クリスタルマークス（旧：（仮称）小岩駅前計画ってどうですか？）

[土地勘無しさん]

クリスタルマークス（旧：（仮称）小岩駅前計画ってどうですか？）について情報がありましたら宜しくお願いします。
三井のカスタムオーダーマンションってどうなんでしょうか？

所在地：東京都江戸川区南小岩8丁目1787番1（地番）
交通：総武線 「小岩」駅 徒歩3分
京成本線 「京成小岩」駅 徒歩14分
間取：未定
面積：70.95平米・70.97平米
売主：住友不動産

物件URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/koiwa/
施工会社：前田建設工業株式会社
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

【正式名称決定のためスレッドタイトルを変更しました。管理担当　2013.06.25】

[107: ご近所さん]

同じ様な立地の物件に住んでますけど、実体験からすると騒音は気になりません。幹線道路には面していないので、電車が終わる深夜は静かなものです。
この物件の近く、歓楽街に面していますけど深夜は静かですよね。人の声などは殆ど聞こえないはずです。音を出すようなお店もありませんし。
やはり電車と道路の音、音に関してはこの２点がメインでしょうね。
ただ、駅から物件までの道のり、声掛けされる様な感じです。

[108: 匿名]

No107＞＞

私も、単身者向けマンションならいいと思いますけど、子持ちの家族にはどうかなと思います。あの辺りは地元では有名な２４時間歓楽街です。深夜から明け方にかけて、黒服の方やホステスさんの呼び込みが多く、明け方は酔払った人が座り込んでいるような光景も、長年、小岩に住んでいる方ならご存知かと思います。
音については、電車だろうが幹線道路だろうが上記の方も、おっしゃってましたが
インプラスなどの対応ができますが、私たち所帯持ちの家族には子供の環境は、やはり気になります。

[109: 匿名さん]

風俗街、ファミリーにが住むにはキツイです。
電車の音も、終電の深夜１時まではうるさい。
インプラスもいいけど、夏は窓開けて換気したいのにうるさくて開けられない。

[110: ご近所さん]

107です。
ここ数日、暑さが和らぐどころか夜は肌寒く感じる位ですね。先週くらいまでは窓を開けて寝ていたんですが、最近は窓を閉めて寝る状態です。
窓を開けて寝るようになってから、最初の頃は確かに電車の音が気になってしまいました。でもなぜか寝られてしまいます。引っ越して数シーズン経過しましたが、体が慣れてたのかな？
音を気にする方はちょっと注意かもしれません。

他からは風俗街ってイメージなんですね。近所に住む者としてはちょっと複雑な思いです。
確かに夜になるとPOPO東口から物件までの道、いっぱいいますよね。

このスレを全体的に見てみると、欠点として「歓楽街近く」「線路近く」というご意見が圧倒的ですね。特に「歓楽街近く」というのがファミリーに不向きとの事。全くダメって事は無いんでしょうが、こればっかりは購入者のお考え次第なんでしょうね。
値段もやや強気な感じがします。駅近くであってもちょっと高めかと思います。

[111: 匿名さん]

小岩在住のものですが、ここは環境も治安も悪いですよ。
小岩駅南口を降りて、夜間は地蔵通りという風俗エリアを通る事になります。
小岩は飲屋街が多くて私は重宝していますが、家族の事を考え、湾岸エリアに
引っ越す事にしました。

[112: 物件比較中さん]

本当に業者さんが多そうですね（笑）

[113: ご近所さん]

同じく小岩在住ですが、環境をよく知っている者からすると、駅からの帰り道、あえて地蔵通りは通りませんね。popoを抜けるか、バス通り(サンロード)を通りますね。
まあ地蔵通りを通ったからって身の危険を感じることもありませんけど。夕方までなら子供と通ることもあります。

[114: 周辺住民さん]

夕方までですね。

[115: ご近所さん]

確かに夕方までですね。
自分がこの物件を買ったとしても、あえてあそこ通りませんね。POPOを通ることが多くなると思います。
POPO閉鎖時間だったらバス通りから行くかな。あっちは歩道にミニアーケードがありますから、そこそこ雨よけにもなりますし。
POPOって早朝から深夜まで通路開放してますから、殆どこちらを通る様になるかな。
でもPOPO出たところで、夜は怪しい方々がいらっしゃいますね。あれ、どうしようも無いんでしょうね。

