【大阪の新築マンション掲示板からマンション雑談板へ移動しました。2013.5.28 管理担当】
[スレ作成日時]2013-05-27 01:44:35
注文住宅のオンライン相談
北浜～天満橋地域、ベストバイ・マンションとその理由は？
| No.1 |
by 匿名さん 2013-05-27 07:22:07
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The Kitahamaの中古が一番かと思っていましたが、調べてみるといろいろありますね☆
その中ではジオ釣鐘町がイチオシです。 |
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| No.3 |
リセールしないのなら、ウェリス大手前もありですね。
安価で手に入る。 |
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| No.5 |
投資目的なら北浜にマンションを購入するのは止めた方が良いよ。
これだけ乱立しちゃうと資産価値は下がって当たり前。 永住するならありか？ でも北浜ってあんまり便利な所だとは思わないんだよね。 北浜ってかっこいいけどね！。 |
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| No.7 |
北浜に投資するなら、大阪最強の投資マンションデベロップメントの
プレサンスコーポレーションのプレサンスタワー北浜じゃないか！ |
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| No.9 |
そう考えると水辺で地盤が弱そうなパークタワー北浜がいちばんコスパが悪いな。
どんだけまじめに杭基礎つくってるか見えないし。 あと、ブランズ北浜がちょい前に分譲されてたけど、今さらながら割高でしたね。 |
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| No.10 |
刺激するといっぱいいっぱい出たね。
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| No.11 |
堂島レジデンスが一番良いな
もう億ションしか残ってないから買えないけど |
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| No.12 |
あんなゆるゆる地盤のところでねぇ。
細さだけは認めるわ。 |
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| No.13 |
堂島川から南側に住みたいと思わんな。
中崎町や扇町の方がええわ。 |
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| No.14 |
特別編「北浜～天満橋地域の将来性（前編）」 １／５
編「今回はこの1・2年、新築物件の供給が増えてきた北浜～天満橋地域に ついて取り上げたいと思います。新築に限定すれば少し前までは 選択肢が少なく買い手も他の地域との比較が多かったように感じますが 今はエリア内で選べるという状況になりましたので読者の皆さんも 興味があると思うんですね。」 不「そんなこと言って、ほんとは自分で買おうと思って、こういうテーマを 出してきたんじゃないの？（笑）」 編「え、とんでもない！ ウチの給料はご存じでしょ。」 不「なるほど（笑）。北浜～天満橋地域は、我々の世代の間では大阪市内における 特別な市場ではあるからな。いつもより立地に注目した分析をしてみるのも いいだろう。物件ごとについては今後の取り上げることにしよう。 では話のはじめに、現在分譲中のラインナップを整理してもらおう。」 編「まず谷町筋にウェリス大手前があり、中大江公園近くにディモア天満橋パークス、 内淡路町のプレサンスロジェ天満橋、ライフの隣のジオ釣鐘町、 大林ビルの隣のパークタワー北浜、その南側にファインフラッツ北浜、 そして高速の向こうにブランズタワー大阪備後町とプレサンスタワー北浜があり、 さらに堺筋を超えるとサンマイン北浜とプレサンスロジェ本町という順番です。」 デ「と編君は簡単にまとめたのだが、実際に買おうとなると、そんな簡単な選択肢じゃ すまないのだ（笑）。」 不「しかもイケイケなプレサンスが3つ（笑）。」 ウェリス大手前：谷町筋沿いだからこその価値 編「まずはウェリス大手前ですが、良くも悪くも借地ということが 話題の中心になってます。」 デ「借地に関してはそれだけで一つのテーマになってしまうので別の機会にするとして、 今回はあくまでも立地にこだわって話をしよう。価格やデベ・施工の話も控え目にね。」 不「デベの話になるとデさんが困るからね（笑）。」 デ「まあプレサンスではありませんとだけ言っておこう（笑）。早速だがウェリス大手前の 場所はいいと思う。駅からの距離も申し分なし。」 不「一般的に大通りはネガティブな印象だけど、ここの場合はそれがメリットだと考える。 理由は二つ、電柱がないここと、歩道が広いこと。」 デ「あと交通量が多いといってもトラックがバンバン通る訳ではないから窓を開けただけで 臭いなんてことは起こりえない。」 