クリスタルマークス（旧：（仮称）小岩駅前計画ってどうですか？）

[土地勘無しさん]

クリスタルマークス（旧：（仮称）小岩駅前計画ってどうですか？）について情報がありましたら宜しくお願いします。
三井のカスタムオーダーマンションってどうなんでしょうか？

所在地：東京都江戸川区南小岩8丁目1787番1（地番）
交通：総武線 「小岩」駅 徒歩3分
京成本線 「京成小岩」駅 徒歩14分
間取：未定
面積：70.95平米・70.97平米
売主：住友不動産

物件URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/koiwa/
施工会社：前田建設工業株式会社
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

【正式名称決定のためスレッドタイトルを変更しました。管理担当　2013.06.25】

[197: 匿名さん]

余裕なんですか？単なる売れ残りであり、人気ない証拠ではないのでしょうか。
人気ある物件、信頼ある会社だったら、営業がガツガツしなくても売れ残らないと思うんですが。
野村不動産も営業はガツガツしていませんでしたが、もう一回モデルルーム見に行ったらほぼ完売間近で驚きました。
人気ある物件は売れていくのが筋であり、売れ残りと余裕とは別だと思いますが。

[198: 購入検討中さん]

プラウドのあの売り方もどうかと思うけど。
煽って、考える余裕もなく決めさせる感じ。

その割りに仕様が特別いいわけでもない。プラウドからの買い替え予定者です。

[199: 匿名さん]

余裕なんてないです。
実際はほとんど売れてみたいです。
もう、売れないから閉じて完成してから販売するという噂もあるみたいですよ。

[200: 匿名]

余裕なんてあるわけないでしょ？
住友のいつもの、完成しても売れ残った場合の
布石です。毎回、どこの住友のマンションは同じ
言い方をしています。どこのデベロッパーも借入を
して土地を購入しているのに、金利負担等考えたら
早く売れるに越したことはないですから。
住友さんも、初めから厳しい物件なことぐらいわかって
います、だから初めの段階で布石をしておくんですよ。

[201: 購入検討中さん]

まぁまぁそんなに余裕って言葉に反応的にならなくてもいいじゃない。
焦って売ろうという営業スタンスではないってことを言いたかっただけでしょ。他の住友物件も値下げしてまで早く売るスタンスではないですよ。大江戸タワーや豊洲のシティタワーなんかもそうですし。
１、２年で売ること考えるなら影響あるかと思いますが。

だいたい199や200の方は購入検討者が話す内容じゃないですね。また業者さん？って言われちゃいますよ。

[202: 購入検討中さん]

まぁまぁそんなに余裕って言葉に反応的にならなくてもいいじゃない。
焦って売ろうという営業スタンスではないってことを言いたかっただけでしょ。他の住友物件も値下げしてまで早く売るスタンスではないですよ。大江戸タワーや豊洲のシティタワーなんかもそうですし。
１、２年で売ること考えるなら影響あるかと思いますが。

だいたい199や200の方は購入検討者が話す内容じゃないですね。また業者さん？って言われちゃいますよ。

[203: 匿名さん]

住友は、売れ行きが悪くても相場よりも高く販売する方が、適正な価格で販売し早期に完売するよも儲かるという考えで販売してますからね。
4.5年及ぶ販売経費、竣工後の売れ残り住戸の管理費と修繕積立金、住友の上乗せ利益を購入者が間接的に負担し、駐車場料金不足分は購入者が直接的に負担することになるビジネスモデルを遺憾に思います。
金利が2%や3%とか上昇すると、金利負担が重すぎて、今のビジネスモデルは成り立たなくなるらしいです。

[204: 購入検討中さん]

ハハハ、デベロッパーならそこの含み経費はどこの企業もいれてるよ。そもそも数年間分の販管費はどこも普通の設定です。
そこに不動産取得額とマンション規模で変動する話です。

[205: 物件比較中さん]

マンションの騰落率でみたら、スターツの方が厳しいと思うけど…篠崎とかそうですが、少なくとも再開発で高確率で価値が上がるとはいえない。アルファグランデシリーズを調べたらわかる。
住友も価値が上がるかは微妙ですけど騰落率でみたらこちらの方がリスク少ない。

[207: 入居予定さん]

一番正確なのが契約時に記載されてる重要事項の契約内容ですかね。
このマンションにも売れ残った場合の事項が記載されてます。引き渡し未住戸は、期限なく管理費、管理準備金は負担します。駐車場は一定数を売主が確保とあるので未販売分の戸分は確保するのではないでしょうか。逆になければ、こまります。

住友不動産が何年と売り切る期間を設定しているのかはわかりません。
ちなみに今まで買い替えてきたマンション契約時もほぼ同じような記載がありますから、どこも負担額の差はあれど同じだと思います。 このマンションは管理費、修繕費が五年間は低めに設定されてるので、売主側は完成後の負担はそんなに大きくないので、販売金額に上乗せするにしてもそんなに乗せないと思います。
金額が周辺で、駅距離、仕様、免震で比較できるのがスターツしかないので、何とも言えませんが、スターツの方が坪単価でみると高いです。ただ立地、共用施設を含めて住友はアドバンテージがあるので、それを差し引くと両社は同程度の価格水準だと思います。

まとめると、早く売りたいのはどこも一緒。ただどこも完成までに売り切れない事も想定した金額設定はしてる。
競合の坪単価と周辺で比較しても大きく上乗せしてるとは思えない。
※土地取得に幾らかかったかわかりませんが