[117: 物件比較中さん]

名前がいいですね～。今地域の中で出ている新築マンションで私はここの名前が一番好きです。

遠めには本当にキラキラして見えそうな仕様なんですよね、何気にシンボルにならないかなと期待したりして。

線路から少し離れていてロータリーの人の多さからも少し離れている立地。
でも駅３分の近さ。大きいのにバランスのいい場所ゲットしてますよね。

それにしてもマンションが増えてる地域だと思うんですけど人口増加とかどうなのかな（汗）

[118: 匿名さん]

夜の帰り道、どうなのかなぁと思っていたのですが、
色々と教えてくださってありがとうございます!!

POPOの所が一番良さそうな感じですね。

地蔵どおりはやはり夜は避けられる方が多いのですね。
まだ夜、実際に行ったことはないのですが、
皆さんと同様にわたしもルートを設定したいなと思いました。

[119: 匿名さん]

駅から近いので帰り道の心配もそれほどいらないでしょうね。
しかし、夜間はどの場所でも気をつけないといけませんよね。
子育てサービスも充実しているようなので、お子さんがいらっしゃるご家庭にも住みやすい環境ですね

[122: 匿名]

お子様がいるご家庭にも住みやすい環境ではないでしょう？
あそこの場所が子育て環境にいいと思うの方は、ほとんどいないと思います！

[124: 購入検討中さん]

確かに良いとは言えないと思いますが、駅から遠い暗い道を帰るのも逆に危険だと思います。
考え方次第ですね。

[125: 匿名さん]

そうですね。自分も考え方次第だと思います。
立地も駅から3分、間取りもファミリー向けの間取りと思うので…。
場所的にファミリー向けでないかもしれませんが、
住みたいと思うファミリーの方はいらっしゃると思いますね。

[126: 匿名]

また、業者さんの書き込みですか？見てるとホント、後ろ向きなコメントを覆すようなコメントが
必ずと言っていいほど書き込まれますね。
駅から遠い場所と比較すること自体が間違いでは？ここは駅から近いのが１つのウリのマンションですよ？
ファミリー向きの立地だとは思いません。せめて南向きでいてほしかったです。我が家はファミリーマンション
を買うなら、南向きと決めているので。
やっぱり子供のいる我が家では、なしです。

[128: 匿名さん]

>127さん

クリスタルマークスのHPには、
まだ販売開始していない。と書かれていますが？

本当は販売開始していますか？

だったら急がなきゃ。

[129: 物件比較中さん]

要望の受付をしているんですよ。
販売する住戸はおそらく南東側の部分です。

[130: 契約済みさん]

もう、契約しましたよ。

[131: 物件比較中さん]

私も今は要望受付だと聞きました。なるべく抽選にならないようにするとか。あと不思議なのが普通は階が上がると
価格は少なからず上がると思うのですがここは、11階から15階くらいが同じ価格でした。
初回の方に優先販売として優良エリアをお得に販売というような感じでした。
私は予算が、合わないので諦めましたが、階が違うのに同じ価格って普通なんでしょうか？
15階の値段を11階で、買うのは損ですし、11階の価格で15階買えるなら得な気もしますし…。

[132: 物件比較中さん]

マンションのが確実に損するんだから戸建てにしなよ。
多分、標準価格をよくわからなくさせて高づかみさせる気じゃないかな。
もし買うなら高い階の方が売る時貸す時に有利じゃないかな。

[133: 検討中]

上下階で金額の差がないって、損した気分だな。なんかイヤな感じ・・・。
抽選になるような雰囲気は、まったくなかったような気がするんだけど？
どこの部屋が抽選になるの？
みんな、立地のこと、東向きのこと、金額のこととか、どう思います？
何か将来のことを考えると、躊躇してしまう物件なんです。

[134: 物件比較中さん]

躊躇するなら買わなきゃいい話しだよ。高い買い物だしね。
ブランズ新小岩なんて駅近三分で、快速止まるのに価格下げてもまだ完売できない。
駅近だからいいってもんでもないよ。免震はプラスだけどね。

[135: ご近所さん]

確かに駅に近ければ良いとは必ずしも言えないですね。
用途地域も商業地域ですから、基本的に隣に何が建っても文句は言えない。
住宅専用地域に隣接した近商地域がいいかも。住宅専用地域は高さ制限があるから、有る程度の高さがあれば、こちら側の日照や眺望は確保できますね。
ただ、こうなると駅からは一般的に離れますけど。