編「確かに現地までは気持ちよく歩けましたし同じ徒歩2分でも近く感じますね。」 不「そういうこと。もちろん低層でも開放感を得られる西側がいい。」 ディモア天満橋パークス：公園に近いが駅遠物件だと思うべし 編「ディモア天満橋パークスです。天満橋からは8分ですのでエリアに入るのかどうか 微妙なところですが谷四からは4分です。」 不「いくら谷四寄りでも生活圏は天満橋なので入れていいと思う。このあたりで生活 してる人の大半は買い物などで天満橋に向かうから極端な言い方をすれば谷四は 「駅」のみだ。」 デ「だね。谷四というのは売りにならないのでシティハウス大手前も相当苦労した。」 不「まあこのあたりで買い換える人は百も承知で家族構成によって環境や公園を 重視する層も多いので、この価格でも好調に売れてる。」 |
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| No.15 |
特別編「北浜～天満橋地域の将来性（前編）」 ２／５
プレサンスロジェ天満橋：人気エリアを証明 編「続いてプレサンスロジェ天満橋ですが、僕の印象では先程のディモア天満橋パークスと 似た住環境ではないかなと・・・天満橋からは5分です。」 不「もともと天満橋エリアで雰囲気の悪いところというのは少ないが、ここも安心して 住める場所となっている。専用のMRなしで残り1戸と好調だ。」 デ「まあまず間違いの起こらない場所だからね。ディモア天満橋パークスと同じく 小規模だが、若い世代は小規模であることを気にしていない。」 ジオ釣鐘町：KY再び 編「ジオ釣鐘町です。現地に行くと少し雰囲気が変わったように感じました。」 不「結論からいうと我々の間ではここは迂闊に買ってはいけないエリア、 具体的には松屋町筋から阪神高速まで。松屋町筋はマンションが多いけど 中古の成約価格を見ても安くしないと売れないエリアなのは明らかだ。」 デ「その通りで坂を下るほど価値は下がり、我々がもしこの場所で仕事するなら 最低限の仕様で価格に訴える物件しか企画できない。」 不「今回は価格のことは言わない方針だが、はっきり言って高すぎる。パークタワーと 同等とか阪急さんは完全に思い上がってるのかな？」 デ「立地がいいにしても度を超えたトンデモ価格で驚かせてくれたジオ天満橋のように 最後は1千万単位で引くのかもね（笑）。」 編「皆さん厳しいですね。でもスーパーが横にあるのは魅力的ですが？」 不「ライフは明らかにプラスポイント、でも夜間のライフの客をよく眺めてみると パジャマのような服装で来る人は南側に向かって帰っていく。東側に向かって 帰って行く人は最低限の格好はしている。住民の質に差があるということだ。」 ファインフラッツ北浜：この場所を選ぶ理由がない 編「何だか雲行きが怪しくなってきましたが、ファインフラッツ北浜も同じでしょうか？」 不「立地的にはジオ釣鐘町よりさらに落ちる評価だね。誰もがいい雰囲気だとは 感じないはずだ。北浜～天満橋地域は雰囲気の良さを求めて住む場所なのに わざわざこの場所を選ぶべきではない。」 デ「開発サイドもそれを分かっていて相当安い価格で出してくるようだが、新築でも その程度の価格しか取れない物件は中古なら言わずもがなだ。」 不「あまりの安さにグラっと来てしまうことはあるかも知れないが、雰囲気というのは そう簡単には変わらない。そして平日の前の道の交通量についても覚悟しておくべきだ。 信号待ちの車の脇を通って自宅に出入りすることになる。」 デ「通過する車より信号待ちの車のほうが遥かに不快だよね。」 |
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| No.16 |
特別編「北浜～天満橋地域の将来性（前編）」 ３／５
パークタワー北浜：立地はフラッグシップではない 編「それでは注目のパークタワー北浜はどうでしょうか？今までのお話だと 買ってはいけないエリアそのもののようですが・・・」 不「エリア的には先の2物件と同じだが、パークタワー北浜については決定的な違いがある。 それは土佐堀通りに面してるということだ。そこは雲泥の差がある。 さすがに土佐堀通りに出ると先程の雰囲気の暗さはなくなるが、どことなく 寂しい感じは残ってしまう。」 デ「まあここの場合はタワーでもあるし、むしろ立地以外の話が多いだろうから 今度個別に取り上げよう。個人的には大林組の「建て逃げ」が引っかかる。 それにしてもよくフラッグシップなどと言い切ってしまったものだ。」 不「今後ここ以下の場所にしか作りませんよという意味だったりして（笑）。」 ブランズタワー大阪備後町、プレサンスタワー北浜、サンマイン北浜、 プレサンスロジェ本町：「心理的に」該当するのはプレサンスタワー 編「後ろ向きな話題が続きましたが、高速に向こうに行ってみましょう。 ブランズタワー大阪備後町はどうでしょうか？」 不「うーん。北浜エリアというよりは本町エリアだね。本町エリアには堺筋本町も 含む訳だが、買うほうも北浜という意識はこれまでの物件より小さいと思う。 もちろん明確な線引きはないが、天満橋エリアは南にも広いけど、北浜に関しては 堺筋本町との中間点に近い平野町通が一応の目安になる。それより南に行けば 堺筋本町に近付く訳だしね。そこが天満橋とは違う。」 編「分かりました。