シティタワーズ豊洲 ザ・シンボル Part23

[匿名さん]

シティタワーズ豊洲ザ・シンボルのスレです。

よろしくお願いします。

前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/319802/


住民スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/216426/

[401: 匿名さん]

今はｽｶｲｽﾞの時代だよ

[402: 匿名さん]

スカイズの立地は無理だな。

[403: 匿名さん]

399
個人情報さらしながらネガとは勇気ありますね
セキュリティ大丈夫？

[404: 匿名さん]

ネガ？　ネガなんて元々一つもないよ。

真実を語り、唯一の消費者の見方、不正を正し、

常に正義感に満ちてる。

[406: 匿名さん]

マンハッタンとなんらかわりません

[407: 匿名さん]

どうやったら東京湾奥で塩害が？

どうやって塩が飛ぶのですか？（笑）
まさか、空気に塩が溶けるとでも思っているの？

[408: 匿名さん]

>407（笑）
一般的には、直接波しぶきがあたる場所を「岩礁隣接地域」、
海岸から200m～500m以内を「重塩害地域」、
海岸から2km以内を「塩害地域」と区別して、対策を施すことになります。
地域によって塩の届く距離に若干の差があり、実際に飛来する塩分の量は、
海岸線の形状や風向、海抜高さなどで影響を受けるため、
一概に何mから重耐塩とするか、耐塩とするかを判断することは困難です。

[409: 匿名さん]

波しぶきがあるような海から８０キロくらい離れてるんじゃない？

[410: 匿名さん]

いやいや、東京湾が「直接波しぶきが立つような海」だって思い込んでるんじゃない？

もしくは、本気で空気に塩が溶けると思い込んでるとか（笑）

[411: 匿名さん]

そもそも、どうやって塩が届くと思ってるのかが不明。

[412: 匿名さん]

まぁ、しっかり塩害対策はやってるでしょ。　ご自身の塩害対策も必要かしら？ｗ

[413: 匿名さん]

これから１０年で、２０００棟以上タワーマンションが都内一等地に建つことを考えると、早く完売させた方がいい。想像以上に値崩れすると思う。

[414: 匿名さん]

あれ？もう塩害やめたの笑

[415: 匿名さん]

修繕積立金が安すぎるように思うのですが、そろそろ値上げを検討する時期なのではないでしょうか？
修繕計画はどうなってるんですか？
修繕費上げるとマンション売れなくなる、もしくはスミフの負担が増えるから検討しないようにするなんてなったら最悪ですよね？

十分な資金力があれば問題ないでしょうがどうなんでしょう？

[416: 匿名さん]

管理費、修繕費は、全戸完売したら一気に上げます。

[417: 匿名さん]

大量在庫抱えてるデベとしては
そのシナリオだろうね。

[419: 匿名さん]

塩害かどうかは分からないが、
豊洲いくとベタベタになる。

[420: 匿名さん]

デブだからだろ

[421: 匿名さん]

豊洲はベタベタがすごいよ。
海のそばだからねぇ

[422: 匿名さん]

こうした現状を国土交通省の幹部の一人は、「厄介なのはやはりマンションの建て替え問題だ。これから２０年も経てば築５０年以上のマンションは現在の１万戸ぐらいから間違いなく１００万戸近くになる。大変な危機感を持っている。建て替えの阻害要因として区分所有法など関連法令間の不整合などを挙げる意見もあるが、必ずしもそれだけではない。場合によっては制度的にも区分所有法以外の法律を用意しないといけないかもしれない」と語っている。

　一方、マンションの建て替えに成功した事例を見ると、

（１）居住区分所有者が多くいる間（賃貸化や空室が増加する前）にマンション再生問題を検討しておくことが重要

[424: 匿名さん]

豊洲でベタベタ？？（笑）

どこいってもベタベタだろ。


東京湾で塩害とか言っちゃうとバカにされるよ。

[425: 匿名さん]

