プラウドタワー武蔵小杉【契約者専用】

[契約済みさん]

なかよくやりましょう。


所在地：神奈川県川崎市中原区小杉町3丁目269番1他（地番）
交通：東急東横線 「武蔵小杉」駅 徒歩4分 、東急目黒線 「武蔵小杉」駅 徒歩4分
　　　南武線 「武蔵小杉」駅 徒歩4分 、横須賀線 「武蔵小杉」駅 徒歩10分
売主：野村不動産 、相鉄不動産
販売代理：相鉄不動産販売
検討スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/320218/

施工会社：清水建設
管理会社：野村不動産/相鉄不動産

【物件情報を追加しました　2013.6.4　管理担当】

[61: 契約済みさん]

どの階にもある白いのは、隣との住居の仕切ですよ。
つっぱり棒はワンフロアーの１部だけですよ。
契約者に説明があれば問題ない内容だと思います。

[62: 匿名さん]

冷静な書き込みを見るとホッとする
無駄に不安を煽る人達って放射能の人達と一緒だな。
どのみち竣工する頃には忘れてるんでしょ？

[63: 契約済みさん]

問い合わせしてみました。施工会社と情報を精査中です、との回答でした。
説明が出来るようになったら連絡します。とのことです。

[64: 匿名さん]

部屋の間仕切りじゃない棒がたくさんあります‼
間仕切り、そうでない、くらいの確認はちゃんとしてから書き込みして下さい。
東側には、不自然につっぱり棒が並んでます。
なくなっていく箇所もあります。
さすがに間仕切りと棒の区別くらいわかりますよ。

[65: 契約済みさん]

建築方法はどの部屋のベランダ部分であれ同じだろうから、たまたま発見されたのであり、他の場所でも構造上の懸念は残る。
こういう話は、非公開で進めると隠匿されることがあり、ネットであれ正々堂々とやることで良い。
昨日のニュースだったかマンション販売が大きく伸びているとの情報があった。グランウィングタワーに比べて工事の進捗が早い気がしているが、短期で仕上げて次に取り掛かるような意向も感じる。その目的のために雑な仕上げとしては許されることではない。

[66: 契約済みさん]

>>64さん
論点がおかしな方向にいきそうなので冷静に説明します。
不自然に並んでいる白い棒は、隣との仕切りの棒です。これから板をいれて、間仕切りにするのでしょう。
疑うのであれば、契約時にもらった、図面集の26ページに東側の立面図があります、白い棒は全て隣の住戸との仕切り位置と
一致します。
9階からは部屋のプランが違うので、白い棒の位置も変わってます。
つっぱり棒とは違います。
つっぱり棒は写真からだと3本〜4本です。スマホとかで見てるとわからないかと思います。
私も含め、この契約者スレは冷静に発言したいとおもいます。
つっぱり棒があったことやクラックがあるのは事実なので、野村さんから原因や対処の説明を受けたいとおもいます。

[67: 匿名さん]

突っ張り棒は、ベニア板かダンボールが立てかけてあってガラスパネルの上に見えてるところ。そこを拡大すればわかる。

[68: 契約済みさん]

66さんのおっしゃる通り、契約済の皆さんは外野のヤジは気にせず冷静に振る舞うべきだと思います。
この時期に不具合相当の事象に気付けたのは幸いです。
野村&清水には不具合箇所以外もしっかりと調査してもらい、引き渡しまでに品質の確証を取りましょう。
というか、両社が真っ当な会社であれば、本件の収束後に別件不具合が見つかるのは意地でも避けたいでしょうから、逆に監視は厳しくなって竣工時の品質に期待出来る、という考え方もあります。ま、そんな動きには期待せず責め立てるべきでしょうがね。

[69: 匿名さん]

トラブル発生の時期も報告してもらわないと。GWには突っ張り棒があったという書き込みもある。それが事実なら、問題が起こってるのを隠して販売しちゃった可能性も。隠蔽体質なら今後の対応も期待できない。

[70: 契約済みさん]

>>69

うーん。隠蔽体質とするのはどうかな。
把握していたとしても、引き渡しまでに直せばいいと思っているレベルのことを、わざわざこんなトラブル起こっていますって購入検討者に話したりするものでしょうか。

