クリスタルマークス（旧：（仮称）小岩駅前計画ってどうですか？）

[土地勘無しさん]

クリスタルマークス（旧：（仮称）小岩駅前計画ってどうですか？）について情報がありましたら宜しくお願いします。
三井のカスタムオーダーマンションってどうなんでしょうか？

所在地：東京都江戸川区南小岩8丁目1787番1（地番）
交通：総武線 「小岩」駅 徒歩3分
京成本線 「京成小岩」駅 徒歩14分
間取：未定
面積：70.95平米・70.97平米
売主：住友不動産

物件URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/koiwa/
施工会社：前田建設工業株式会社
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

【正式名称決定のためスレッドタイトルを変更しました。管理担当　2013.06.25】

[132: 物件比較中さん]

マンションのが確実に損するんだから戸建てにしなよ。
多分、標準価格をよくわからなくさせて高づかみさせる気じゃないかな。
もし買うなら高い階の方が売る時貸す時に有利じゃないかな。

[133: 検討中]

上下階で金額の差がないって、損した気分だな。なんかイヤな感じ・・・。
抽選になるような雰囲気は、まったくなかったような気がするんだけど？
どこの部屋が抽選になるの？
みんな、立地のこと、東向きのこと、金額のこととか、どう思います？
何か将来のことを考えると、躊躇してしまう物件なんです。

[134: 物件比較中さん]

躊躇するなら買わなきゃいい話しだよ。高い買い物だしね。
ブランズ新小岩なんて駅近三分で、快速止まるのに価格下げてもまだ完売できない。
駅近だからいいってもんでもないよ。免震はプラスだけどね。

[135: ご近所さん]

確かに駅に近ければ良いとは必ずしも言えないですね。
用途地域も商業地域ですから、基本的に隣に何が建っても文句は言えない。
住宅専用地域に隣接した近商地域がいいかも。住宅専用地域は高さ制限があるから、有る程度の高さがあれば、こちら側の日照や眺望は確保できますね。
ただ、こうなると駅からは一般的に離れますけど。

って専門用語を書くと業者だって叩かれるのかな？
家を買うときに勉強したんですけどね。

[136: 匿名さん]

昨年から２０件以上、モデルルーム回りました。

住友不動産（すみふ）は独特の売り方です。
大江戸タワーレジデンスのコミュをご覧になるとよくわかります。
すみふ秋葉原館で直接話も聞きました。
階数が違っても同じ価格でまとめての販売は「ブロック売り」と言うそうです。
秋葉原館でも営業さんから聞きましたが、販売が好調だと「安く価格設定した！」と上部から怒られ一度販売停止し
価格を上げ（それでも売れるし利益取れるので）て販売再開するそうです。売れなくてもすみふの基本は完成後、実物を見てもらいゆっくり販売。だそうです。そのほうが売りやすいそうです。
住友不動産は体力があるのでとても強気ですね。大手デベは皆、そうですが。。
昨年、野村不動産の市川ザレジデンスの説明会で拒否されました。予算４５００万と電話で伝えましたら、うちは5000万半ばが平均ですから説明会に来るのは無駄じゃないでしょうか？と遠まわしに断られました！ムカッ！
今年、貯めましたけど。。一生、DINKSなので。
色々な大手不動産会社の資料と説明会に行きそれぞれの特色つかむといいですよ。
大江タワーのコミュ、住友不動産の売り方についてとても参考になりました。
小岩はいい土地がたくさんあるので特にファミリーは戸建てが一番、お得だと思います。小岩はとても住みやすい街だと思います。

[137: 申込予定さん]

あと申し込みの数が、残り三戸くらいであとは花がついてましたよ。
初回は24戸くらいでしたけど。
意外に？好調みたいです

[139: 検討中]

花はあてにしないほうがいいですよ！前に見に行った物件なんて
花がついていた部屋がキャンセル出ましたって次々に出てきてました。
ほかの不動産業者のモデルルームに行ったら、それはただのダミーで
売れている感を出すための方法らしいので、あてにならないと言われました。

[141: 物件比較中さん]

136さん
市川レジデンスの件は、親切な対応だったように聞こえました。

[142: ご近所さん]

