シティタワーズ豊洲 ザ・シンボル Part23

[匿名さん]

シティタワーズ豊洲ザ・シンボルのスレです。

よろしくお願いします。

前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/319802/


住民スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/216426/

[317: 匿名さん]

広告費やモデルルーム維持費、固定資産税、未入居の管理費や修繕費。
結構負担大きいよね。

住民がまとめて購入するならスミフも特別価格で売るんじゃないかと。
住民に売るならブランド低下にもならないし、住民も安く賃貸住戸が手にはいる。
双方よしだと思うのだが。

ここの住民金持ちなんだよね？

[318: 匿名さん]

半年以上1戸も売れてないって、どういう売り方？

[319: 匿名さん]

失敗のシンボルって意味

[320: 匿名さん]

豊洲の震災前の物件は傷んでそうでやだな。見えないとこの躯体にひび入ってるかもしれないし。杭も折れてるかも。
新しく建てた別の物件に行ったほうがいいや。その方が無難。

と、豊洲検討者でさえ思ってる。

[321: 匿名]

売り渋るんなら宣伝しなきゃいいのにね。

[322: 匿名さん]

半年に1戸も売れてなきゃモデルルーム維持できないから少しは売れてるんだろうけど。
ただスミフは何故これだけ多くの未入居住戸を維持できるのかのカラクリを知りたい。

[323: 匿名さん]

半分売れれば、元は取れてる。マンション維持費は経費としておとして税金対策か？どっちにせよ、買った人はたまらん。

[324: 匿名さん]

販売中住戸があると中古で売りたい人は困るだろうね。利益分＋仲介手数料を乗っけると厳しいだろうし。かといって買値以下で売り出すのはイヤだろうし。

[325: 住まいに詳しい人]

>>322
>ただスミフは何故これだけ多くの未入居住戸を維持できるのかのカラクリを知りたい。

単純に、在庫を資産算入して同時に有利子負債が増えているだけです
だから三井三菱に比べて自己資本比率が低い

あとは市場や株主が
「積極的に資本活用をしている」とみるか
「不安を抱えた経営である」とみるか、という問題

[326: 匿名さん]

>311
>312
かなり辛そうですな。
哀れというか、痛々しい３１１＆３１２さん。

早いとこ完売しますように！

[329: 匿名さん]

客観的には、325-327が〈24時間〉キチガイ地味たネガ工作してるようにしか見えないけどね。
深夜中お疲れ様です笑
少なくとも325はとても住宅に詳しいとは思えませんねぇ
三菱、三井は在庫をどうB/Sにのせてるんですか？
そもそもそれがカラクリだなんて答えになってませんからね爆笑

[330: 住まいに詳しい人]

>>329
自分で何を言っているのか理解していないだろｗ

三井、三菱、住友が揃って普通に当たり前のことをしているから
その中で在庫の多い住友は自己資本比率が低くなるというだけだ
　
　
住友はマンションの在庫だけでなく、オフィスビルでも借金を増やして建設している
実際はそっちの影響の方が大きいハズだけどね

あと、三井三菱は竣工から半年も過ぎれば値引きで捌くし、
それでも残れば自社系列のファンドに下ろしてオフバランス化する

だいたい竣工から4年も経った物件で「ネガ工作されている」とかどんな妄想なんだｗ

[331: 匿名さん]

330
わりいわりい。住友だけ資産計上してるとかいってるアホな輩かと思ったわ。
住友の自己資本比率低いのはレバかけてるオフィスビルのほうだな方だな。
マンションなんて六割売れれば益でるからな。

[332: 匿名さん]

タイプミス失礼

[333: 匿名さん]

6割売れれば益が出るのはわかりましたが、4割も在庫したら金食い虫ですよね。
管理組合に安く販売するってアイデア駄目ですかね。

[335: 匿名さん]

そうですね、おっしゃる通りこれらは売主の希望価格。
実際の成約価格ははるかに下の方でしょうね。

[337: 匿名さん]

いや、既に湾岸エリア以外は値上がりし始めてる。
湾岸はその波に乗れずに販売苦戦中。

[338: 匿名さん]

売り渋りにしろ売れ残りにしろ住民はどう思ってるんだろ。
安売りはしてほしくないだろうが、さらにダラダラ販売されることも望んでないような。

未入居住戸も含めマンション管理の主体は管理組合。
マンションを購入した人を裏切らないためにも、未入居住戸を管理組合に引き渡すのがいいと思うんだよな。
原価か少ない利益で。

もちろん買えない管理組合ではどうしようもないが。

[340: 匿名さん]

豊洲好調
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20130701-00000041-mai-soci

[341: 匿名さん]

値上がりするか値下がりするかは誰にもわからない。
スミフは郊外も含め在庫を持っているから、将来インフレになると本気で思ってるかもしれない。

でもそれなら販売時に長期販売計画であることを伝えるべきだと思うんだよな。

[342: 匿名]

ここは湾岸のフラッグシップ。値下げしたらskysや周辺物件に大打撃を与えてしまいますよ。

[343: 匿名さん]

