クリスタルマークス（旧：（仮称）小岩駅前計画ってどうですか？）

[土地勘無しさん]

クリスタルマークス（旧：（仮称）小岩駅前計画ってどうですか？）について情報がありましたら宜しくお願いします。
三井のカスタムオーダーマンションってどうなんでしょうか？

所在地：東京都江戸川区南小岩8丁目1787番1（地番）
交通：総武線 「小岩」駅 徒歩3分
京成本線 「京成小岩」駅 徒歩14分
間取：未定
面積：70.95平米・70.97平米
売主：住友不動産

物件URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/koiwa/
施工会社：前田建設工業株式会社
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

【正式名称決定のためスレッドタイトルを変更しました。管理担当　2013.06.25】

[218: 申込予定さん]

2011さんが上昇額の差額といってますのでそこもふくんでるのでは？
たしか住友は5年、10年、15年以降で金額かわりますよ。
だいたい5年17000 10年 25000 15 年34000 管理費込み

アルファは初年度から35000〜40000で、ここから五年刻みで、6000〜10000の幅で上昇してきます。

やっぱり結構差がありますよ。

アルファは、付帯施設のゲストルームやコンシェルジュ、
ラウンジなどの室内廊下の空調、光熱費等管理費がランニングでかかるからでしょうね。

[219: 周辺住民さん]

南小岩にすんでます。立地というけど住友も、スターツも
そんなにかわらないけどなぁ ポポ出て一分すぐだし、改札から雨に濡れずにほぼフラットに移動できるし。

アルファの立地を過大評価しすぎてません？1番人通りが多い商店街に立つので朝から夜まで人と騒音とBGMが中階層くらいまでは気になりますよ。

[220: ご近所の奥さま]

多分、フラワーロードは屋根がある為、音が上にあまり抜けず、そんなにうるさくないと思いますが。。

クリスタルマークスより３分で２４時間のドンキホーテが開店したのは便利でいいですね！

お酒もお弁当も食品も日用品も24時間すぐ買いに行けて重宝しそうです。

[221: 物件比較中さん]

立地いいですよ。ドンキー出来たのはいいですね。
さらに２４時間なので、さらに夜中も賑やかになりますね。この通りも。
ポポから出てすぐなのもいいし。
夜になればすぐそばにキレイなお姉ちゃん達が立ち並んでいるので、
目の保養にもいいですね。すぐお店にも行けますしね。いい立地です。

[222: 周辺住民さん]

便利なんだろうけど、風俗や再開発エリア外という点も217さんに同感です。
もう少し価格が安ければ、とは思いますね。
隣はニューハーフのお店ですし、気にしなければいいのかも。

[223: 購入検討中さん]

周辺環境についつは、ほんとこればっかりは、価値観だとおもいます。
小岩と言う時点そもそも周辺環境とるなら小岩と、篠崎の中間あたりでしょうし、駅前の時点でどちらがマシかだと私は思います。
しかし再開発で他にタワーマンションが駅前に二棟くらいたつ予定で今以上の価格帯で本当に売れるんですかね。
スターツの物件もここもそうですが今より資産価値が高くなるという点は疑問です。むしろ資産価値が上がった状態の価格で販売してるんじゃないですかねぇ…

[224: 匿名さん]

資産価値はここの立地だとこれ以上上がったりという可能性は難しいような。
個人的な感想ですけれど。
駅が近い、そのメリットはあります。
駅に近いとその分繁華街の中で暮らすことになってしまうのでそのメリットデメリットは考えた方が良いと思います。
メリットが多ければ暮らすという選択になるでしょう。

[225: 匿名さん]

物件の資産価値自体は駅に近いという事で
下落率が緩やかなだけで
上がる可能性は少ないかと。
もし今後バブルが来たら
その限りではありませんけれど。。

純粋に駅に近いから通勤が楽っていう感じで
買っておいた方が気持ちは楽かも。

[226: 購入検討中さん]

