Brillia（ブリリア）Towers 目黒【旧称：（仮称）目黒駅前地区第一種市街地再開発事業】 Part.2

[匿名さん]

Brillia（ブリリア）Towers 目黒に関するスレその２です。
興味がある方、ご近所の方、情報交換しませんか？
引き続き、よろしくお願いします。

前スレ　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/144266/

目黒駅前の東京都交通局目黒自動車営業所跡地の広大な一等地の再開発計画。

　計画概要：目黒通り沿い側の「にぎわいゾーン」（Aゾーン）
　　　　　　Aゾーンはオフィス棟とノースレジデンス棟（約450戸）41階のツインタワー
　　　　　　花房山側の住宅ゾーン（Bゾーン）、
　　　　　　Bゾーンは38階のサウスレジデンス棟（390戸）
　敷地内には「文化の広場」ほか、豊かな植栽を施した「森」を整備するという。

住所：品川区上大崎三丁目

公式URL：未定
売主：未定
施工会社：大成建設、竹中工務店　他未定
管理会社：未定
事業協力者：東京建物、第一生命保険、大成建設、竹中工務店の4社の
「MEGURO-LINKS（メグロ－リンクス）」

2014年着工　2017年完成予定

【タイトルを正式名称へ変更しました　2015.1.29　管理担当】

[243: 購入検討中さん]

開発エリアにマンションありましたっけ？？
みずほ銀行はすでに仮店舗になっていますね。

[244: 匿名さん]

開発中止？とっくに着工してるよ。

[245: 匿名さん]

秀和花房山マンションとか権利変換するんじゃないの。

[246: 匿名さん]

ちなみにマンションの場合は土地は共同所有だけど土地は一筆なので戸数が１００戸あっても地権者数は１と数える。これ豆な。

[247: 匿名さん]

スケジュール通り進んでいるなら、そろそろ販売準備に入りそうね
相場上昇を見込んで時間稼ぎですかね

[248: 匿名さん]

権利変換終わってないよ

[249: 匿名さん]

権利変換終わらずに着工なんてありえるの？

[250: 匿名さん]

工事はしてるね。取り壊しかな？

[251: 匿名さん]

サイトできるのいつ頃ですかね？まだまだ先？

[252: 匿名さん]

取り壊しと建設着工は別だからね
いずれにしても権利変換まだなら、販売は無理だろう
建設発注ができてないなら、建設費高騰で事実上プロジェクト遂行は無理なんじゃないかな

[253: 匿名さん]

2.6に着工したみたいだよ。

http://www.tokyoto-koho.metro.tokyo.jp/file/koho/id/2984/f/11862/15570...

[254: 匿名さん]

権利変換は完了してるようです

秀和目黒花房山、その隣の賃貸マンション、コーポ目黒は
権利変換が昨年の秋に全て完了してます。　
今年の１月末までには全ての居住者が引っ越しを終えました
夜でも全てのお部屋は真っ暗です

[255: 匿名さん]

おさらい
2014/02 取り壊し開始
2014/08 着工
2017/12 竣工
2018/01 入居開始

[256: 購入検討中さん]

大体、いつごろ販売開始だと思われますか？
子供の学区もいいので、検討しているのですが。

[257: 匿名さん]

早けりゃゴールデンウィークくらいに案内始まり、販売は夏以降かな？
先高感があるので販売開始は遅れるかもね。周辺中古の相場が上がる状況だと販売開始は遅れます。

[258: 匿名さん]

45m2で5500万円くらいですかね？

[259: 匿名さん]

坪単価440万円だと45平米6000万円、このあたりが下限なんじゃないかな

[260: 物件比較中さん]

階数、向きによりますが、坪単価　470万円くらいはいくでしょう。
70㎡　9,800万円～1億円、80㎡　11,300万円～11,500万円。
45㎡　の小ぶりは部屋は向きで買い易くして　6,100～6,200万円
というところだと想定しています。
売り出し時期の景況によりけりですけど。

