売主倒産リスクのある物件の購入について

[購入検討中さん]

現在検討中の物件の売主には倒産リスクがあり（個人的な感覚では６０％位？）
施工会社も、このご時勢ですからまったく安全という保証はありません。

当然２０％弱の値引きも有りますが、倒産リスクを除けばそこそこ気に入って
るのですが、いまいち踏み切れません。

やめておけと言う方が大半でしょうが、特に瑕疵がなければ後は自分達
の管理次第かも。資産価値についても、駅徒歩２分のなので売れなくても
賃貸にすればそこそこ借り手はつくかもなどと、良い方向に考える始末。

危険な方向に足を踏み入れつつ有るので、こんなリスクも有るぞ！！
あるいは、この条件なら買う等のアドバイスをお願いします。

[39: 契約済みさん]

３８さん
３３です。
大変参考になりました。ありがとうございます。
期待するのは難しいですよね・・・・・・。
ただ、デベの経営状態如何では、半数以上が空いてても大幅な値下げをやりそうなのが心配です。

[40: マンコミュファンさん]

>>29
なぜ遅れた日本綜合地所の内定取り消し
http://sigsaly.blog.ocn.ne.jp/newssirazu/2008/12/post_5934.html

[41: 匿名さん]

民事再生企業は集金出来ない仕事は出来ません。
裁判所の監視下に入るため、無償工事等は破産に追い込まれる可能性があるためです。

うまくスポンサーが付き、そのスポンサーが出資してくれれば無償工事も可能ですが、
ほぼ間違いなく有償工事になると思われますよ！

住設メーカーは、会社が健在ならば個別に対応可能ですが、建築工事そのものは自分で治すようになります。クロスとか床です。躯体のひびからの雨漏りも有償です。

[42: 匿名さん]

アフターの件もさりながら、その前の物件取引の時点で、心配があります。

不動産の販売元が倒産した場合には、手付は保証されるのでしょうか？

契約が進んでいて、代金は払い込んだが、引き渡し前（登記移転が終わっていない）の場合は
代金が保障されるか、物件を引き渡して貰えないと困りますよね。　そこが保障して貰えのでしょうか？　それとも、それもリスクでしょうか？

倒産寸前の場合は、土地はともかく、建物は販売会社には引き渡されていません。
販売会社が代金を払わないと、建築会社も引き渡しに応じていないはずで、結局　買い手も
泣くような羽目になりませんか？

[43: 住まいに詳しい人]

これ読んで自分で考えな。
http://www.m-douyo.jp/special/tosan.html

買いたきゃ買えばいい。

[44: 匿名さん]

＞４３、４２
一般的には、手付金は保証されています。
それをつけなくてよいのは下記の条件のような物件のみ。
未完成物件の場合：手付金の額が売買代金の5％以下であり、かつ1,000万円以下の場合
完成物件の場合：手付金の額が売買代金の10％以下であり、かつ1,000万円以下の場合

購入にあたっては、手付に保障がついていることを確認するべきです。
保証のない場合には、破産したら手付は返ってこない。
共同売主が継続すれば、契約は履行されるが、ここにも穴があって
その共同売主が、全く別個に販売していれば、責任はもってくれないでしょう。
つまり、申込の契約書に連名していなければ意味がなく、単なる仲介や販売契約を結んでいる
だけの会社で　そことしか申込契約をしていなければ、そこが倒産すれば他の売主は善意の第３者だから、契約引き継ぎの義務はない。（アウトレット販売などは、そのような可能性あり）

購入の段階では、一般には　売主は引き渡し可能な登記簿を提示（法的に自分が引き渡せる状態）。　それを確認した上で、買い手は指定口座にお金を振り込むので手順。
だから、まともな取引なら、最悪の場合でも手付金以上の損害はありません。

一般人は、仲介がその作業を法に基づいてやるから、心配がなかったが、それ以外の方法を
持ちかけられたら要注意。　　もし直接　取引ならあと２０％引く、などと持ちかけられ、
そのような取引は違法であるが、物件代金を振り込んで倒産されたら目も当てられない。
賠償責任があっても、無い袖は振れないので取り立てができないのでご用心。