そこまでの馬鹿正直さを期待するのは酷な気がします。

デベに対しては、過去の姿勢や体質を責めるのではなく、起こったことに対する調査の徹底や品質の保証をさせる方向で相対した方が前向きかと。

私は購入者ですが、不具合隠して売り付けられたとまでは思っていません。

[71: 匿名さん]

私はゼネコン勤務ですが、細かいクラックであれば構造上は何の問題もないので、デベに報告すらしないことも多々ります（報告書を作るのが大変）正確な情報は知りたいですが、あまり目くじらたてる話ではないですよ

[72: 契約済みさん]

>>68さん私も同意見です、引き渡し時の品質に期待できるとおもいます。
確かにこのスレがなかったら、>>70さんのおっしゃる通り、スルーされてた話かもしれません。
野村さんにすら報告が届いてなかったかもしれません。
野村さんも購入者に向けて、説明を準備してるとの事ですし、今まで以上に品質の管理が上がることが期待されます。
契約者がこのスレを見てる限り、入居後、管理組合等で多数の居住者が知ることにもなりますし、
それなりの、関係者や、ツテがあるひともこの規模だといるとおもいます。
今の情報社会に隠蔽をするリスクが大きすぎるので、>>69さんが懸念されている事にはならないと信じてます。
>>69さんも私と同じ購入者でしたら、確かに不安になります、私は明解な説明をうけて、今以上の施工管理を望みたいとおもいます。

[73: 契約済みさん]

>>72さん
68の書き込みをした者です。
同意ありがとうございます。
先ずは野村に説明を求めてみます。
もし、不誠実な対応を取られるようだったら再度このスレで報告しますので、契約者同士、団結して対抗するようにしましょう。

[74: 契約済みさん]

本日に回答ということでしたが、連絡は有りましたか？？
みなさんのおっしゃる通り、きちんと対応をしてもらわないと。

[75: 契約済みさん]

昨日付で契約者に対する説明文書が届きましたね。説明を読んで疑問があれば、問い合わせをすれば良いかと思います。

事の軽重を鑑みずに騒ぎたてるべきではありませんが、契約者が注意を払って建設の進捗を見ていると、野村不動産に緊張感を持たせることも必要かと思います。

[76: 匿名]

どんな文書が来ましたか？全員共通なのでしょうか。

[77: 匿名さん]

>76

部外者は立ち入り禁止。ここは危険だからね（笑）。

[78: 契約済みさん]

全員共通と思われる内容でしたよ。76さんも受け取られたら、そう感じる記載内容だと思います。個人的に問い合わせも行い、真摯に説明をしてもらったので納得しています。疑問がある、もしくは心配だという契約者の方は、掲示板情報で気を揉むより問い合わせされるのが良いと思います。

[79: 契約済みさん]

届いた文書だけでは納得いかなかった人もいるかもしれません。私は個別に問い合わせしていましたが質問には納得の行くまで答えてくれましたよ。大きな買い物、遠慮せずに問い合わせてみましょう。

[80: 契約済みさん]

79です。すみません。内容が78さんと被りました。事情を知ってしまえばくだらない騒ぎだと思えるようになりますから、まだ心配なかたは問い合わせをしてみてください。

[81: 匿名さん]

私もこの週末にモデルルームで説明を受けました。営業の方に個別に説明してもらいましたが、丁寧な説明で納得することができました。我が家にとっては高い買い物でしたのでもやもやしたまま過ごしたくなかったのですが、聞いてみて良かったなぁと思います。

[82: 契約済みさん]

家具のオーダー受注会っていつ頃でしたっけ？

[83: 匿名]

26年の1月から3回あるそうですよ!!
カーテンやその他いろいろ展示するそうです。

[84: 契約済みさん]

ご丁寧にありがとうございます！(^-^)v

[85: 匿名さん]

長期修繕計画（案）いただきました　積立金１戸平均算出ですけど　
５年スライドで当初５年と２５年目で４倍も上がるんですね。
我が家も費用計画しっかり立てておかない将来家計に響くかもです。
また、修繕計画　12年目で大規模計画で6億5千　
24年目で7億1千 費用計画で　積立残高 0 に。これ住宅棟部分だけで,
共用部内装は15年目が初回になってましたが、内廊下の絨毯て
結構痛むんですよね、タワーはかかりますね.

