ザ・パークハウス湯島龍岡町

[周辺住民さん]

本日、ポストに案内が入っていました。

●ザ・パークハウス 湯島龍岡町
http://goo.gl/maps/A6jwy
地番：東京都文京区湯島4丁目16番1他1筆
旧住居表示：東京都文京区湯島4-11-6、7

●交通：千代田線「湯島」駅徒歩8分、丸ノ内線「本郷三丁目」駅徒歩11分、大江戸線「本郷三丁目」駅徒歩9分／●総戸数：56戸／●敷地面積：1602.14m2／●延床面積：4386.86m2／●構造・階数：RC造、地上7階・地下1階／●敷地：所有権の共有／●引き渡し：2015年1月下旬／●売主：三菱地所レジデンス／●設計・監理・施工：淺沼組／●間取り：1LDK～3LDK／●専有面積：45.64m2～114.98m2

公式URL:http://www.mecsumai.com/tph-y-tatsuoka/index.html

【物件情報、URLを追加しました　2013.5.31　管理担当】
【東京23区の新築マンション掲示板から東京のマンション住民掲示板へ移動しました。2015.2.19　管理担当】

[145: 匿名さん]

天カセはLDのみ、SKは一階のみですよ。

[146: 匿名さん]

スロップシンクがついている住戸は1階に限られるんですね。
バルコニーが狭いので緑を育てるようなスペースがないからかもしれませんが、
ルーフバルコニーつきの住戸にはつけていて欲しかったと思います。
夏場は子供に水遊びなどさせてあげたいので。。。

[147: 匿名さん]

トランクルームの広さはたかが知れているような気がしますよ。
ゴルフバッグやスキー用具など収納できるような高さはあると思いますが、
奥行きの狭い細長のロッカーサイズなのでは？
最上階の110Arは2.18平米と広々していますが、全戸同一サイズなのでしょうか。

[148: ななし]

この近辺に商店街ってあるんでしょうか。
八百屋とか肉屋はできればスーパーではなく、専門の店で買いたいんですよね。

[149: 周辺住民さん]

>>148
ありません。アメ横方面に行くのが良いと思います。
それほど遠くないですよ。

[150: ななし]

そうですか～
谷中銀座はかなり遠いしな～
クリーニング屋さんはどうですか？

[151: 物件比較中さん]

＞＞149
ですよねえ。

上野のアメ横に遊びに行ったり上野公園を一周したりする時はたぶんアメ横とこの現地の間より長い距離を歩いていると思われます。

いつも楽しいのでたくさん移動している気がしないだけで、帰宅すると疲れていたりして（汗）

だからここはもっと距離が近いはずですから十分お買い物先として圏内だと思っています。

[152: 物件比較中さん]

【ご本人様からのご依頼により削除しました。管理担当】

[153: 匿名さん]

グーグルで検索したら、春日通り沿いにクリーニング屋はあるみたいですね。
駅に行きがてら行ける場所にあるみたいなので
そちらを利用するといいかもしれません。
クリーニングは近所にないとかなり不便ですよね。

[154: 周辺住民さん]

クリーニング店をググってみて、この物件の弱点を実感しました。

この物件は閑静な住宅地にありますが、
それゆえ幹線道路からかなり離れており、
利便施設までの距離があるわけですね。

静寂性と利便性はトレードオフの関係になりますから仕方ないですね。

[155: ななし]

生鮮食品とクリーニング店、病院は結構重要なファクターかと思います。
商店街はなくとも、松坂屋の地下食品売り場という手段はあるのですが、クリーニング店が近場にないとちょっと困りますね。

[156: 購入検討中さん]

ここは利便性よりも静寂に魅力を感じる方購入されるのでしょうし、それ以外には特段の長所はありませんから、不便であることはどうでも良いのでは？

[157: かって検討中さん]

病院の近くで、遺体運搬車駐車場の近くで、静寂の極みです。

[158: 匿名さん]

少し生活の利便性など考えると物件価格が高いように感じます。
買い物できるお店など近くにありませんし子供が通う学校も遠いです。
そして天気の悪い日など駅にむかうバス停留所は、駅から反対側方面に
あるのも不便です。
ここに住むのなら車があると便利ですが、物件駐車場も少ないのも
不便と感じます。
メリットとしては、大きな病院と上野動物園他大きな公園があることです。

