売主倒産リスクのある物件の購入について

[購入検討中さん]

現在検討中の物件の売主には倒産リスクがあり（個人的な感覚では６０％位？）
施工会社も、このご時勢ですからまったく安全という保証はありません。

当然２０％弱の値引きも有りますが、倒産リスクを除けばそこそこ気に入って
るのですが、いまいち踏み切れません。

やめておけと言う方が大半でしょうが、特に瑕疵がなければ後は自分達
の管理次第かも。資産価値についても、駅徒歩２分のなので売れなくても
賃貸にすればそこそこ借り手はつくかもなどと、良い方向に考える始末。

危険な方向に足を踏み入れつつ有るので、こんなリスクも有るぞ！！
あるいは、この条件なら買う等のアドバイスをお願いします。

[22: 匿名さん]

>>17
来年10月以降の物件なら
↓で保証されますが、それまでは保証されません。
http://www.mlit.go.jp/kisha/kisha07/07/070305_.html

[23: 匿名さん]

「虚偽報告で８億円損害」　投資家２５０人がアーバン提訴
http://sankei.jp.msn.com/affairs/trial/081107/trl0811072102008-n1.htm

アーバンコーポレイション（広島市）が３００億円の融資を受けたと有価証券報告書に虚偽記載したために損害を被ったとして、全国の投資家ら２５０人が７日、同社役員だった１４人を相手取り、計約７億８０００万円の損害賠償を求める訴えを東京地裁に起こした。１人あたりの損害金額は７万〜２３００万円という。

訴状によると、同社は今年６月２６日付臨時報告書で、仏・大手銀行グループ「ＢＮＰパリバ」に対し新株予約権付社債を３００億円で発行し、自社の債務返済にあてると発表した。

だが、８月１３日、実際は株価次第で調達額が変動する契約で、３００億円の資金調達ができていなかったと訂正。株価が急落した。

[24: 匿名さん]

考え方次第かも・・・

実際、つぶれてしまった会社のマンションのスレッドもいくつかありますが、本当に
具体的に困っているという事項を見たことがないです。不安だって書き込みはいくら
でもありますけど。

うちのマンションは、築30年ですが、修繕・保守はすべて施行会社以外がやって
います。駐車場の改造だけは、施行会社がやりましたが。

ものにもよりますが、50%引きなら、結構いいかもしれません。ただ、良質な
マンション作るような会社だったら、つぶれないような気がするので、あぶ
ないようにはおもいますね。素人がマンションの構造の問題を、外からみて
わかるわけがないし。内装はどうにでもなりますが、構造はどうしようもない
ですよ。

[25: 匿名はん]

申し込み済みで、契約待ちの状態ですが、デベ倒産の可能性が高く、直前で二の足を踏んでいる状態です。
瑕疵責任について、色々な記述を読んだところちょっと不明な部分が出てきました。


そこで、詳しい方に御教授願いたいんですが、
基本的には、瑕疵責任は売主にあるのでデベ倒産（破産）の場合、どこも保障してくれないとの理解ですが、いくつかの記述を読むとその場合は施工会社が責任を負うと書いてあるものもありました。
これが正しいとすると、デベ倒産可能性大でも施工会社が問題なければリスクは少ないと考えられるんでしょうか？

[26: 匿名さん]

>>25さんへ

管理会社情報及び書籍での俄か知識でお答えします。

管理会社の話ですと、デベが倒産した場合、施工会社がデベの変わりに
アフター修繕をやって頂けるとの事
但し、20さんの様に至れり尽くせりの対応と云うより最低限の事ややって頂けるとの事です。

最終的にはご自身の判断になると思いますが
施工会社も万全なご時勢ではないので
最悪アフター補修は自腹の覚悟は必要かと思います。

[27: 匿名はん]

25です

>>26さん

情報有難う御座います。アフター修繕は施工会社がやってくれる可能性（最低限であれば殆ど）があるという事ですね。もちろん駄目な場合もあるという覚悟は必要の上ですが。

瑕疵責任の部分はどうでしょうか？これもデベ倒産時は施工会社という考えでしょうか？

[28: 匿名さん]

瑕疵担保責任は
売主にあります

[29: 匿名さん]

舛添要一厚労相
『これ（内定取消し）は違法で、企業、社会、大学に対して周知徹底する。
学生諸君にはきちんと対応するので泣き寝入りするな』
http://sankei.jp.msn.com/economy/business/081128/biz0811282305021-n2.h...