そうですねー騰落率は低いとおもいますね。
ショッピングモールがある駅で徒歩三分以内ですから通常の駅近より利便性は高いですね。

地価があがるのはなかなかないかと思います。

再開発地域内ってことでスターツの物件の方がそこはあるんですかね？

[227: 物件比較中さん]

曳舟はJR路線でもなく、旭化成の物件ですが、再開発の駅近、騰がってました。
（曳舟アトラスタワーのMRでもらった資料より）

京成、東武路線の曳舟駅と比べJR路線の小岩駅近再開発。どう考えるかかな～。

ちなみに曳舟アトラスタワー制振構造でアルファより高かった。。

[228: 匿名さん]

確かに小岩駅の再開発はどうなんでしょうね。
江戸川区のホームページを見ると、ある程度具体化しているようですが。。

スターツじゃなくて、三井をメインにして欲しかったところですね。

[229: 物件比較中さん]

本当に三井がメインでしたら良かった。

日経新聞の記事に大手３社が名乗りを上げていたようですね。
↓↓↓

http://www.nikkei.com/article/DGXNZO35389190W1A001C1L83000/

６丁目の駅前再開発にも地権者60人と話し合いが始まっているようです。

[230: 購入検討中さん]

まぁ次に計画されてるタワーは増税や人件費、資材高騰を考えるといまの販売価格は高くなるのは間違いないですね＋400万くらいとも言われてます。

ここが当てはまるかはわかりませんが、駅前再開発で街力が上がれば再開発地域内でなくとも隣接地域も価値上がってます。立地環境差し引いても普通以上だと思いますよ。
坪単価218で、駅前、免震ですし。

[231: 検討中]

平均の坪単価は、そんなに低くないです。平均２３０位は、しているはず。

[232: 購入検討中さん]

いや計算しましたけど、70.95で4680万が基本ですから坪単価は218万ですよ。管理費は1m2で166円
スターツは低層で230万 中層で250万ですよ。
管理費は233円です。スターツのが管理費高いですが内廊下に共用施設考えるど300円以上でもおかしくないのでタワーとしては良心的です。

[233: 物件比較中さん]

確かにタワーとしては良心的な管理費単価だと思います。

江戸川区のホームページ

南小岩六丁目準備組合ニュース第８号
↓↓↓
http://www.city.edogawa.tokyo.jp/kankyo/toshikeikaku/koiwaekishuhen/ka...

南小岩六丁目地区市街地再開発準備組合の事業協力者に「清水建設（株）」に決定。

計画検討への助言や資金立替など協力してもらう模様。

また、再開発コンサルテーション業務などを

（株）タカハ都市科学研究所に発注。

[234: 物件比較中さん]

（株）タカハ都市研究所

有楽町駅前　再開発コンサルタント。有楽町イトシアなど。
↓↓↓

http://udit.co.jp/takaha/

清水建設　タカハ都市研究所。小岩駅が再開発で大きく変わりそうです。

[235: 周辺住民さん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

[236: 匿名さん]

小岩駅周辺の再開発、かなり大掛かりみたいですよね。
もっと災害に強い街にするみたいな感じも含まれているようです。
駅周辺もそうなのですが、その外側の住宅密集地の整備がメインのように感じました。
良い方向に街が動いていけばいいな～♪と思います。

[237: 契約済みさん]

契約しました！線路側はまだ残ってましたが反対側はかなり売れてましたよ

[238: 契約済みさん]

契約者用のスレ立てました。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/406784/
よろしくお願いします。

[239: 匿名]