[159: 周辺住民さん]

この物件は商店街が近くになるといった生活利便性ではなくて、
いろんな駅まで歩けて都心に近いという利便性が
売りなのかなと思います。

[160: 匿名さん]

パークハウスは、三菱地所のネームバリューと安心感、本社経費?価格は何処でも多少高めのようです。

[161: ご近所さん]

67、68でもこの辺りの情報を書かせて頂いたものです。

クリーニング屋さんの件ですが、龍岡門から春日通りへ出て反対側に渡ってすぐ、
湯島4丁目バス停の前にクリーニング屋さん、オガワランドリーさんがあります。
また、消防署前通りを春日通から順天堂方向へちょっと行くと、日曜日でもやっている
クリーニング屋さんもあります。
湯島ハイタウンの中にも『ホワイト急便』があったような。

そうでなければ、白洋舎の御用聞きをお願いするとか、夜間集配専門のクリーニング屋さんも
あるようです。
ご参考になれば。

[162: へへん]

ご教示ありがとうございます。

[163: 匿名さん]

バルコニーが狭いのと、収納が少ないのが残念ですね
バルコニーが狭すぎるので洗濯物が干せないですね。
その代わりにサンルームがあったらよかったかな。

[164: ご近所さん]

161でクリーニングの情報と７ページの65、66（67/68は間違いでした）で食料品や保育園、
交通手段について書かせて頂いた龍岡町在住のものです。再びFYIということで。

商店街について。昔は『金花商店街』、最近では『サッカー通り』と呼ばれるところに加賀屋
スーパーとお向かいのお肉屋さん（一徳さん、ここのコロッケはおいしいです）、お魚屋さん
（魚昌さん）、お米屋さん、そしてクリーニング屋さん（ヤマトさん）があります。
金花商店会のサイトをググってみて下さい。

同じ通りの春日通り寄りにある本屋さんも、取り寄せなども気軽にお願いできる近所の「本屋」
さんです。

近くにかつてあった八百屋さんは残念ながらしまってしまいましたが、加賀屋さんでもお野菜
（有機野菜も含め）一通りは揃うと思います。
加賀屋さんは以前にも書きましたが、成城石井的な食料品が揃う小さなご近所のスーパーです。
ワインなど、お酒の取り扱いもしています。また、こちらはお買い物をした商品の配達もしてくれます。

それ以外の食料品となるとやはり、上野広小路ー御徒町方面なら、松坂屋の地下や吉池、多慶屋
でしょうか。
（お魚だったら、湯島駅すぐの「よろずやさん（味噌漬け屋さんじゃないほう）」、丸赤さん、松坂屋、
吉池（新店舗が開くのが待ち遠しいです）、お肉はやはり松坂屋か吉池になるのかもしれません。）

本郷三丁目方面での食料品の買物であれば、マルエツプチやまいばすけっとだと思います。
おむつなど赤ちゃん用品は地下鉄丸ノ内線、本郷三丁目出口前の薬の福太郎さんにあります。

いわゆる『大きめスーパーマーケット』をお探しであれば、やはり御茶ノ水の『オリンピック』、
嬬恋坂下の『大丸ピーコック』、白山通り沿い小石川エリアの『クイーンズ伊勢丹』や『グルメシティ』、
根津駅前の『赤札堂』に行くことになりそうです。

もうひとつ以前書き忘れた交通手段の補足として、オガワクリーニング店さんの前と春日局の菩提寺で
ある麟祥院前にある『湯島四丁目』バス停は文京区役所や後楽園方面、御徒町方面へ行かれる方には
便利だとおもいます。(都02/上69）
または、湯島ハイタウン前の『湯島三丁目』バス停の方がこちらのマンション購入予定の方々には便利かも
しれませんね。

[165: 匿名さん]

真砂坂の周辺住民さん、こちらでも色々ご教示、ありがとうございます。

[166: ご近所さん]

