ザ・パークハウス湯島龍岡町

[周辺住民さん]

本日、ポストに案内が入っていました。

●ザ・パークハウス 湯島龍岡町
http://goo.gl/maps/A6jwy
地番：東京都文京区湯島4丁目16番1他1筆
旧住居表示：東京都文京区湯島4-11-6、7

●交通：千代田線「湯島」駅徒歩8分、丸ノ内線「本郷三丁目」駅徒歩11分、大江戸線「本郷三丁目」駅徒歩9分／●総戸数：56戸／●敷地面積：1602.14m2／●延床面積：4386.86m2／●構造・階数：RC造、地上7階・地下1階／●敷地：所有権の共有／●引き渡し：2015年1月下旬／●売主：三菱地所レジデンス／●設計・監理・施工：淺沼組／●間取り：1LDK～3LDK／●専有面積：45.64m2～114.98m2

公式URL:http://www.mecsumai.com/tph-y-tatsuoka/index.html

【物件情報、URLを追加しました　2013.5.31　管理担当】
【東京23区の新築マンション掲示板から東京のマンション住民掲示板へ移動しました。2015.2.19　管理担当】

[61: 周辺住民さん]

>>60
少なくとも文京区の高台は、どこもそんな感じですよ。
むしろ、近くに大きな繁華街がある分、恵まれていると思います。

通常は、ファミリー向けマンションは非商業系の地区、
DINKSや単身者向けには商業系の地区が好まれるようです。

[62: 匿名さん]

ジムならば、東大龍岡門近くの文京総合体育館のトレーニングルームがありますよ。
下手なジムに行くより、設備は今年の4月にできたばかりだからきれいです。

ただスタジオがないので、そこに期待している人は残念ですが、プールも体育館内にあるので普通なら問題ないでしょう。

一番の魅力は公共の施設故に、月会費が安いことですね。1年単位で会費を払うと、月2000円以下で利用できます。1回の利用も500円と安いです。

あと本郷三丁目駅の近くですが、エニタイムフィットネスというアメリカが本社の格安ジムができます。スーパーのまいばすけっとの上ですね。

[63: 匿名さん]

早く配棟計画と間取りを公開せよ！

[64: ななし]

事前説明会の案内が郵送されてきたけど、そこで説明するのではないでしょうかね。

[65: ご近所さん]

近くに住んでいる者です。
このマンションはうちの周りでも話題になっています。

まず、スーパー、食料品について：
小さいながら春日通りからサッカー通りへ入った『スーパー加賀屋』さん、
商品はいいものが多いです。
点数は少ないけれど成城石井とかにあるようなものがあります。
本郷三丁目側だったら、「まいばすけっと」や「マルエツプチ」、
御徒町、上野広小路だったら、上野松坂屋の地下食料品、『吉池』（改装中
ですが、仮店舗あり）、仲御徒町（昭和通り）なら多慶屋、
後楽園まで出れば、ラクーアの「成城石井」や白山通りの「クイーンズ伊勢丹」。
もし通勤に御茶ノ水駅を利用するならば、ソラマチの「オリンピック」や「成城
石井」も使えます。

スポーツジム：
他の方がお書きになっているように、文京総合体育館が龍岡門のバス停前
（本富士警察署のところを春日通りから入る）にあります。
ここは管理は東京ドームのジムが行っています。
または、東京ドームのジムや上野駅の中にあるジェクサー？とか。

保育園・幼稚園：
マンション向かい近くにある「ひまわり保育園」、ここはもともと東大勤務の
方のためのものだったような。今は他の方もお子さんを通わせています。
春日通りと消防署前通りの角からすぐには「中央会堂幼稚園」、サッカー通り側に
文京区の「湯島幼稚園」もあります。

コンビニ：
東大龍岡門の中に入るとすぐ、東大本部棟前にローソンがあります。ちなみに、
龍岡門は24時間門は開いていますので、お間違えなく。（扉はかなり昔に撤去済み）
このマンションは『鉄門』に近いようですので、病院内の方が便利かもしれませんが、
こちらもものの数分です。

いずれにせよ、いわゆる一般的に『湯島』と言われる坂の下と「龍岡町」はイメージに
差があると思います。

[66: ご近所さん]

もう少し情報を。
通勤、通学をされる方は、基本的には以下のパターンではと思います。
1)本郷三丁目（丸ノ内線/大江戸線）：
マンションから東大の壁沿いに龍岡門の方へ行き、警察署のところを春日通沿いに右へ。
（徒歩）

2)湯島（千代田線）：
マンションから出て旧司法研修所（湯島地方合同庁舎）のほうへ切通公園沿いに出ます。
（これが多分一番駅へは近いはず）切通公園のほうから春日通へ出て、湯島ハイタウンの
前を通ればすぐ。（徒歩）ちなみに公園側から出た春日通すぐの小さな本格石釜ピザ屋さんは
おいしいです。