って専門用語を書くと業者だって叩かれるのかな？
家を買うときに勉強したんですけどね。

[136: 匿名さん]

昨年から２０件以上、モデルルーム回りました。

住友不動産（すみふ）は独特の売り方です。
大江戸タワーレジデンスのコミュをご覧になるとよくわかります。
すみふ秋葉原館で直接話も聞きました。
階数が違っても同じ価格でまとめての販売は「ブロック売り」と言うそうです。
秋葉原館でも営業さんから聞きましたが、販売が好調だと「安く価格設定した！」と上部から怒られ一度販売停止し
価格を上げ（それでも売れるし利益取れるので）て販売再開するそうです。売れなくてもすみふの基本は完成後、実物を見てもらいゆっくり販売。だそうです。そのほうが売りやすいそうです。
住友不動産は体力があるのでとても強気ですね。大手デベは皆、そうですが。。
昨年、野村不動産の市川ザレジデンスの説明会で拒否されました。予算４５００万と電話で伝えましたら、うちは5000万半ばが平均ですから説明会に来るのは無駄じゃないでしょうか？と遠まわしに断られました！ムカッ！
今年、貯めましたけど。。一生、DINKSなので。
色々な大手不動産会社の資料と説明会に行きそれぞれの特色つかむといいですよ。
大江タワーのコミュ、住友不動産の売り方についてとても参考になりました。
小岩はいい土地がたくさんあるので特にファミリーは戸建てが一番、お得だと思います。小岩はとても住みやすい街だと思います。

[137: 申込予定さん]

あと申し込みの数が、残り三戸くらいであとは花がついてましたよ。
初回は24戸くらいでしたけど。
意外に？好調みたいです

[139: 検討中]

花はあてにしないほうがいいですよ！前に見に行った物件なんて
花がついていた部屋がキャンセル出ましたって次々に出てきてました。
ほかの不動産業者のモデルルームに行ったら、それはただのダミーで
売れている感を出すための方法らしいので、あてにならないと言われました。

[141: 物件比較中さん]

136さん
市川レジデンスの件は、親切な対応だったように聞こえました。

[142: ご近所さん]

シテイハウス新柴又ステーションコートのスレも参考になりました。
住友不動産の販売の方法について。なるほどな。と。

[143: 物件比較中さん]

汚い販売方法ですね。公平に販売するべきでは。

[144: ご近所さん]

大江戸タワーレジデンスのスレも参考になります！皆さん、色々、勉強なさってますね！

[145: 購入検討中さん]

なんか随分と不動産業界に詳しい方のカキコミが多いですね。
おそらく業者でしょうね。しかし、業者しかいないのかな、この掲示板は。

[146: 物件比較中さん]

もう要望出された方いらっしゃいますか？
よければ決め手を教えて頂きたいです

[147: 匿名]

東向きであの立地であの金額は、私たちはパスです。
私も決め手を教えてもらいたいです。

[148: 匿名さん]

>136さん
住友不動産の販売方針のお話がたいへん参考になりました。
前々からこの売主は値引きしない事で有名でしたが、販売好調だと怒られて
価格を値上げする・・・普通の売主では到底考えられないことです。
我々にとって完成後に実物を確認できるのは利点なのですがね～。

[149: 物件比較中さん]

いい場所をいかに先に抑えられるかじゃないですかね。
70平米 4000万台中盤くらいですから、駅近と免震、仕様、消費税分考えたらこんなもんかな？という感じです。
けしてお得ではないですが損でもないマンションだと思いますよ。

[150: 物件比較中さん]

最近書き込みないですねー苦戦してるんでしょうか？

[151: 物件比較中さん]

また販売開始が遅くなりましたね。10月末から11月中旬
思うように要望あつまらないからでしょうかね。なんか不安になってきた

[152: 匿名さん]

こちらはペット飼育可のマンションですが、頭数などに制限があり、
規約は以下のように定められているようですね。
★１住戸につき飼育できる数は犬、猫についてはあわせて２匹まで、
その他小動物については２匹まで、鳥類については１籠まで。
※犬、猫またはその他小動物の大きさは、成長時でおおむね
体高４０ｃｍ以内・体重１０ｋｇ以内。
小動物2匹、鳥1カゴは少ない気が・・・内緒で飼っちゃう方もいらっしゃるでしょうね。