まさか、本気で空気に塩が溶けると思ってるんじゃない？

塩害っていうなら、どうやって塩がマンションまで届くのか説明しないとな。

[427: 匿名さん]

>418
あなたがどういう立場の人かわかりませんが、修繕計画はマンションの資産価値を維持する上で大事です。
入居時の修繕積立基金、管理一時金が入ってないのだから、長期修繕計画は狂ってますよね？
ここの住民さんが管理費削減のために何かされてれば、カバーできてるのでしょうが。

このマンションはもうスミフのマンションではなく、住民のマンション。

スミフは修繕積立基金や管理一時金も支払うべきだと思う。
未入居住戸を住民に協力してもらって売らせてもらってるのだから。
それができないのなら住民に空き住戸を安く引き渡すべき。

[430: 匿名さん]

結局、安心って結論づけてるからいいんじゃない？

[431: 匿名さん]

>429
ゴンドラ足場の実績は増えたからタワーマンションの修繕実績は増えている。
価格も下がっている。
タワーマンションもスケールメリットを生かせるようになる。
こういったスレで長期修繕について情報交換していけば良いと思う。

このマンションの問題はスミフが在庫分の管理一時金と修繕積立基金を払っていないこと。

今後も販売活動続けるなら住民に金払って区切りをつけるべき。

[433: 匿名さん]

ところが超高層（タワー型）マンションでは、その赤字幅が異常に大きいのです。

戸当たり平均で毎月５，０００円の修繕積立金が１５，０００円となり、一時金で数十万円を徴収しなければ建物・設備が維持できないような計画です。

普段は無関心なマンション所有者も、この計画をきちんと認識したら驚くでしょう。

[434: 匿名さん]

それが理解できないんだろうね笑

[435: 匿名さん]

このマンションは塩害対策をやっている。
だから、当然ここは塩害があるってことだね。

[437: 匿名さん]

塩害はもういいって笑
千代田区のオフィスビルだって塩害対策してるから笑

[440: 匿名さん]

がっちりとした信頼関係じゃなくスミフと住民は運命共同体になってしまっている。
だからこそスミフは住民には長期販売になること(なったこと)を説明して誠意を示すべき。

住人が何年も住んでるマンションは、住民の物であるのだから。
長期修繕計画も直した物をスミフが無料で作成すべき。

資産価値が下がってしまうからスミフへの不満も言えないのが現状だろう。

[441: 匿名さん]

塩害 マンション
で検索すれば湾岸マンションの塩害の危険性を示すものが沢山出てきますね

[442: 匿名さん]

440
もういいって笑

[443: 匿名さん]

>442
何がいいの？

管理一時金や修繕積立基金をスミフは組合に払っていない。
こんな長期販売になるならスミフは立て替え組合に払うべき。
払えないなら住民に安く住戸引き渡せよ。
売主が在庫している間は管理一時金も修繕積立基金もその戸数分入らないなら、計画立てられない。

最低でも無料で長期修繕計画作り直せ。

[444: 匿名さん]

>443

スミフが在庫分の管理一時金と修繕積立基金を払っていますよ。

はい、あなたの主張は終了です。

[445: 匿名さん]

>>444
いつ払ったの？
総会の資料に出てますか？

[446: 匿名さん]

基金は最初に売主が全額支払って、所有権が移るたびに買主から売主に支払います笑

[447: 匿名さん]

一戸あたりの修繕積立基金を平均40万。
全戸数を一括で払うとなると3億4千万。
初期の引き渡し時550戸売れてたとして300戸分の1億2千万は一時的にスミフが赤字となる。
プラスで管理一時金もある。

スミフが最初に基金を払ってるってどこかに書いてあるの？

[448: 匿名さん]

しかもこれはシンボルだけの話でツインもある。
全国で見ればスミフの未入居はかなりの数がある。

それを全部基金を払ってたらスミフは潰れると思うが。

[449: 匿名さん]

どんだけちっさい会社なんだよ笑
腹痛いから勘弁してくれ

[450: 匿名さん]