第一期記録しておきます。


4,840万円～1億5,070万円
住宅ローンシミュレーションで試算する住宅ローンシミュレーションで試算 最多価格帯 7,700万円台（4戸）
間取り 1LDK～3LDK 専有面積 45.64m2～117.16m2
販売戸数 36戸 管理費（月額） 12,460円～31,990円
修繕積立金（月額） 4,570円～11,720円 修繕積立基金（一括） 456,400円～1,171,600円
そのほかの費用 管理準備金 : 12,460円～31,990円（一括）、ルーフバルコニー使用料 : 70円～560円（月額）、専用庭使用料 : 540円～1,570円（月額）、インターネット利用料 : 1,674円（月額）、共視聴設備費 : 432円（月額）

[167: 購入検討中さん]

このマンションの間取りの質の悪さを1例を上げて提示しておきます。
両方とも地所が都心で分譲した88平米代のマンションです。
居室空間の使用可能な部分の広さを比較します。

龍岡 LD ＋K ＋　洋室3個　＝ 13.8＋　3.1＋5＋4.5＋ 7.1　＝33.5J

一方、例の方　LDK + BR1 BR2BR3BR= 15＋8.1＋5.7＋5.5＋5.2　＝　39.5 J　　( 4LDKも3LDKも可能）

このようにマンションの広さ表記としては、同じ広さ（88平米）なのに、居室部分の広さに、6畳分！！もの違い、無駄がある事が分かります。

これは龍岡の80Jrでは、廊下が無駄に長い、柱が多い事等が原因で、単に設計力の低さを物語っています。

このマンションでは、他の間取りにも、いわゆる使えないdead spaceが出来る部屋が多く、よく考えないと、5平米ほど狭いマンションを買っても使える広さは同じだったみたいな事になりますので、良く、ご検討されて下さい。

[168: 匿名さん]

上記お二人共お疲れ様です。
間取りの悪さはここだけじゃない。
みんな研究しているから図面見れば判る。
それに、面積だけで住戸を決める訳ではない。
更に登記簿面積はもっと少なくなるし。
それよりも、実際にMRに行った人の意見が知りたい。
私は行きました。

[169: 匿名さん]

168さんはどういう感想を持たれましたか？？

この間取り、それでもまだ工夫されている方だとは思います。
居室に窓が来るようには配慮されているように感じます。
どちらにしてもマンションだとどうしても限界があります。

[170: ご近所さん]

調べると他にもありますね。

パークホームズ目白と言うのがありますが、http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/372340/

84平米代のマンションの居室空間が33.7畳でした。

[171: 匿名さん]

収納がもうちょっとという感じなのでしょうかね。
Ｄタイプは中でもいい方だとは思いますし、我が家ならこれで行けそうな気はしますけれど。
湯島だとどういう層がターゲットなのでしょうね。
静かに暮らしたい方向きでしょうか？

[172: 匿名さん]

>>171

住民層まではわからなかったですけど参考までに湯島の雰囲気なる情報はありましたよ。

その中で私の印象に残ったことは、上野の近さです。
次に住宅が多いこと＝住むに適している判断材料になること。

あとは私は通勤しないので無縁の便利さですが大手町が近いみたいですね。

[173: 匿名さん]

>167さん
居室部分が6畳分も無駄になっているとは。。。設計によって間取りもここまで違ってくるんですねー。
単に収納部分を広く取っているからという訳でもなさそうですし、おっしゃる通り廊下が長く柱が多い事に原因がありそうですね。
今後間取りを見る上で勉強になりました。ありがとうございます。

[174: 匿名さん]

上野に近い事も好材料なのですか。通勤されている方にとってはそうなのかもしれないですね。

千代田線沿線というのは中々良いかとは思います。
新御茶ノ水での乗り換えも便利な上に、大手町でもしかり…ですから。

ただ湯島自体はすごく便利というほどの街ではないのではと思っています。
湯島が好き！という人にはいいのでは？という街かと。
美味しいお店も多いみたいです。

[175: 匿名さん]

いくつかのマンションを住んだ経験で言うと、マンションの広さはやはり専有面積通り、ということ。
廊下が長いタイプはそれはそれで広さを実感できる。
家族人数に対してなるべく専有面積を抑えたい人は居室面積が広いほうがいいのは当然だろうけど。

ところで167のもう１つは柱がないから明らかに壁式だと思うけど、壁式のメリットがよく出てるね。

[176: 匿名さん]