3)仲御徒町（日比谷線）：
学バスの『龍岡門』から上野駅行きに乗って3つ目の『御徒町』（バス停は昭和通り沿い）下車すぐ。

4)上野広小路（銀座線）/御徒町（JR)：
バス停『龍岡門』から学バスの上野駅行きに乗って2つ目の『上野広小路』でおりて、中央通の角に
銀座線「上野広小路」入口、中央通渡って少し行くとJR御徒町（京浜東北線/山手線)です。

5)御茶ノ水(JR):
バス停『龍岡門』から学バスのお茶の水駅行きに乗ってひとつ目。目の前が駅です。

そういえば、これまで寝台車の会社のこと、別にここへ亡くなられた方を連れてくる訳でもないので
あまり気にしたことがありませんでした。意外と気になさる方がいらっしゃるので、人それぞれですね。
（東大には不浄門とかつて呼ばれた門もあります。）

[67: 匿名さん]

公式サイトが更新サレマシタネ！　
バリバリの乾式壁ですが、なかなか良さそうじゃないですか！！

[68: 匿名さん]

奥に吹き抜けがあるんだね
それで行灯部屋をなくしてるのは良いと思う
けど廊下が妙に長くて無駄な間取りもあるなあ

[69: 匿名さん]

ランドプランやデザインはいいけど、公開されている間取りには納戸がないですね…

[70: 匿名さん]

70、80平米台の間取りは、どれも残念な感じ。
柱が家の真ん中にあったり、隅で出っ張ってたり、将来の可変性も低い。
廊下も長かったりして、実際の数字より狭く感じそう。
内廊下にするとこうなっちゃうのかな。

[71: 匿名さん]

ここいいですね。でも高そうだなー。
最近の近隣相場からいって、
坪350以上は確実でしょうね。

[72: 購入検討中さん]

いいなぁ。
ここ買いたいなぁと感じます。
ただ、東大病院に通院する際、いつも東天紅の脇の坂道から行っているので、何となく思うのですがこの辺の道、狭いですよね。
引っ越しの時のトラックとかどうなのかなぁ。
エントランスを使えば大丈夫なのかなぁ。

[73: 匿名さん]

2㌧車ならOK

[74: 購入検討中さん]

> 73 さん

そうなんだ。
ありがとうございます。
やっぱり前向きに検討しよっと。
資料請求したので届くのが楽しみだ！

[75: ななし]

事前説明会はどんな感じでしょうか？

[76: 匿名さん]

こちらは内廊下、外廊下どちらですか?

[77: 匿名さん]

公式ホームページのエリアインフォメーションを見ていますが、
周辺には総合病院が4つもあるんですねー。
しかし、どれも大学病院で「二次救急」「三次救急」の但し書きつきです。
二次救急は入院治療や手術を必要とする重症患者に対応する救急医療、三次は
一刻を争う重篤患者に対応とありますが、風邪くらいでは受診できないという事ですか？

[78: 匿名さん]

二次、三次救急病院というのはあくまでも、
救急医療の関する枠組みだと思いますんで、
それらの指定病院にも、一般外来はありますが、
大きな病院は待ち時間が半端ではありませんよ。

また、病院によっては、他院からの紹介状がない患者には、
高額の初診料を請求するシステムを取るところもあるので、
風邪ぐらいならホームドクターあるいは町医者にかかったほうがいいですよ。

[79: 匿名さん]

経過報告をお願いします。

[80: ななし]

モデルルームはすごく広かったです。
あの大きさの部屋は手が出ませんが。
隣接する建物の状況を説明しながら、紙の模型で部屋がどこかを確認できますので、具体的なイメージを持つことができると思います。

[81: 匿名さん]

ものすごく広いということは、最上階の91平米か117平米のお部屋でしょうか。
そんな部屋でモデルルーム作られても困りますよね。
買う側の身になってみれば、わかることなのに。

[82: ななし]

いえ、８０Ｇでした。
内廊下も再現してありましたよ。

[83: 匿名さん]

80Gなら都心にしては多少広めですが、
ものすごく広いというほどでもないのでは？

[84: 周辺住民さん]

いま公式サイトを見てきましたが、80Gタイプの広さは85m2あるようですね。
ならば、広い部類に入れてもよいかと思います。

ただし、平面図を見る限り、廊下が無駄に長く、
リビングも整形ではなく、なんだかなーって気がします。
主寝室が8.1畳あり、風呂も1620なので、
広く感じるのかなと思いました。

リビングの南西角の柱が邪魔ですね。
南東角はコーナーサッシにしてほしいところですが、
配管スペースになっているので叶わないようです。

[85: 匿名さん]

もりあげていこーよ。

[86: 匿名さん]

確かに間取りは残念な感じだよね。
内廊下は難しいよね。
でも、間取りにこだわりのない人もいるからね。

[87: 匿名さん]

本郷台地にのった土地だから、地盤良し。

ここなら毎日、東大の学食が食べられますね(笑)

[88: 購入検討中さん]

東大の学食はおいしいらしい！

[89: 匿名さん]

そろそろ、公式サイトを更新してほしいと思っております。

[90: 匿名]