私達は考えた末、やっぱり検討から外しました・・・。
駅に近いのは便利ですが、あの目の前の通りはやっぱり気になります。
小岩は何度か親戚がいるので来ていますが、親戚から「あの通りは治安が悪い」
と言われて、気にもしていなかったのですが、たまたま夜、見に言った時に、
ほんとに、マンションの建設現場の横ぐらいの場所で、＊＊＊風の男と、酔っ払い？
みたいな人達がケンカで大暴れして、大勢の警官やパトカーなどが来ていて・・・。
その光景を、たまたま見てしまったので、子供がいる我が家は、テンションが下がって
しまいました。金額も結構、高いように思えたのですが、みなさんは何が、決め手なの
ですか？天井の高さとかも良かったけど、間取りも普通だし、教えて下さい。

[240: 周辺住民さん]

うーんそうですねー
そもそも小岩に治安を求めるなら駅から10分以内はやめたほうがいいでしょ。

[241: 周辺住民さん]

決めては過去の書き込みをみたらどうですか？
色々書いてありますよ。
まぁ繁華街ですからねー下町の駅前ってそんなもんですよ。東京の西とか多摩川方面のが駅前でも環境を考えたらすぐれてますよ。
小岩の再開発っていっても10年がかりですからいきなり変わるもんでもないですよ。

[242: 匿名さん]

私も小岩の街の再編は長い目で見ないといけないと思っています。
まだまだこれから変化する街ですからね…。
駅に近い分、繁華街の中にあるという事でそこは契約する人はきちんと織り込み済みだと思いますよ。
都心まで１本で行ける割に安いということは、やはり高級住宅地とは違うのですから。

[243: ご近所さん]

確かに！小岩はまだこれから変化する街で楽しみですね！

昨日の日本経済新聞に武蔵小杉駅の再開発が特集で出ていました。

当時の川崎市市長がJR東日本に新駅の設置を要請し快速停車駅が実現。

それに伴い武蔵小杉駅から半径500ｍ圏内で高層マンションの住人だけで２万人以上増え、地価が上昇。

小岩駅がどこまでどうなるかはわかりませんが、江戸川区には総武快速電車停車駅がなぜかありません。


葛飾区に新小岩駅

市川市に市川駅。

江戸川区の小岩駅にも再開発で人口増で駅が大混雑する前に快速停車ホームがいつか実現したら混雑緩和になるかもしれませんね。

現在、武蔵小杉では再開発の人口増により「駅の混雑」「商業施設の不足」など住民から反発がでていると記載されていました。
江戸川区長様、小岩をよろしくお願い致します。

[244: ご近所さん]

快速停車駅になると、確かに便利な面もありますが、自分としては各駅停車でもいいかなと思ってます。
自分は千葉以東への勤務で、快速停車であれば乗り換え無しで便利にはなります。

ただ快速停車となる事で影響があり、新小岩や市川の様な町並みになってしまうのはちょっとイヤかなと。
余り発展しすぎない雰囲気が好きです。
再開発が進んでいるので今のままとは行かないのは分かってますけどね。

[245: 周辺住民さん]

地元の人間はそんなに再開発求めてないんですよね実際。今が落ちつくし、買い物も困らないし。
このマンションでも十分以上だよ

[246: 購入検討中さん]

モデルルームみてきました。現地もみたけど悪くなかったよ。昼間は全く問題なし。一分で駅ビル

夜はたしかに引きこみの人いるけど、駅とマンションの距離がほんの少ししかないから私は大丈夫でした。

ただ上層階はもうなさそうでした。
中階層以上なら検討できると感じます。
学校や公園方面は反対側の出入口は住宅街な感じなので気になる方はそちらからで対応できるかと思います

[247: 匿名]

別に悪いとは思ってません。だから迷ってます。
逆に昼間からあの夜の雰囲気があったら怖いです。駅に近いのは便利だけど他にも駅に
近いマンションなんてあるじゃないですか？その中で、このマンションにした、決定理由
を、お聞かせしてもらいたいんです。南向きがいいけど東向きだし駅には近いけど環境がいいとは言えないし、安いわけではないし、間取りも普通ですよね？
あと、小岩って外国人の方が多い気がするのですが、どうなんですか？

[248: 契約済みさん]