値下げしろって言ってるんじゃない。
湾岸やスミフの価値を下げないためには未入居住戸を住民に引き渡した方がいいという意見。

人の住まない住戸が多数あるのは健全とは思えない。
もちろんスミフが値下げなんてしたら湾岸も含めたマンション価格は下落する。

だったら実質の減築を選択した方がいいのではと。
住民(管理組合)には例え安く住戸を手に入れても安く再販しないよう誓約させる。

[344: 匿名さん]

どうでもいいよｗ　あと都内で３００棟建つんだぜ。来年はまた３００棟の計画ができて、また３００棟、、終わりだよｗ

[346: 匿名]

＞343
で、賃貸に回して色々な人が住む雑多なマンションになる。
そして資産価値が維持される。

・・・維持される？

[348: 匿名さん]

>>345
ここの住民はそこそこ金持ちだよね。
原価なら賛成すると思うけど。
原価なら元取れる。
もちろんスミフとの交渉が必要だけど。

利益重視じゃなく資産価値重視だから属性が悪い人には貸さない。
もしくは資産価値高めるために減築したり。

もうこのマンションはスミフのマンションじゃなく住民のマンション。

[350: 匿名]

住民に原価は教えられないですよ。

[351: 匿名さん]

意地汚い住人が多いと値下げは絶対にするなって文句ばかり言い続けるんだね。
だからいつまでもガラガラで、積立金は不足、新規に検討する人はこりゃヤバイって気付く、しかも高い。
住人の意識って大切じゃね？

[352: 匿名さん]

未入居の部屋の管理費、修繕費はスミフもちです。

[353: 匿名さん]

修繕費の最大の稼ぎ頭は駐車場収入です。
スミフは空き駐車場代も出してくれるの？

[354: 匿名さん]

＞348
原価がわかったら教えてください。

[355: 匿名さん]

今年に入って一気に200戸近く売れたってさ。
強運と言うか天は住不に味方しちゃったみたいだね。

[356: 匿名さん]

>>355
売れたソースは？

[357: 匿名さん]

200戸も売れ残っていた事に驚愕

[359: 匿名さん]

中型車は空いたら抽選です。大型車はまだ、たぶん大丈夫だと思う。来客用と未販売の住戸用に一部、スミフがキープしてるみたい。もちろんスミフ持ちです。管理費と修繕費は余剰金があるので、安くするって話もあったけど、将来に備えて、この話はペンディング中。

[360: 匿名さん]

粗利15～20％程度でしょ。
そこから販売費がいくらかかるかだよね。

[362: マンション住民さん]

私は昨年秋に購入、入居しましたが、その時すでに
残り100戸くらいでしたよ。355はいい加減。

[363: 匿名さん]

ここで、嘘に嘘を重ねても逆効果なんだよね、ずっとそれで売れない。

[364: 匿名さん]

>>362
何で残り100戸くらいって分かったのですか？
ソースは？

[365: 匿名さん]

＞今年に入って一気に200戸近く売れたってさ。
おめでとう！

でもさぁ、２００戸も売れても完売しないってスゴイね。
もしかして、あと２００戸位残ってるんじゃない？

[367: 匿名さん]

住民が買うのが一番だと思うな。

スミフにとって都心、郊外問わずこんなに大量に未入居住戸を在庫するメリットってなんなんだろ。

[368: マンション住民さん]

>>364
ソース？
ゲストサロンで営業さんに見せてもらった
販売対象住戸の表ですよ。
850戸のうち、「契約済」の印がついていなくて、
販売対象住戸になっていたのが100戸くらいだった、
ってことです。
今どれくらい残っているのかは知りませんが。

[369: 入居済み住民さん]

私はこの春に契約したものですが、私が見た販売対象住戸の表だと90件ぐらいでしたね。

去年の秋が100件だったとすると10件ぐらいしか売れてない…？

でも最上階を除く33階以上はすべて契約済みでした。

やっぱり残っているのは間取り、階層が微妙な感じがしますしあまり売れにくいのも納得かな。

[370: 匿名さん]

368ですが、すみません、補足です。
私が昨秋見た販売対象の表だと、「契約済」住戸の他、
「商談中」と記載されて販売対象から外されている
住戸が20戸弱ほどあったように記憶しています。

ですので、その分の成約数を入れると、369さんの
おっしゃる数字よりもう少し売れているかもしれません。

契約後、営業さんと話したら「これからは最上階の
メゾネットの販売に力を入れる」と言っていましたが、
価格が価格だけに、やはり苦戦しているようですね。
間取り、階数、向きなど微妙なものが残る、というのは
同感です。

[371: 匿名さん]

4年近くも経った物件なのにこれからメゾネット販売に力入れるって言われてもねえ（笑）

[374: 匿名さん]

大崎が二年以内に完売してんのに、なんで同じブランドなのに4年かかってんの？

[376: 匿名さん]

だったらとっくにに売れてる。今後値下がりだろｗ

[377: 匿名]

