クリスタルマークス（旧：（仮称）小岩駅前計画ってどうですか？）

[土地勘無しさん]

クリスタルマークス（旧：（仮称）小岩駅前計画ってどうですか？）について情報がありましたら宜しくお願いします。
三井のカスタムオーダーマンションってどうなんでしょうか？

所在地：東京都江戸川区南小岩8丁目1787番1（地番）
交通：総武線 「小岩」駅 徒歩3分
京成本線 「京成小岩」駅 徒歩14分
間取：未定
面積：70.95平米・70.97平米
売主：住友不動産

物件URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/koiwa/
施工会社：前田建設工業株式会社
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

【正式名称決定のためスレッドタイトルを変更しました。管理担当　2013.06.25】

[201: 購入検討中さん]

まぁまぁそんなに余裕って言葉に反応的にならなくてもいいじゃない。
焦って売ろうという営業スタンスではないってことを言いたかっただけでしょ。他の住友物件も値下げしてまで早く売るスタンスではないですよ。大江戸タワーや豊洲のシティタワーなんかもそうですし。
１、２年で売ること考えるなら影響あるかと思いますが。

だいたい199や200の方は購入検討者が話す内容じゃないですね。また業者さん？って言われちゃいますよ。

[202: 購入検討中さん]

まぁまぁそんなに余裕って言葉に反応的にならなくてもいいじゃない。
焦って売ろうという営業スタンスではないってことを言いたかっただけでしょ。他の住友物件も値下げしてまで早く売るスタンスではないですよ。大江戸タワーや豊洲のシティタワーなんかもそうですし。
１、２年で売ること考えるなら影響あるかと思いますが。

だいたい199や200の方は購入検討者が話す内容じゃないですね。また業者さん？って言われちゃいますよ。

[203: 匿名さん]

住友は、売れ行きが悪くても相場よりも高く販売する方が、適正な価格で販売し早期に完売するよも儲かるという考えで販売してますからね。
4.5年及ぶ販売経費、竣工後の売れ残り住戸の管理費と修繕積立金、住友の上乗せ利益を購入者が間接的に負担し、駐車場料金不足分は購入者が直接的に負担することになるビジネスモデルを遺憾に思います。
金利が2%や3%とか上昇すると、金利負担が重すぎて、今のビジネスモデルは成り立たなくなるらしいです。

[204: 購入検討中さん]

ハハハ、デベロッパーならそこの含み経費はどこの企業もいれてるよ。そもそも数年間分の販管費はどこも普通の設定です。
そこに不動産取得額とマンション規模で変動する話です。

[205: 物件比較中さん]

マンションの騰落率でみたら、スターツの方が厳しいと思うけど…篠崎とかそうですが、少なくとも再開発で高確率で価値が上がるとはいえない。アルファグランデシリーズを調べたらわかる。
住友も価値が上がるかは微妙ですけど騰落率でみたらこちらの方がリスク少ない。

[207: 入居予定さん]

一番正確なのが契約時に記載されてる重要事項の契約内容ですかね。
このマンションにも売れ残った場合の事項が記載されてます。引き渡し未住戸は、期限なく管理費、管理準備金は負担します。駐車場は一定数を売主が確保とあるので未販売分の戸分は確保するのではないでしょうか。逆になければ、こまります。

住友不動産が何年と売り切る期間を設定しているのかはわかりません。
ちなみに今まで買い替えてきたマンション契約時もほぼ同じような記載がありますから、どこも負担額の差はあれど同じだと思います。 このマンションは管理費、修繕費が五年間は低めに設定されてるので、売主側は完成後の負担はそんなに大きくないので、販売金額に上乗せするにしてもそんなに乗せないと思います。
金額が周辺で、駅距離、仕様、免震で比較できるのがスターツしかないので、何とも言えませんが、スターツの方が坪単価でみると高いです。ただ立地、共用施設を含めて住友はアドバンテージがあるので、それを差し引くと両社は同程度の価格水準だと思います。

まとめると、早く売りたいのはどこも一緒。ただどこも完成までに売り切れない事も想定した金額設定はしてる。
競合の坪単価と周辺で比較しても大きく上乗せしてるとは思えない。
※土地取得に幾らかかったかわかりませんが

昔、販売会社に勤めた事がありますが、多分価格に上乗せされるのは、販売委託してる会社ですよ。
契約、人件費、など全て間接的にプラスされますから。

[208: 匿名さん]