[153: 物件比較中さん]

すぐ隣の東京グランファースト８３㎡の４LDKと悩んでます。南向きの８３㎡しかも16階は魅力ですが、中古ってどうなんでしょか？

[154: 物件比較中さん]

私も悩みましたけどクリスタルマークスにしました。
たぶん好みもありますが、内覧するとやっぱり天井高や設備、デザイン等 昔だなぁと思います。
管理費もクリスタルマークスの方が長期でみても安いですし、中古はそこが高い…
あとは今からマンション住むなら免震は必要かと思いました。

[155: 物件比較中さん]

No.154 ＜ さん、ありがとうございます。
免震は、かなり魅力的です。
管理費はたいして変わらないですが、修繕積立金が5年ぐらいでいきなり倍になってしまうので将来のランニングコストが心配になってます。

[156: 申込予定さん]

たしかに私もそう思っていろいろ調べました。
だいたい管理費あわせて5年〜10年が三万 10年〜30年が4万くらいでしょうか。
国土交通省のガイドラインや他社の物件みても妥当かなと思ってます。
アルファも最初からここの倍くらいしますが、規模をみれば妥当でした。
マンションはどこもこんな感じなんで、将来の保険と資産価値の維持をどう思われるかだと思います。
我が家は、将来賃貸に出すことも想定してるのでここにしました。
三井の亀戸の物件などは免震とかではなく低層マンションでも共用庭の管理などでここより高かったです。
太陽光がある物件も維持管理費が高くて対して変わらないなんてのもあります。
ついつい管理費や将来の積立金は後回しにしてしまいますが本当にいろいろですよね。

[157: 匿名]

やはり、思うように要望が集まっていないようです。
電話がしつこいです！
東向きで、あの立地であの金額、要望を出された方
良ければ決め手を、教えてもらえますか？
子供のいる、うちはパス予定なのですが。

[158: 匿名さん]

11階から15階まで日照、眺めが同じなら11階を私は選びます。地上に行くのに少しだけ便利ですし、かからない人が殆どと思いますが、高層階病の程度はひくいですし。

[159: 物件比較中さん]

そうですかねーマンションは日照、向きが同じなら階が高い方が、賃貸や売却では有利ですよ。
ここは金額的には、15階くらいなら、価格と折り合いつく感じします。前の書き込みにもありましたが、もし10階も同じ価格なら迷わず高階層ですよ。

高いところでの生活が不安ならマンションはそもそも向いてないと思いますけど…

[160: 匿名さん]

>>158

タワーの最上階と比べると15階が高層というほどの高さではないと思うのですが、実は私は体験したことがなく、
もしかしたら高い場所に住むことで体調変化があるかもしれず、
最近オフィスビルなのですが20階ぐらいの場所まで行ってみました。

結果大丈夫だと判断できたのですけどやはり高さがあるなあとあらためて驚いたといいますか、
でも見晴らしの魅力は大きかったです。

[161: 物件比較中さん]

15階くらいになると虫の心配がないですねー
これからのマンションは駅前になるとこのくらいいくんでしょうか？
正直、高掴みなのかわからない…

[162: 物件比較中さん]

＞161
小岩って人気あるんじゃないですか？
だからここまで駅に近いと安くはないと思います。
高値掴み･･･うーん、どうなのでしょうね･･･本物件の価格帯が周辺のマンションを比べて高いわけではないようですが。

間取り、ちょっとだけ狭いですよね。

[163: 検討中の奥さま]

えっ周辺とくらべたら高くないですか？周辺は4000くらいでは？
スーモみたら70平米で4650〜５１５０は高めだと思いますよ。何をもって高いかは見方によりますが。

でもこの距離の近さはいいなぁ。周辺環境といってもポポ出て一分なんで、気にならなかったです。
再開発でこの通りもリングロードとして道が整備されて街路樹できるみたいですし。
うちは手が出なかったです。

[165: 匿名さん]

総戸数１３６戸なのに、第１期販売戸数２８戸しか出せないって殆ど隣のアルファに客持ってかれた感じだな〜。

この場所なら相場より５００万以上高過ぎる。
値引きしないと売れないでしょ。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[166: 購入検討中さん]

