クリスタルマークス（旧：（仮称）小岩駅前計画ってどうですか？）

[土地勘無しさん]

クリスタルマークス（旧：（仮称）小岩駅前計画ってどうですか？）について情報がありましたら宜しくお願いします。
三井のカスタムオーダーマンションってどうなんでしょうか？

所在地：東京都江戸川区南小岩8丁目1787番1（地番）
交通：総武線 「小岩」駅 徒歩3分
京成本線 「京成小岩」駅 徒歩14分
間取：未定
面積：70.95平米・70.97平米
売主：住友不動産

物件URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/koiwa/
施工会社：前田建設工業株式会社
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

【正式名称決定のためスレッドタイトルを変更しました。管理担当　2013.06.25】

[176: 匿名]

ハハハ！
営業さんですか？

[177: 購入検討中さん]

なんかアルファグランデもクリスタルマークスも荒れてきてますね笑
営業さんですか？っ書くやつがまったく参考にならんしどうでもいいわぁ

[178: 匿名さん]

確かに「付加価値」をどこに 置くか。ですね。
うちは免震に付加価値を置きました。
小岩が地元ですが、転勤先の仙台で東日本大震災に会い、借りていた分譲マンションは全壊になりましたが仙台の友人の免震マンションは無傷でしたので。
資金が貯まれば免震マンション購入、貯まるまでは賃貸でしばらく我慢。と考え小岩の内廊下、エル字バルコニーに憧れていましたので小岩で免震のアルファグランデを購入しました。
もしアルファグランデがなければ、こちらも免震なので購入していました。

[179: 匿名さん]

御金に糸目はさほどつけなくていい人、共用施設のために管理費が高くてもいい人。
遺産もない一般サラリーマンには向かないというだけでしょう。

[181: 購入検討中さん]

営業さんがかなり書き込んでますね。ここ。
モデルルームに訪問した時に全く同じようなこと言ってました。
ここはとにかく場所が嫌です。夜遅く帰るのが怖くなります。

[182: 購入検討中さん]

＞＞181
同じようなこととは??
何かここの投稿と同じようなこと仰ってたかなぁ。

小岩駅との間は3分です。そして道中はほとんどサンロード。たぶん物件の方向へ帰る方々はこの通りを使う方がほとんどではないでしょうか。南へ帰る方は昭和通り商店街。だいたい皆さんの帰宅ルート、朝も然りですが似通うのでは??

[183: 購入検討中さん]

＞181さん
場所が嫌なら無理して検討しなくてよいと思うが。

[184: 周辺住民さん]

地元民ですが、そんなに怖いかな？あのあたり、夜とか良く通るけど。自分、家族は全く気にしてませんけどね。

歓楽街独特の雰囲気はありますね。あれが嫌な方はこちらの物件に向いていませんね。
客引き？スカウト？みたいのがいますけど、改札出たところで未だに見かけます。これもイヤだと小岩の物件はあきらめた方がいいと思います。

[185: 購入検討中さん]

たしかにそうですね。両方の出口に基本、客引き、スカウトいますよねー 私はコージーコーナーの前くらいでも声かけられた経験ありますし。マンション前も道が整備されるみたいですがどうなるんでしょうね

[186: 物件比較中さん]

アルファグランデ見て来ました。ちょっと想像以上に高すぎて手が出せません。びっくりしました。
こちらも高いのでしょうか？場所的に安ければいいのですが。
それにしてもこちらの書き込みも凄いですね。ちょっとでも悪いことを書くようなら、一斉に叩かれてますね。ちょっと気の毒に思いました。場所の捉え方はそれぞれかと思いますが、自分は小岩の中では決して良い場所だとは思いません。
アルファグランデの通りの方が良い場所です。昔からあの通りは夜になると客引きだったり、外国の女性だったりいましたので。私は独り身ですし、永住思考ではないので安ければ気にしませんが。価格次第ですね。ここは。

[187: 購入検討中さん]

アルファとクリスタルで検討しているものです。
こっちはざっくり71平米で4680が基準、角部屋5080
だったと思います。
物件価格は坪単価、基準で比較するとこちらの方が少し安いです。※ただ階高に、価格差がないので、価格差があるアルファと比べると低階層は割高かもしれません。アルファは60平米台で、5000万を超えてきます。

次にランニングコストは、豊富な共用施設とタワーにしては広さと商業施設が入る為、住戸が少ない為、同じ免震でも管理費、修繕費はクリスタルが安いです。
単純に言うと、住友の十年後の管理費、長期修繕費から、アルファは最初からスタートです。
クリスタルは17000 アルファ35000 駐車場利用除く。