シテイハウス新柴又ステーションコートのスレも参考になりました。
住友不動産の販売の方法について。なるほどな。と。

[143: 物件比較中さん]

汚い販売方法ですね。公平に販売するべきでは。

[144: ご近所さん]

大江戸タワーレジデンスのスレも参考になります！皆さん、色々、勉強なさってますね！

[145: 購入検討中さん]

なんか随分と不動産業界に詳しい方のカキコミが多いですね。
おそらく業者でしょうね。しかし、業者しかいないのかな、この掲示板は。

[146: 物件比較中さん]

もう要望出された方いらっしゃいますか？
よければ決め手を教えて頂きたいです

[147: 匿名]

東向きであの立地であの金額は、私たちはパスです。
私も決め手を教えてもらいたいです。

[148: 匿名さん]

>136さん
住友不動産の販売方針のお話がたいへん参考になりました。
前々からこの売主は値引きしない事で有名でしたが、販売好調だと怒られて
価格を値上げする・・・普通の売主では到底考えられないことです。
我々にとって完成後に実物を確認できるのは利点なのですがね～。

[149: 物件比較中さん]

いい場所をいかに先に抑えられるかじゃないですかね。
70平米 4000万台中盤くらいですから、駅近と免震、仕様、消費税分考えたらこんなもんかな？という感じです。
けしてお得ではないですが損でもないマンションだと思いますよ。

[150: 物件比較中さん]

最近書き込みないですねー苦戦してるんでしょうか？

[151: 物件比較中さん]

また販売開始が遅くなりましたね。10月末から11月中旬
思うように要望あつまらないからでしょうかね。なんか不安になってきた

[152: 匿名さん]

こちらはペット飼育可のマンションですが、頭数などに制限があり、
規約は以下のように定められているようですね。
★１住戸につき飼育できる数は犬、猫についてはあわせて２匹まで、
その他小動物については２匹まで、鳥類については１籠まで。
※犬、猫またはその他小動物の大きさは、成長時でおおむね
体高４０ｃｍ以内・体重１０ｋｇ以内。
小動物2匹、鳥1カゴは少ない気が・・・内緒で飼っちゃう方もいらっしゃるでしょうね。

[153: 物件比較中さん]

すぐ隣の東京グランファースト８３㎡の４LDKと悩んでます。南向きの８３㎡しかも16階は魅力ですが、中古ってどうなんでしょか？

[154: 物件比較中さん]

私も悩みましたけどクリスタルマークスにしました。
たぶん好みもありますが、内覧するとやっぱり天井高や設備、デザイン等 昔だなぁと思います。
管理費もクリスタルマークスの方が長期でみても安いですし、中古はそこが高い…
あとは今からマンション住むなら免震は必要かと思いました。

[155: 物件比較中さん]

No.154 ＜ さん、ありがとうございます。
免震は、かなり魅力的です。
管理費はたいして変わらないですが、修繕積立金が5年ぐらいでいきなり倍になってしまうので将来のランニングコストが心配になってます。

[156: 申込予定さん]

たしかに私もそう思っていろいろ調べました。
だいたい管理費あわせて5年〜10年が三万 10年〜30年が4万くらいでしょうか。
国土交通省のガイドラインや他社の物件みても妥当かなと思ってます。
アルファも最初からここの倍くらいしますが、規模をみれば妥当でした。
マンションはどこもこんな感じなんで、将来の保険と資産価値の維持をどう思われるかだと思います。
我が家は、将来賃貸に出すことも想定してるのでここにしました。
三井の亀戸の物件などは免震とかではなく低層マンションでも共用庭の管理などでここより高かったです。
太陽光がある物件も維持管理費が高くて対して変わらないなんてのもあります。
ついつい管理費や将来の積立金は後回しにしてしまいますが本当にいろいろですよね。

[157: 匿名]

やはり、思うように要望が集まっていないようです。
電話がしつこいです！
東向きで、あの立地であの金額、要望を出された方
良ければ決め手を、教えてもらえますか？
子供のいる、うちはパス予定なのですが。

[158: 匿名さん]