安いマンションというか、賃貸マンションお探しならいいんじゃないかな。
そんなマンションより、ここは東も西もタワーマンションが建つみたいだけど、下の階は日当たり大丈夫かな。
上の方は高くて無理なので…

[167: 検討中の奥さま]

将来貸すにはいいですねー
買われる方は、共働きとか、利便性をとって将来は賃貸に出して、一戸建てに移り住むとかがいいと思いますよ。

駅十分以降の賃貸マンションは今後需要なくなるでしょうし、立地の希少性は充分あると思います。

設備とか仕様はどうなんでしょう？

二重床、二重天井 床暖房 ミストサウナは確認してます

[168: 匿名さん]

166さんが言っている東西にタワーマンションが建つというのが気になります。
ただ、駅近とかメリットもありますし。値段がたかいかな。

[169: 匿名さん]

＞＞１６７さん
賃貸に出すなら、近辺の相場は２ＬＤＫで１１万円位、３ＬＤＫで１３万円位の
様ですね。駅から近いし相場よりは高く賃貸に出すことができそうですね。ヨーカドーも
近くにあり、サンロードもありで買い物には困らない立地です。ヨーカドーは
１０時から２３時まで営業している様なの便利ですね。

[170: 検討中の奥さま]

東西のタワーは駅の前方ですよね。ちょうどクリスタルマークスとアルファグランデの中間ですね。
建つとしても三年後以降でしょうから、消費税10％になって、いまより高い物件が多くなるでしょうしどうなんでしょうね。
免震構造がいくらと見たらいいかだと思います。
後からつけられないので。

[171: 悩む人]

立地の希少性は小岩の場合、これだけ駅近マンションが出てきて、これからも出てくるので、
さほど需要は変わらないでしょう？駅前の商業エリアがイヤで、住居エリアを好む方もいます。
再開発をどう考えるかですよね？　これから出てくるマンションも高くなるのでしょうか？
１～２年前は、もっと安かったのに。個人的には制震構造や免震構造にすることでコストが
上がるのも、考え物です。　友人の一級建築士の方に聞いたら、木造建築の一戸建てに住む
わけじゃないんだから、耐震性自体は制震だろうが免震だろうが、通常の耐震設計だろうが
変わらないって言ってました。悩みます・・・。

[172: 申し込み者です。]

まず金額は割安ではないですね。高いか、妥当かは付加価値をどこに置くかで変わるので人によるかと思います。

仕様はいいと思いますよ。今時のマンションをフルスペックにしましたという感じです。

ダブルアウトフレーム、スライドドアで間取り変更
カスタムオーダーで水周りも含めて複数パターン変更できる。
床暖房、ディスポーザー、ミストサウナ、天井250以上
二重天井二重床 エコジョーズ ペアガラス、T3以上の遮音窓

ハイサッシと食洗機がついてないくらいかな。

部屋はもう少し広いと良かったです。その分収納がかなり多くして居住空間の確保しています。
建物が一定の空間をとって建築するので、敷地空間があり、近隣に建物が立っても一定空間がとれる。

地元で通勤は駅近が良かったけど、スターツは予算オーバーとコストがかかる共用施設が必要なく、管理費含めてあいませんでした。
もう一箇所駅近マンションありましたが、安いですけどなんか嫌だった笑

一戸建てで駅近は戸建で5000万近くはしますけど、これだという物件はなく、注文住宅は、さらに予算オーバー
繁華街は子供の頃からなれ親しんでるので気にならない。

前の方が書いてるように、このマンションの入口もリングロードとして整備される。あまり期待してませんが

将来賃貸だしても、利回りは悪くない。

そんな中で、ここが、希望に1番あってたという感じです。

だらっと書きましたこんな理由です。

[174: 匿名]

設備ってそんなに重要ですか？
食洗機やディスポーザーミストサウナや床暖房いずれ壊れると思うんですけど。
設備を付けることで金額が高くなるなら、うちはディスポーザーとか床暖房とかいりません。
普段使わない共用施設が、いっぱい付くことで管理費が高くなるなら、うちはいらないなぁ～。
普通のマンションでいいんだけど。
営業さんも将来賃貸に出しても利回りがいいって言っていたけど、借りる方だってファミリーの方で
お子様いるような家庭の方なら、買うのと一緒で子供の環境は考えますよ。
駅に近いから貸せた場合に利回りがいいと言うのは、営業さんの上等手段の一つだと、税理士の方が
おっしゃってました。なんか家を買うの疲れてきました。