立地の利便性は同じ。どちらも買い物、学校、病院こもりません。改札から直結みたいなもんなんでクリスタルが少し上かと思ってます。

立地環境はみなさんが言う通りでアルファですね。
書き込みで再開発で道が整備されるとありますが道に街路樹ができる程度だと思ってます。

資産価値は国の基準では大きくかわりません。ただ売るにしても貸すにしても借りたいか？買いたいと思えるか？が実際の売却、賃貸価格になります。

そういう意味では、アルファは売るのも貸すのもニーズはありそうですね。クリスタルは賃貸のニーズはとても高そう。子供なし世帯には購入ニーズはありそう。

マンションで駅近、72平米以上の広さと住む環境を求めて資金に余裕があればアルファグランデだと思います。逆に60平米台のアルファを買うのはメリットが中途半端になります。

70平米で充分で、利便性と実家が小岩の近くで将来は、実家を立て直すから将来は賃貸に出すなら、クリスタルかな。
あとはデザインとか感覚的なものは個人差です。長く住むわけなのでなんかヤダ。も大切な理由です。

そんな私も偉そうに比較してますがまだ決められてません…

[188: 匿名さん]

駅に近いという事は、歓楽街にそれだけ近い・場合によってはその中にあることになりますので
利便性というメリットと、騒がしいというデメリットはどうしても同居することになりますよねぇ。
ウチはもう子供が大きくなってしまったので
利便性を取った方が家族全員が楽なのですが、お子さんがまだ小さかったりされるとちょっと違ってくるのでしょう。

[189: 匿名さん]

子育て世帯としては、ゆったりとした居住面積の確保、近くに公園がある、
幼稚園・小学校が近い、小児科が近い、ベビーカーを利用して使えるスーパーが
ある事が必須になってしまいますよね。
子供さんが独立していたり、通学に電車を利用しているご家庭でしたら宜しいかと
思います。

[190: 匿名]

クリスタルの賃貸ニーズって高いですか？金額向きを考えると賃貸相場から
考えたら、そんなに利回りはよくないですよね？まぁ貸す前提の方は少ないと思いますが
貸すならプレシスさんやルネサンス？の方が安くて南向きなので、利回り自体は、回るんだけどなぁ・・・。
アルファは、利回りだけ考えたら、厳しいですね。

[191: 購入検討中さん]

なんだかんだで、住友の方が信頼感あるなぁと思ってしまう。

[192: ビギナーさん]

ここだと駅が近いという時点で賃貸需要も大きいんでしょうね、問題は賃貸に出す側としての立場からして投資効率がいいかどうか、190さんの仰ることはこの点でしょうか。

分譲仕様なだけに多少高い賃料で出しても住みたい人は集まってきそうな気はしますがこれはあくまで想像、実際は中身よりまず賃料の安さで選ぶ人が多ければ噛み合わないわけで･･･。

普通に永住目線で見ると、ほんといいマンションだと思います。

[193: 購入検討中さん]

仕様や70平米の中での居住空間はうまく作られてます。水周りも変えられるカスタムオーダーは住友の売りでもありますし。
あとは、立地なんだよなぁ。

[194: 契約直前]

繁華街にあることと、東向きであることを除けば、駅近で便利だし、免震、天井が高く、使いにくい出っ張りもないスッキリした部屋、豊富な収納スペース、カスタムオーダーが可能、セキュリティ万全ということで、しかも高層階（音が気にならない）の角部屋（南向き窓を確保）が空いていたので、子供が独立した夫婦としては「買い」と判断し、購入することにしました。アルファも候補でしたが、値段が1000万円近く高い上に、壁や床が相対的に薄く、低層階にテナントが入ることでセキュリティの面で心配になり、こちらの方がいいと判断しました。不動産業者の信用度もありますしね。ただ、内装関連のオプションの値段が相当高そうなので、住友さんに頼まざるを得ないものを除き、全て知り合いの内装業者に依頼するつもりです。壁面据え付けの棚・本棚・食器棚、開き扉の引き戸化等いろいろと考えています（考えること自体が楽しいですね。ほとんど家庭内別居状態の妻であっても、この件では話が弾みます）が、一体追加料金がいくらかかるのだろうかと心配しています。入居まで1年以上あるというのも、じっくり考える時間があるということで悪くはないですね。

[195: 購入検討中さん]

販売状況はどうなんでしょうか？あんまり急いで販売する気がないのか、他と比べると営業はガツガツしてないんですよねー
住友だから余裕の構えなんですかね

[196: 物件比較中さん]

