ファインコート夙川城山

[購入検討中さん]

夙川の中でも高級住宅街の一角。この地でマンションではなく戸建を探していたのでとても気になる物件です。
7000万～でしょうか？

☆地番：兵庫県西宮市城山２０番１他（地番）
☆交通 阪急電鉄神戸線　夙川駅　徒歩１９分
　　　 阪急電鉄甲陽線　苦楽園口駅　徒歩１１分
☆売戸数：未定
☆予定販売価格：未定
☆予定最多販売価格帯：未定
☆間取り：３ＬＤＫ＋DEN～４LDK＋DEN
☆土地面積：１５０．１１平米～１７５．１８平米
☆建物面積：１０３．７平米～１１５．６４平米
☆売主：三井不動産レジデンシャル
物件URL:http://www.31sumai.com/mfr/K1144/

【物件情報を追加しました　2013.5.27　管理担当】

[41: 匿名さん]

1，2，3号地あたりのプランだと、普通サイズとコンパクトサイズの2台くらいは
停めれそうなスペースがあるように見えるんだけど。　　
今期あので残った土地部分も、建て売りにするんでしょうかね？　
個人的には引き戸好きなんだけど、2x4工法だとあまり採用されてないのかなあ。

[43: 匿名]

商談会の案内きてましたね。
最初の土日は満席。
値段結局いくらなんだろ？

[44: 匿名さん]

価格次第じゃないですかね？
6000万までだと建て売りしか検討できないけど、
7000万を超えると自由設計で建てる人が中心に
なってくると思う。
（5000万くらいの土地は結構出てくるから）

[45: 匿名さん]

モデルハウスがグランドオープンしてましたね。
落ち着いた外観がいい雰囲気ですね。
キッチンが広々しているなーって思いました。実際に見るとどうなのか気になっています。
室内の雰囲気はどうでしょうか。

[46: 匿名さん]

-もうすぐ1期抽選ですね。価格6800-8500くらいのようですが、
妥当でしょうか？駅から遠いのが気になるのですが。
甲東園の方がいいかなとも。

[47: 匿名さん]

HPもう更新されていました。価格情報等は、既に消えていますね。
8戸中、最安6800、最高8500くらいで、7300万円台が最多で2戸だったようですね。

[48: 匿名]

>>46
もうすぐ売り出される甲東園のほうが利便性やアクセスや土地の安全性（土砂災害に対しての）は圧倒的に良いですね。

[49: 匿名さん]

この物件は戸建てといっても、普通の土地と同じ資産価値は全く無いから気をつけたほうがいいよ。

外壁後退と最低敷地面積をずるする為に抜け道として地役権を使っているから、将来家が老朽化して土地を売ろうとしても周辺と同じ相場では絶対に売れない。

共有道路を長く共同管理していかないといけないので、人間関係が悪化した場合などのリスクも高い。

土地代が高いから、値段が高いという事になっているけど、土地の資産価値は周辺の普通の宅地とは違って著しく低い。

[50: 匿名さん]

49さん
検討するにあたり、もう少し素人に分かりやすく、ご教示の程お願いいたします。
地役権の影響、今回の抜け道？のところがよく理解できないのです。

[51: 匿名]

>>50
敷地面積や風致地区の規制逃れの事でしょう。

地役権など姑息な方法を使わずに、開発地区内の通路をちゃんと公道に移管すれば
市が維持管理補修する事になるので、ちゃんとした資産価値のある土地になりますが、
その場合は公道部分（通路）が敷地面積に算入されず、正味で1戸あたり150㎡以上の
土地を確保する必要がありますから、とれる区画数が減ります。
地役権を使うことで、公道に面していない土地を実質30坪台（通路除く面積）で
分譲することができます。

また公道を設けたら、風致地区の規定により公道から2mセットバックして建物を
建てなければいけませんが（それによって環境が守られる）、公道ではなく
他人地を通路として使う地役権なので、セットバックの規制を逃れることが出来ます。

[52: 匿名はん]

それは、ここだけでなく甲東園も同じなのでしょうね？

[53: 匿名さん]

大手がこういうえげつない事やるのはちょっとね。

[54: 匿名さん]

手頃？な価格で綺麗な街区を手に入れれるというメリットでは、買い手にとっても良いことでは？
プラウドもファインコートも同じやり方だけど、完売が多いのはそのせいと思います。
資産価値が下がるとは思わないのだけど。

[55: 匿名さん]

通常の公道接道の土地よりは資産価値は落ちるでしょう。私道部分がボロボロになっても20年後30年後のご近所さんが補修に同意してくれるかどうか、お金を出してくれるかどうか分からないというリスクも有る。

[56: 匿名さん]

>>54

＞手頃？な価格

ぜんぜん間違いというか真逆ですよ。近隣の風致地区の規制を遵守したまともな整形地とと同等の坪単価（より更に上乗せしている）をとりながら、風致地区の基準を満たしていないので、売り手だけが得して買い手が大損する悪質な分譲。

[57: 匿名さん]

ミニとはいえ、街並みを作っているという意味では、
付加価値が付いて、資産的にプラスでは？
何だかんだ言っても完売するし。

[58: 匿名さん]

地域の相場以上の割高な値段をとって、抜け道利用により地域の相場を遥かに下回る資産価値しかないのですから、まともな商売ではありませんよ。

[59: 匿名さん]

戸建てなのにマンションのような悩みの種を持つ物件。
戸建てのメリットが無いですね。

[60: 匿名さん]

批判的な意見の方が多いですね。
私はニュートラルなポジションのつもりですが、
５９の方のように戸建てのメリットがないとは全然思いませんけどね。
それなりに綺麗な区画になり、来客者には羨ましがられ
る雰囲気になるのでは？
ここのデメリットとしては、支線駅から徒歩１５分
くらいかかることかなと思います。
確かに数十年して建替えを検討するような時期になると、街並みの
統一感はなくなっていくと思いますし、そのときの資産価値がどう
かは分かりませんが。

[61: 匿名さん]

厳しい規制がかかっている風致地区であることを売りにしているのに

その風致地区の規制を裏技使って積極的に破りにいっているのだから

批判意見は当たり前だと思いますよ。

新品でメッキがかけられた綺麗なうちはまだ見られるかもしれませんが、

20年、30年たって老朽化してきたときに土地の面積分の価値は残らない事は

覚悟しておくべきでしょう。

住環境を守る為の規制を遵守していない単なる小さな建売住宅ですから。