ようするに、まともな手順でやっているかは、どんな物件であろうと確認が必要ということです。

[45: 44]

補足です。
うる覚えですが、手付の保全処理（保証）をしていない場合には、
買い手は手付を払う必要がなかったはずです。

ですから、保証もない、引き渡しが可能な状態でもないのに、現金を払ってほしいという場合には
注意が必要です。

不動産取引では、一般消費者はかなり保護されていると思いますので、
まともな取引ならば売買リスクは低減されていると思います。

[46: 匿名さん]

>>40
採用内定関連相談
http://www.metro.tokyo.jp/INET/OSHIRASE/2008/12/20icg100.htm

主な相談事例
* 世界同時不況の影響で、不動産会社に突然内定を取り消された。（大学生）
→会社に内定取消の理由を詳しく聞いて、来所相談することを勧めた。

[47: 契約済みさん]

年内は止めておいたほうがいいです。
なぜかというと、年末（１２月一杯で）倒産する可能性があるなら、なにかと面倒です。

せめて来年になって、倒産せずに年を越してから、１月末の契約で、３月末以前に引渡しを受けるならいいかも。
倒産リスクなどあっても、決算時期の合間に手続きをすれば少しはマシです。

引渡し後は、大きな瑕疵はなかったとしても、細かい補修工事は諦めましょう。
その分が、値引きだと思えば仕方ないということにして。
納得してから買うなら、本人責任ですから。

[48: 匿名さん]

東証２部上場
ダイア建設株式会社
民事再生法の適用を申請
負債300億円
http://www.tdb.co.jp/tosan/syosai/2860.html

[49: 匿名さん]

12/19　大和ハウス：アーバンコーポレイションの支援断念
http://mainichi.jp/select/biz/news/20081218k0000m020175000c.html

この状況では国内でも海外でも買い手が付きません。
来年はもっと厳しくなります。

[50: 匿名さん]

買ったマンションの売り主が倒産したら？

■建設工事が中止されても、手付金は全額戻らない可能性がある
http://sumai.nikkei.co.jp/mansion/twatch/index20081111d3000d3.html

[51: 匿名]

手付けは5%以上入れてれば保全されていますよ。

[52: 匿名さん]

世の中甘くない

http://www.dai3.co.jp/rbayakyu/21th/times/news23.htm

[53: 匿名さん]

栄泉不動産株式会社
民事再生法の適用を申請
負債580億円

http://www.tdb.co.jp/tosan/syosai/2906.html

[54: 匿名さん]

栄泉不動産の販売中の分譲マンション一覧
http://www.data-max.co.jp/2009/01/post_4423.html

[55: 匿名さん]

マンション分譲
章栄不動産株式会社
民事再生法の適用を申請
http://www.tdb.co.jp/tosan/syosai/2895.html

「フローレンス」シリーズは、壁式構造を取り入れたラーメン構造採用により建築コスト圧縮、広空間を実現したほか、「防犯モデルマンション」としてオートドアロックシステムを全戸標準装備するなどして好評を得ていた。

[56: 匿名さん]

上げときます

[57: 契約済みさん]

お金の振込み指示日と鍵の引渡しの間にタイムラグがあります。この間に倒産したらとゾッとします。何時お金を払うものなのですか。教えてください。銀行ローン使用します。

[58: マンション投資家さん]

↑
心配無用、不動産に関する法律で権利は確保されますよ、
振り込んだお金は大丈夫。

[59: 物件比較中さん]

もっと詳しく言うと、お金を全額支払った時点でマンションは貴方の所有になります、
それを先取りの権利といいます、安心してください。

[60: 匿名さん]

でもデべの債権者の差し押さえが先に入ったらどうなるの？

[61: 匿名さん]

建設会社が押さえることもあるのでは

[62: 匿名さん]

>>59
>もっと詳しく言うと、お金を全額支払った時点でマンションは貴方の所有になります、
>それを先取りの権利といいます、安心してください。

不動産の場合、登記されないと善意の第三者に対抗できないのでは？

[63: 物件比較中さん]

↑
不動産屋に聞いてみれば、俺は聞いた事書いてるので。

[64: 匿名さん]

