シティタワーズ豊洲 ザ・シンボル Part23

[匿名さん]

シティタワーズ豊洲ザ・シンボルのスレです。

よろしくお願いします。

前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/319802/


住民スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/216426/

[342: 匿名]

ここは湾岸のフラッグシップ。値下げしたらskysや周辺物件に大打撃を与えてしまいますよ。

[343: 匿名さん]

値下げしろって言ってるんじゃない。
湾岸やスミフの価値を下げないためには未入居住戸を住民に引き渡した方がいいという意見。

人の住まない住戸が多数あるのは健全とは思えない。
もちろんスミフが値下げなんてしたら湾岸も含めたマンション価格は下落する。

だったら実質の減築を選択した方がいいのではと。
住民(管理組合)には例え安く住戸を手に入れても安く再販しないよう誓約させる。

[344: 匿名さん]

どうでもいいよｗ　あと都内で３００棟建つんだぜ。来年はまた３００棟の計画ができて、また３００棟、、終わりだよｗ

[346: 匿名]

＞343
で、賃貸に回して色々な人が住む雑多なマンションになる。
そして資産価値が維持される。

・・・維持される？

[348: 匿名さん]

>>345
ここの住民はそこそこ金持ちだよね。
原価なら賛成すると思うけど。
原価なら元取れる。
もちろんスミフとの交渉が必要だけど。

利益重視じゃなく資産価値重視だから属性が悪い人には貸さない。
もしくは資産価値高めるために減築したり。

もうこのマンションはスミフのマンションじゃなく住民のマンション。

[350: 匿名]

住民に原価は教えられないですよ。

[351: 匿名さん]

意地汚い住人が多いと値下げは絶対にするなって文句ばかり言い続けるんだね。
だからいつまでもガラガラで、積立金は不足、新規に検討する人はこりゃヤバイって気付く、しかも高い。
住人の意識って大切じゃね？

[352: 匿名さん]

未入居の部屋の管理費、修繕費はスミフもちです。

[353: 匿名さん]

修繕費の最大の稼ぎ頭は駐車場収入です。
スミフは空き駐車場代も出してくれるの？

[354: 匿名さん]

＞348
原価がわかったら教えてください。

[355: 匿名さん]

今年に入って一気に200戸近く売れたってさ。
強運と言うか天は住不に味方しちゃったみたいだね。

[356: 匿名さん]

>>355
売れたソースは？

[357: 匿名さん]

200戸も売れ残っていた事に驚愕

[359: 匿名さん]

中型車は空いたら抽選です。大型車はまだ、たぶん大丈夫だと思う。来客用と未販売の住戸用に一部、スミフがキープしてるみたい。もちろんスミフ持ちです。管理費と修繕費は余剰金があるので、安くするって話もあったけど、将来に備えて、この話はペンディング中。

[360: 匿名さん]

粗利15～20％程度でしょ。
そこから販売費がいくらかかるかだよね。

[362: マンション住民さん]

私は昨年秋に購入、入居しましたが、その時すでに
残り100戸くらいでしたよ。355はいい加減。

[363: 匿名さん]

ここで、嘘に嘘を重ねても逆効果なんだよね、ずっとそれで売れない。

[364: 匿名さん]

>>362
何で残り100戸くらいって分かったのですか？
ソースは？

[365: 匿名さん]

＞今年に入って一気に200戸近く売れたってさ。
おめでとう！

でもさぁ、２００戸も売れても完売しないってスゴイね。
もしかして、あと２００戸位残ってるんじゃない？

[367: 匿名さん]

住民が買うのが一番だと思うな。

スミフにとって都心、郊外問わずこんなに大量に未入居住戸を在庫するメリットってなんなんだろ。

[368: マンション住民さん]

>>364
ソース？
ゲストサロンで営業さんに見せてもらった
販売対象住戸の表ですよ。
850戸のうち、「契約済」の印がついていなくて、
販売対象住戸になっていたのが100戸くらいだった、
ってことです。
今どれくらい残っているのかは知りませんが。

[369: 入居済み住民さん]

私はこの春に契約したものですが、私が見た販売対象住戸の表だと90件ぐらいでしたね。

去年の秋が100件だったとすると10件ぐらいしか売れてない…？

でも最上階を除く33階以上はすべて契約済みでした。

やっぱり残っているのは間取り、階層が微妙な感じがしますしあまり売れにくいのも納得かな。

[370: 匿名さん]

368ですが、すみません、補足です。
私が昨秋見た販売対象の表だと、「契約済」住戸の他、
「商談中」と記載されて販売対象から外されている
住戸が20戸弱ほどあったように記憶しています。