そう言われると難しいですが、まずは、もともとこの地域に住んでいて、あまり違和感がないこと。
小岩は物価が安くて住みやすいこと。
値段は高いかと言われると免震構造があるかないかで500万くらい値段があがるので、あるマンションを選ぶか、ないマンションを選ぶかでかわりますね。私は免震があるマンションを選んだのでそこまで高いと思ってません。

南向きのが確かにいいですけどウチは共働きなんで昼間はそこまで気になりません。むしろ朝のほうが大事なんで東でも問題ありませんでした。

マンションの間取りはカスタムオーダーができるのでほぼ理想の間取りができますし、普通といいますけど収納力がこれだけある70平米は珍しいですよ？いろいろマンション見学されたらわかると思います。
仕様はアルファグランデと比べても標準でもこちらの方が上です。恐らく周辺のマンションで1番よいです。あと無駄な共用施設が、ないぶん管理費が低いのも決めてですかね。もし売る時に管理費が高いと大変ですよ。そのあたりは豊洲のタワーマンションの中古の実情調べたらわかると思います。

小岩に住みたい人で、免震で仕様が良く、そこそこの管理費で駅前に住みたい、共働きで 日照は午前で問題ない。
ってのが決めてです。
アルファといろいろ比べてこちらを選んだって感じです。

他にも駅前であると思いますけど、例えば錦糸町や亀戸で同じ条件だともっと高いですよ。かといって船橋、千葉方面まで行きたくはなかったので。環境はそちらのがいいと思います。
長くなってすいません。参考になれば幸いです。

[249: 匿名さん]

小岩が快速停車駅になることはありえない。それじゃあ快速がありすぎて意味がなくなるから。
でも、それでもいいでしょ。

[250: 匿名さん]

>>248さん
契約された方のご意見、決め手となった利点を挙げていただきありがとうございます。
比較検討する上でも大変参考になりました。
確かに面積から考えても、DINKSが住むには最適な物件のように感じますね。
洗濯物は乾燥機必須でしょうか。
夫婦2人の洗濯物でしたら、浴室乾燥機で事足りますか？

[251: 契約済みさん]

250さん

我が家は、乾燥機付きの洗濯機を設置します。
夫婦2人なら大丈夫ではないかと思いますが、今もマンションに住んでいますがあまり浴室乾燥機は使わないです。
雨の日が多いとつかいますけどね。

小さいお子様がいらっしゃればまた評価はかわる物件だと私も思います

[252: 匿名]

なかなか難しいですね。うちは子供が２人いますから、向きや環境面は無視できないんです。やっぱり、共働きのＤＩＮＫＳ向きということですね。間取は完成していないマンションなら、結構他のマンションでも希望の間取を変更してくれますよね？収納重視みたいな間取を作ってくれます。しかし免震構造にするだけで５００万円も上がってしまうのですか？その金額でみなさん安心感を買うと言う事なのでしょうか？免震じゃないマンションは、そんなに危険なのですか？今時の新築マンションで地震で倒壊するようなマンションを作っている会社なんて、あるんですかね？うちはビンボーだから、５００万円高かったらそれだけで厳しいかも。
やっぱり、駅からちょっと離れても、住環境重視で考えます。

[253: 申込予定さん]

それも一つの選択だと思いますよ。
どんなに強い免震構造も津波がきたら関係ないですし、
ましてや江戸川区などはハザードマップにあるように水没の危険大ですからね。そういう意味では戸建より江戸川区に住むならマンションの方がマシかも。

でも駅から離れたとこ買うなら、家が余る時代に突入しますから資産価値の低下は覚悟した方がいいかもしれません。一生住むなら関係ないんですけどね実際。
でもそれなら私は戸建を選択します。

[254: 購入検討中さん]