２棟建ちますが、戸数はそれほど多くありませんね。

[261: 匿名さん]

確かに三井の駅前より安くなることはなさそうだね
坪単価470万円ですか、結構きついな

[262: 匿名さん]

三井はいくらくらいで売り出したんでしたっけ？

[263: 匿名さん]

４００万、激安だった。

[264: 匿名さん]

ここは低層坪300台って発表されてましたよ。

[265: 匿名さん]

地権者住戸を含めはしますが2棟併せて920戸は多い方でしょう
低層坪300台というのは信憑性に欠けますが，470にしても売り切れないリスクは有りますよね
全ては市況次第ですが…

[266: 購入検討中さん]

しかし一億近く払っても７０平米の3LDKじや魅力薄いね。
金持ちは買わないしサラリーマンは買えない。

１４０平米で2億とか35平米で5000万とかなら需要あるかもしれないけど、いわゆる普通のファミリータイプだとアンマッチ。１億なのに12畳の狭いリビングとか誰が買うの？ 1ldkならリッチな単身者に売れるかな？

[267: 匿名さん]

商業施設がどれだけセンスのいい内容になるかと、駅へのアクセスがどれだけいいかで、価値はだいぶかわるんじゃない

[268: 匿名さん]

45で6000万は正直手が出ないな。。

[269: 匿名さん]

２５万で貸せるならぎりぎりじゃない

[270: 匿名さん]

低層で向きが悪い部屋なら坪300台も有り得るでしょう。
399だって300台だから。

[271: 匿名さん]

まーそんな感じなんだろう
いずれにしても夏ぐらいにかなりの高値ででてきそうだね
しかし湾岸エリア以外での大型開発ってここぐらいしかのこってないんじゃない

[272: 匿名さん]

まだ色々あるらしいよ。春日駅前や西新宿など。

[273: 匿名さん]

新大久保ロッテ工場とかもあるでよ。

[274: 匿名さん]

あれ、もっと先かと思ってたら、そろそろなんですか？

[275: 匿名さん]

アベノミクス前の土地仕入れで池袋に続く人気物件になるのかな。

[276: 匿名さん]

パークコート千代田富士見で70平米代で3LDKで9000万から1億で飛ぶように売れましたよ。ここも駅前立地で似たような感じですからすぐ売れちゃうのではないですか?

[277: 物件比較中さん]

千代田富士見はパークコートの高仕様だし、駅は飯田橋だけどマルチ路線で、
なんといっても千代田区、環状２号（外堀通り）より内側だから。
学校やオフィスばかりで本当の住宅適地ではないが、番町等一等地の隣接地。

環状道路から言うと明治通りより外で山手通りより内側。
ＪＲ山手線内側で、目黒駅から至近の立地。
買い物等日常生活も不自由なく住むのにも適していて、渋谷等繁華街も近い。

何を重視するかによるでしょうが、条件的には変わらないと思います。
ただし、昨今の値上げ動向からすると、思った以上の高い価格、
コストを押さえる為仕様を落とした物件になるかも知れません。

割安な即入居物件を買って、ここが出来たら買い替えをしたいと思っています。

[278: 匿名さん]

中目黒アトラスタワーと同じくらいの価格設定かな。

[279: 匿名さん]

池袋と同じくらいだといいな。

[280: 匿名さん]

手付金て一割必須ですか？

[281: 匿名さん]

手付け1割は必須でしょう でも竣工までに相当な値上りとなる可能性大

[282: 匿名さん]

>>277

トミヒサ買いました。値上がりすると思うので差益でここに買い換えるかも。

[283: 匿名さん]

補助金も入ってるから池袋並みに安く出そう。

[284: 匿名さん]

資産インフレだからキャッシュを持ってここを待つのはあほう。すぐさまどこかを買ってホールドしながらここを待つのが基本。変なとこ買うと激しくロス出すけどな。

[285: 匿名さん]