[30: 匿名さん]

2社以上のデベ共同により販売しているMSで、そのうちの１社が倒産した場合の補償はどうなるのでしょうか？　どなたか、知っていますか？？

[31: 買い換え検討中]

検討している物件で施工会社が、すでに夏前に民事再生中

売主が倒産（８０％）の危機有り、契約率（８０％）の物件ですけど

購入した後、売主が倒産したら、その後の定期点検、修理、アフターなど

どうなるのでしょうか？（価格が安いので中古だと、思えばいいかなと。）

経験した方、くわしい方のアドバイスおねがいします。

[32: 理事ん]

民事再生申請前に購入して、民事再生後にアフター補修の期待は難しいでしょうが

民事再生後に購入した場合は、デベが存続していればアフター保証に問題ないのでは？

[33: 契約済みさん]

定価で購入後、デベの経営危機により大幅な値引きによる投げ売りが起こった場合、定価購入者には値引き等の恩恵は期待しない方がいいですか？

[34: 匿名さん]

33意味不明

[35: 契約済みさん]

３３です。
書き方悪くてすみません。

投げ売り等で大幅な値引きがあった場合、既に定価で購入してる契約者も値引きをして貰う事が出来ますか？、という意味で書きました。

[36: 匿名はん]

>>33

竣工前や入居前で契約率が低くく、普通にチラシ等で値下げを宣伝している
のであれば、既契約者に対しても値引きを適用して再契約する事はあるみた
いですが、その辺りはデベ次第かと。

入居前で手付けを入れただけであれば、手付け金以上の値引きが期待できる
なら手付けを放棄して、再度値引き交渉して買うと言う方法も考えられます
が、交渉次第じゃないですかね。

[37: 契約済みさん]

３６さん
３３です。
大変参考になりました。ありがとうございます。
やっぱりデベ次第ですよね・・・・・・。
結構危ない様なので売り急いで大幅値引き、という事も考えられたので・・・・・・。

[38: 匿名さん]

一般的に値引きをして完売する場合
値引きを口外しない誓約書を求められるケースもあるので
先に契約済みの人が、値引き相当の期待するのは難しいでしょう。
その分、間取り等選択権があった訳ですから、諦めるしかないのでは

[39: 契約済みさん]

３８さん
３３です。
大変参考になりました。ありがとうございます。
期待するのは難しいですよね・・・・・・。
ただ、デベの経営状態如何では、半数以上が空いてても大幅な値下げをやりそうなのが心配です。

[40: マンコミュファンさん]

>>29
なぜ遅れた日本綜合地所の内定取り消し
http://sigsaly.blog.ocn.ne.jp/newssirazu/2008/12/post_5934.html

[41: 匿名さん]

民事再生企業は集金出来ない仕事は出来ません。
裁判所の監視下に入るため、無償工事等は破産に追い込まれる可能性があるためです。

うまくスポンサーが付き、そのスポンサーが出資してくれれば無償工事も可能ですが、
ほぼ間違いなく有償工事になると思われますよ！

住設メーカーは、会社が健在ならば個別に対応可能ですが、建築工事そのものは自分で治すようになります。クロスとか床です。躯体のひびからの雨漏りも有償です。

[42: 匿名さん]

アフターの件もさりながら、その前の物件取引の時点で、心配があります。

不動産の販売元が倒産した場合には、手付は保証されるのでしょうか？

契約が進んでいて、代金は払い込んだが、引き渡し前（登記移転が終わっていない）の場合は
代金が保障されるか、物件を引き渡して貰えないと困りますよね。　そこが保障して貰えのでしょうか？　それとも、それもリスクでしょうか？

倒産寸前の場合は、土地はともかく、建物は販売会社には引き渡されていません。
販売会社が代金を払わないと、建築会社も引き渡しに応じていないはずで、結局　買い手も
泣くような羽目になりませんか？