私の書き込みが削除されていました。そんなにこの物件に不利な内容だったのでしょうか？
ただ営業さんの書き込みが多すぎるからちゃんとした意見交換になっていないと指摘しただけです。
非常に残念ですね。また売れ残り住戸の管理費と修繕積立金の件、ありがとうございました。
契約書類に記載されているんですね。少し安心しました。
やはり何年か売れ残ることを想定しているんですね
ただ、確かにその分は金額的な負担は少ないかも知れませんが、
その売れ残り期間中の広告代とか人件費は上乗せされてるんですよね？
だったら、やはり売れ残りを想定してない方が安いのではないでしょうか？
ちょと不動産会社の想定が分かりませんが、素人目にはそう感じますが。

あと確かにスターツさんの方が少し管理費と修繕積立金は割高には感じました。
しかし、購入金額や立地を考えるとスターツさんの方が優位に感じます。
それは立地は雲泥の差でスターツさんの方が優れてますし、
管理費と修繕積立金の年数分の差額と購入金額差を考えるてみると。
ただ、なぜここまでこの物件は良い事ばかり記載されているのかと思い、
もしかしたら何か私が見落とし、見間違えているのかと思い拝見させて頂いてはいます。
だって、高い買い物なので、失敗したくないですので。

[209: 入居予定さん]

修繕積立金をでみると十年でみると400万以上住んだ場合にスターツと住友で差がでますから。立地優位としてもランニングコストをどう見るかですね。

あと再開発地域の中心部なのはよいですが、固定資産税の上昇はどのくらいなんでしょうか？ここも駅前なのでそれなりにしますが、その辺りも想定して見られたらいいのではないでしょうか。

あといい事ばかりとありますが、全体的には悪いこともかなり書いてると思いますよ。
まぁスターツの板も同じような感じですね。
いろいろ参考にしながらも自分で確認するしかないです。
高い買い物ですからね^_^

[210: 購入検討中さん]

209さん

「10年で400万円以上」はどんな計算ですか？

[211: 購入検討中さん]

修繕費と管理費の十年までの上昇額の差額の年間✖10です。
70平米を基準としたときの差がだいたい月額三万五千円〜四万二千円くらい。です。

[212: 匿名さん]

　昨日の日本経済新聞に住友不動産の仁島社長が出てました。

「建築コストの上昇を受けて販売価格の引き上げを検討しているが、価格動向は賃金や株式相場にも左右される。
今はじっと雲行きをにらんでいる状況だ。」

と語ってました。

[213: 匿名さん]

>>209
最初の「でみると」を消して読むといいのだろうけど、２１１の説明読んでも
まだよくわからん。
「10年間の修繕積立金の差が約４００万ある」ということをいいたいのかな？？
煽りじゃなくマジわからん。

[214: 購入検討中さん]

209さんじゃないけど、たぶん213さんのおっしゃる通りのことを言いたいのだと思いますよ。
たしかに十年住んだ場合、住友とスターツのランニングコストが、約3.5万くらい月々の管理費で差があります。年間だと約42万 ですから、10年でみると400万以上と言ったのでしょう。
まぁタワーと比較するのがそもそもどうかと思いますがね。

公式HPが仕様を含めて全てオープンになってますね。
仕様や設備は言うことないレベルです。でも立地がなぁ…

[215: 匿名さん]

考え方は人によると思いますけどあと400万高いマンションを選ぶという変更をお考えの人もいるでしょうねえ。
と単純に発言してみましたが、えーと、クリスタルマークスが10年計算では400万ぐらい安いということですよね;
比較すると感覚的にクリスタルが良く思えてきますが･･･どうでしょう。

[216: 購入検討中さん]

資産でみるとだいたい五年間刻みで上物は、価値が目減りしていきますから、土地が上がってなければ、クリスタルのがよいとなるかもしれませんが、スターツの土地は上がる確立は高いでしょうね。どのくらい上がるかは担当もわからないと言ってました。湾岸地帯の再開発マンションの上昇と資産価値を説明してくれましたが、湾岸と小岩は違うので…。
あとスターツの土地が再開発で上がるならクリスタルもあがりますよ。スターツほどではないでしょうけど。飲み屋街が綺麗になったらクリスタルは高騰でしょうね。ないと思うけど。

スターツの土地が管理費に見合うだけの、立地の資産価値がどれだけかによりますね。

[217: 匿名さん]