どうしてもデフレマインドがしみついてるんで、坪単価500万て聞くと腰が引けるけど、割り切るべきなんだろうね

[286: 匿名さん]

販売時期、いつになるかなー。

[287: 匿名さん]

アベノミクスも崩壊してるし、坪300切るんじゃないかな。

[288: 匿名さん]

坪300台の部屋ありますかね？70平米は最低でも欲しいなー

[289: 匿名さん]

>>285

先安感があるならもっと早く売り出すよ。グダグダと先延ばしするのは高く出したいから。よって安く買おうとするならキャッシュもってたらあかん。一刻も早く現物に替えること。インフレの恐怖を知らないな？

[290: 匿名さん]

情報早く欲しいですねー。

[291: 匿名さん]

グランドメゾン白金の杜よりちょっと高いくらいかな？

[292: 匿名さん]

たしかに今回は意図を持ってインフレ誘導している状況だから時間がかかることはリスクと認識すべきだな

[293: 匿名さん]

1ldk6000万くらいなら買いたいな

[294: 匿名さん]

これから建設発注されるマンションは3割以上上昇したコストで供給されてくる
止まるプロジェクトもでてくるから供給は少なくなり高価格な都心部案件に絞られる
金融緩和はつづくので買える人は買える
他のモノも値上がりしているので、結局、単にインフレで世の中のモノの価格が単純に1.5倍になっただけと気づく

[295: 匿名さん]

バブルの再来だとすると都心は高くなりすぎて買い手がつかなくなるので開発が止まり、郊外が都心と同じ値段で分譲されるようになる。

[296: 匿名さん]

ただし、郊外で生き残れるのは、駅前マンションのみ。

[297: 匿名さん]

バブルはいつか泡のように弾けるからバブルという。

[298: 匿名さん]

生活必需品的郊外マンションの価格というのは一般人が支払える価格の上限で分譲される。たとえば４０００万が上限だとすれば４０００万円で分譲しても利益がでる土地にマンションが建てられ分譲される。（もしくは面積を狭くする）

湾岸は生活必需品とぜいたく品が混在していてややこしいね。月島はぜいたく品だけど東雲は生活必需品的商品企画だと感じる。

ただ山手線駅前で生活必需品的企画は無理。
目黒駅前のタワーマンションなんてものは最高級品とはいわないが言ってみればある種のぜいたく品であって決して生活必需品ではない。だから上がるときはいくらでも上がるんだ。

もちろん山手線駅前といえども底値の時期はある。パークタワー目黒は底値の時期に土地を取得している。ただ販売されるときは坪４００になる。
底値といっても坪３００万切るとか無理でしょ。

[299: 購入検討中さん]

相場が上がっているときに、まだ上がり続けるんじゃないかという心理
バブルがはじけるとか言ってられるうちは、まだバブルじゃないし
バブルの時の、三分の一よ

[300: 匿名さん]

まだ懐疑心の渦巻く中で相場がスルスルせりあがっているレベル
幸福感とともに相場が終わるまでは少なくとも数年はかかるし今回の天井レベルは海外と比べると90年バブル時を超えてこないと帳尻があわない
金融緩和を甘く見ないほうがいい

[301: 匿名さん]

金融緩和だけで相場がきまるなら株価は今年に入ってからなぜ下げているのでしょうか。

むしろ不動産価格は株価に半年から一年遅れでついて下げてくるのでは。

[302: 匿名さん]

為替、株式、不動産の順ね
為替が大きく円高トレンドにならないかぎりは今のトレンドは不変です

[303: 匿名さん]

解体期間が2016年までだから実際住めるのはオリンピック直前なんじゃないかい？

[304: 匿名さん]

為替が円安なのは、金融緩和と貿易赤字が寄与していることは間違いないでしょう、
しかし今年に入ってからの株安は、
アベノミックスへの失望か、増税による景気への影響を見越したものか、
外国人投資家の売り越しが影響しています。
円安だからといって株高、不動産高が続くかは？