11階から15階まで日照、眺めが同じなら11階を私は選びます。地上に行くのに少しだけ便利ですし、かからない人が殆どと思いますが、高層階病の程度はひくいですし。

[159: 物件比較中さん]

そうですかねーマンションは日照、向きが同じなら階が高い方が、賃貸や売却では有利ですよ。
ここは金額的には、15階くらいなら、価格と折り合いつく感じします。前の書き込みにもありましたが、もし10階も同じ価格なら迷わず高階層ですよ。

高いところでの生活が不安ならマンションはそもそも向いてないと思いますけど…

[160: 匿名さん]

>>158

タワーの最上階と比べると15階が高層というほどの高さではないと思うのですが、実は私は体験したことがなく、
もしかしたら高い場所に住むことで体調変化があるかもしれず、
最近オフィスビルなのですが20階ぐらいの場所まで行ってみました。

結果大丈夫だと判断できたのですけどやはり高さがあるなあとあらためて驚いたといいますか、
でも見晴らしの魅力は大きかったです。

[161: 物件比較中さん]

15階くらいになると虫の心配がないですねー
これからのマンションは駅前になるとこのくらいいくんでしょうか？
正直、高掴みなのかわからない…

[162: 物件比較中さん]

＞161
小岩って人気あるんじゃないですか？
だからここまで駅に近いと安くはないと思います。
高値掴み･･･うーん、どうなのでしょうね･･･本物件の価格帯が周辺のマンションを比べて高いわけではないようですが。

間取り、ちょっとだけ狭いですよね。

[163: 検討中の奥さま]

えっ周辺とくらべたら高くないですか？周辺は4000くらいでは？
スーモみたら70平米で4650〜５１５０は高めだと思いますよ。何をもって高いかは見方によりますが。

でもこの距離の近さはいいなぁ。周辺環境といってもポポ出て一分なんで、気にならなかったです。
再開発でこの通りもリングロードとして道が整備されて街路樹できるみたいですし。
うちは手が出なかったです。

[165: 匿名さん]

総戸数１３６戸なのに、第１期販売戸数２８戸しか出せないって殆ど隣のアルファに客持ってかれた感じだな〜。

この場所なら相場より５００万以上高過ぎる。
値引きしないと売れないでしょ。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[166: 購入検討中さん]

安いマンションというか、賃貸マンションお探しならいいんじゃないかな。
そんなマンションより、ここは東も西もタワーマンションが建つみたいだけど、下の階は日当たり大丈夫かな。
上の方は高くて無理なので…

[167: 検討中の奥さま]

将来貸すにはいいですねー
買われる方は、共働きとか、利便性をとって将来は賃貸に出して、一戸建てに移り住むとかがいいと思いますよ。

駅十分以降の賃貸マンションは今後需要なくなるでしょうし、立地の希少性は充分あると思います。

設備とか仕様はどうなんでしょう？

二重床、二重天井 床暖房 ミストサウナは確認してます

[168: 匿名さん]

166さんが言っている東西にタワーマンションが建つというのが気になります。
ただ、駅近とかメリットもありますし。値段がたかいかな。

[169: 匿名さん]

＞＞１６７さん
賃貸に出すなら、近辺の相場は２ＬＤＫで１１万円位、３ＬＤＫで１３万円位の
様ですね。駅から近いし相場よりは高く賃貸に出すことができそうですね。ヨーカドーも
近くにあり、サンロードもありで買い物には困らない立地です。ヨーカドーは
１０時から２３時まで営業している様なの便利ですね。

[170: 検討中の奥さま]

東西のタワーは駅の前方ですよね。ちょうどクリスタルマークスとアルファグランデの中間ですね。
建つとしても三年後以降でしょうから、消費税10％になって、いまより高い物件が多くなるでしょうしどうなんでしょうね。
免震構造がいくらと見たらいいかだと思います。
後からつけられないので。

[171: 悩む人]

立地の希少性は小岩の場合、これだけ駅近マンションが出てきて、これからも出てくるので、
さほど需要は変わらないでしょう？駅前の商業エリアがイヤで、住居エリアを好む方もいます。
再開発をどう考えるかですよね？　これから出てくるマンションも高くなるのでしょうか？
１～２年前は、もっと安かったのに。個人的には制震構造や免震構造にすることでコストが
上がるのも、考え物です。　友人の一級建築士の方に聞いたら、木造建築の一戸建てに住む
わけじゃないんだから、耐震性自体は制震だろうが免震だろうが、通常の耐震設計だろうが
変わらないって言ってました。悩みます・・・。