[86: 匿名さん]

修繕積立金を気にしていたら、タワーなんて購入できませんよ。
今後、修繕積立金が足りなくてメンテナンスできないタワーが社会問題になる可能性もありますからね。
タワーは10年で売り抜けないと危険と思っています。

[87: 匿名さん]

確かに売り抜けがただしい。マンションってそんなものでは無いかな。10年後にまた仕様が最新のマンションに住み替えるがベストですよ。

[88: 匿名さん]

段階的値上げって未納問題を引き起こすから、国土交通省のガイドラインでは定額積み立てが推奨されている。週刊ダイアモンドのマンションの修繕を特集した記事でも、小杉のパークシティで入居後数年後に定額積み立てに変更した例が掲載されていた。早めに見直さないと破綻ってことも。

[89: 匿名さん]

ゴーストタウンならぬゴーストタワーになっちゃうかもね。

[90: 匿名さん]

30年目以降に、竪排水管の交換とかいった大物が控えてるから、値上げは当初計画より大きくなることを覚悟しておかないと。

[91: 匿名]

機械式の駐車場のメンテナンスもかなり高いんですよね!!
駐車場ってどのくらい利用されるんでしょうかね!?

[92: 匿名さん]

以前営業さんに確認してみたら一期販売分の駐車場枠は全て埋まってしまっているとのことでした。割と車持っている方多いみたいです。
6月上旬時点の情報なのでちょっと古いですが、参考まで。

[93: 匿名さん]

駐車場って多くても少なくとも問題になる。利用希望ってモデルルームのアンケートで取ってるから、契約の前にその結果を聞いて判断すべきだけどね。結果オーライなら問題ないってことでもないけど。大丈夫かな、将来のお隣さん候補として。

[94: 匿名さん]

92です。
93さんは92に対するコメントですか？
もしそうなら誤解を解いておきたいのですが、私は車持っていませんよ。

将来持つ可能性がゼロではないのと、未利用が多かった場合の管理費へのシワ寄せを気にして聞いてみたのです。

[95: 匿名希望]

非分譲住居で大型犬がいることを、聞かれた方いますか？

[96: 匿名さん]

長年連れ添ったペットの余命分くらい許容してあげませんか？
ルールが守られないようであれば追い出し派に転じますが。

[97: 契約済みさん]

規約上、ペットのサイズはある程度決まっていて、大型犬は飼えないことになってませんでしたっけ？
ルールはルールなので当然守っていただく必要があると考えます。

[98: 契約済みさん]

地権者は今飼ってる犬に限って適用外だよ
重要事項説明聞いてた？

[99: 匿名さん]

そうそう。なので、No96は余命分くらい許容してあげましょうよ、というコメントです。
廊下などの共有部を歩かせないとか、エレベーターは非常用のみOKとかのルールは適用されるという話だったと思います。
詳しい内容は重要事項説明に書いてあるはずですよ。

[100: 匿名]

ベッドルームの壁紙、変更しました？

[101: 契約済みさん]

検討スレの方が機能してないので、こっちで聞こう。マルチでゴメン。

小杉町3丁目東地区の三角タワーの工事期間って、東急の駅からプラウドタワーまでどこを歩く事になるのか、どなたかご存知ですか? 歩行者用通路確保されるのかな?

ちなみに近隣に住んでます。今も、あのボクシングジムがある通りはちょっと抵抗があって、ガード下通って一旦線路北側を通ってます。同じルートが確保されれば十分なんだけど、東地区の工事が始まったらどうなるんだろう。ヨーカドーの方まで行く必要があるとすると面倒だな〜。2,3年の間とはいえ気になります。

[102: 契約済みさん]

101です。
検討スレNo.3 No780 で教えて頂きました。マルチポスト失礼しました。

[103: 匿名さん]

最上階辺りまで来ましたね！！

[104: 契約済みさん]

洋室(1)の壁紙、変更しました。
基本が、超無難というかダサかったので。
しかし、部屋全体でなく、一面のみとはなぜですかネ？
あれで、消費税ｕｐに対応出来るらしいのですが。