住友不動産はきっと余裕ですね～。

だって５年前に完成した豊洲ザシンボル、まだ完売せずに今も販売してますから。即入居できます。

完成してからゆっくり販売みたいです。でも５年ってすごい体力！

小岩の南口３分にもうすぐドンキホーテ24時間オープンしますね。小岩がますます便利になりますな。
↓

http://www.excite.co.jp/News/economy_g/20131205/Cobs_89848.html

[197: 匿名さん]

余裕なんですか？単なる売れ残りであり、人気ない証拠ではないのでしょうか。
人気ある物件、信頼ある会社だったら、営業がガツガツしなくても売れ残らないと思うんですが。
野村不動産も営業はガツガツしていませんでしたが、もう一回モデルルーム見に行ったらほぼ完売間近で驚きました。
人気ある物件は売れていくのが筋であり、売れ残りと余裕とは別だと思いますが。

[198: 購入検討中さん]

プラウドのあの売り方もどうかと思うけど。
煽って、考える余裕もなく決めさせる感じ。

その割りに仕様が特別いいわけでもない。プラウドからの買い替え予定者です。

[199: 匿名さん]

余裕なんてないです。
実際はほとんど売れてみたいです。
もう、売れないから閉じて完成してから販売するという噂もあるみたいですよ。

[200: 匿名]

余裕なんてあるわけないでしょ？
住友のいつもの、完成しても売れ残った場合の
布石です。毎回、どこの住友のマンションは同じ
言い方をしています。どこのデベロッパーも借入を
して土地を購入しているのに、金利負担等考えたら
早く売れるに越したことはないですから。
住友さんも、初めから厳しい物件なことぐらいわかって
います、だから初めの段階で布石をしておくんですよ。

[201: 購入検討中さん]

まぁまぁそんなに余裕って言葉に反応的にならなくてもいいじゃない。
焦って売ろうという営業スタンスではないってことを言いたかっただけでしょ。他の住友物件も値下げしてまで早く売るスタンスではないですよ。大江戸タワーや豊洲のシティタワーなんかもそうですし。
１、２年で売ること考えるなら影響あるかと思いますが。

だいたい199や200の方は購入検討者が話す内容じゃないですね。また業者さん？って言われちゃいますよ。

[202: 購入検討中さん]

まぁまぁそんなに余裕って言葉に反応的にならなくてもいいじゃない。
焦って売ろうという営業スタンスではないってことを言いたかっただけでしょ。他の住友物件も値下げしてまで早く売るスタンスではないですよ。大江戸タワーや豊洲のシティタワーなんかもそうですし。
１、２年で売ること考えるなら影響あるかと思いますが。

だいたい199や200の方は購入検討者が話す内容じゃないですね。また業者さん？って言われちゃいますよ。

[203: 匿名さん]

住友は、売れ行きが悪くても相場よりも高く販売する方が、適正な価格で販売し早期に完売するよも儲かるという考えで販売してますからね。
4.5年及ぶ販売経費、竣工後の売れ残り住戸の管理費と修繕積立金、住友の上乗せ利益を購入者が間接的に負担し、駐車場料金不足分は購入者が直接的に負担することになるビジネスモデルを遺憾に思います。
金利が2%や3%とか上昇すると、金利負担が重すぎて、今のビジネスモデルは成り立たなくなるらしいです。

[204: 購入検討中さん]

ハハハ、デベロッパーならそこの含み経費はどこの企業もいれてるよ。そもそも数年間分の販管費はどこも普通の設定です。
そこに不動産取得額とマンション規模で変動する話です。

[205: 物件比較中さん]

マンションの騰落率でみたら、スターツの方が厳しいと思うけど…篠崎とかそうですが、少なくとも再開発で高確率で価値が上がるとはいえない。アルファグランデシリーズを調べたらわかる。
住友も価値が上がるかは微妙ですけど騰落率でみたらこちらの方がリスク少ない。

[207: 入居予定さん]

一番正確なのが契約時に記載されてる重要事項の契約内容ですかね。
このマンションにも売れ残った場合の事項が記載されてます。引き渡し未住戸は、期限なく管理費、管理準備金は負担します。駐車場は一定数を売主が確保とあるので未販売分の戸分は確保するのではないでしょうか。逆になければ、こまります。

住友不動産が何年と売り切る期間を設定しているのかはわかりません。
ちなみに今まで買い替えてきたマンション契約時もほぼ同じような記載がありますから、どこも負担額の差はあれど同じだと思います。 このマンションは管理費、修繕費が五年間は低めに設定されてるので、売主側は完成後の負担はそんなに大きくないので、販売金額に上乗せするにしてもそんなに乗せないと思います。
金額が周辺で、駅距離、仕様、免震で比較できるのがスターツしかないので、何とも言えませんが、スターツの方が坪単価でみると高いです。ただ立地、共用施設を含めて住友はアドバンテージがあるので、それを差し引くと両社は同程度の価格水準だと思います。