[43: 住まいに詳しい人]

これ読んで自分で考えな。
http://www.m-douyo.jp/special/tosan.html

買いたきゃ買えばいい。

[44: 匿名さん]

＞４３、４２
一般的には、手付金は保証されています。
それをつけなくてよいのは下記の条件のような物件のみ。
未完成物件の場合：手付金の額が売買代金の5％以下であり、かつ1,000万円以下の場合
完成物件の場合：手付金の額が売買代金の10％以下であり、かつ1,000万円以下の場合

購入にあたっては、手付に保障がついていることを確認するべきです。
保証のない場合には、破産したら手付は返ってこない。
共同売主が継続すれば、契約は履行されるが、ここにも穴があって
その共同売主が、全く別個に販売していれば、責任はもってくれないでしょう。
つまり、申込の契約書に連名していなければ意味がなく、単なる仲介や販売契約を結んでいる
だけの会社で　そことしか申込契約をしていなければ、そこが倒産すれば他の売主は善意の第３者だから、契約引き継ぎの義務はない。（アウトレット販売などは、そのような可能性あり）

購入の段階では、一般には　売主は引き渡し可能な登記簿を提示（法的に自分が引き渡せる状態）。　それを確認した上で、買い手は指定口座にお金を振り込むので手順。
だから、まともな取引なら、最悪の場合でも手付金以上の損害はありません。

一般人は、仲介がその作業を法に基づいてやるから、心配がなかったが、それ以外の方法を
持ちかけられたら要注意。　　もし直接　取引ならあと２０％引く、などと持ちかけられ、
そのような取引は違法であるが、物件代金を振り込んで倒産されたら目も当てられない。
賠償責任があっても、無い袖は振れないので取り立てができないのでご用心。

ようするに、まともな手順でやっているかは、どんな物件であろうと確認が必要ということです。

[45: 44]

補足です。
うる覚えですが、手付の保全処理（保証）をしていない場合には、
買い手は手付を払う必要がなかったはずです。

ですから、保証もない、引き渡しが可能な状態でもないのに、現金を払ってほしいという場合には
注意が必要です。

不動産取引では、一般消費者はかなり保護されていると思いますので、
まともな取引ならば売買リスクは低減されていると思います。

[46: 匿名さん]

>>40
採用内定関連相談
http://www.metro.tokyo.jp/INET/OSHIRASE/2008/12/20icg100.htm

主な相談事例
* 世界同時不況の影響で、不動産会社に突然内定を取り消された。（大学生）
→会社に内定取消の理由を詳しく聞いて、来所相談することを勧めた。

[47: 契約済みさん]

年内は止めておいたほうがいいです。
なぜかというと、年末（１２月一杯で）倒産する可能性があるなら、なにかと面倒です。

せめて来年になって、倒産せずに年を越してから、１月末の契約で、３月末以前に引渡しを受けるならいいかも。
倒産リスクなどあっても、決算時期の合間に手続きをすれば少しはマシです。

引渡し後は、大きな瑕疵はなかったとしても、細かい補修工事は諦めましょう。
その分が、値引きだと思えば仕方ないということにして。
納得してから買うなら、本人責任ですから。

[48: 匿名さん]

東証２部上場
ダイア建設株式会社
民事再生法の適用を申請
負債300億円
http://www.tdb.co.jp/tosan/syosai/2860.html

[49: 匿名さん]

12/19　大和ハウス：アーバンコーポレイションの支援断念
http://mainichi.jp/select/biz/news/20081218k0000m020175000c.html

この状況では国内でも海外でも買い手が付きません。
来年はもっと厳しくなります。

[50: 匿名さん]

買ったマンションの売り主が倒産したら？

■建設工事が中止されても、手付金は全額戻らない可能性がある
http://sumai.nikkei.co.jp/mansion/twatch/index20081111d3000d3.html

[51: 匿名]

手付けは5%以上入れてれば保全されていますよ。

[52: 匿名さん]

世の中甘くない

http://www.dai3.co.jp/rbayakyu/21th/times/news23.htm

[53: 匿名さん]