[175: 購入検討中さん]

いやだから、172の方がいってるように付加価値をどこにおくかじゃないですか？
普通のマンションでいいなら手頃なプレシスかルネサンスがいいんじゃない。
スターツの共用施設がいいって人もいるし。
税理士の方の一意見は理解できますが、間取りに可変性があれば、DINKSの間取りになりますよ。子どもいなくても3LDKは問題ないでしょ笑

[176: 匿名]

ハハハ！
営業さんですか？

[177: 購入検討中さん]

なんかアルファグランデもクリスタルマークスも荒れてきてますね笑
営業さんですか？っ書くやつがまったく参考にならんしどうでもいいわぁ

[178: 匿名さん]

確かに「付加価値」をどこに 置くか。ですね。
うちは免震に付加価値を置きました。
小岩が地元ですが、転勤先の仙台で東日本大震災に会い、借りていた分譲マンションは全壊になりましたが仙台の友人の免震マンションは無傷でしたので。
資金が貯まれば免震マンション購入、貯まるまでは賃貸でしばらく我慢。と考え小岩の内廊下、エル字バルコニーに憧れていましたので小岩で免震のアルファグランデを購入しました。
もしアルファグランデがなければ、こちらも免震なので購入していました。

[179: 匿名さん]

御金に糸目はさほどつけなくていい人、共用施設のために管理費が高くてもいい人。
遺産もない一般サラリーマンには向かないというだけでしょう。

[181: 購入検討中さん]

営業さんがかなり書き込んでますね。ここ。
モデルルームに訪問した時に全く同じようなこと言ってました。
ここはとにかく場所が嫌です。夜遅く帰るのが怖くなります。

[182: 購入検討中さん]

＞＞181
同じようなこととは??
何かここの投稿と同じようなこと仰ってたかなぁ。

小岩駅との間は3分です。そして道中はほとんどサンロード。たぶん物件の方向へ帰る方々はこの通りを使う方がほとんどではないでしょうか。南へ帰る方は昭和通り商店街。だいたい皆さんの帰宅ルート、朝も然りですが似通うのでは??

[183: 購入検討中さん]

＞181さん
場所が嫌なら無理して検討しなくてよいと思うが。

[184: 周辺住民さん]

地元民ですが、そんなに怖いかな？あのあたり、夜とか良く通るけど。自分、家族は全く気にしてませんけどね。

歓楽街独特の雰囲気はありますね。あれが嫌な方はこちらの物件に向いていませんね。
客引き？スカウト？みたいのがいますけど、改札出たところで未だに見かけます。これもイヤだと小岩の物件はあきらめた方がいいと思います。

[185: 購入検討中さん]

たしかにそうですね。両方の出口に基本、客引き、スカウトいますよねー 私はコージーコーナーの前くらいでも声かけられた経験ありますし。マンション前も道が整備されるみたいですがどうなるんでしょうね

[186: 物件比較中さん]

アルファグランデ見て来ました。ちょっと想像以上に高すぎて手が出せません。びっくりしました。
こちらも高いのでしょうか？場所的に安ければいいのですが。
それにしてもこちらの書き込みも凄いですね。ちょっとでも悪いことを書くようなら、一斉に叩かれてますね。ちょっと気の毒に思いました。場所の捉え方はそれぞれかと思いますが、自分は小岩の中では決して良い場所だとは思いません。
アルファグランデの通りの方が良い場所です。昔からあの通りは夜になると客引きだったり、外国の女性だったりいましたので。私は独り身ですし、永住思考ではないので安ければ気にしませんが。価格次第ですね。ここは。

[187: 購入検討中さん]

アルファとクリスタルで検討しているものです。
こっちはざっくり71平米で4680が基準、角部屋5080
だったと思います。
物件価格は坪単価、基準で比較するとこちらの方が少し安いです。※ただ階高に、価格差がないので、価格差があるアルファと比べると低階層は割高かもしれません。アルファは60平米台で、5000万を超えてきます。