クリスタルマークスは管理費とか修繕費は上がらないの？最初の何年間だけ安いだけでじゃないの？
それとも１０年間は変わらないのですか？だったら、２０９さんが言ってることが分かります。
けど、こんな単純な計算なのでしょうか？どこのマンションでも上がるという認識でしたが。
あと、クリスタルマークスの周りのキャバクラとか風俗っぽいお店とかが無くなったら、土地の評価も変わるかも知れませんが
ここって再開発エリア外ですよね？無くなる可能性などあるのでしょうか？
ピカソは無くなりますか？ピカソと同じ通り沿いだから夜遅くまであの通りはさらにウルサくなりませんか？
そもそもこの場所で価格がとても安いなら理解出来ますが、感覚的にあの場所であの価格は高い気がしました。
どうなんでしょうか？それでもこの場所は将来的に優位なのでしょうか？
イマイチ、この物件のいいところが見つかりません。

[218: 申込予定さん]

2011さんが上昇額の差額といってますのでそこもふくんでるのでは？
たしか住友は5年、10年、15年以降で金額かわりますよ。
だいたい5年17000 10年 25000 15 年34000 管理費込み

アルファは初年度から35000〜40000で、ここから五年刻みで、6000〜10000の幅で上昇してきます。

やっぱり結構差がありますよ。

アルファは、付帯施設のゲストルームやコンシェルジュ、
ラウンジなどの室内廊下の空調、光熱費等管理費がランニングでかかるからでしょうね。

[219: 周辺住民さん]

南小岩にすんでます。立地というけど住友も、スターツも
そんなにかわらないけどなぁ ポポ出て一分すぐだし、改札から雨に濡れずにほぼフラットに移動できるし。

アルファの立地を過大評価しすぎてません？1番人通りが多い商店街に立つので朝から夜まで人と騒音とBGMが中階層くらいまでは気になりますよ。

[220: ご近所の奥さま]

多分、フラワーロードは屋根がある為、音が上にあまり抜けず、そんなにうるさくないと思いますが。。

クリスタルマークスより３分で２４時間のドンキホーテが開店したのは便利でいいですね！

お酒もお弁当も食品も日用品も24時間すぐ買いに行けて重宝しそうです。

[221: 物件比較中さん]

立地いいですよ。ドンキー出来たのはいいですね。
さらに２４時間なので、さらに夜中も賑やかになりますね。この通りも。
ポポから出てすぐなのもいいし。
夜になればすぐそばにキレイなお姉ちゃん達が立ち並んでいるので、
目の保養にもいいですね。すぐお店にも行けますしね。いい立地です。

[222: 周辺住民さん]

便利なんだろうけど、風俗や再開発エリア外という点も217さんに同感です。
もう少し価格が安ければ、とは思いますね。
隣はニューハーフのお店ですし、気にしなければいいのかも。

[223: 購入検討中さん]

周辺環境についつは、ほんとこればっかりは、価値観だとおもいます。
小岩と言う時点そもそも周辺環境とるなら小岩と、篠崎の中間あたりでしょうし、駅前の時点でどちらがマシかだと私は思います。
しかし再開発で他にタワーマンションが駅前に二棟くらいたつ予定で今以上の価格帯で本当に売れるんですかね。
スターツの物件もここもそうですが今より資産価値が高くなるという点は疑問です。むしろ資産価値が上がった状態の価格で販売してるんじゃないですかねぇ…

[224: 匿名さん]

資産価値はここの立地だとこれ以上上がったりという可能性は難しいような。
個人的な感想ですけれど。
駅が近い、そのメリットはあります。
駅に近いとその分繁華街の中で暮らすことになってしまうのでそのメリットデメリットは考えた方が良いと思います。
メリットが多ければ暮らすという選択になるでしょう。

[225: 匿名さん]

物件の資産価値自体は駅に近いという事で
下落率が緩やかなだけで
上がる可能性は少ないかと。
もし今後バブルが来たら
その限りではありませんけれど。。

純粋に駅に近いから通勤が楽っていう感じで
買っておいた方が気持ちは楽かも。

[226: 購入検討中さん]

そうですねー騰落率は低いとおもいますね。
ショッピングモールがある駅で徒歩三分以内ですから通常の駅近より利便性は高いですね。

地価があがるのはなかなかないかと思います。

再開発地域内ってことでスターツの物件の方がそこはあるんですかね？

[227: 物件比較中さん]

曳舟はJR路線でもなく、旭化成の物件ですが、再開発の駅近、騰がってました。
（曳舟アトラスタワーのMRでもらった資料より）

京成、東武路線の曳舟駅と比べJR路線の小岩駅近再開発。どう考えるかかな～。

ちなみに曳舟アトラスタワー制振構造でアルファより高かった。。

[228: 匿名さん]