>建設会社が押さえることもあるのでは

商事留置権の効力

　商事留置権は、民事留置権と異なり、商人間の取引に基づくものであり、その担保力を尊重する必要があることから、破産、会社更生、民事再生の各倒産手続において、留置物に優先弁済権が認められています。
　したがって、例えば、債務者が破産宣告を受けても、商事留置権はその効力を失わず、破産管財人を相手に「動産競売申立」を行い、破産法で認められた優先弁済権としての効力の範囲内で、債権を回収することができるのです。

[65: 匿名さん]

５９さんの方が正しいような気がします、
もしマンションの購入資金全額が倒産した
デベに喰われたとしたら、かなりの社会問題に
なってる気がしますよ、これだけ毎日マンション
業者が倒産してるのですから、手付け金に保証が
有るように、購入資金も何らかの形で守られてると思いますよ。
中古や戸建は別でしょうけど！新築のマンションは大勢の人が
一斉に決められた期日にデベの口座に振り込むのですから。

[66: 匿名さん]

＞６４さん
が詳しく説明してくれましたね、ありがとうございます。

[67: 匿名さん]

でデベの債権者が先に物件を押さえたらどうするの？

[68: 匿名さん]

住宅瑕疵担保責任の保険に加入しているかを確認しましょう。
法律による加入の義務化は今年10月からですが、建物の重大な欠陥はその保険で対応できるかと。
アフターサービスは設備によりますが、大体2年ですので、2年はデベが持つことを祈りましょう。
まあ、メンテが必要になるのは、住み始めて5年〜10年目から、といったところなのでしょうが。

[69: 匿名さん]

瑕疵とか小さな問題じゃなくて、金は払ったが引き渡ししてくれない・ローンは容赦なく取り立てられるといった最悪の事態は避けられるのでしょうか？

[70: 匿名さん]

>>64
>破産管財人を相手に「動産競売申立」を行い

多くの場合、民事再生が多いと思うのですが
民事再生時は誰に申し立てるのですか？

[71: 匿名さん]

>デベの債権者が先に物件を押さえたらどうするの？

この場合の物件を押さえるとは
仮差しって事ですよね？
破産の場合は、仮差ししても意味無いのではないですかね？
誰か詳しい方教えて！

ついでに仮差しして、民事再生の時は効力あるの？

[72: 匿名さん]

＞６４さんが
ちゃんと説明してるだろう、６７、６９，はバ○か又は
日本語が理解出来ないのか？

[73: 匿名さん]

いや留置権はゼネコン・下請け・材料屋・銀行・買主と競合するから

[74: 匿名さん]

留置権なんて（笑
担保としては一番弱い気休めです

[75: 匿名さん]

＞７４
では何故マンション販売で購入資金全額デベに、
喰われちゃった的な話がこのスレや２ちゃんネルや
またマスコミなどで話題にならないのですか。
ここ半年アーバンから始まり、毎日のようにデベが倒産してるのに不思議ですね？
是非ご回答をお願いしまし。

[76: 匿名さん]

>>75
ローンの場合は銀行が入ってるから、
最悪の事態が発生しないように、
弁護士や司法書士が決済してるからじゃないかな。

建売などでは引き渡してもらえないという
という記事は時々見ますよ。

[77: 匿名さん]

マンション買う人はまるまるローンでない人も（現金又は個人ローン又は半分現金支払い）の人も
沢山いると思うのですが私も（自営なので知り合いの銀行でローンを組んでもらったので
いったん自分の口座に現金が入りデベの口座へ振り込みましたが）いわいる現金決済
の方が相当数いるのでは、その理論は余り成り立たないように思うのですが。

[78: 匿名さん]

＞７６
ローンは戸建てもマンションも銀行ですよ。

[79: 匿名さん]

マンションでも悪い条件が重なれば最悪の事態はありえます。
マンションだから特別保護される制度はありません。
新築でも銀行に呼び出し同時決済（登記・鍵とお金を同時に引き換えする）することをおすすめします。

[80: 匿名さん]

相手が三井・三菱だろうが担当者に来てもらって銀行で決済するのは不動産取引の常識でしょ。現金の人は請求書で振り込むのは絶対にやめた方がいい。提携ローンの人は一斉引き渡しでもまあいいかな