海はベタベタするから子供が海離れしてるんだって。

ここ豊洲も塩害、潮風　生臭さ、ベタベタが激しいと思いますが、売れないのはそれも原因ですか？

[378: 匿名さん]

海側、運河側はほぼ完売。
残っているのはシティビュー方向のほうなのですが。

[379: 匿名さん]

東京湾で塩害ですか（笑）

波しぶきもないような海で、どうやって塩害が起きるので？

[380: 匿名]

また「東京湾塩害」説ですか...。

月島に30年住んでる私と両親は、塩害なんて
感じたこと無いけどね。

エアコン室外機も自動車も10年以上使ってるけど
特に問題ないです。

ま、感じ方は人それぞれだから。

[381: 匿名さん]

ザッパーンって、波が打ち寄せるような海だと思い込んでるのかな。

もしくは、空気に塩が溶けると思い込んでるとか（笑）

[382: 匿名さん]

ガスと電気が新鮮なのは魅力なんじゃない（笑）

[385: 匿名さん]

スーモで久しぶりに見てみたんですけど、ここ、値上げ始めてますね。
全体的にかは分からないけど、そういう間取りが出てますね。。。
去年買っとけば良かったです。

[388: 匿名さん]

波しぶきが無いのに、どうやって塩害が起きるのかな？（笑）


本気で空気に塩が溶けるとか思ってないよね（笑）

[390: 匿名さん]

塩害は湾岸共通、ここは４年前に終わってるｗ

[391: 匿名さん]

塩害対策してますよん

[392: 匿名さん]

塩害ネガについてはツインの板で、ネガがボコボコにされましたので、そちらを参照下さい

[393: 匿名さん]

西向きってまだありました？
北東向き角部屋と東向きしか無いような話だったんですが。。
33階以上のプレミアムが完売してしまったので、トヨタワの中古角部屋とあわせて検討中です。
豊洲北小の学区内いいですね

[395: 匿名さん]

塩害対策をしている時点で塩害はある、という結論です。

あと、ここ生臭いよ、海のそばだからしょうがないけど。たぶん住めば気にならなくなるのでしょう。

[397: 匿名さん]

東京湾で塩害なんて言ってると笑われるよ。（笑）

[398: 入居済み住民さん]

最近エントランスでおしゃべりしている奥様が、増えた！！
それに伴い、ちびっ子がエントランスで騒いでいる光景が、増えましたね。

[400: 匿名さん]

当時は、倍率３０倍とか普通だったから、ハズレてハズれて、

最後に、あせってシンボルのすっ高値を掴むのも仕方ない。

そしたら、倍率１倍割れ、湾岸周りはどこも売れ残りだったとさ。

[401: 匿名さん]

今はｽｶｲｽﾞの時代だよ

[402: 匿名さん]

スカイズの立地は無理だな。

[403: 匿名さん]

399
個人情報さらしながらネガとは勇気ありますね
セキュリティ大丈夫？

[404: 匿名さん]

ネガ？　ネガなんて元々一つもないよ。

真実を語り、唯一の消費者の見方、不正を正し、

常に正義感に満ちてる。

[406: 匿名さん]

マンハッタンとなんらかわりません

[407: 匿名さん]

どうやったら東京湾奥で塩害が？

どうやって塩が飛ぶのですか？（笑）
まさか、空気に塩が溶けるとでも思っているの？

[408: 匿名さん]

>407（笑）
一般的には、直接波しぶきがあたる場所を「岩礁隣接地域」、
海岸から200m～500m以内を「重塩害地域」、
海岸から2km以内を「塩害地域」と区別して、対策を施すことになります。
地域によって塩の届く距離に若干の差があり、実際に飛来する塩分の量は、
海岸線の形状や風向、海抜高さなどで影響を受けるため、
一概に何mから重耐塩とするか、耐塩とするかを判断することは困難です。

[409: 匿名さん]

波しぶきがあるような海から８０キロくらい離れてるんじゃない？

[410: 匿名さん]

いやいや、東京湾が「直接波しぶきが立つような海」だって思い込んでるんじゃない？

もしくは、本気で空気に塩が溶けると思い込んでるとか（笑）

[411: 匿名さん]

そもそも、どうやって塩が届くと思ってるのかが不明。

[412: 匿名さん]

まぁ、しっかり塩害対策はやってるでしょ。　ご自身の塩害対策も必要かしら？ｗ

[413: 匿名さん]

これから１０年で、２０００棟以上タワーマンションが都内一等地に建つことを考えると、早く完売させた方がいい。想像以上に値崩れすると思う。

[414: 匿名さん]

あれ？もう塩害やめたの笑

[415: 匿名さん]

修繕積立金が安すぎるように思うのですが、そろそろ値上げを検討する時期なのではないでしょうか？
修繕計画はどうなってるんですか？
修繕費上げるとマンション売れなくなる、もしくはスミフの負担が増えるから検討しないようにするなんてなったら最悪ですよね？

十分な資金力があれば問題ないでしょうがどうなんでしょう？

[416: 匿名さん]

管理費、修繕費は、全戸完売したら一気に上げます。