昔、販売会社に勤めた事がありますが、多分価格に上乗せされるのは、販売委託してる会社ですよ。
契約、人件費、など全て間接的にプラスされますから。

[208: 匿名さん]

私の書き込みが削除されていました。そんなにこの物件に不利な内容だったのでしょうか？
ただ営業さんの書き込みが多すぎるからちゃんとした意見交換になっていないと指摘しただけです。
非常に残念ですね。また売れ残り住戸の管理費と修繕積立金の件、ありがとうございました。
契約書類に記載されているんですね。少し安心しました。
やはり何年か売れ残ることを想定しているんですね
ただ、確かにその分は金額的な負担は少ないかも知れませんが、
その売れ残り期間中の広告代とか人件費は上乗せされてるんですよね？
だったら、やはり売れ残りを想定してない方が安いのではないでしょうか？
ちょと不動産会社の想定が分かりませんが、素人目にはそう感じますが。

あと確かにスターツさんの方が少し管理費と修繕積立金は割高には感じました。
しかし、購入金額や立地を考えるとスターツさんの方が優位に感じます。
それは立地は雲泥の差でスターツさんの方が優れてますし、
管理費と修繕積立金の年数分の差額と購入金額差を考えるてみると。
ただ、なぜここまでこの物件は良い事ばかり記載されているのかと思い、
もしかしたら何か私が見落とし、見間違えているのかと思い拝見させて頂いてはいます。
だって、高い買い物なので、失敗したくないですので。

[209: 入居予定さん]

修繕積立金をでみると十年でみると400万以上住んだ場合にスターツと住友で差がでますから。立地優位としてもランニングコストをどう見るかですね。

あと再開発地域の中心部なのはよいですが、固定資産税の上昇はどのくらいなんでしょうか？ここも駅前なのでそれなりにしますが、その辺りも想定して見られたらいいのではないでしょうか。

あといい事ばかりとありますが、全体的には悪いこともかなり書いてると思いますよ。
まぁスターツの板も同じような感じですね。
いろいろ参考にしながらも自分で確認するしかないです。
高い買い物ですからね^_^

[210: 購入検討中さん]

209さん

「10年で400万円以上」はどんな計算ですか？

[211: 購入検討中さん]

修繕費と管理費の十年までの上昇額の差額の年間✖10です。
70平米を基準としたときの差がだいたい月額三万五千円〜四万二千円くらい。です。

[212: 匿名さん]

　昨日の日本経済新聞に住友不動産の仁島社長が出てました。

「建築コストの上昇を受けて販売価格の引き上げを検討しているが、価格動向は賃金や株式相場にも左右される。
今はじっと雲行きをにらんでいる状況だ。」

と語ってました。

[213: 匿名さん]

>>209
最初の「でみると」を消して読むといいのだろうけど、２１１の説明読んでも
まだよくわからん。
「10年間の修繕積立金の差が約４００万ある」ということをいいたいのかな？？
煽りじゃなくマジわからん。

[214: 購入検討中さん]

209さんじゃないけど、たぶん213さんのおっしゃる通りのことを言いたいのだと思いますよ。
たしかに十年住んだ場合、住友とスターツのランニングコストが、約3.5万くらい月々の管理費で差があります。年間だと約42万 ですから、10年でみると400万以上と言ったのでしょう。
まぁタワーと比較するのがそもそもどうかと思いますがね。

公式HPが仕様を含めて全てオープンになってますね。
仕様や設備は言うことないレベルです。でも立地がなぁ…

[215: 匿名さん]

考え方は人によると思いますけどあと400万高いマンションを選ぶという変更をお考えの人もいるでしょうねえ。
と単純に発言してみましたが、えーと、クリスタルマークスが10年計算では400万ぐらい安いということですよね;
比較すると感覚的にクリスタルが良く思えてきますが･･･どうでしょう。

[216: 購入検討中さん]

資産でみるとだいたい五年間刻みで上物は、価値が目減りしていきますから、土地が上がってなければ、クリスタルのがよいとなるかもしれませんが、スターツの土地は上がる確立は高いでしょうね。どのくらい上がるかは担当もわからないと言ってました。湾岸地帯の再開発マンションの上昇と資産価値を説明してくれましたが、湾岸と小岩は違うので…。
あとスターツの土地が再開発で上がるならクリスタルもあがりますよ。スターツほどではないでしょうけど。飲み屋街が綺麗になったらクリスタルは高騰でしょうね。ないと思うけど。

スターツの土地が管理費に見合うだけの、立地の資産価値がどれだけかによりますね。

[217: 匿名さん]

クリスタルマークスは管理費とか修繕費は上がらないの？最初の何年間だけ安いだけでじゃないの？
それとも１０年間は変わらないのですか？だったら、２０９さんが言ってることが分かります。
けど、こんな単純な計算なのでしょうか？どこのマンションでも上がるという認識でしたが。
あと、クリスタルマークスの周りのキャバクラとか風俗っぽいお店とかが無くなったら、土地の評価も変わるかも知れませんが
ここって再開発エリア外ですよね？無くなる可能性などあるのでしょうか？
ピカソは無くなりますか？ピカソと同じ通り沿いだから夜遅くまであの通りはさらにウルサくなりませんか？
そもそもこの場所で価格がとても安いなら理解出来ますが、感覚的にあの場所であの価格は高い気がしました。
どうなんでしょうか？それでもこの場所は将来的に優位なのでしょうか？
イマイチ、この物件のいいところが見つかりません。