お子様2人でしたら住めないことないですけどゆとりはないですね。

地震については、1981年以降のマンションはあるていど耐震レベルはあるようです。

地震に対するレベルでいくと耐震➡制震➡免震といった感じです。金額は制震で150万くらい 他の方の記載の通り免震は500万くらいです。

免震はほぼ揺れないので家具の倒壊などは起こらないのと
何よりマンション自体の損傷が極めて少ない事が特徴です。あと地盤がよくないと設置できないので土地の地質が確かの証明になります。
他は、揺れを軽減しますが家具が倒れる等はあります。
1番の違いはマンション自体のダメージは受けますので修繕費など影響はだいぶ違います。
まぁ津波きたら意味ないですけどね。笑

[255: 匿名さん]

子供いて昼間もいるならやっぱりなるべく南向きがいいですよ。
日中の温かさと明るさがまるで違いますから。性格形成にも多少なり・・・

でも、南向きは高いから同じ予算なら駅から離れるか駅を変えるかですね。

市川のほうが高いけれど、もう少し下ったり、同じ葛飾区なら常磐線方面にすればあると思います。

[256: 匿名さん]

>>254

今まで耐震、制震、免震の違いがよくわからなかったのですが、わかりやすく説明してくださってありがとうございます。
特に免震が地盤の良い土地じゃないと設置できないというのは、かなり参考になりました。
単純に予算の問題ではないんですね。
家具が倒れないということは室内での怪我なども少ないということでしょうし、マンションの損傷が少ないというのは修繕費用の心配も少ないということになりますよね。

[257: 匿名]

だから、免震マンションを買うべきと、住友さんは言いますが、私は免震にこだわる必要はまったくないと思います。私は１級建築士の資格を持っておりますが、昨今の新築マンションで、よほど地盤が悪いとか斜面に建っているとかではないかぎり、構造を心配する必要はないでしょう。たまに今回の三菱地所さん分譲の鹿島建設さん施工と言う、ブランドでのマンションで、スリーブがないと言う、信じられないミスはありましたが、それは話が別ですね。

[258: 匿名さん]

その土地に合わせて免震や制震にということなのでしょうか？＞257様
免震の方がなんとなく安心感があるように感じていますが…
色々と建物の事は門外漢には難しいです
でも免震であることがデメリットになるというわけではないのですよね？？

[259: 物件比較中さん]

258さん

免震はデメリットはないですが、設置の金額が高いので、それが販売価格に影響するという部分はあります。

地震に対する保険をどれだけかけるか？かけられるか？
ですかね。

最近の住友はそこそこ以上の立地に関しては、免震を基本にしているようです。マンションだからこその武器でもありますし、たぶんそこにお金をかけられる購買層を意識しての事だと思いますが。

そこまで地震に保険をかけられない、かけたくないなら買わない。でしょうかね。
戸建も免震つけられますが、一戸だと金額がかなりかかるので、よほどのお金持ちじゃないと厳しいです。なので、現在も耐震、よくて制震なのが戸建の現状です。
集合住宅のマンションだからこそのメリットでもあります。

そんな私は、収入的に厳しいので制震でいいかとも思ってます。

[260: 物件比較中さん]

＞258さん

ヤフー知恵袋　 に免震マンションに住まれていた仙台市のマンションの被害状況が２件記載されています。


震度６強でこんな感じみたいです。

東日本大震災時、我が家は仙台市太白区６階の築20年分譲マンション。普通の耐震マンション。

マンションの内壁、外壁に大きな亀裂が入り、排水管に亀裂が入り天井から水が漏れ、トイレのタンクから水が飛び出し、廊下が水びたし。クローゼットの扉がもぎれ、タンスの底が抜け、冷蔵庫が倒れ。。
テレビが飛んできました。ホットプレートも飛びました。食器棚も倒れお皿が全部割れました。

窓ガラスが割れ落ちた部屋もありました。風呂場の鏡は割れ落ちました。認定は全壊扱いでした。
1週間、部屋に戻れず、マンション共用部１階でみんなで寝泊りしてました。



同じ仙台市の免震マンションにお住まいの方が被害状況書かれています。
参考になります。
↓↓↓

http://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q1257778957

[261: 物件比較中さん]

