プラウドタワー武蔵小杉【契約者専用】

[契約済みさん]

なかよくやりましょう。


所在地：神奈川県川崎市中原区小杉町3丁目269番1他（地番）
交通：東急東横線 「武蔵小杉」駅 徒歩4分 、東急目黒線 「武蔵小杉」駅 徒歩4分
　　　南武線 「武蔵小杉」駅 徒歩4分 、横須賀線 「武蔵小杉」駅 徒歩10分
売主：野村不動産 、相鉄不動産
販売代理：相鉄不動産販売
検討スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/320218/

施工会社：清水建設
管理会社：野村不動産/相鉄不動産

【物件情報を追加しました　2013.6.4　管理担当】

[101: 契約済みさん]

検討スレの方が機能してないので、こっちで聞こう。マルチでゴメン。

小杉町3丁目東地区の三角タワーの工事期間って、東急の駅からプラウドタワーまでどこを歩く事になるのか、どなたかご存知ですか? 歩行者用通路確保されるのかな?

ちなみに近隣に住んでます。今も、あのボクシングジムがある通りはちょっと抵抗があって、ガード下通って一旦線路北側を通ってます。同じルートが確保されれば十分なんだけど、東地区の工事が始まったらどうなるんだろう。ヨーカドーの方まで行く必要があるとすると面倒だな〜。2,3年の間とはいえ気になります。

[102: 契約済みさん]

101です。
検討スレNo.3 No780 で教えて頂きました。マルチポスト失礼しました。

[103: 匿名さん]

最上階辺りまで来ましたね！！

[104: 契約済みさん]

洋室(1)の壁紙、変更しました。
基本が、超無難というかダサかったので。
しかし、部屋全体でなく、一面のみとはなぜですかネ？
あれで、消費税ｕｐに対応出来るらしいのですが。

[105: 契約済みさん]

野村の営業さん、契約終わると、宿題の回答くれません。
売ることだけで、他は関係なし。
これでは、顧客満足度upはないです。
ここ見てる営業さん、考えて下さい。

[106: 契約済みさん]

駄目な営業もいるんですね。

オーナーズクラブサイトの問い合わせコーナーから質問できるような内容なら使ってみたらいいと思いますよ。

私も購入時の営業が他のMRに移動になり問い合わせ先に困ったので使ってみましたが、すぐに連絡が来ました。

なんなら担当営業が駄目な旨も書いちゃったらどうですか？引き渡しまで油断させる訳にはいきませんからね。

[107: 契約済みさん]

１０６さん
本日かな夏休みの営業さんのようなカキコ。
感謝いたします。

[108: 契約済みさん]

壁紙、確かに基本のは無難でしたが、あの花柄？もイマイチかと…。

[109: 匿名さん]

花柄？がイマイチ過ぎて私も普通のにしました。トイレっぽくて。。もっとまともな選択肢をくれたらよかったのに。

[110: 契約済みさん]

光り物の花柄で、飲み屋風でした。
結局、止めました。

[111: 契約済みさん]

重要事項説明会も、契約会も、書いてあることを読み上げるだけ（しかも漢字読めてない）で、すぐにその場でハンコ押させるんですね。

[112: 契約済みさん]

時期外れに一人でしたから、1対1でゆっくり行って頂きました。
感謝感謝です。
入居までには全て忘れるでしょう。他のことに夢中になって・・・・。

[113: 契約済みさん]

112さんのようにゆっくり聞くべき。まわりは何も質問せず、あっさり終わっていて驚いた。あんな専門用語だらけの説明で理解できたのだろうか。

[114: 匿名さん]

結局ニ期の最高倍率は何倍だったんでしょうか？

[115: 契約済みさん]

最高倍率は実質３倍。

[116: 契約済みさん]

契約済みなのでいまさらなのですが、自分の気持ちの整理も兼ねて、この物件の気に入っている点、気になる点を書いてみます。
ちなみに地元の低層マンションからの買い替えです。