ですので、その分の成約数を入れると、369さんの
おっしゃる数字よりもう少し売れているかもしれません。

契約後、営業さんと話したら「これからは最上階の
メゾネットの販売に力を入れる」と言っていましたが、
価格が価格だけに、やはり苦戦しているようですね。
間取り、階数、向きなど微妙なものが残る、というのは
同感です。

[371: 匿名さん]

4年近くも経った物件なのにこれからメゾネット販売に力入れるって言われてもねえ（笑）

[374: 匿名さん]

大崎が二年以内に完売してんのに、なんで同じブランドなのに4年かかってんの？

[376: 匿名さん]

だったらとっくにに売れてる。今後値下がりだろｗ

[377: 匿名]

海はベタベタするから子供が海離れしてるんだって。

ここ豊洲も塩害、潮風　生臭さ、ベタベタが激しいと思いますが、売れないのはそれも原因ですか？

[378: 匿名さん]

海側、運河側はほぼ完売。
残っているのはシティビュー方向のほうなのですが。

[379: 匿名さん]

東京湾で塩害ですか（笑）

波しぶきもないような海で、どうやって塩害が起きるので？

[380: 匿名]

また「東京湾塩害」説ですか...。

月島に30年住んでる私と両親は、塩害なんて
感じたこと無いけどね。

エアコン室外機も自動車も10年以上使ってるけど
特に問題ないです。

ま、感じ方は人それぞれだから。

[381: 匿名さん]

ザッパーンって、波が打ち寄せるような海だと思い込んでるのかな。

もしくは、空気に塩が溶けると思い込んでるとか（笑）

[382: 匿名さん]

ガスと電気が新鮮なのは魅力なんじゃない（笑）

[385: 匿名さん]

スーモで久しぶりに見てみたんですけど、ここ、値上げ始めてますね。
全体的にかは分からないけど、そういう間取りが出てますね。。。
去年買っとけば良かったです。

[388: 匿名さん]

波しぶきが無いのに、どうやって塩害が起きるのかな？（笑）


本気で空気に塩が溶けるとか思ってないよね（笑）

[390: 匿名さん]

塩害は湾岸共通、ここは４年前に終わってるｗ

[391: 匿名さん]

塩害対策してますよん

[392: 匿名さん]

塩害ネガについてはツインの板で、ネガがボコボコにされましたので、そちらを参照下さい

[393: 匿名さん]

西向きってまだありました？
北東向き角部屋と東向きしか無いような話だったんですが。。
33階以上のプレミアムが完売してしまったので、トヨタワの中古角部屋とあわせて検討中です。
豊洲北小の学区内いいですね

[395: 匿名さん]

塩害対策をしている時点で塩害はある、という結論です。

あと、ここ生臭いよ、海のそばだからしょうがないけど。たぶん住めば気にならなくなるのでしょう。

[397: 匿名さん]

東京湾で塩害なんて言ってると笑われるよ。（笑）

[398: 入居済み住民さん]

最近エントランスでおしゃべりしている奥様が、増えた！！
それに伴い、ちびっ子がエントランスで騒いでいる光景が、増えましたね。

[400: 匿名さん]

当時は、倍率３０倍とか普通だったから、ハズレてハズれて、

最後に、あせってシンボルのすっ高値を掴むのも仕方ない。

そしたら、倍率１倍割れ、湾岸周りはどこも売れ残りだったとさ。

[401: 匿名さん]

今はｽｶｲｽﾞの時代だよ

[402: 匿名さん]

スカイズの立地は無理だな。

[403: 匿名さん]

399
個人情報さらしながらネガとは勇気ありますね
セキュリティ大丈夫？

[404: 匿名さん]

ネガ？　ネガなんて元々一つもないよ。

真実を語り、唯一の消費者の見方、不正を正し、

常に正義感に満ちてる。

[406: 匿名さん]

マンハッタンとなんらかわりません

[407: 匿名さん]

どうやったら東京湾奥で塩害が？

どうやって塩が飛ぶのですか？（笑）
まさか、空気に塩が溶けるとでも思っているの？

[408: 匿名さん]

>407（笑）
一般的には、直接波しぶきがあたる場所を「岩礁隣接地域」、
海岸から200m～500m以内を「重塩害地域」、
海岸から2km以内を「塩害地域」と区別して、対策を施すことになります。
地域によって塩の届く距離に若干の差があり、実際に飛来する塩分の量は、
海岸線の形状や風向、海抜高さなどで影響を受けるため、
一概に何mから重耐塩とするか、耐塩とするかを判断することは困難です。

[409: 匿名さん]

波しぶきがあるような海から８０キロくらい離れてるんじゃない？

[410: 匿名さん]

いやいや、東京湾が「直接波しぶきが立つような海」だって思い込んでるんじゃない？

もしくは、本気で空気に塩が溶けると思い込んでるとか（笑）

[411: 匿名さん]