448の勤務先の規模だったら潰れるんだろうね（失笑）

[451: 匿名さん]

笑いや失笑は構わんが数字やソースも書いてくれよ。
このマンションだと赤字の1億2千万ってどういう扱いになるの？

[452: 匿名さん]

当然どこかの時点で決算に含まれるだろ。
そういったコストが掛かっても、値引き在庫処分を行わないポリシーの会社。
448が勤めているような中小デベの体力では到底できないのだろうが。

[453: 匿名さん]

451
常識すぎて笑っちゃうから、払ってないならあんたがソース示してくれよ。

[454: 匿名さん]

448はデベじゃないよ。
二人いる個人ネガの一人。

[455: 匿名さん]

どこかの時点でってそんないい加減な決算したら株主に怒られるよね。

全国の未入居住戸の立て替え分20億とする。
大会社だから大丈夫と株主に説明するの？

話を戻して悪いが修繕積立基金本当に立て替えてるの？

[456: 匿名さん]

452さん
さすがにこれは中小デベでもやっておりますです。

[457: 匿名さん]

455
売上原価に計上されております。全く問題無し。
以上。

[458: 匿名さん]

451の見解だと、管理組合発足時点において、修繕積立基金が欠損を抱えた状態でスタートするということ？
そんなの通るはずがないだろ。

三流デベならともかく、大手でしかもグループ会社で管理も受託しているならあり得ないことだな。

[459: 匿名さん]

>>453
俺が前買ったマンションは未入居分の修繕積立基金は払わなかった。
入居後1年以内には完売したが。
本当に常識なのか？

スミフは大きいといっても総合デベの三井や三菱に比べれば小さい。
未入居在庫を多量に持つデベとしても有名。

常識というならソース示せるよね？

[460: 匿名さん]

粘るね。どこのマンションなんだか。

[461: 匿名さん]

>>457
売上原価に売れ残りの修繕積立基金を含んでるの？
本当？

[462: 匿名さん]

459
そりゃそうだろ。
未入居分の基金を買主が払うんなんて話にはなってないぞ笑

[463: 匿名さん]

461
未入居分というより、売出時点で一括計上

[464: 匿名さん]

全国のスミフの未入居在庫の修繕積立基金等を原価に含むとする。
これってスミフのマンションは土地仕入れや建設費以外のコストが多額に乗っているってこと？

[465: 匿名さん]

あのー4億とか誤差みたいな額なんですけど笑

[466: 匿名さん]

入居時に発生する修繕積立基金、管理一時金を　本当にスミフが払ってなく　それが原因で長期修繕計画が狂ってくなら

区分所有者であるスミフに催促すればいいだけの話ではないの　

[467: 匿名さん]

全国だと何十億だよね。
これって修繕積立基金だけの話。
未入居の修繕費と管理費はどこのデベも払ってるけど、スミフはこの額も大きい。

原価に含まれてるとなるとスミフマンションは割高になるか、どこかで手を抜かれてるとしか思えないな

[468: 匿名さん]

値引き処分する場合の原資がコストに含まれていると、そのマンションは割高になるか、どこかで手を抜かれてるとしか思えないな

ということになるね。

[469: 匿名さん]

467
この手の話で挑んでも、勝てないからやめときな

[470: 匿名さん]

やっぱり、デベがいなくなって個人だけになるとネガのレベルが下がるなぁ。

[471: 匿名さん]

>>469
いや、単純に仕組みを知りたいだけなんだ。
未入居在庫が多量にあるスミフ。
修繕積立基金は払ってないと思ってた。
売れた際に買い主が払うのだと思ってたから。

仕組みとしては未入居分も含めて原価計上していると。

あと一点不思議なのがマンションは住まなくても少しづつ劣化する。
値引きの代わりに未入居分のコストを高めに計上するとのことだけど、新しいのに売れない。
古くなったら売れるなんてないような。

もちろん特別な開発などがあれば別だけど、スミフは全国的に未入居が多い。

[472: 匿名さん]