追伸

仙台の東日本大震災の時の被害マンションの管理組合のお話と外壁が「Ｘ」状の大きな亀裂写真が記載されています。
太白区の１５階建て６階部の廊下もこちらと同じでした。

家具固定つっかえ俸も外れるくらいの震度６強すごかったです。
↓↓↓

https://www.mlab.ne.jp/safety/bousai01/bousai01_20130305/

[262: 購入検討中さん]

小岩にマンションで駅近を考えると、こことスターツしかないし、今後もマンション建っても10％の消費税と資材高騰で今より価格が高くなる可能性大だから悩みます。
かといって他だと施工業者や仕様、将来的な資産価値をみると厳しそう。絶対に引っ越さないならよいと思いますが、ウチはそうではないので…

[263: 匿名]

要するに、自然災害は計り知れない無限の力を持っています。
東日本大震災クラスでその状況なのですから万が一、それ以上の災害があったら
免震だの制震だのいくら、それなりの対応をしていても、自然には逆らえないの
ですかね？免震でも東日本大震災で大きな影響を受けたマンションは仙台にはあります。
結局、自分たちの満足度ではないでしょうか？上の方が施工業者とか書いていますが
２５７さんが、おっしゃっている様に日本を代表する鹿島建設ですら、完成間じかの
あの状況になって、スリーブがないマンションを作ってしまったりしているのが現状です。
専有内の仕様などは、後からでも自分で好きな様にいくらでも変えられますが、絶対的に
変えられないのは、立地です。資産価値と言うのなら、設備仕様より立地を優先に考えるべきではないでしょうか？よくあるのがバス便の立地が悪いようなところは、必ず仕様
をよくしています。仕様をよくすることで、立地をカバーするためです。

[264: 購入検討中さん]

ここは立地はいいけど立地環境が悪いよね

[265: 物件比較中さん]

　スーモ　ジャーナルで東京カンテイが「免震マンションは大きな影響は受けていない。」と免震マンションをきちんと調査済み～。安心しました。

↓↓↓

■免震・制震マンションの被害はほぼ皆無
宮城県の免震・制震マンションは震災時に36棟を数えるのみだが、免震マンション33棟のうち 29棟（87.9%）が「被害無」で他の4棟も「軽微」（12.1%）であり、「小破」以上の被害は皆無であった。「軽微」とされた4棟の被害もクラックやタイルの一部欠けなど被害状況は極めて軽く、地震対応力に一定の効果を発揮したことが明らかである。制震構造マンションはすべて「被害無」であった。比較的被害の大きい地域でも、免震マンションは無傷という事例もあり、免震・制震構造が地震対策に有効であることが実証されたと言える。

■ニュースリンク先
http://www.kantei.ne.jp/release/PDFs/71sinsai-taisin.pdf

■お問い合わせ
株式会社東京カンテイ 市場調査部
TEL：[phone]
URL：http://www.kantei.ne.jp/

http://suumo.jp/journal/2012/05/09/18338/

[266: 近所の人]

クリスタルマークスさんの口コミだけ、ちょっと否定的なコメントが入ると、
すぐにそれを、覆すようなコメントが入りますね。明らかに住友さんですね。
やっぱり売れてないのでしょうね。やはり立地環境が今時、ファミリー向けの
マンションを作る立地ではない気がします。なんかビジネスホテルとかカプセル
ホテルとかが、建つ場所見たいなイメージでした。私はアルファグランデ
を検討しようと思ってます。

[267: 物件比較中さん]

265です。
私は住友関係ではありません。。

昨年、都内の免震マンションを購入済みで他も物件比較してたところです。仙台で被災したもので。。

アルファグランデもクリスタルマークスも免震マンション。

市川も新小岩も錦糸町も免震マンションがないので(確か)

小岩に二つの免震マンション、注目しています。