確かに小岩駅の再開発はどうなんでしょうね。
江戸川区のホームページを見ると、ある程度具体化しているようですが。。

スターツじゃなくて、三井をメインにして欲しかったところですね。

[229: 物件比較中さん]

本当に三井がメインでしたら良かった。

日経新聞の記事に大手３社が名乗りを上げていたようですね。
↓↓↓

http://www.nikkei.com/article/DGXNZO35389190W1A001C1L83000/

６丁目の駅前再開発にも地権者60人と話し合いが始まっているようです。

[230: 購入検討中さん]

まぁ次に計画されてるタワーは増税や人件費、資材高騰を考えるといまの販売価格は高くなるのは間違いないですね＋400万くらいとも言われてます。

ここが当てはまるかはわかりませんが、駅前再開発で街力が上がれば再開発地域内でなくとも隣接地域も価値上がってます。立地環境差し引いても普通以上だと思いますよ。
坪単価218で、駅前、免震ですし。

[231: 検討中]

平均の坪単価は、そんなに低くないです。平均２３０位は、しているはず。

[232: 購入検討中さん]

いや計算しましたけど、70.95で4680万が基本ですから坪単価は218万ですよ。管理費は1m2で166円
スターツは低層で230万 中層で250万ですよ。
管理費は233円です。スターツのが管理費高いですが内廊下に共用施設考えるど300円以上でもおかしくないのでタワーとしては良心的です。

[233: 物件比較中さん]

確かにタワーとしては良心的な管理費単価だと思います。

江戸川区のホームページ

南小岩六丁目準備組合ニュース第８号
↓↓↓
http://www.city.edogawa.tokyo.jp/kankyo/toshikeikaku/koiwaekishuhen/ka...

南小岩六丁目地区市街地再開発準備組合の事業協力者に「清水建設（株）」に決定。

計画検討への助言や資金立替など協力してもらう模様。

また、再開発コンサルテーション業務などを

（株）タカハ都市科学研究所に発注。

[234: 物件比較中さん]

（株）タカハ都市研究所

有楽町駅前　再開発コンサルタント。有楽町イトシアなど。
↓↓↓

http://udit.co.jp/takaha/

清水建設　タカハ都市研究所。小岩駅が再開発で大きく変わりそうです。

[235: 周辺住民さん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

[236: 匿名さん]

小岩駅周辺の再開発、かなり大掛かりみたいですよね。
もっと災害に強い街にするみたいな感じも含まれているようです。
駅周辺もそうなのですが、その外側の住宅密集地の整備がメインのように感じました。
良い方向に街が動いていけばいいな～♪と思います。

[237: 契約済みさん]

契約しました！線路側はまだ残ってましたが反対側はかなり売れてましたよ

[238: 契約済みさん]

契約者用のスレ立てました。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/406784/
よろしくお願いします。

[239: 匿名]

私達は考えた末、やっぱり検討から外しました・・・。
駅に近いのは便利ですが、あの目の前の通りはやっぱり気になります。
小岩は何度か親戚がいるので来ていますが、親戚から「あの通りは治安が悪い」
と言われて、気にもしていなかったのですが、たまたま夜、見に言った時に、
ほんとに、マンションの建設現場の横ぐらいの場所で、＊＊＊風の男と、酔っ払い？
みたいな人達がケンカで大暴れして、大勢の警官やパトカーなどが来ていて・・・。
その光景を、たまたま見てしまったので、子供がいる我が家は、テンションが下がって
しまいました。金額も結構、高いように思えたのですが、みなさんは何が、決め手なの
ですか？天井の高さとかも良かったけど、間取りも普通だし、教えて下さい。

[240: 周辺住民さん]

うーんそうですねー
そもそも小岩に治安を求めるなら駅から10分以内はやめたほうがいいでしょ。

[241: 周辺住民さん]

決めては過去の書き込みをみたらどうですか？
色々書いてありますよ。
まぁ繁華街ですからねー下町の駅前ってそんなもんですよ。東京の西とか多摩川方面のが駅前でも環境を考えたらすぐれてますよ。
小岩の再開発っていっても10年がかりですからいきなり変わるもんでもないですよ。

[242: 匿名さん]

私も小岩の街の再編は長い目で見ないといけないと思っています。
まだまだこれから変化する街ですからね…。
駅に近い分、繁華街の中にあるという事でそこは契約する人はきちんと織り込み済みだと思いますよ。
都心まで１本で行ける割に安いということは、やはり高級住宅地とは違うのですから。

[243: ご近所さん]