[305: 匿名さん]

ただの調整下げ。

[306: 匿名さん]

45:6000
55:7500
65:8500
価格はこんなもんですかね？

[307: 匿名さん]

もうはまだなり、まだはもうなり

[308: 匿名さん]

そいういえば昔はトリプル安なんて言葉もあったな

[309: 匿名さん]

45 7000
60 9000
75 13000

てとこでしょ

[310: 匿名さん]

もはや価格設定論理が不動産ではなく金融商品に近いね。

[311: 匿名さん]

収益還元価格はロジカルとかいわれてるけど、期待利回り1%いじるだけで平気で１０００万以上の価格高騰を正当化できるからね。

家賃はそんなに変わるもんじゃないけど、利回り６%を期待するか5%期待するかで取得価格は大きく異なる。

[312: 匿名さん]

経済スレに迷い込んでしまった…？

[313: 匿名さん]

45m2で家賃いくらくらいかね。

[314: 匿名さん]

管理費こみで２２万前後

[315: 匿名さん]

いやいや２５万はとれますよ
大規模開発駅直結タワーマンションでしょ

[316: 近所の人]

目黒花房山プレイスの中古、瞬間蒸発。
12,800万円、82.15㎡（＠514万円）。
リーマン前の価格に戻ってる。

ここは高くなりそう…。

近くにオープンレジができるから、そこなら＠300万円くらいかも。
崖地かつ線路に面しててうるさい場所だけど。

[317: 匿名さん]

80平米1.5億ぐらいかもね 賃貸でも40万はするでしょう
いずれにしてもインフレです

[318: 匿名さん]

真ん中じゃないのに、、、

[319: 匿名さん]

ここよりも、何処かありますか？

[320: 匿名さん]

まだまだイベントはないですか？

[321: 匿名さん]

渋谷公会堂の再開発は気になっています

[322: 購入検討中さん]

花房山は，立地がいいですものね。
物件が少ないから、瞬間でしょうね。
分譲時も、瞬間

[323: 匿名さん]

中国人とかも狙ってるんじゃないの？

[324: 匿名さん]

着工前にこれだけ建築費があがってしまうと還元率ってさがるんでしょうか

[325: 匿名さん]

55m2、2ldk6500万でお願いします。

[326: 匿名さん]

325
低層、眺望よくない部屋ならそれくらいでしょう。

[327: 購入検討中さん]

アトレとお見合いだし、ツインタワーの内側は嫌だな。
なんでこんな造りにしちゃったんでしょう

[328: 匿名さん]

今年は動きがあるんですよね⁈

[329: 匿名さん]

そろそろ分譲開始では？

[330: 匿名さん]

建設コストが下がりはじめないと分譲できないんじゃない

[331: 匿名さん]

70平米7500万の部屋ないかなー。

[332: 匿名さん]

70平米1億が下限でしょ

[333: 匿名さん]

市況、条件から最低、坪単価500。
今すぐ近くの三井のタワーも中古で420〜480。

[334: 匿名さん]

ブリリアだから坪360ぐらいでしょ。三井の大崎が坪360ぐらいだったし。

[335: 匿名さん]

400を切る事は有り得ない

360なら瞬間蒸発

[336: 匿名さん]

450なら即完
480なら割安
500ならそんなもん
530ならちょい高
550は割高
600なら竣工まで販売継続
でしょ

[337: 匿名さん]

お願いします！450で！

[338: 購入検討中さん]

450ってプチバブルの時じゃん
もっと安いと思う。
三井のパークタワーの中古が異常値だから

[339: 匿名さん]

なにせ戸数がむちゃくちゃ多いからね。

[340: 匿名さん]

中層までは300台だと思う。

[341: 物件比較中さん]

そんなに安いことは無いでしょ。最低@480、@500でも不思議じゃない。

[342: 匿名さん]

戸数多いからどうかね。パークタワー目黒並なら強気でいけるだろうけど。