シティタワーズ豊洲 ザ・シンボル Part23

[匿名さん]

シティタワーズ豊洲ザ・シンボルのスレです。

よろしくお願いします。

前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/319802/


住民スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/216426/

[321: 匿名]

売り渋るんなら宣伝しなきゃいいのにね。

[322: 匿名さん]

半年に1戸も売れてなきゃモデルルーム維持できないから少しは売れてるんだろうけど。
ただスミフは何故これだけ多くの未入居住戸を維持できるのかのカラクリを知りたい。

[323: 匿名さん]

半分売れれば、元は取れてる。マンション維持費は経費としておとして税金対策か？どっちにせよ、買った人はたまらん。

[324: 匿名さん]

販売中住戸があると中古で売りたい人は困るだろうね。利益分＋仲介手数料を乗っけると厳しいだろうし。かといって買値以下で売り出すのはイヤだろうし。

[325: 住まいに詳しい人]

>>322
>ただスミフは何故これだけ多くの未入居住戸を維持できるのかのカラクリを知りたい。

単純に、在庫を資産算入して同時に有利子負債が増えているだけです
だから三井三菱に比べて自己資本比率が低い

あとは市場や株主が
「積極的に資本活用をしている」とみるか
「不安を抱えた経営である」とみるか、という問題

[326: 匿名さん]

>311
>312
かなり辛そうですな。
哀れというか、痛々しい３１１＆３１２さん。

早いとこ完売しますように！

[329: 匿名さん]

客観的には、325-327が〈24時間〉キチガイ地味たネガ工作してるようにしか見えないけどね。
深夜中お疲れ様です笑
少なくとも325はとても住宅に詳しいとは思えませんねぇ
三菱、三井は在庫をどうB/Sにのせてるんですか？
そもそもそれがカラクリだなんて答えになってませんからね爆笑

[330: 住まいに詳しい人]

>>329
自分で何を言っているのか理解していないだろｗ

三井、三菱、住友が揃って普通に当たり前のことをしているから
その中で在庫の多い住友は自己資本比率が低くなるというだけだ
　
　
住友はマンションの在庫だけでなく、オフィスビルでも借金を増やして建設している
実際はそっちの影響の方が大きいハズだけどね

あと、三井三菱は竣工から半年も過ぎれば値引きで捌くし、
それでも残れば自社系列のファンドに下ろしてオフバランス化する

だいたい竣工から4年も経った物件で「ネガ工作されている」とかどんな妄想なんだｗ

[331: 匿名さん]

330
わりいわりい。住友だけ資産計上してるとかいってるアホな輩かと思ったわ。
住友の自己資本比率低いのはレバかけてるオフィスビルのほうだな方だな。
マンションなんて六割売れれば益でるからな。

[332: 匿名さん]

タイプミス失礼

[333: 匿名さん]

6割売れれば益が出るのはわかりましたが、4割も在庫したら金食い虫ですよね。
管理組合に安く販売するってアイデア駄目ですかね。

[335: 匿名さん]

そうですね、おっしゃる通りこれらは売主の希望価格。
実際の成約価格ははるかに下の方でしょうね。

[337: 匿名さん]

いや、既に湾岸エリア以外は値上がりし始めてる。
湾岸はその波に乗れずに販売苦戦中。

[338: 匿名さん]

売り渋りにしろ売れ残りにしろ住民はどう思ってるんだろ。
安売りはしてほしくないだろうが、さらにダラダラ販売されることも望んでないような。

未入居住戸も含めマンション管理の主体は管理組合。
マンションを購入した人を裏切らないためにも、未入居住戸を管理組合に引き渡すのがいいと思うんだよな。
原価か少ない利益で。

もちろん買えない管理組合ではどうしようもないが。

[340: 匿名さん]

豊洲好調
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20130701-00000041-mai-soci

[341: 匿名さん]

値上がりするか値下がりするかは誰にもわからない。
スミフは郊外も含め在庫を持っているから、将来インフレになると本気で思ってるかもしれない。

でもそれなら販売時に長期販売計画であることを伝えるべきだと思うんだよな。

[342: 匿名]

ここは湾岸のフラッグシップ。値下げしたらskysや周辺物件に大打撃を与えてしまいますよ。

[343: 匿名さん]