専有部の仕様がよいので気に入りましたが、セキュリティの面が薄いのではないかとかんじます。
管理員の勤務は週5日、8時から15時と短いですし、それ以外はオートロックシステムに頼るのみですよね。
遠隔でいいので警備会社との契約があり、24時間異常があれば駆けつけるなどのセキュリティはないのでしょうか。

[177: 匿名さん]

ライフアイズ
>首都圏において全物件対応となる、三菱地所レジデンスオリジナルのセキュリティシステムです。

というのがそれに当たるのかね？

[179: 匿名さん]

室内廊下はあまり長くない設計のようですねぇ。でもこれも良し悪し。長いと部屋移動が面倒なのは、私の祖父母が言っていました。昔は広々が快適だったようですが今は距離を縮めたいと、笑。永住目線で想像するとこんなぐらいでいいかなーって。

[180: 匿名さん]

東天紅のところ、Brilliaの38階建てマンション発表されたみたいです

[181: 匿名さん]

タワマンはもう作らなくていいよ

[182: 匿名さん]

室内廊下はあまり長くない方が私は良いのではないかなと思います

それだったらその面積を居室や収納の面積に転換してほしい

ものすごく専有面積があるマンションだったら長い廊下もありでしょうけれど
こちらはごく標準的な広さなのでそこまでは求めない人が多いのではないでしょうか

[183: 匿名さん]

セキュリティが薄いとのことですが…
管理人さんは
8時15時で標準的な時間ではないでしょうか
ごみ出しと掃除の時間もあるので
ずっとエントランスにいるわけではないです
24時間有人管理がベストでしょうけど
そうすると管理費が膨大になります
ちょうどいいが難しいところ

[184: 匿名さん]

管理員と清掃員は別でしょう。
公式ホームページにも詳しく説明されていますが、
管理員と清掃員は管理会社である三菱地所コミュニティ（株）から派遣され、
管理員は月、火、水、金、土の8時から15時まで勤務、
清掃員は火、水、木、金の8時から12時まで勤務が決定しているようです。

[185: 匿名さん]

その勤務時間ではずいぶん短いね・・
パークハウスって、そんなものなの？

[186: 匿名さん]

今分譲賃貸で自分が暮らしているところもこういう感じなので、これが普通かと思っていました。

日があるうちだけいらっしゃるという感じで…。

それ以降の時間帯の夕方に訪問販売が来たりすると嫁が言っていました。

他はもっと勤務時間が長いのですか？

[187: 匿名さん]

管理人さんとお掃除の方はお休みは日曜日以外は重ならないようになっている点はいいのでは？
時間帯もできれば１７時くらいまでは…と思いましたが、
管理費に人件費の割合って大きいので、これ位が限界なのでは？
なんて思ってしまいました。

[188: 購入検討中さん]

地所のパークハウス小型物件は管理費を下げるために、各物件とも管理時間帯を短縮しています。
一つの考え方かとは思います。

[189: 匿名さん]

管理体制についてはちょっと残念ですね。

[190: 匿名さん]

長い時間管理人さんがいて欲しいという気持ちもありますが、
この規模のマンションで清掃の人と二人の人がいるということでなかなか悩ましいです。
仕方がないということでしょうか。
その分、修繕積立を頑張っていけるといいのですけれど・・・。

[191: 匿名さん]

ルーバルのある物件の間取りが掲載されていますけれど、
北向きなんですねぇ。

間取りは細長いですが、その結果どの居室にも窓があるので
風の流れとかはいいのですが。

でもこの季節、北側の窓ってかなり寒いのではないかとも思います。
悩むところです。

[192: 匿名さん]

最近のマンションは断熱と保温がかなりしっかりしているので、北向きがそれほど寒いということもないでしょう。

[193: 匿名さん]

北向って病院ビューですよ！
壁のように迫力ある存在感です。
東大病院ですから重病の方も多いでしょう。

[194: 匿名さん]

病院ビューですけれど、ものすごく隣に密接に建っているわけではないので
そこまで圧迫感がある世に思いませんが…。

眺望は抜けるかと言われれば疑問ですけれど。

どちらかと言えばこの辺りは何気に高低差が駅からあるので
それがしんどくなったりしないのかなという事。

若いうちは良いですが、
年を取ると微妙かもしれないと思いました。