ファインコート夙川城山

[購入検討中さん]

夙川の中でも高級住宅街の一角。この地でマンションではなく戸建を探していたのでとても気になる物件です。
7000万～でしょうか？

☆地番：兵庫県西宮市城山２０番１他（地番）
☆交通 阪急電鉄神戸線　夙川駅　徒歩１９分
　　　 阪急電鉄甲陽線　苦楽園口駅　徒歩１１分
☆売戸数：未定
☆予定販売価格：未定
☆予定最多販売価格帯：未定
☆間取り：３ＬＤＫ＋DEN～４LDK＋DEN
☆土地面積：１５０．１１平米～１７５．１８平米
☆建物面積：１０３．７平米～１１５．６４平米
☆売主：三井不動産レジデンシャル
物件URL:http://www.31sumai.com/mfr/K1144/

【物件情報を追加しました　2013.5.27　管理担当】

[23: 匿名さん]

何が最良？大社小？

[24: 匿名さん]

大社中は論外として、大社小も狭くて、最良なわけないでしょ。

[25: 匿名さん]

真向い（住所は奥畑）で、サンヨーハウジングが分譲してますね。
土地150-170平米で、土地のみ5000万前後、建て売り7170万の売値が
出てました。（そのままの価格で販売できるかどうか？は別として）　

[26: 検討中]

前向きに検討中。でも8000万超えるようなら岡本も視野に入るし、悩ましい。

[27: 匿名]

城山は「夙川の中でも高級住宅街の一角」ではないと思います。夙川から苦楽園でいいところは、甲陽園線より西側ですよ。
雲井、殿山、苦楽園番町、柏堂とか。苦楽園、柏堂は、夙川から徒歩は無理ですけれど。悪いところですけれど、高級エリアをイメージされていたら、少し違うかなと思います。

[28: 匿名さん]

雲井殿山と番町柏堂は全然違う。

[29: 匿名さん]

27は典型的な素人ｗ

[30: 匿名さん]

岡本で8000万では満足な土地に住めないでしょう？

[31: 匿名さん]

それを言うなら夙川でも芦屋でも同じと思いますが。

[32: 匿名さん]

>>25
http://land.o-uccino.jp/kansai/detail_2682115/
これですね

[33: 匿名さん]

ここって、駐車場2台分あるんでしょうか？
敷地広いし家族住みだと2台持ちが多いでしょうし、
でなくても車生活圏だからお客さんが来た時の駐車スペースも
必要だと思うんで考慮されているんだとは思いますが。
　

[34: 購入検討中さん]

詳細説明会の案内が送られてきました。
ノボテルで開催。予約します。いよいよですね。
一番安いところで6000万前半、できれば6000～6200万位で出ないかな。

[35: 匿名さん]

苦楽園口の建築・販売中のレジデンスのマンションの北側
（夙川学院グランド跡地）でも、対規模な宅地造成してますね。
　
20軒程度は建てられそうな広さです。
あちらの方が駅や幹線道路に近くて賑やかそうですね。
城山は閑静な反面、少し寂しい感じはしますが、
落ち着くには良い場所ですかねえ。
　

[36: 匿名さん]

賑やかというより万年渋滞道路の横で商業地向きの場所では。

[37: 匿名さん]

ここの2x4を建てている昭和工務店ってどうなんでしょうか？
地盤や建物の保障は、三井不動産レジデンシャルが責任を持つのであれば
対応もそこそこ期待できるかもしれないですけどね。　　
個人的には2x4よりも普通の木造で接着剤の少ない建物の方が好きだなあ。
　

[38: 匿名さん]

昭和工務店は三井や野村の建売物件の定番施工会社なのでそのへんの街場の工務店よりはまとも。
売上規模は200億近い。
もう一社定番の西武建設よりかはよい。

[39: 匿名さん]

ここよりはもうじき出るファインコート上甲東園のほうが総合的な利便や環境で良さげですね。

[40: 匿名さん]

隣家とも接しすぎないゆとりある敷地でなかなか良いですね。
駐車場は一台分のようですね。近くに月極駐車場とかあるのでしょうかね。
敷地計画にある道路の西側にある（3号地と1号地の間）のものは花壇でしょうか？