横からすみません、先日ここら辺のマンション見学にいったのですが、
ららぽーとの横の空き地ってなにができるのかご存知ですか？

[473: 匿名さん]

経常1000億超のスミフにとって2億、3億は誤差の範囲内かも知れないけど
管理組合にとっては大きな数字だよね。

[474: 匿名さん]

469は勝てないよな。

[475: 匿名さん]

住友不動産が竣工後も未売却物件が多いのは、青田売りが下手糞だからだろう。
修繕積立金は、住友不動産持ちだからいいが、竣工後の物件の表向きの価格は値引き無し（実際は、外部に漏らさないという覚書で割引したりするのだろうが）だから、客引きも悪い。悪循環。バカかと。
ここもツインも、売り方をもう少し上手くやれば、パークシティ豊洲や豊洲タワーみたく、しっかり売りぬく事ができただろうに。本当にバカかと。

[479: 匿名さん]

完成在庫製造会社が建てた縦に積み上げた長屋はここですか？

[480: 匿名さん]

完成在庫が増えるとまた原価が上がってしまう。

[482: 匿名さん]

地所、三井と比べて住不の給料が大幅に安いのは売れ残り在庫の多さと関係あるのかな？

[483: 匿名]

>売り方をもう少し上手くやれば、パークシティ豊洲や豊洲タワーみたく、しっかり売りぬく事ができただろうに。

リーマンショックの微妙な時期でしたので、ツインとトヨタワの販売時期が逆だったら、販売実績も逆になってたと
思います。

[484: 匿名さん]

野村みたいノムコムに流したり、賃貸にすればいいのに。
駄目なの？

[485: 匿名さん]

普通に売ってるだけじゃここの完売は絶対にないわけで。
どーするつもりだろうか？

積立金の不足、築５年＋震災で建物の劣化、未入居による配管のサビ、内装の自然劣化・変色、問題山積ですね。

[486: 匿名さん]

住友は不動産バブルを狙ってるのかもしれないが、それなら空き住戸専門の投資会社でも作って運用すればいいのに、
ブランドに傷がつかないように入居条件を厳しくすれば問題ないと思うが。

簡単に値下げをしない住友は好きだけど、売れなきゃ買う人現れるまで待つでは能がないと思う。

[487: 匿名]

検討板でここの売れ行きを心配してもしょうが無い。
どうしても気になるなら買わなきゃいい。

住不はこの形で30年以上商売してますから、ほっときましょ。

[489: 匿名さん]

どんどん値下がりだろｗ

[490: 匿名さん]

>>483
いや自業自得というか、最大限の利益を目論んで、
販売時期を延ばしに延ばしたのは住不自身だからねｗ
他社だったらリーマン前に完売してたかも！？
最終的には震災ショックまで喰らってもうどうにもならないっていう・・・

[491: 匿名さん]

で、完売予定時期は？

[492: 匿名さん]

あべのミクスやオリンピックを甘く見すぎ。

安いうちに買うのが投資の基本だよ。（笑）

[493: 匿名さん]

住友不動産はこの販売方法で利益出してるから、素人が口出しする必要がないのでは！？
決算数値を見れば明瞭です。

アベノミクス前は先行き不透明でしたが、不動産販売が好調な現状では、これまで値下げ
せず在庫を持っている住友が笑うかも知れませんね。

[494: 匿名さん]

坪２００万まで下げて、不良在庫の一斉セールをしてしまえ。
既購入者の資産額が下がるのは、自己責任。

[497: 匿名さん]

＞４９４
２００万円で完売しますかねぇ？
実際の中古売買価格はすでにそれ以下じゃないでしょうか？

[498: 物件比較中さん]

こんな高級マンション住みたいな。
60平米3500万位にならないかな。

[499: 匿名さん]

中古で低層階を待ってれば、１０年のうちにはチャンスが来るとは思う。
チャンス逃したら、また数年待てばいい。