シティタワーズ豊洲 ザ・シンボル Part23

[匿名さん]

シティタワーズ豊洲ザ・シンボルのスレです。

よろしくお願いします。

前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/319802/


住民スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/216426/

[441: 匿名さん]

塩害 マンション
で検索すれば湾岸マンションの塩害の危険性を示すものが沢山出てきますね

[442: 匿名さん]

440
もういいって笑

[443: 匿名さん]

>442
何がいいの？

管理一時金や修繕積立基金をスミフは組合に払っていない。
こんな長期販売になるならスミフは立て替え組合に払うべき。
払えないなら住民に安く住戸引き渡せよ。
売主が在庫している間は管理一時金も修繕積立基金もその戸数分入らないなら、計画立てられない。

最低でも無料で長期修繕計画作り直せ。

[444: 匿名さん]

>443

スミフが在庫分の管理一時金と修繕積立基金を払っていますよ。

はい、あなたの主張は終了です。

[445: 匿名さん]

>>444
いつ払ったの？
総会の資料に出てますか？

[446: 匿名さん]

基金は最初に売主が全額支払って、所有権が移るたびに買主から売主に支払います笑

[447: 匿名さん]

一戸あたりの修繕積立基金を平均40万。
全戸数を一括で払うとなると3億4千万。
初期の引き渡し時550戸売れてたとして300戸分の1億2千万は一時的にスミフが赤字となる。
プラスで管理一時金もある。

スミフが最初に基金を払ってるってどこかに書いてあるの？

[448: 匿名さん]

しかもこれはシンボルだけの話でツインもある。
全国で見ればスミフの未入居はかなりの数がある。

それを全部基金を払ってたらスミフは潰れると思うが。

[449: 匿名さん]

どんだけちっさい会社なんだよ笑
腹痛いから勘弁してくれ

[450: 匿名さん]

448の勤務先の規模だったら潰れるんだろうね（失笑）

[451: 匿名さん]

笑いや失笑は構わんが数字やソースも書いてくれよ。
このマンションだと赤字の1億2千万ってどういう扱いになるの？

[452: 匿名さん]

当然どこかの時点で決算に含まれるだろ。
そういったコストが掛かっても、値引き在庫処分を行わないポリシーの会社。
448が勤めているような中小デベの体力では到底できないのだろうが。

[453: 匿名さん]

451
常識すぎて笑っちゃうから、払ってないならあんたがソース示してくれよ。

[454: 匿名さん]

448はデベじゃないよ。
二人いる個人ネガの一人。

[455: 匿名さん]

どこかの時点でってそんないい加減な決算したら株主に怒られるよね。

全国の未入居住戸の立て替え分20億とする。
大会社だから大丈夫と株主に説明するの？

話を戻して悪いが修繕積立基金本当に立て替えてるの？

[456: 匿名さん]

452さん
さすがにこれは中小デベでもやっておりますです。

[457: 匿名さん]

455
売上原価に計上されております。全く問題無し。
以上。

[458: 匿名さん]

451の見解だと、管理組合発足時点において、修繕積立基金が欠損を抱えた状態でスタートするということ？
そんなの通るはずがないだろ。

三流デベならともかく、大手でしかもグループ会社で管理も受託しているならあり得ないことだな。

[459: 匿名さん]

>>453
俺が前買ったマンションは未入居分の修繕積立基金は払わなかった。
入居後1年以内には完売したが。
本当に常識なのか？

スミフは大きいといっても総合デベの三井や三菱に比べれば小さい。
未入居在庫を多量に持つデベとしても有名。

常識というならソース示せるよね？

[460: 匿名さん]

粘るね。どこのマンションなんだか。

[461: 匿名さん]

>>457
売上原価に売れ残りの修繕積立基金を含んでるの？
本当？

[462: 匿名さん]

459
そりゃそうだろ。
未入居分の基金を買主が払うんなんて話にはなってないぞ笑

[463: 匿名さん]

461
未入居分というより、売出時点で一括計上

[464: 匿名さん]

全国のスミフの未入居在庫の修繕積立基金等を原価に含むとする。
これってスミフのマンションは土地仕入れや建設費以外のコストが多額に乗っているってこと？

[465: 匿名さん]

あのー4億とか誤差みたいな額なんですけど笑

[466: 匿名さん]