栄泉不動産株式会社
民事再生法の適用を申請
負債580億円

http://www.tdb.co.jp/tosan/syosai/2906.html

[54: 匿名さん]

栄泉不動産の販売中の分譲マンション一覧
http://www.data-max.co.jp/2009/01/post_4423.html

[55: 匿名さん]

マンション分譲
章栄不動産株式会社
民事再生法の適用を申請
http://www.tdb.co.jp/tosan/syosai/2895.html

「フローレンス」シリーズは、壁式構造を取り入れたラーメン構造採用により建築コスト圧縮、広空間を実現したほか、「防犯モデルマンション」としてオートドアロックシステムを全戸標準装備するなどして好評を得ていた。

[56: 匿名さん]

上げときます

[57: 契約済みさん]

お金の振込み指示日と鍵の引渡しの間にタイムラグがあります。この間に倒産したらとゾッとします。何時お金を払うものなのですか。教えてください。銀行ローン使用します。

[58: マンション投資家さん]

↑
心配無用、不動産に関する法律で権利は確保されますよ、
振り込んだお金は大丈夫。

[59: 物件比較中さん]

もっと詳しく言うと、お金を全額支払った時点でマンションは貴方の所有になります、
それを先取りの権利といいます、安心してください。

[60: 匿名さん]

でもデべの債権者の差し押さえが先に入ったらどうなるの？

[61: 匿名さん]

建設会社が押さえることもあるのでは

[62: 匿名さん]

>>59
>もっと詳しく言うと、お金を全額支払った時点でマンションは貴方の所有になります、
>それを先取りの権利といいます、安心してください。

不動産の場合、登記されないと善意の第三者に対抗できないのでは？

[63: 物件比較中さん]

↑
不動産屋に聞いてみれば、俺は聞いた事書いてるので。

[64: 匿名さん]

>建設会社が押さえることもあるのでは

商事留置権の効力

　商事留置権は、民事留置権と異なり、商人間の取引に基づくものであり、その担保力を尊重する必要があることから、破産、会社更生、民事再生の各倒産手続において、留置物に優先弁済権が認められています。
　したがって、例えば、債務者が破産宣告を受けても、商事留置権はその効力を失わず、破産管財人を相手に「動産競売申立」を行い、破産法で認められた優先弁済権としての効力の範囲内で、債権を回収することができるのです。

[65: 匿名さん]

５９さんの方が正しいような気がします、
もしマンションの購入資金全額が倒産した
デベに喰われたとしたら、かなりの社会問題に
なってる気がしますよ、これだけ毎日マンション
業者が倒産してるのですから、手付け金に保証が
有るように、購入資金も何らかの形で守られてると思いますよ。
中古や戸建は別でしょうけど！新築のマンションは大勢の人が
一斉に決められた期日にデベの口座に振り込むのですから。

[66: 匿名さん]

＞６４さん
が詳しく説明してくれましたね、ありがとうございます。

[67: 匿名さん]

でデベの債権者が先に物件を押さえたらどうするの？

[68: 匿名さん]

住宅瑕疵担保責任の保険に加入しているかを確認しましょう。
法律による加入の義務化は今年10月からですが、建物の重大な欠陥はその保険で対応できるかと。
アフターサービスは設備によりますが、大体2年ですので、2年はデベが持つことを祈りましょう。
まあ、メンテが必要になるのは、住み始めて5年〜10年目から、といったところなのでしょうが。

[69: 匿名さん]

瑕疵とか小さな問題じゃなくて、金は払ったが引き渡ししてくれない・ローンは容赦なく取り立てられるといった最悪の事態は避けられるのでしょうか？

[70: 匿名さん]

>>64
>破産管財人を相手に「動産競売申立」を行い

多くの場合、民事再生が多いと思うのですが
民事再生時は誰に申し立てるのですか？

[71: 匿名さん]

>デベの債権者が先に物件を押さえたらどうするの？

この場合の物件を押さえるとは
仮差しって事ですよね？
破産の場合は、仮差ししても意味無いのではないですかね？
誰か詳しい方教えて！

ついでに仮差しして、民事再生の時は効力あるの？