では残りの4物件ですがプレサンスタワー北浜はその平野町通に あり厳密には南側です。その他は北浜エリアではないということでしょうか？」 不「プレサンスタワー北浜は北浜エリアで問題ない。サンマイン北浜は悪い言い方を すれば中途半端となるがあくまでも北浜視点として見た場合の話だ。」 デ「北浜エリアというのは我々から見れば値付けに苦労するエリアなんだ。 過去の分譲実績も少なく、中古でも定まった相場というのが存在しない。 今後マンションが増えるのは間違いないが、いわゆる大手が様子見してる間に フットワークの軽いデベが先行している。それでもまだ相場は存在しない。」 不「これだけでは北浜の話として不十分だから、分譲済の物件についても 取り上げたほうがいいだろう。」 サンクタス大阪城：一芸の強み 編「そうなると思ってピックアップしています。先程と同じように天満橋から見てみると アトラス天満橋、エステムプラザ大手前エヴァース、The Kitahama、ブランズ北浜、 グランサンクタス淀屋橋といったところでしょうか？あと中央区ではありませんが サンクタス大阪城というのもありました。」 デ「準備がいいね。やっぱり買おうとしてるんじゃないの？（笑）」 不「早速だがサンクタス大阪城は都島区でも生活圏は天満橋になる。上から下まで 天守閣ビューで異例の速さで完売した。私のところでも待ちが入っているが 売りに出る気配はない。」 デ「駅遠のや住所のハンデを簡単に吹き飛ばした。だからと言ってこのエリア自体には 価値はないので他のデベさんは勘違いしないように（笑）。」 |
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| No.17 |
特別編「北浜～天満橋地域の将来性（前編）」 ４／５
アトラス天満橋：好立地 編「アトラス天満橋はどうでしょうか？」 デ「新築としては完売したが、地権者住戸の未入居物件が売りに出てる。 天満橋2分で西側も開放、天満橋でこの好条件は少ないと思うが意外と苦戦した。」 不「実はここはちょっとした問題があって、実物で納得できるなら価格も適正なので いいと思う。まあ問題といっても瑕疵や事故の類ではない。駅近にこだわるなら 天満橋でこれ以上の駅近立地は少ない。40年モノのスカイハイツや ニュースカイハイツぐらいだ。」 エステムプラザ大手前エヴァース：価格破壊 編「エステムプラザ大手前エヴァースはすぐに売れてしまいましたね。」 不「今回は立地の話だが、ここに関してはとにかく価格だった。いくら目の前に ビオールがあるとはいえ驚異的だった。グランドオープンの時には もうほとんど残っていなかったという珍現象も起こった。」 デ「もう少し高く出しても余裕だったと思う。一方で下層階の投資区分は苦労した。 売り切ることができずに自社ウィークリーにしちゃった。そういう意味でも 分譲区分の価格は異常に安かった。安かった理由の一つには土地の入札が エステムさんだけだったということもある。その時点で「勝ち」だった。」 The Kitahama：やはりランドマーク 編「The Kitahamaには僕からしたら一種の憧れがありますがどうでしょうか？」 不「立地ならもちろん北浜で一番だ。証券取引所がマンションにならない限りは 今後も変わらない。下げ止まりしてるので今は買ってもいいタイミングになってる。」 デ「そもそも市内中心部で駅直結物件なんてそうそう簡単にできるものではない。 立地としては駅力以外は満点。タワーなので物件の評価にはその他の要因も 関係してくるが、必要があれば改めて取り上げるべきだろう。」 ブランズ北浜：実は淀屋橋5分でした 編「ブランズ北浜は規模の割に注目が大きかったように感じます。」 デ「The Kitahama以来の新築でリーマンショックと震災があって市場がドン底の 時に当初の予定通り売り出した。自粛ムードで外野は暇だったんだよ（笑）。」 不「で、高いのか安いのか誰も分からない中で値段を付けたが竣工までに売れなかった。」 デ「売り出し当初は高いと感じた人が多かったということだろうが、ここが 面白かったのはグランサンクタス淀屋橋の価格が出た途端に完売した。」 不「あっ別に高くなかったんだみたいな（笑）。立地では北浜2分で淀屋橋も5分、 南向きでこの立地に不満なら北浜エリアでの選択肢はほとんどなくなってしまう。」 デ「逆に周辺に色々と出てきた今のほうが競合に対しての優位性もあり売りやすかった かも知れない。今だと当時より価格は高くなってしまうだろうが・・・」 |
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| No.18 |
特別編「北浜～天満橋地域の将来性（前編）」 ５／５
