」を冠するのは100戸以下の比較的小さめの物件に多いようで、
100戸以上になると、固有ブランド名になるようです。
勝どきのドゥ・トゥール(1450戸)なんかもそうですね。

他のデベは「野村＝プラウド」、「大京＝ライオンズ」といったように、
デベ名とマンション名が紐付きやすいですが
スミフは独自の路線というか
その土地に合った？ポエム色が強い名前をつけますね。
住友不動産、前田建設というだけで、私は充分と思っています。
ちなみに南口のタワマンは、
「スターツ＝アルファグランデ」ですが、
デベは「え？分譲やってるの？賃貸仲介でしょ？」みたいな中小企業ですが
施工はスーパーゼネコンの大成建設だったりします。


免震ゴムのメンテナンス費用ですが、
この物件が採用しているブリジストンは５年毎の目視確認みたいですね。
<http://www.bridgestone.co.jp/products/dp/antiseismic_rubber/question/i...

施工時に数％高くなると書いてありますが、
まぁそれはそうですよね。
大震災が来たら、家財は平気でもマンションの修繕に
お金がかかってしまうのかもしれませんし、
これも何を重視して買い物をするかという個人の価値観のひとつですね。

電車の音については、
ぜひその時の風向きも気にしてみてください。
線路を挟んで南側に位置するこの物件は、
北風の時に聞こえやすいのでしょうけれど、
寒くなってきたらあまり窓は開けないかもしれませんしね。
南風だろうが、線路に近いので窓を開ければそれなりに聞こえると思いますが。
ガラス戸の遮音等級もT-3ですし、
換気口も遮音性の高いものであると謳われてますから
閉めれば気にならないと思いますよ。
音といえば、
住友の木場公園や平井の物件は
建設費高騰のおり、二重床の記載がないですしね。
単純な平米単価で比べるのは目安として有用ですが、
快適性に対する大きな構造の違い（二重床・天井、サッシ等級など）も踏まえると
なかなかいい線の価格ではないかと思っています。
中古物件としてカタログに並ぶ際には、
そんな細かい所まで伝わりませんが、気にする方は気にしますからね。


マンション前の雰囲気が気にならないのであれば
ご両親がさらにお年を召してからでも買い物しやすい立地ですし、
良いのではないでしょうか。
金曜夜が一番盛り上がっていますので行ってみてください。
しかし老人・女性には無害と思いますよ。
30歳そこそこのわたしは声をかけられまくりますが…。

新築にこだわらなければ、
小岩駅10分以内の中古はそれなりに出ていますから、
視野に入れると良いと思いますよ。
最新の什器に入れ替えるリフォームに300万円かけても
新築の方がまだ高め（平米単価）だと思います。

良い買い物になりますように。

[544: 入居済み住民さん]

竣工時に入居してちょうど半年が経ちました。
久しぶりに拝見したらたくさん書き込があるので入居者の感想として参考になればと思います。
高層階の中住戸です。

■部屋について ◎
とくに故障もなく、床暖房、ディスポーザーなども問題ありません。定期点検もしっかりと実施され細かい点も対応してもらえてます。

■電車の音について
まず窓をあけたら聞こえます。
リビングは江戸川よりなのであまり気になりませんが、寝室は駅側の窓なんで電車の、アナウンスも窓を開ければ聞こえます。
窓を閉めると、T3サッシなので不思議なくらい音は気になりません。外が涼しい時期は、窓をあけたいですが、寝るときなどは少しきになりますね。あと意外な事実として近隣の飲食店のビルが屋上に室外機がありそのファンの音が気になります。特に夏は。

■管理について
管理人の、方も、しっかりされていて朝の通勤時にもマンション前も含めて清掃してくださっています。
また自転車など、マンション前におかれないように張り紙やポールなど対応してくれています。エントランスの造花はいただけませんが…

■マンション前の繁華街について

はっきり言って繁華街ですから駅ビル徒歩1分でも飲み屋キャッチの人はいます。
ただ、迷惑を受けたことはありません。
1度声かけられましたが、そこに帰宅ですというとあっそうですかーで終わります。笑
あと買い物袋もってると声かけられないですね。

まぁ、ここは小岩の駅前に、住むことを選択した時点で覚悟してます。

■マンションの住人

一見この立地だと子供世帯がいないように感じますがむしろ多いです。
モデルルーム行かれた際は駐輪場みてもらうとわかります。

あとはお子様が独立されたご夫婦なんかも多いですね。

わりと家族世帯も含めて落ちついた方が多いです。モラルがないという方はお見かけしていませんね。

■免震について
ここはさすがといったとこで、東京で最近あった震度4くらいの地震も少しの揺れを感じる程度です。

[545: 匿名さん]

ここって意外と安心して暮らせるところの様な気がしますね。
東京だと隣の住人がどんな人なのかも分らないとか聞きますが、
こちらでは住人さんもモラルが守られているようだし、候補にしておいても良いのかな。
駅も利用しやすいみたいですから。

[546: 物件比較中さん]

営業さんがんばりますね。
アピール下手すぎ、ここが安心なら
どこに住んでも安心。