[105: 契約済みさん]

野村の営業さん、契約終わると、宿題の回答くれません。
売ることだけで、他は関係なし。
これでは、顧客満足度upはないです。
ここ見てる営業さん、考えて下さい。

[106: 契約済みさん]

駄目な営業もいるんですね。

オーナーズクラブサイトの問い合わせコーナーから質問できるような内容なら使ってみたらいいと思いますよ。

私も購入時の営業が他のMRに移動になり問い合わせ先に困ったので使ってみましたが、すぐに連絡が来ました。

なんなら担当営業が駄目な旨も書いちゃったらどうですか？引き渡しまで油断させる訳にはいきませんからね。

[107: 契約済みさん]

１０６さん
本日かな夏休みの営業さんのようなカキコ。
感謝いたします。

[108: 契約済みさん]

壁紙、確かに基本のは無難でしたが、あの花柄？もイマイチかと…。

[109: 匿名さん]

花柄？がイマイチ過ぎて私も普通のにしました。トイレっぽくて。。もっとまともな選択肢をくれたらよかったのに。

[110: 契約済みさん]

光り物の花柄で、飲み屋風でした。
結局、止めました。

[111: 契約済みさん]

重要事項説明会も、契約会も、書いてあることを読み上げるだけ（しかも漢字読めてない）で、すぐにその場でハンコ押させるんですね。

[112: 契約済みさん]

時期外れに一人でしたから、1対1でゆっくり行って頂きました。
感謝感謝です。
入居までには全て忘れるでしょう。他のことに夢中になって・・・・。

[113: 契約済みさん]

112さんのようにゆっくり聞くべき。まわりは何も質問せず、あっさり終わっていて驚いた。あんな専門用語だらけの説明で理解できたのだろうか。

[114: 匿名さん]

結局ニ期の最高倍率は何倍だったんでしょうか？

[115: 契約済みさん]

最高倍率は実質３倍。

[116: 契約済みさん]

契約済みなのでいまさらなのですが、自分の気持ちの整理も兼ねて、この物件の気に入っている点、気になる点を書いてみます。
ちなみに地元の低層マンションからの買い替えです。

気に入っている点

* 武蔵小杉の交通利便性。
* 立地。まあまあ駅近。西口は東口に比べゴミゴミしているものの、お店などには近く便利。
* 西口・北口の今後の発展性。
* 今井小学区。(個人的な理由ですが、子供が今井小なので)
* ほどほどの共用施設。プールとか極端にお金のかかるものはない。
* ガスが使える。
* 内廊下、エントランス、コンシェルジュなど豪華イメージ。リッチな気分を味わえるかも。ま、自己満足ですね。
* 順梁。逆梁ダイレクトウインドウのようにカウンターが部屋の面積消費しないし、バルコニーも広い。
* 各階ゴミステーション。
* (南西方向の眺望。自分は予算の関係で東なので関係なし)

気になる点

* 横須賀線からはちょっと遠い。
* 南武線の騒音
* 北側の道路が2車線道路になる。交通量多そう。バスも通るだろう。落ち着かない感じだし、騒音、排ガスも気になる。渋滞もするかも ?
* タワーパーキングは出庫に時間がかかりそう
* 自転車置き場も出し入れ面倒そう
* 設備仕様が微妙にケチってる。壁掛けエアコン、Low-Eガラスじゃない、など
* 下がり天井が多く、サッシも低め。
* 管理費、修繕積立金など維持費が高め
* 商業施設との全体管理がうまくいくのか心配
* 商業施設に入る店が微妙

みなさんはいかがでしょうか。

[117: 契約済みさん]

地元からの入居予定者です。今井小中卒です。南側に入ります。
多くの方は１１６さんと同様だと思います。１００点満点はあり得ない。どこかで妥協も必要。
武蔵小杉の利便性知ってしまったら、他の地区は選択対象外でした。
通勤･通学･出張・旅行で主要駅まで１時間以内。今は更に短縮でしょう。
元住吉ブレーメン通りで散歩がてら（二ケ領用水沿道）買い物ＯＫですよ。