ＭＲの設備仕様はトイレの床はビニールシート、洗面所の床はタイルと中途半端な感じ。
サッシ高は2000と低く、柱の出っ張り、梁も多くて圧迫感あり。
玄関の位置が悪いので、廊下が無駄に長い
予定価格からすると残念賞。

[91: 匿名さん]

天井も低いみたいです…

[92: 購入検討中さん]

見に行ってみましたが、天井、それほど低いとは感じませんでしたよ。

[93: ななし]

私も他と比べて天井が低いとは感じませんでした。
梁が出っ張っているのは目に付きましたが。

[94: 権兵衛]

中層マンションでバルコニーの外壁がタイルではなくて吹き付け。
他にもコストダウンできる所は徹底的にグレード落としている
地所の物件では安普請。

[95: 匿名]

バルコニーの両サイド内側の壁が吹き付けでしたね。
ベージュ系のカラーだったせいか、そんなにチープな印象はありませんでした。
むしろ、洗濯物が干せない事と、小さなベランダに室外機が3台並ぶ圧迫感と、雨水を流す溝がベランダの中央を横切る方が気になりました。

全体としてこの物件の評価はどんな感じなのでしょうか。
イマイチ決め手に欠けるような。。

それでも、モデルルームは人気でしたね。
営業さんも忙しい様で、1時間半しか時間をさいてもらえませんでした。
購入の見込みがないと思われたのかな。。

[96: 匿名さん]

バルコニー中央を横切ってるのはエアコン室外機の排水溝じゃないのかな。

[97: 匿名]

96さん、ご教示ありがとうございました。

[98: ななし]

95さん

90分というのは短いのでしょうか。私もだいたいそのくらいでしたが…

[99: 周辺住民さん]

>>95さん

この物件は立地がすごく良いと思います。
湯島・本郷の中でもこれほど静かで落ち着いた場所は
なかなかないです。
そのことの裏返しで不便だという人もいるでしょう。
ですが、都心でこれほど静かなのは貴重です。

ちなみにうちは、春日通りがうるさいですね。

[100: 匿名さん]

グレードが微妙に落とされているみたいですね…
バルコニーの内側が吹き付けって郊外ハ〇コーマンションじゃないんだから(^^;)

[101: 匿名さん]

別にザパークハウスなんてそんなもんでしょ

[102: 匿名]

98さん

野村、三井、三菱(加賀町)、住友商事の物件をみましたが、2時間半はかかっていたので、
今回の1時間半の説明がすごくあっけなく感じました。

もしかしたら、三菱は、池之端、白銀、上原などなど物件がつぎつぎ出る事もあり、人員不足で1時間半の打合せだったのかもしれません。

[103: 匿名]

99さん

貴重な情報ありがとうございます。
我家は主人が転勤族という事もあり、所縁の土地がないのですが、社宅の退出期限もあったりで、マンション探しに苦労しており、このような御意見を頂戴でき有難く存じます。

[104: 匿名さん]

ブリリア本郷三丁目も立地はいいですよ。
大通りに面していないので、周辺はとても静かですし、
こちらの物件より買い物等も便利ですよ。
もうあまり残っていませんが。

[105: 購入検討中さん]

ブリリア本郷三丁目も少し考えてみたこともありますが、資産価値は断然こちらの方がたかい。
路線価が全然違うから、ブリリア本郷三丁目はとりあえず候補の順位からは下げました。
そういう意味で、ブリリア本郷三丁目は割高かなと感じがしました。

[106: 匿名さん]

102さん

私も同感です。
特に加賀町のMRでは担当さんに現地までタクシーで案内していただき、周辺の町並みなど確認させてもらいました(おかげでトータル3時間ほどかかりましたが)。
こちらも決してお安くはないですが、同じ三菱でも物件ごとにMRへの力の入れ具合に差があるんでしょうか。

[107: 匿名さん]

路線価と購入後の資産価値って別ですよん。
賃貸に出したり売却する際には、路線価はあまり影響しませんよん。

[108: 物件比較中さん]

モデルルームに見学に行きました。
他にも、中古マンションも見ていて、オーナーさんに売り出す理由やライフプランを伺ったりしました。
そのなかで、マンションの資産価値という意味が分かってきたきがしたのですが、
資産価値を気にされる方々は、将来中古販売や賃貸を考えておられるというイメージでしょうか？

周辺の大手新築マンションも6000万を越えると苦戦し始めている様子なので、中古も検討される方々に魅力的な資産価値とはいくら位なのか分からず、踏み出せないでいます。
中古オーナーさんの丁寧な説明を聞いて、自分も将来こうやって売るんだなと考えると、ここの提示金額がファンタジー感じがしました。
もう少し考えてみます。

[109: 匿名さん]

予定価格は思っていた以上に高いです。
周囲は建て込んでいて、無縁坂は抜け道で車がよく通るし、売りは東大に近いだけ。
それも病院のほうだし。
いまいちです。

[110: 匿名さん]

坪単価はおいくらぐらいですか。