入居時に発生する修繕積立基金、管理一時金を　本当にスミフが払ってなく　それが原因で長期修繕計画が狂ってくなら

区分所有者であるスミフに催促すればいいだけの話ではないの　

[467: 匿名さん]

全国だと何十億だよね。
これって修繕積立基金だけの話。
未入居の修繕費と管理費はどこのデベも払ってるけど、スミフはこの額も大きい。

原価に含まれてるとなるとスミフマンションは割高になるか、どこかで手を抜かれてるとしか思えないな

[468: 匿名さん]

値引き処分する場合の原資がコストに含まれていると、そのマンションは割高になるか、どこかで手を抜かれてるとしか思えないな

ということになるね。

[469: 匿名さん]

467
この手の話で挑んでも、勝てないからやめときな

[470: 匿名さん]

やっぱり、デベがいなくなって個人だけになるとネガのレベルが下がるなぁ。

[471: 匿名さん]

>>469
いや、単純に仕組みを知りたいだけなんだ。
未入居在庫が多量にあるスミフ。
修繕積立基金は払ってないと思ってた。
売れた際に買い主が払うのだと思ってたから。

仕組みとしては未入居分も含めて原価計上していると。

あと一点不思議なのがマンションは住まなくても少しづつ劣化する。
値引きの代わりに未入居分のコストを高めに計上するとのことだけど、新しいのに売れない。
古くなったら売れるなんてないような。

もちろん特別な開発などがあれば別だけど、スミフは全国的に未入居が多い。

[472: 匿名さん]

横からすみません、先日ここら辺のマンション見学にいったのですが、
ららぽーとの横の空き地ってなにができるのかご存知ですか？

[473: 匿名さん]

経常1000億超のスミフにとって2億、3億は誤差の範囲内かも知れないけど
管理組合にとっては大きな数字だよね。

[474: 匿名さん]

469は勝てないよな。

[475: 匿名さん]

住友不動産が竣工後も未売却物件が多いのは、青田売りが下手糞だからだろう。
修繕積立金は、住友不動産持ちだからいいが、竣工後の物件の表向きの価格は値引き無し（実際は、外部に漏らさないという覚書で割引したりするのだろうが）だから、客引きも悪い。悪循環。バカかと。
ここもツインも、売り方をもう少し上手くやれば、パークシティ豊洲や豊洲タワーみたく、しっかり売りぬく事ができただろうに。本当にバカかと。

[479: 匿名さん]

完成在庫製造会社が建てた縦に積み上げた長屋はここですか？

[480: 匿名さん]

完成在庫が増えるとまた原価が上がってしまう。

[482: 匿名さん]

地所、三井と比べて住不の給料が大幅に安いのは売れ残り在庫の多さと関係あるのかな？

[483: 匿名]

>売り方をもう少し上手くやれば、パークシティ豊洲や豊洲タワーみたく、しっかり売りぬく事ができただろうに。

リーマンショックの微妙な時期でしたので、ツインとトヨタワの販売時期が逆だったら、販売実績も逆になってたと
思います。

[484: 匿名さん]

野村みたいノムコムに流したり、賃貸にすればいいのに。
駄目なの？

[485: 匿名さん]

普通に売ってるだけじゃここの完売は絶対にないわけで。
どーするつもりだろうか？

積立金の不足、築５年＋震災で建物の劣化、未入居による配管のサビ、内装の自然劣化・変色、問題山積ですね。

[486: 匿名さん]

住友は不動産バブルを狙ってるのかもしれないが、それなら空き住戸専門の投資会社でも作って運用すればいいのに、
ブランドに傷がつかないように入居条件を厳しくすれば問題ないと思うが。

簡単に値下げをしない住友は好きだけど、売れなきゃ買う人現れるまで待つでは能がないと思う。

[487: 匿名]

検討板でここの売れ行きを心配してもしょうが無い。
どうしても気になるなら買わなきゃいい。

住不はこの形で30年以上商売してますから、ほっときましょ。

[489: 匿名さん]

どんどん値下がりだろｗ

[490: 匿名さん]

>>483
いや自業自得というか、最大限の利益を目論んで、
販売時期を延ばしに延ばしたのは住不自身だからねｗ
他社だったらリーマン前に完売してたかも！？
最終的には震災ショックまで喰らってもうどうにもならないっていう・・・