下記の点、気になります。
１．区役所利用車の左折入場待ちでエントランス前、渋滞する時間あり。
２．住民自転車用ＥＶと保育園ＥＶが近く、送迎ママチャリの駐輪マナーに困るかも。

昨年秋夕刻、武蔵小杉駅南口から警察署過ぎても焼き魚（サンマ・サバ）の臭いにやられてしまいました。
南風強いとプラウドまで来るかな？

[118: 匿名さん]

下がり天井は本当にイマイチなくらいですよね。
部屋の圧迫感が半端ない。モデルルームは計算し尽くされた特注家具でうまくまとめているベストパターンで、あぁですから。実際、家具を入れたらさらに狭さを感じるのは間違いない。
立地も、駅近くとは言え、決して良いとは言えない。
入居してからも周りで再開発が続くとなると、道も重機など出入りも多くなりますね。
ただ、エクラスやパークと比べて価格の違いに大きく差があります。予算のハードルは低いわけで、どこまで妥協するかですね。

[119: 契約済みさん]

皆さんのご意見、参考になります。

圧迫感はありますが、次にオープンするシティタワーはもっと狭くてもっと高い（予想）ので、ここでよかったと思っています。
北側のツインタワーには、かなり多くの商業施設が入るらしく、まだまだ発展すると予想しています。

心配な点としては、エレベーター６機の待ち時間。特に朝の通勤時間帯。
階段で降りれる階ではないので、電車に乗り遅れないか心配です。

[120: 契約済みさん]

ＥＶの大型1台は、車いす･ベビーカー・作業用と聞いています。
実質、小型５台。
ＡＩ機能付きと聞いていますが、それを発揮するのは、昼間集中しない時。
残念ながら、ラッシュ時は御覚悟が・・・･。

[121: 契約済みさん]

うちは下がり天井が少ない間取りを選びました
何を重視するかは人それぞれですね

[122: 匿名さん]

商業施設、微妙すぎる。歯医者さん以外にもっと病院が入って欲しい。

[123: 匿名さん]

駅前商業施設に医療モール、聖マリアンナ、日医大、病院だらけになってしまいませんか？

[124: 122]

駅前に医療モールが入るんですね。知りませんでした。

[125: 匿名さん]

大型ＥＶがベビーカー用ということは、ひょっとして普通ＥＶはベビーカー禁止でしたか？

[126: 匿名さん]

ギリギリなんで
そうです>>125
実際坪単価安かったでしょ？

[127: 契約済みさん]

ここのEVは全機ベビーカーOKですよ。
書き込む板を間違えているのでは？

[128: 契約済みさん]

理解力に疑問？　の人がいるようで。
ダメとは書かれていません。

大型の用途が一例で書かれているだけ。
ストレートですね。
他と同様な問題、起こさずに、マナー守ってネ。

[129: 匿名さん]

エクラススレの風俗店を見てゾッとした。こっちにも来ませんように…。

[130: 契約済みさん]

契約時の承諾事項で制限されているので大丈夫なはずです。地権者も例外じゃないし。
エクラスのも早く追い払えるといいですね。

[133: 匿名さん]

かなり評判悪くなってるのにまだわかってないのが痛々しい・・・。

[134: 住民さんＡ]

３０年間の間に毎月の修繕積立金に加えて、３回程度１００万位の一時金が徴収されるって本当ですか？

[135: 匿名さん]

134
本当ではありません

[137: 匿名さん]

どこの評判が悪いんですか？

[138: 匿名さん]

>134
詳細は書類を見ないとわかりませんが、30年目に30万、50年目に50万くらいの一時金があったように思います。

[140: 匿名さん]

>138
そうでしたっけ？

[141: 138]

説明会では、30秒くらいでサラッと流してました。金額と年次はうろ覚えなので、修繕案を確認して頂ければと。

[142: 住民さんＣ]

プラウドタワー大泉学園は30年間の計画の中で何回かに分けて合計270万円位の一時金の徴収があるらしいですが、プラウドタワー武蔵小杉は同じタワーマンションでも徴収金が違うのですね。

[143: 働くママさん]

http://pragmatism.blog2.fc2.com/blog-entry-489.html
こういうことですね

[144: 契約済みさん]