[172: 申し込み者です。]

まず金額は割安ではないですね。高いか、妥当かは付加価値をどこに置くかで変わるので人によるかと思います。

仕様はいいと思いますよ。今時のマンションをフルスペックにしましたという感じです。

ダブルアウトフレーム、スライドドアで間取り変更
カスタムオーダーで水周りも含めて複数パターン変更できる。
床暖房、ディスポーザー、ミストサウナ、天井250以上
二重天井二重床 エコジョーズ ペアガラス、T3以上の遮音窓

ハイサッシと食洗機がついてないくらいかな。

部屋はもう少し広いと良かったです。その分収納がかなり多くして居住空間の確保しています。
建物が一定の空間をとって建築するので、敷地空間があり、近隣に建物が立っても一定空間がとれる。

地元で通勤は駅近が良かったけど、スターツは予算オーバーとコストがかかる共用施設が必要なく、管理費含めてあいませんでした。
もう一箇所駅近マンションありましたが、安いですけどなんか嫌だった笑

一戸建てで駅近は戸建で5000万近くはしますけど、これだという物件はなく、注文住宅は、さらに予算オーバー
繁華街は子供の頃からなれ親しんでるので気にならない。

前の方が書いてるように、このマンションの入口もリングロードとして整備される。あまり期待してませんが

将来賃貸だしても、利回りは悪くない。

そんな中で、ここが、希望に1番あってたという感じです。

だらっと書きましたこんな理由です。

[174: 匿名]

設備ってそんなに重要ですか？
食洗機やディスポーザーミストサウナや床暖房いずれ壊れると思うんですけど。
設備を付けることで金額が高くなるなら、うちはディスポーザーとか床暖房とかいりません。
普段使わない共用施設が、いっぱい付くことで管理費が高くなるなら、うちはいらないなぁ～。
普通のマンションでいいんだけど。
営業さんも将来賃貸に出しても利回りがいいって言っていたけど、借りる方だってファミリーの方で
お子様いるような家庭の方なら、買うのと一緒で子供の環境は考えますよ。
駅に近いから貸せた場合に利回りがいいと言うのは、営業さんの上等手段の一つだと、税理士の方が
おっしゃってました。なんか家を買うの疲れてきました。

[175: 購入検討中さん]

いやだから、172の方がいってるように付加価値をどこにおくかじゃないですか？
普通のマンションでいいなら手頃なプレシスかルネサンスがいいんじゃない。
スターツの共用施設がいいって人もいるし。
税理士の方の一意見は理解できますが、間取りに可変性があれば、DINKSの間取りになりますよ。子どもいなくても3LDKは問題ないでしょ笑

[176: 匿名]

ハハハ！
営業さんですか？

[177: 購入検討中さん]

なんかアルファグランデもクリスタルマークスも荒れてきてますね笑
営業さんですか？っ書くやつがまったく参考にならんしどうでもいいわぁ

[178: 匿名さん]

確かに「付加価値」をどこに 置くか。ですね。
うちは免震に付加価値を置きました。
小岩が地元ですが、転勤先の仙台で東日本大震災に会い、借りていた分譲マンションは全壊になりましたが仙台の友人の免震マンションは無傷でしたので。
資金が貯まれば免震マンション購入、貯まるまでは賃貸でしばらく我慢。と考え小岩の内廊下、エル字バルコニーに憧れていましたので小岩で免震のアルファグランデを購入しました。
もしアルファグランデがなければ、こちらも免震なので購入していました。

[179: 匿名さん]

御金に糸目はさほどつけなくていい人、共用施設のために管理費が高くてもいい人。
遺産もない一般サラリーマンには向かないというだけでしょう。

[181: 購入検討中さん]

営業さんがかなり書き込んでますね。ここ。
モデルルームに訪問した時に全く同じようなこと言ってました。
ここはとにかく場所が嫌です。夜遅く帰るのが怖くなります。