まとめると、早く売りたいのはどこも一緒。ただどこも完成までに売り切れない事も想定した金額設定はしてる。
競合の坪単価と周辺で比較しても大きく上乗せしてるとは思えない。
※土地取得に幾らかかったかわかりませんが

昔、販売会社に勤めた事がありますが、多分価格に上乗せされるのは、販売委託してる会社ですよ。
契約、人件費、など全て間接的にプラスされますから。

[208: 匿名さん]

私の書き込みが削除されていました。そんなにこの物件に不利な内容だったのでしょうか？
ただ営業さんの書き込みが多すぎるからちゃんとした意見交換になっていないと指摘しただけです。
非常に残念ですね。また売れ残り住戸の管理費と修繕積立金の件、ありがとうございました。
契約書類に記載されているんですね。少し安心しました。
やはり何年か売れ残ることを想定しているんですね
ただ、確かにその分は金額的な負担は少ないかも知れませんが、
その売れ残り期間中の広告代とか人件費は上乗せされてるんですよね？
だったら、やはり売れ残りを想定してない方が安いのではないでしょうか？
ちょと不動産会社の想定が分かりませんが、素人目にはそう感じますが。

あと確かにスターツさんの方が少し管理費と修繕積立金は割高には感じました。
しかし、購入金額や立地を考えるとスターツさんの方が優位に感じます。
それは立地は雲泥の差でスターツさんの方が優れてますし、
管理費と修繕積立金の年数分の差額と購入金額差を考えるてみると。
ただ、なぜここまでこの物件は良い事ばかり記載されているのかと思い、
もしかしたら何か私が見落とし、見間違えているのかと思い拝見させて頂いてはいます。
だって、高い買い物なので、失敗したくないですので。

[209: 入居予定さん]

修繕積立金をでみると十年でみると400万以上住んだ場合にスターツと住友で差がでますから。立地優位としてもランニングコストをどう見るかですね。

あと再開発地域の中心部なのはよいですが、固定資産税の上昇はどのくらいなんでしょうか？ここも駅前なのでそれなりにしますが、その辺りも想定して見られたらいいのではないでしょうか。

あといい事ばかりとありますが、全体的には悪いこともかなり書いてると思いますよ。
まぁスターツの板も同じような感じですね。
いろいろ参考にしながらも自分で確認するしかないです。
高い買い物ですからね^_^

[210: 購入検討中さん]

209さん

「10年で400万円以上」はどんな計算ですか？

[211: 購入検討中さん]

修繕費と管理費の十年までの上昇額の差額の年間✖10です。
70平米を基準としたときの差がだいたい月額三万五千円〜四万二千円くらい。です。

[212: 匿名さん]

　昨日の日本経済新聞に住友不動産の仁島社長が出てました。

「建築コストの上昇を受けて販売価格の引き上げを検討しているが、価格動向は賃金や株式相場にも左右される。
今はじっと雲行きをにらんでいる状況だ。」

と語ってました。

[213: 匿名さん]

>>209
最初の「でみると」を消して読むといいのだろうけど、２１１の説明読んでも
まだよくわからん。
「10年間の修繕積立金の差が約４００万ある」ということをいいたいのかな？？
煽りじゃなくマジわからん。

[214: 購入検討中さん]

209さんじゃないけど、たぶん213さんのおっしゃる通りのことを言いたいのだと思いますよ。
たしかに十年住んだ場合、住友とスターツのランニングコストが、約3.5万くらい月々の管理費で差があります。年間だと約42万 ですから、10年でみると400万以上と言ったのでしょう。
まぁタワーと比較するのがそもそもどうかと思いますがね。

公式HPが仕様を含めて全てオープンになってますね。
仕様や設備は言うことないレベルです。でも立地がなぁ…

[215: 匿名さん]

考え方は人によると思いますけどあと400万高いマンションを選ぶという変更をお考えの人もいるでしょうねえ。
と単純に発言してみましたが、えーと、クリスタルマークスが10年計算では400万ぐらい安いということですよね;
比較すると感覚的にクリスタルが良く思えてきますが･･･どうでしょう。

[216: 購入検討中さん]