グランサンクタス淀屋橋：申し訳ありませんでした 編「ではそのお話に出たグランサンクタス淀屋橋ですが・・・」 不「外観など別の方向に話題が行っていたが、立地は一級品。我々からしたら それだけでも「買い」に相当する物件という判断だ。」 デ「それにしても高かった。あの場所で普通の板状ならどの価格で売れたのか 実に興味深い。」 不「正直に言うと価格を知った時、やっちゃたなと思ったんだ（笑）。ところが 好調そのもの。場所はもちろん外壁の付加価値を甘く見ていた。ただ中古に 出た時は多少不安がある。」 デ「本当にイメージ通り出来上がったのか評価はこれからだね。それにしても プロヴァンスにこのレベルの顧客を扱わせたことは驚きだった。」 不「それは言わない（笑）。」 編「・・・一通りおさらいしてる間に時間がなくなってしまいました。 本題には迫れないままでしたが、また改めてお願いしたいと思います。」 不「将来性については触れる時間がなかったが、将来性を語る上で過去は 外せない。次は将来性に加えて住民の話もしよう。」 デ「正直ウチはこのエリアで仕事したことはないが、土地の取得に関しては 地元にはかなわない面もある。既に熟成されてるが実は今後「来る」要素も エリアなんだ。注目してることには変わりない。」 |
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| No.19 |
北浜〜天満橋地域ですよね？
パークタワー北浜 出来上がってしまえば 意外と良さげな予感も。 個人的にはCT大阪が好きですが… これも地域が違いますね。すみません。 |
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| No.20 |
あくまでも立地でしょ？
続きは!? |
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| No.21 |
個人的には本町通りより北側ならＯＫだと思います。
本町通りより北側、御堂筋より東側は、中之島東部エリアと考えて差し支えないのではないでしょうか。 中之島へ行くのも苦にならない距離ですし、住んでいれば北浜、天満橋、淀屋橋などは頻繁に利用する駅です。 このエリアの築浅物件にお住いの方はやはり小綺麗な感じの方が多いように思いますね。 今後とも資産価値を維持しやすい貴重なエリアだと思います。 |
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| No.22 |
> No.14～18
信憑性は分からないけど面白い これって雑誌に掲載された記事か何か？ あと後編も気になる |
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| No.23 |
アトラス天満橋のちょっとした問題とはどういうことですか？？
教えてください！ |
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| No.24 |
住友不動産販売がマンションライブラリー人気ランキング2013年度版発表しました。
マンションライブラリーのアクセス数を集計しランキングにしたもの。 http://www.stepon-contents.jp/contents/mansionlb_ranking/osaka.html 1位シティタワー大阪 2位ザ・北浜（The kitahama） 3位淀屋橋アップルタワーレジデンス 4位ザタワー大阪 5位ザなんばタワー 6位シティタワー西梅田 7位シティタワーグラン天王寺 8位タイムズピーススクエア 9位ウェリスローレル上本町タワー 10位あべのグラントゥール ベスト3はいずれも北船場地域ですね。 |
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| No.25 |
>>No.23
どの問題のことかは分からないが、別のBBSでそれっぽい情報が出てる http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/255263/ 要約すると ・地権者が多い ・梁が多い ってことらしい |
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| No.26 |
阪急から離れているこの地域に未来はないでしょう。
関西の鉄道は阪急でまわっていますし。 |
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| No.27 |
アトラス天満橋の件、ありがとうございます。
確かに梁が目立っておりました…惜しい物件でした。 No.26は何を考えているのかな。梅田までの距離、住環境を考えたら圧倒的にこのエリアが上です。 芦屋の金持ちは鉄道は使いませんよ（笑） |
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| No.28 |
北浜は実質阪急エリア
堺筋線は阪急メインでダイヤが組まれてます。 |
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| No.29 |
阪急って普通に買い物するときや出かけるときに使ったことないなあ
とくにこの地域だと、天満橋に京阪シティモールがあるし 北にも南にも買い物に適した場所があるから（梅田、なんば、あべのなど） 地下鉄や京阪電車はよく使うが、阪急のことは意識したことすらなかった |
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| No.30 |
確かに阪急は神戸方面に遊びに行く時くらいかな。
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