[41: 匿名さん]

1，2，3号地あたりのプランだと、普通サイズとコンパクトサイズの2台くらいは
停めれそうなスペースがあるように見えるんだけど。　　
今期あので残った土地部分も、建て売りにするんでしょうかね？　
個人的には引き戸好きなんだけど、2x4工法だとあまり採用されてないのかなあ。

[43: 匿名]

商談会の案内きてましたね。
最初の土日は満席。
値段結局いくらなんだろ？

[44: 匿名さん]

価格次第じゃないですかね？
6000万までだと建て売りしか検討できないけど、
7000万を超えると自由設計で建てる人が中心に
なってくると思う。
（5000万くらいの土地は結構出てくるから）

[45: 匿名さん]

モデルハウスがグランドオープンしてましたね。
落ち着いた外観がいい雰囲気ですね。
キッチンが広々しているなーって思いました。実際に見るとどうなのか気になっています。
室内の雰囲気はどうでしょうか。

[46: 匿名さん]

-もうすぐ1期抽選ですね。価格6800-8500くらいのようですが、
妥当でしょうか？駅から遠いのが気になるのですが。
甲東園の方がいいかなとも。

[47: 匿名さん]

HPもう更新されていました。価格情報等は、既に消えていますね。
8戸中、最安6800、最高8500くらいで、7300万円台が最多で2戸だったようですね。

[48: 匿名]

>>46
もうすぐ売り出される甲東園のほうが利便性やアクセスや土地の安全性（土砂災害に対しての）は圧倒的に良いですね。

[49: 匿名さん]

この物件は戸建てといっても、普通の土地と同じ資産価値は全く無いから気をつけたほうがいいよ。

外壁後退と最低敷地面積をずるする為に抜け道として地役権を使っているから、将来家が老朽化して土地を売ろうとしても周辺と同じ相場では絶対に売れない。

共有道路を長く共同管理していかないといけないので、人間関係が悪化した場合などのリスクも高い。

土地代が高いから、値段が高いという事になっているけど、土地の資産価値は周辺の普通の宅地とは違って著しく低い。

[50: 匿名さん]

49さん
検討するにあたり、もう少し素人に分かりやすく、ご教示の程お願いいたします。
地役権の影響、今回の抜け道？のところがよく理解できないのです。

[51: 匿名]

>>50
敷地面積や風致地区の規制逃れの事でしょう。

地役権など姑息な方法を使わずに、開発地区内の通路をちゃんと公道に移管すれば
市が維持管理補修する事になるので、ちゃんとした資産価値のある土地になりますが、
その場合は公道部分（通路）が敷地面積に算入されず、正味で1戸あたり150㎡以上の
土地を確保する必要がありますから、とれる区画数が減ります。
地役権を使うことで、公道に面していない土地を実質30坪台（通路除く面積）で
分譲することができます。

また公道を設けたら、風致地区の規定により公道から2mセットバックして建物を
建てなければいけませんが（それによって環境が守られる）、公道ではなく
他人地を通路として使う地役権なので、セットバックの規制を逃れることが出来ます。

[52: 匿名はん]

それは、ここだけでなく甲東園も同じなのでしょうね？

[53: 匿名さん]

大手がこういうえげつない事やるのはちょっとね。

[54: 匿名さん]

手頃？な価格で綺麗な街区を手に入れれるというメリットでは、買い手にとっても良いことでは？
プラウドもファインコートも同じやり方だけど、完売が多いのはそのせいと思います。
資産価値が下がるとは思わないのだけど。

[55: 匿名さん]

通常の公道接道の土地よりは資産価値は落ちるでしょう。私道部分がボロボロになっても20年後30年後のご近所さんが補修に同意してくれるかどうか、お金を出してくれるかどうか分からないというリスクも有る。

[56: 匿名さん]

>>54

＞手頃？な価格

ぜんぜん間違いというか真逆ですよ。近隣の風致地区の規制を遵守したまともな整形地とと同等の坪単価（より更に上乗せしている）をとりながら、風致地区の基準を満たしていないので、売り手だけが得して買い手が大損する悪質な分譲。