気に入っている点

* 武蔵小杉の交通利便性。
* 立地。まあまあ駅近。西口は東口に比べゴミゴミしているものの、お店などには近く便利。
* 西口・北口の今後の発展性。
* 今井小学区。(個人的な理由ですが、子供が今井小なので)
* ほどほどの共用施設。プールとか極端にお金のかかるものはない。
* ガスが使える。
* 内廊下、エントランス、コンシェルジュなど豪華イメージ。リッチな気分を味わえるかも。ま、自己満足ですね。
* 順梁。逆梁ダイレクトウインドウのようにカウンターが部屋の面積消費しないし、バルコニーも広い。
* 各階ゴミステーション。
* (南西方向の眺望。自分は予算の関係で東なので関係なし)

気になる点

* 横須賀線からはちょっと遠い。
* 南武線の騒音
* 北側の道路が2車線道路になる。交通量多そう。バスも通るだろう。落ち着かない感じだし、騒音、排ガスも気になる。渋滞もするかも ?
* タワーパーキングは出庫に時間がかかりそう
* 自転車置き場も出し入れ面倒そう
* 設備仕様が微妙にケチってる。壁掛けエアコン、Low-Eガラスじゃない、など
* 下がり天井が多く、サッシも低め。
* 管理費、修繕積立金など維持費が高め
* 商業施設との全体管理がうまくいくのか心配
* 商業施設に入る店が微妙

みなさんはいかがでしょうか。

[117: 契約済みさん]

地元からの入居予定者です。今井小中卒です。南側に入ります。
多くの方は１１６さんと同様だと思います。１００点満点はあり得ない。どこかで妥協も必要。
武蔵小杉の利便性知ってしまったら、他の地区は選択対象外でした。
通勤･通学･出張・旅行で主要駅まで１時間以内。今は更に短縮でしょう。
元住吉ブレーメン通りで散歩がてら（二ケ領用水沿道）買い物ＯＫですよ。

下記の点、気になります。
１．区役所利用車の左折入場待ちでエントランス前、渋滞する時間あり。
２．住民自転車用ＥＶと保育園ＥＶが近く、送迎ママチャリの駐輪マナーに困るかも。

昨年秋夕刻、武蔵小杉駅南口から警察署過ぎても焼き魚（サンマ・サバ）の臭いにやられてしまいました。
南風強いとプラウドまで来るかな？

[118: 匿名さん]

下がり天井は本当にイマイチなくらいですよね。
部屋の圧迫感が半端ない。モデルルームは計算し尽くされた特注家具でうまくまとめているベストパターンで、あぁですから。実際、家具を入れたらさらに狭さを感じるのは間違いない。
立地も、駅近くとは言え、決して良いとは言えない。
入居してからも周りで再開発が続くとなると、道も重機など出入りも多くなりますね。
ただ、エクラスやパークと比べて価格の違いに大きく差があります。予算のハードルは低いわけで、どこまで妥協するかですね。

[119: 契約済みさん]

皆さんのご意見、参考になります。

圧迫感はありますが、次にオープンするシティタワーはもっと狭くてもっと高い（予想）ので、ここでよかったと思っています。
北側のツインタワーには、かなり多くの商業施設が入るらしく、まだまだ発展すると予想しています。

心配な点としては、エレベーター６機の待ち時間。特に朝の通勤時間帯。
階段で降りれる階ではないので、電車に乗り遅れないか心配です。

[120: 契約済みさん]

ＥＶの大型1台は、車いす･ベビーカー・作業用と聞いています。
実質、小型５台。
ＡＩ機能付きと聞いていますが、それを発揮するのは、昼間集中しない時。
残念ながら、ラッシュ時は御覚悟が・・・･。

[121: 契約済みさん]

うちは下がり天井が少ない間取りを選びました
何を重視するかは人それぞれですね

[122: 匿名さん]

商業施設、微妙すぎる。歯医者さん以外にもっと病院が入って欲しい。

[123: 匿名さん]

駅前商業施設に医療モール、聖マリアンナ、日医大、病院だらけになってしまいませんか？

[124: 122]

駅前に医療モールが入るんですね。知りませんでした。

[125: 匿名さん]