資産でみるとだいたい五年間刻みで上物は、価値が目減りしていきますから、土地が上がってなければ、クリスタルのがよいとなるかもしれませんが、スターツの土地は上がる確立は高いでしょうね。どのくらい上がるかは担当もわからないと言ってました。湾岸地帯の再開発マンションの上昇と資産価値を説明してくれましたが、湾岸と小岩は違うので…。
あとスターツの土地が再開発で上がるならクリスタルもあがりますよ。スターツほどではないでしょうけど。飲み屋街が綺麗になったらクリスタルは高騰でしょうね。ないと思うけど。

スターツの土地が管理費に見合うだけの、立地の資産価値がどれだけかによりますね。

[217: 匿名さん]

クリスタルマークスは管理費とか修繕費は上がらないの？最初の何年間だけ安いだけでじゃないの？
それとも１０年間は変わらないのですか？だったら、２０９さんが言ってることが分かります。
けど、こんな単純な計算なのでしょうか？どこのマンションでも上がるという認識でしたが。
あと、クリスタルマークスの周りのキャバクラとか風俗っぽいお店とかが無くなったら、土地の評価も変わるかも知れませんが
ここって再開発エリア外ですよね？無くなる可能性などあるのでしょうか？
ピカソは無くなりますか？ピカソと同じ通り沿いだから夜遅くまであの通りはさらにウルサくなりませんか？
そもそもこの場所で価格がとても安いなら理解出来ますが、感覚的にあの場所であの価格は高い気がしました。
どうなんでしょうか？それでもこの場所は将来的に優位なのでしょうか？
イマイチ、この物件のいいところが見つかりません。

[218: 申込予定さん]

2011さんが上昇額の差額といってますのでそこもふくんでるのでは？
たしか住友は5年、10年、15年以降で金額かわりますよ。
だいたい5年17000 10年 25000 15 年34000 管理費込み

アルファは初年度から35000〜40000で、ここから五年刻みで、6000〜10000の幅で上昇してきます。

やっぱり結構差がありますよ。

アルファは、付帯施設のゲストルームやコンシェルジュ、
ラウンジなどの室内廊下の空調、光熱費等管理費がランニングでかかるからでしょうね。

[219: 周辺住民さん]

南小岩にすんでます。立地というけど住友も、スターツも
そんなにかわらないけどなぁ ポポ出て一分すぐだし、改札から雨に濡れずにほぼフラットに移動できるし。

アルファの立地を過大評価しすぎてません？1番人通りが多い商店街に立つので朝から夜まで人と騒音とBGMが中階層くらいまでは気になりますよ。

[220: ご近所の奥さま]

多分、フラワーロードは屋根がある為、音が上にあまり抜けず、そんなにうるさくないと思いますが。。

クリスタルマークスより３分で２４時間のドンキホーテが開店したのは便利でいいですね！

お酒もお弁当も食品も日用品も24時間すぐ買いに行けて重宝しそうです。

[221: 物件比較中さん]

立地いいですよ。ドンキー出来たのはいいですね。
さらに２４時間なので、さらに夜中も賑やかになりますね。この通りも。
ポポから出てすぐなのもいいし。
夜になればすぐそばにキレイなお姉ちゃん達が立ち並んでいるので、
目の保養にもいいですね。すぐお店にも行けますしね。いい立地です。

[222: 周辺住民さん]

便利なんだろうけど、風俗や再開発エリア外という点も217さんに同感です。
もう少し価格が安ければ、とは思いますね。
隣はニューハーフのお店ですし、気にしなければいいのかも。

[223: 購入検討中さん]

周辺環境についつは、ほんとこればっかりは、価値観だとおもいます。
小岩と言う時点そもそも周辺環境とるなら小岩と、篠崎の中間あたりでしょうし、駅前の時点でどちらがマシかだと私は思います。
しかし再開発で他にタワーマンションが駅前に二棟くらいたつ予定で今以上の価格帯で本当に売れるんですかね。
スターツの物件もここもそうですが今より資産価値が高くなるという点は疑問です。むしろ資産価値が上がった状態の価格で販売してるんじゃないですかねぇ…

[224: 匿名さん]

資産価値はここの立地だとこれ以上上がったりという可能性は難しいような。
個人的な感想ですけれど。
駅が近い、そのメリットはあります。
駅に近いとその分繁華街の中で暮らすことになってしまうのでそのメリットデメリットは考えた方が良いと思います。
メリットが多ければ暮らすという選択になるでしょう。

[225: 匿名さん]

物件の資産価値自体は駅に近いという事で
下落率が緩やかなだけで
上がる可能性は少ないかと。
もし今後バブルが来たら
その限りではありませんけれど。。

純粋に駅に近いから通勤が楽っていう感じで
買っておいた方が気持ちは楽かも。