[57: 匿名さん]

ミニとはいえ、街並みを作っているという意味では、
付加価値が付いて、資産的にプラスでは？
何だかんだ言っても完売するし。

[58: 匿名さん]

地域の相場以上の割高な値段をとって、抜け道利用により地域の相場を遥かに下回る資産価値しかないのですから、まともな商売ではありませんよ。

[59: 匿名さん]

戸建てなのにマンションのような悩みの種を持つ物件。
戸建てのメリットが無いですね。

[60: 匿名さん]

批判的な意見の方が多いですね。
私はニュートラルなポジションのつもりですが、
５９の方のように戸建てのメリットがないとは全然思いませんけどね。
それなりに綺麗な区画になり、来客者には羨ましがられ
る雰囲気になるのでは？
ここのデメリットとしては、支線駅から徒歩１５分
くらいかかることかなと思います。
確かに数十年して建替えを検討するような時期になると、街並みの
統一感はなくなっていくと思いますし、そのときの資産価値がどう
かは分かりませんが。

[61: 匿名さん]

厳しい規制がかかっている風致地区であることを売りにしているのに

その風致地区の規制を裏技使って積極的に破りにいっているのだから

批判意見は当たり前だと思いますよ。

新品でメッキがかけられた綺麗なうちはまだ見られるかもしれませんが、

20年、30年たって老朽化してきたときに土地の面積分の価値は残らない事は

覚悟しておくべきでしょう。

住環境を守る為の規制を遵守していない単なる小さな建売住宅ですから。

[62: 60]

なるほど。
それも一理あると思いました。

[63: 匿名さん]

6980万円で一戸、先着順販売です。

[64: 匿名さん]

あれれ、7480万円が１戸先着順になっている？？
結局１期は２戸売れ残っていたと言うことでしょうか？
２期の販売時期も１０月下旬から１１月に変更になって
いるし、実のところ、売行きよろしくないのでしょうか？

[65: 匿名さん]

純粋にボッタクリですからね
わざわざ小さな土地で風致地区の規制を破って消費者にとって何もメリットがない

[66: 匿名さん]

街並の感じは良さそうに感じました。
ポーチ部分がゆとりがあったり、配慮されているプランもあって、使いやすそうです。
駅からの距離が気になるところですので、実際に歩いてみるといいかもしれないですね。

[67: 匿名さん]

まだ残ってますね。。完売するのかしら？

[68: 匿名さん]

あと2戸みたいです。
もう少しと言えばもう少し？

街並みはすごくきれいだと思います。
駅までなんですよね…
あまりここだと電車通勤っていう感じではない？
学生さんとか電車を使う人たちは駅までのアクセスってどうされているのでしょう？
自転車が一番ラクなのかしら？

[69: 匿名さん]

普通に駅まで自転車で行けば、別にアクセスは大丈夫なんじゃないのかなぁ。駅周りの駐輪場事情までは良く調べていないからアレなんだけれど。あとは基本的に車通勤ＯＫだったりする人だと駐車場が見つけられるのだったらいいと思うのかも。ただし駅まで近くはないから抑え気味だったらいいのにと刃思います。この価格であと2戸とのことなので需要的にはＯＫだったのかな。

[70: 購入検討中さん]

>>68
ラスト2邸は、それぞれおいくらですか？

[71: 匿名さん]

結局年内までに完売したってことでいいのかしら。
駅までの距離は歩いていくには遠いですけれど、
自転車で何とかなるっていう距離だったのが大きいのではないかと思います。
暮らしやすさはどうなんでしょう。
これは住んでいる人がこれから作っていく部分でもあるかもしれないですね。

[72: 検討中の奥さま [女性]]

くだらない否定的な意見は、欲しいのに変えない方の意見かな、大屋敷にお住まいの方ならごめんなさい。最近思うのですが、風当りが強いほどいい物なんじゃないかなと書き込みをみて思っています。住んでる人（購入出来た方）にどうなのか聞くのが一番でしょうね！

私は、こんないい物件ないと思いますが一歩遅かったです。