大型ＥＶがベビーカー用ということは、ひょっとして普通ＥＶはベビーカー禁止でしたか？

[126: 匿名さん]

ギリギリなんで
そうです>>125
実際坪単価安かったでしょ？

[127: 契約済みさん]

ここのEVは全機ベビーカーOKですよ。
書き込む板を間違えているのでは？

[128: 契約済みさん]

理解力に疑問？　の人がいるようで。
ダメとは書かれていません。

大型の用途が一例で書かれているだけ。
ストレートですね。
他と同様な問題、起こさずに、マナー守ってネ。

[129: 匿名さん]

エクラススレの風俗店を見てゾッとした。こっちにも来ませんように…。

[130: 契約済みさん]

契約時の承諾事項で制限されているので大丈夫なはずです。地権者も例外じゃないし。
エクラスのも早く追い払えるといいですね。

[133: 匿名さん]

かなり評判悪くなってるのにまだわかってないのが痛々しい・・・。

[134: 住民さんＡ]

３０年間の間に毎月の修繕積立金に加えて、３回程度１００万位の一時金が徴収されるって本当ですか？

[135: 匿名さん]

134
本当ではありません

[137: 匿名さん]

どこの評判が悪いんですか？

[138: 匿名さん]

>134
詳細は書類を見ないとわかりませんが、30年目に30万、50年目に50万くらいの一時金があったように思います。

[140: 匿名さん]

>138
そうでしたっけ？

[141: 138]

説明会では、30秒くらいでサラッと流してました。金額と年次はうろ覚えなので、修繕案を確認して頂ければと。

[142: 住民さんＣ]

プラウドタワー大泉学園は30年間の計画の中で何回かに分けて合計270万円位の一時金の徴収があるらしいですが、プラウドタワー武蔵小杉は同じタワーマンションでも徴収金が違うのですね。

[143: 働くママさん]

http://pragmatism.blog2.fc2.com/blog-entry-489.html
こういうことですね

[144: 契約済みさん]

ここの修繕一時金計画（一戸平均）は以下のとおりです

入居時の一時金を除くと

築２４年目で３２８千円
築３０年目で５３５千円　

エグラスやプラウドタワー大泉学園のような駅直結に比べると安くなります。

[145: 138]

>144
ありがとうございます。50年目じゃなかったですね。

[146: 匿名さん]

長期修繕計画は３０年までだから、それ以降に竪排水管、機械式駐車場、エレベータといったそれまでにない大物の交換が控えている。一時金徴収はより高額になると考えておいたほうがいい。

それから一時金徴収って、未納問題を引き起こすリスクがあるから、国土交通省のガイドラインでは定額積み立てが推奨されている。ちょっと前の週刊ダイアモンドの特集では、武蔵小杉の某タワマンで入居して数年で定額積み立てに移行したという記事が掲載されていた。長期的にはそのほうが安心だけど、移行するタイミングで月額が大幅アップってことになるからその辺も考慮しておかないと、ローンでいっぱいなんてことするとリスキー。

ちゃんと把握せずに契約しちゃった人がいるってのも困りものかな。

[147: 契約済みさん]

僕は同じマンションに２０年住めば十分だと思っている。
３０年なんてとても考えられないなあ。
そういう意味で長期修繕が３０年分あればまったく問題ない。

[148: 匿名さん]

国土交通省のガイドラインでは定期的に見直して、今後、３０年間の計画を立てることが推奨されてる。入居後は、計画を住民がきちんと引き継いで、計画通り修繕を実施して無いと売ろうにも売れなくなるよ。

ビンテージマンションの要件として、管理と修繕が行き届いてるってのが大きく占める。要は住民しだい。

[149: 匿名さん]

＞148
一緒に頑張ってください。

[150: 匿名さん]

タワマンだといずれ管理費が大幅に上がるのを見越して、しばらく住んだら引越しと最初
から考えてる人もいたりする。そういう人が多いと、修繕計画の見直しも進まないかもね。
積立金値上げ反対を言い出したりして。