次にランニングコストは、豊富な共用施設とタワーにしては広さと商業施設が入る為、住戸が少ない為、同じ免震でも管理費、修繕費はクリスタルが安いです。
単純に言うと、住友の十年後の管理費、長期修繕費から、アルファは最初からスタートです。
クリスタルは17000 アルファ35000 駐車場利用除く。

立地の利便性は同じ。どちらも買い物、学校、病院こもりません。改札から直結みたいなもんなんでクリスタルが少し上かと思ってます。

立地環境はみなさんが言う通りでアルファですね。
書き込みで再開発で道が整備されるとありますが道に街路樹ができる程度だと思ってます。

資産価値は国の基準では大きくかわりません。ただ売るにしても貸すにしても借りたいか？買いたいと思えるか？が実際の売却、賃貸価格になります。

そういう意味では、アルファは売るのも貸すのもニーズはありそうですね。クリスタルは賃貸のニーズはとても高そう。子供なし世帯には購入ニーズはありそう。

マンションで駅近、72平米以上の広さと住む環境を求めて資金に余裕があればアルファグランデだと思います。逆に60平米台のアルファを買うのはメリットが中途半端になります。

70平米で充分で、利便性と実家が小岩の近くで将来は、実家を立て直すから将来は賃貸に出すなら、クリスタルかな。
あとはデザインとか感覚的なものは個人差です。長く住むわけなのでなんかヤダ。も大切な理由です。

そんな私も偉そうに比較してますがまだ決められてません…

[188: 匿名さん]

駅に近いという事は、歓楽街にそれだけ近い・場合によってはその中にあることになりますので
利便性というメリットと、騒がしいというデメリットはどうしても同居することになりますよねぇ。
ウチはもう子供が大きくなってしまったので
利便性を取った方が家族全員が楽なのですが、お子さんがまだ小さかったりされるとちょっと違ってくるのでしょう。

[189: 匿名さん]

子育て世帯としては、ゆったりとした居住面積の確保、近くに公園がある、
幼稚園・小学校が近い、小児科が近い、ベビーカーを利用して使えるスーパーが
ある事が必須になってしまいますよね。
子供さんが独立していたり、通学に電車を利用しているご家庭でしたら宜しいかと
思います。

[190: 匿名]

クリスタルの賃貸ニーズって高いですか？金額向きを考えると賃貸相場から
考えたら、そんなに利回りはよくないですよね？まぁ貸す前提の方は少ないと思いますが
貸すならプレシスさんやルネサンス？の方が安くて南向きなので、利回り自体は、回るんだけどなぁ・・・。
アルファは、利回りだけ考えたら、厳しいですね。

[191: 購入検討中さん]

なんだかんだで、住友の方が信頼感あるなぁと思ってしまう。

[192: ビギナーさん]

ここだと駅が近いという時点で賃貸需要も大きいんでしょうね、問題は賃貸に出す側としての立場からして投資効率がいいかどうか、190さんの仰ることはこの点でしょうか。

分譲仕様なだけに多少高い賃料で出しても住みたい人は集まってきそうな気はしますがこれはあくまで想像、実際は中身よりまず賃料の安さで選ぶ人が多ければ噛み合わないわけで･･･。

普通に永住目線で見ると、ほんといいマンションだと思います。

[193: 購入検討中さん]

仕様や70平米の中での居住空間はうまく作られてます。水周りも変えられるカスタムオーダーは住友の売りでもありますし。
あとは、立地なんだよなぁ。

[194: 契約直前]

繁華街にあることと、東向きであることを除けば、駅近で便利だし、免震、天井が高く、使いにくい出っ張りもないスッキリした部屋、豊富な収納スペース、カスタムオーダーが可能、セキュリティ万全ということで、しかも高層階（音が気にならない）の角部屋（南向き窓を確保）が空いていたので、子供が独立した夫婦としては「買い」と判断し、購入することにしました。アルファも候補でしたが、値段が1000万円近く高い上に、壁や床が相対的に薄く、低層階にテナントが入ることでセキュリティの面で心配になり、こちらの方がいいと判断しました。不動産業者の信用度もありますしね。ただ、内装関連のオプションの値段が相当高そうなので、住友さんに頼まざるを得ないものを除き、全て知り合いの内装業者に依頼するつもりです。壁面据え付けの棚・本棚・食器棚、開き扉の引き戸化等いろいろと考えています（考えること自体が楽しいですね。ほとんど家庭内別居状態の妻であっても、この件では話が弾みます）が、一体追加料金がいくらかかるのだろうかと心配しています。入居まで1年以上あるというのも、じっくり考える時間があるということで悪くはないですね。