値下げしろって言ってるんじゃない。
湾岸やスミフの価値を下げないためには未入居住戸を住民に引き渡した方がいいという意見。

人の住まない住戸が多数あるのは健全とは思えない。
もちろんスミフが値下げなんてしたら湾岸も含めたマンション価格は下落する。

だったら実質の減築を選択した方がいいのではと。
住民(管理組合)には例え安く住戸を手に入れても安く再販しないよう誓約させる。

[344: 匿名さん]

どうでもいいよｗ　あと都内で３００棟建つんだぜ。来年はまた３００棟の計画ができて、また３００棟、、終わりだよｗ

[346: 匿名]

＞343
で、賃貸に回して色々な人が住む雑多なマンションになる。
そして資産価値が維持される。

・・・維持される？

[348: 匿名さん]

>>345
ここの住民はそこそこ金持ちだよね。
原価なら賛成すると思うけど。
原価なら元取れる。
もちろんスミフとの交渉が必要だけど。

利益重視じゃなく資産価値重視だから属性が悪い人には貸さない。
もしくは資産価値高めるために減築したり。

もうこのマンションはスミフのマンションじゃなく住民のマンション。

[350: 匿名]

住民に原価は教えられないですよ。

[351: 匿名さん]

意地汚い住人が多いと値下げは絶対にするなって文句ばかり言い続けるんだね。
だからいつまでもガラガラで、積立金は不足、新規に検討する人はこりゃヤバイって気付く、しかも高い。
住人の意識って大切じゃね？

[352: 匿名さん]

未入居の部屋の管理費、修繕費はスミフもちです。

[353: 匿名さん]

修繕費の最大の稼ぎ頭は駐車場収入です。
スミフは空き駐車場代も出してくれるの？

[354: 匿名さん]

＞348
原価がわかったら教えてください。

[355: 匿名さん]

今年に入って一気に200戸近く売れたってさ。
強運と言うか天は住不に味方しちゃったみたいだね。

[356: 匿名さん]

>>355
売れたソースは？

[357: 匿名さん]

200戸も売れ残っていた事に驚愕

[359: 匿名さん]

中型車は空いたら抽選です。大型車はまだ、たぶん大丈夫だと思う。来客用と未販売の住戸用に一部、スミフがキープしてるみたい。もちろんスミフ持ちです。管理費と修繕費は余剰金があるので、安くするって話もあったけど、将来に備えて、この話はペンディング中。

[360: 匿名さん]

粗利15～20％程度でしょ。
そこから販売費がいくらかかるかだよね。

[362: マンション住民さん]

私は昨年秋に購入、入居しましたが、その時すでに
残り100戸くらいでしたよ。355はいい加減。

[363: 匿名さん]

ここで、嘘に嘘を重ねても逆効果なんだよね、ずっとそれで売れない。

[364: 匿名さん]

>>362
何で残り100戸くらいって分かったのですか？
ソースは？

[365: 匿名さん]

＞今年に入って一気に200戸近く売れたってさ。
おめでとう！

でもさぁ、２００戸も売れても完売しないってスゴイね。
もしかして、あと２００戸位残ってるんじゃない？

[367: 匿名さん]

住民が買うのが一番だと思うな。

スミフにとって都心、郊外問わずこんなに大量に未入居住戸を在庫するメリットってなんなんだろ。

[368: マンション住民さん]

>>364
ソース？
ゲストサロンで営業さんに見せてもらった
販売対象住戸の表ですよ。
850戸のうち、「契約済」の印がついていなくて、
販売対象住戸になっていたのが100戸くらいだった、
ってことです。
今どれくらい残っているのかは知りませんが。

[369: 入居済み住民さん]

私はこの春に契約したものですが、私が見た販売対象住戸の表だと90件ぐらいでしたね。

去年の秋が100件だったとすると10件ぐらいしか売れてない…？

でも最上階を除く33階以上はすべて契約済みでした。

やっぱり残っているのは間取り、階層が微妙な感じがしますしあまり売れにくいのも納得かな。

[370: 匿名さん]

368ですが、すみません、補足です。
私が昨秋見た販売対象の表だと、「契約済」住戸の他、
「商談中」と記載されて販売対象から外されている
住戸が20戸弱ほどあったように記憶しています。

ですので、その分の成約数を入れると、369さんの
おっしゃる数字よりもう少し売れているかもしれません。

契約後、営業さんと話したら「これからは最上階の
メゾネットの販売に力を入れる」と言っていましたが、
価格が価格だけに、やはり苦戦しているようですね。
間取り、階数、向きなど微妙なものが残る、というのは
同感です。