ここの修繕一時金計画（一戸平均）は以下のとおりです

入居時の一時金を除くと

築２４年目で３２８千円
築３０年目で５３５千円　

エグラスやプラウドタワー大泉学園のような駅直結に比べると安くなります。

[145: 138]

>144
ありがとうございます。50年目じゃなかったですね。

[146: 匿名さん]

長期修繕計画は３０年までだから、それ以降に竪排水管、機械式駐車場、エレベータといったそれまでにない大物の交換が控えている。一時金徴収はより高額になると考えておいたほうがいい。

それから一時金徴収って、未納問題を引き起こすリスクがあるから、国土交通省のガイドラインでは定額積み立てが推奨されている。ちょっと前の週刊ダイアモンドの特集では、武蔵小杉の某タワマンで入居して数年で定額積み立てに移行したという記事が掲載されていた。長期的にはそのほうが安心だけど、移行するタイミングで月額が大幅アップってことになるからその辺も考慮しておかないと、ローンでいっぱいなんてことするとリスキー。

ちゃんと把握せずに契約しちゃった人がいるってのも困りものかな。

[147: 契約済みさん]

僕は同じマンションに２０年住めば十分だと思っている。
３０年なんてとても考えられないなあ。
そういう意味で長期修繕が３０年分あればまったく問題ない。

[148: 匿名さん]

国土交通省のガイドラインでは定期的に見直して、今後、３０年間の計画を立てることが推奨されてる。入居後は、計画を住民がきちんと引き継いで、計画通り修繕を実施して無いと売ろうにも売れなくなるよ。

ビンテージマンションの要件として、管理と修繕が行き届いてるってのが大きく占める。要は住民しだい。

[149: 匿名さん]

＞148
一緒に頑張ってください。

[150: 匿名さん]

タワマンだといずれ管理費が大幅に上がるのを見越して、しばらく住んだら引越しと最初
から考えてる人もいたりする。そういう人が多いと、修繕計画の見直しも進まないかもね。
積立金値上げ反対を言い出したりして。

[151: 匿名さん]

駐車場の稼働率が心配だね

[152: 住民主婦さん]

武蔵小杉は液状化の危険が非常に高いらしいので、建物は安全だけどライフラインの復旧で修繕費一時金が急に徴収されるかもしれないと聞いたのですがそのつもりの方がよいですか？

[153: 匿名さん]

小杉あたりは、液状化の可能性は高いがその度合いは大きくない、と聞いています。
とはいえ、そのレベルの地震がきたら住宅に限らず何かしら被害が出る可能性は高いので、自前で準備しておくしかないですかね。別に小杉に限った話じゃないですが。

[154: 匿名さん]

境界梁ダンパーって、自身が壊れて揺れを吸収するタイプの制震装置。ところが、長期修繕計画では自然災害は考慮されてないから、壊れたときの補修費用をどこからまかなうかってのが問題になるはず。各自がそれを理解して、その分確保しておけば問題ないんだけど。少なくとも野村は説明してないよね。

小杉は液状化リスクよりも、表層地盤の揺れやすさが問題。ダンパーが壊れるレベルの揺れに襲われるリスクを考えないと。

[155: 入居前さん]

境界梁ダンパーが壊れた時の大規模な修繕一時金は全員できちんと割って払うように皆に約束してもらいたいです。宜しくお願いします。

[156: 匿名さん]

実際、いくらくらいなんでしょうか？
見積もれるんでしょうか？

教育費にお金がかかるときに、いきなり大金払えと言われても困るので、予め知っておきたいです。

[157: 入居前さん]

理事会で管理費の無駄な部分を早いうちに削減して、積み立ての比率をあげていく必要があるんだろうね。
少なくとも管理費と修繕積立金の総額はみんな知った上で購入しているから。
理事会次第だなぁー

[158: 匿名さん]

あとは入居者のマナーも。誰かが共用部や共有物を壊して余計な出費が出ませんように。

[159: 匿名さん]

壊した場合はその人に請求するか、保険で対応するはず。

[160: 匿名さん]

>157

マンションは管理組合による住民自治が原則。理事会任せの人が多いと、先が思いやられる。