[195: 購入検討中さん]

販売状況はどうなんでしょうか？あんまり急いで販売する気がないのか、他と比べると営業はガツガツしてないんですよねー
住友だから余裕の構えなんですかね

[196: 物件比較中さん]

住友不動産はきっと余裕ですね～。

だって５年前に完成した豊洲ザシンボル、まだ完売せずに今も販売してますから。即入居できます。

完成してからゆっくり販売みたいです。でも５年ってすごい体力！

小岩の南口３分にもうすぐドンキホーテ24時間オープンしますね。小岩がますます便利になりますな。
↓

http://www.excite.co.jp/News/economy_g/20131205/Cobs_89848.html

[197: 匿名さん]

余裕なんですか？単なる売れ残りであり、人気ない証拠ではないのでしょうか。
人気ある物件、信頼ある会社だったら、営業がガツガツしなくても売れ残らないと思うんですが。
野村不動産も営業はガツガツしていませんでしたが、もう一回モデルルーム見に行ったらほぼ完売間近で驚きました。
人気ある物件は売れていくのが筋であり、売れ残りと余裕とは別だと思いますが。

[198: 購入検討中さん]

プラウドのあの売り方もどうかと思うけど。
煽って、考える余裕もなく決めさせる感じ。

その割りに仕様が特別いいわけでもない。プラウドからの買い替え予定者です。

[199: 匿名さん]

余裕なんてないです。
実際はほとんど売れてみたいです。
もう、売れないから閉じて完成してから販売するという噂もあるみたいですよ。

[200: 匿名]

余裕なんてあるわけないでしょ？
住友のいつもの、完成しても売れ残った場合の
布石です。毎回、どこの住友のマンションは同じ
言い方をしています。どこのデベロッパーも借入を
して土地を購入しているのに、金利負担等考えたら
早く売れるに越したことはないですから。
住友さんも、初めから厳しい物件なことぐらいわかって
います、だから初めの段階で布石をしておくんですよ。

[201: 購入検討中さん]

まぁまぁそんなに余裕って言葉に反応的にならなくてもいいじゃない。
焦って売ろうという営業スタンスではないってことを言いたかっただけでしょ。他の住友物件も値下げしてまで早く売るスタンスではないですよ。大江戸タワーや豊洲のシティタワーなんかもそうですし。
１、２年で売ること考えるなら影響あるかと思いますが。

だいたい199や200の方は購入検討者が話す内容じゃないですね。また業者さん？って言われちゃいますよ。

[202: 購入検討中さん]

まぁまぁそんなに余裕って言葉に反応的にならなくてもいいじゃない。
焦って売ろうという営業スタンスではないってことを言いたかっただけでしょ。他の住友物件も値下げしてまで早く売るスタンスではないですよ。大江戸タワーや豊洲のシティタワーなんかもそうですし。
１、２年で売ること考えるなら影響あるかと思いますが。

だいたい199や200の方は購入検討者が話す内容じゃないですね。また業者さん？って言われちゃいますよ。

[203: 匿名さん]

住友は、売れ行きが悪くても相場よりも高く販売する方が、適正な価格で販売し早期に完売するよも儲かるという考えで販売してますからね。
4.5年及ぶ販売経費、竣工後の売れ残り住戸の管理費と修繕積立金、住友の上乗せ利益を購入者が間接的に負担し、駐車場料金不足分は購入者が直接的に負担することになるビジネスモデルを遺憾に思います。
金利が2%や3%とか上昇すると、金利負担が重すぎて、今のビジネスモデルは成り立たなくなるらしいです。

[204: 購入検討中さん]

ハハハ、デベロッパーならそこの含み経費はどこの企業もいれてるよ。そもそも数年間分の販管費はどこも普通の設定です。
そこに不動産取得額とマンション規模で変動する話です。

[205: 物件比較中さん]

マンションの騰落率でみたら、スターツの方が厳しいと思うけど…篠崎とかそうですが、少なくとも再開発で高確率で価値が上がるとはいえない。アルファグランデシリーズを調べたらわかる。
住友も価値が上がるかは微妙ですけど騰落率でみたらこちらの方がリスク少ない。