確かに！小岩はまだこれから変化する街で楽しみですね！

昨日の日本経済新聞に武蔵小杉駅の再開発が特集で出ていました。

当時の川崎市市長がJR東日本に新駅の設置を要請し快速停車駅が実現。

それに伴い武蔵小杉駅から半径500ｍ圏内で高層マンションの住人だけで２万人以上増え、地価が上昇。

小岩駅がどこまでどうなるかはわかりませんが、江戸川区には総武快速電車停車駅がなぜかありません。


葛飾区に新小岩駅

市川市に市川駅。

江戸川区の小岩駅にも再開発で人口増で駅が大混雑する前に快速停車ホームがいつか実現したら混雑緩和になるかもしれませんね。

現在、武蔵小杉では再開発の人口増により「駅の混雑」「商業施設の不足」など住民から反発がでていると記載されていました。
江戸川区長様、小岩をよろしくお願い致します。

[244: ご近所さん]

快速停車駅になると、確かに便利な面もありますが、自分としては各駅停車でもいいかなと思ってます。
自分は千葉以東への勤務で、快速停車であれば乗り換え無しで便利にはなります。

ただ快速停車となる事で影響があり、新小岩や市川の様な町並みになってしまうのはちょっとイヤかなと。
余り発展しすぎない雰囲気が好きです。
再開発が進んでいるので今のままとは行かないのは分かってますけどね。

[245: 周辺住民さん]

地元の人間はそんなに再開発求めてないんですよね実際。今が落ちつくし、買い物も困らないし。
このマンションでも十分以上だよ

[246: 購入検討中さん]

モデルルームみてきました。現地もみたけど悪くなかったよ。昼間は全く問題なし。一分で駅ビル

夜はたしかに引きこみの人いるけど、駅とマンションの距離がほんの少ししかないから私は大丈夫でした。

ただ上層階はもうなさそうでした。
中階層以上なら検討できると感じます。
学校や公園方面は反対側の出入口は住宅街な感じなので気になる方はそちらからで対応できるかと思います

[247: 匿名]

別に悪いとは思ってません。だから迷ってます。
逆に昼間からあの夜の雰囲気があったら怖いです。駅に近いのは便利だけど他にも駅に
近いマンションなんてあるじゃないですか？その中で、このマンションにした、決定理由
を、お聞かせしてもらいたいんです。南向きがいいけど東向きだし駅には近いけど環境がいいとは言えないし、安いわけではないし、間取りも普通ですよね？
あと、小岩って外国人の方が多い気がするのですが、どうなんですか？

[248: 契約済みさん]

そう言われると難しいですが、まずは、もともとこの地域に住んでいて、あまり違和感がないこと。
小岩は物価が安くて住みやすいこと。
値段は高いかと言われると免震構造があるかないかで500万くらい値段があがるので、あるマンションを選ぶか、ないマンションを選ぶかでかわりますね。私は免震があるマンションを選んだのでそこまで高いと思ってません。

南向きのが確かにいいですけどウチは共働きなんで昼間はそこまで気になりません。むしろ朝のほうが大事なんで東でも問題ありませんでした。

マンションの間取りはカスタムオーダーができるのでほぼ理想の間取りができますし、普通といいますけど収納力がこれだけある70平米は珍しいですよ？いろいろマンション見学されたらわかると思います。
仕様はアルファグランデと比べても標準でもこちらの方が上です。恐らく周辺のマンションで1番よいです。あと無駄な共用施設が、ないぶん管理費が低いのも決めてですかね。もし売る時に管理費が高いと大変ですよ。そのあたりは豊洲のタワーマンションの中古の実情調べたらわかると思います。

小岩に住みたい人で、免震で仕様が良く、そこそこの管理費で駅前に住みたい、共働きで 日照は午前で問題ない。
ってのが決めてです。
アルファといろいろ比べてこちらを選んだって感じです。

他にも駅前であると思いますけど、例えば錦糸町や亀戸で同じ条件だともっと高いですよ。かといって船橋、千葉方面まで行きたくはなかったので。環境はそちらのがいいと思います。
長くなってすいません。参考になれば幸いです。

[249: 匿名さん]

小岩が快速停車駅になることはありえない。それじゃあ快速がありすぎて意味がなくなるから。
でも、それでもいいでしょ。

[250: 匿名さん]

>>248さん
契約された方のご意見、決め手となった利点を挙げていただきありがとうございます。
比較検討する上でも大変参考になりました。
確かに面積から考えても、DINKSが住むには最適な物件のように感じますね。
洗濯物は乾燥機必須でしょうか。
夫婦2人の洗濯物でしたら、浴室乾燥機で事足りますか？