そもそも、どうやって塩が届くと思ってるのかが不明。

[412: 匿名さん]

まぁ、しっかり塩害対策はやってるでしょ。　ご自身の塩害対策も必要かしら？ｗ

[413: 匿名さん]

これから１０年で、２０００棟以上タワーマンションが都内一等地に建つことを考えると、早く完売させた方がいい。想像以上に値崩れすると思う。

[414: 匿名さん]

あれ？もう塩害やめたの笑

[415: 匿名さん]

修繕積立金が安すぎるように思うのですが、そろそろ値上げを検討する時期なのではないでしょうか？
修繕計画はどうなってるんですか？
修繕費上げるとマンション売れなくなる、もしくはスミフの負担が増えるから検討しないようにするなんてなったら最悪ですよね？

十分な資金力があれば問題ないでしょうがどうなんでしょう？

[416: 匿名さん]

管理費、修繕費は、全戸完売したら一気に上げます。

[417: 匿名さん]

大量在庫抱えてるデベとしては
そのシナリオだろうね。

[419: 匿名さん]

塩害かどうかは分からないが、
豊洲いくとベタベタになる。

[420: 匿名さん]

デブだからだろ

[421: 匿名さん]

豊洲はベタベタがすごいよ。
海のそばだからねぇ

[422: 匿名さん]

こうした現状を国土交通省の幹部の一人は、「厄介なのはやはりマンションの建て替え問題だ。これから２０年も経てば築５０年以上のマンションは現在の１万戸ぐらいから間違いなく１００万戸近くになる。大変な危機感を持っている。建て替えの阻害要因として区分所有法など関連法令間の不整合などを挙げる意見もあるが、必ずしもそれだけではない。場合によっては制度的にも区分所有法以外の法律を用意しないといけないかもしれない」と語っている。

　一方、マンションの建て替えに成功した事例を見ると、

（１）居住区分所有者が多くいる間（賃貸化や空室が増加する前）にマンション再生問題を検討しておくことが重要

[424: 匿名さん]

豊洲でベタベタ？？（笑）

どこいってもベタベタだろ。


東京湾で塩害とか言っちゃうとバカにされるよ。

[425: 匿名さん]

まさか、本気で空気に塩が溶けると思ってるんじゃない？

塩害っていうなら、どうやって塩がマンションまで届くのか説明しないとな。

[427: 匿名さん]

>418
あなたがどういう立場の人かわかりませんが、修繕計画はマンションの資産価値を維持する上で大事です。
入居時の修繕積立基金、管理一時金が入ってないのだから、長期修繕計画は狂ってますよね？
ここの住民さんが管理費削減のために何かされてれば、カバーできてるのでしょうが。

このマンションはもうスミフのマンションではなく、住民のマンション。

スミフは修繕積立基金や管理一時金も支払うべきだと思う。
未入居住戸を住民に協力してもらって売らせてもらってるのだから。
それができないのなら住民に空き住戸を安く引き渡すべき。

[430: 匿名さん]

結局、安心って結論づけてるからいいんじゃない？

[431: 匿名さん]

>429
ゴンドラ足場の実績は増えたからタワーマンションの修繕実績は増えている。
価格も下がっている。
タワーマンションもスケールメリットを生かせるようになる。
こういったスレで長期修繕について情報交換していけば良いと思う。

このマンションの問題はスミフが在庫分の管理一時金と修繕積立基金を払っていないこと。

今後も販売活動続けるなら住民に金払って区切りをつけるべき。

[433: 匿名さん]

ところが超高層（タワー型）マンションでは、その赤字幅が異常に大きいのです。

戸当たり平均で毎月５，０００円の修繕積立金が１５，０００円となり、一時金で数十万円を徴収しなければ建物・設備が維持できないような計画です。

普段は無関心なマンション所有者も、この計画をきちんと認識したら驚くでしょう。

[434: 匿名さん]

それが理解できないんだろうね笑

[435: 匿名さん]

このマンションは塩害対策をやっている。
だから、当然ここは塩害があるってことだね。

[437: 匿名さん]

塩害はもういいって笑
千代田区のオフィスビルだって塩害対策してるから笑

[440: 匿名さん]

がっちりとした信頼関係じゃなくスミフと住民は運命共同体になってしまっている。
だからこそスミフは住民には長期販売になること(なったこと)を説明して誠意を示すべき。

住人が何年も住んでるマンションは、住民の物であるのだから。
長期修繕計画も直した物をスミフが無料で作成すべき。

資産価値が下がってしまうからスミフへの不満も言えないのが現状だろう。

[441: 匿名さん]

塩害 マンション
で検索すれば湾岸マンションの塩害の危険性を示すものが沢山出てきますね