ハーバーテラス品川

[購入検討中さん]

　 　 　【予告広告】
物件名：ハーバーテラス品川 　 　販売期：　
【販売概要】
販売スケジュール 平成25年9月中旬販売開始予定　
販売戸数 未定　
販売価格 未定　
間取り 2LD・K～3LD・K　
専有面積 54.28m2～70.10m2　
バルコニー面積 6.93m2～11.70m2　
サービスバルコニー面積 2.87m2　
管理費（月額） 未定　
修繕積立金（月額） 未定　
管理準備金 未定　
修繕積立基金 未定　

【物件概要】
所在地 東京都港区　港南3丁目9番14他（地番）　
交通 JR山手線「品川」駅から徒歩12分
京浜急行電鉄本線「品川」駅から徒歩16分
JR横須賀線「品川」駅から徒歩12分
JR東海道本線「品川」駅から徒歩12分
JR京浜東北線「品川」駅から徒歩12分
東海道新幹線「品川」駅から徒歩12分
総戸数 55戸　
完成年月 平成26年12月下旬予定　
入居（引渡）予定日 平成27年2月下旬 　
敷地面積 895.54m2　
建築面積 440.43m2　　
建築延床面積 4,404.54m2　　
構造・規模 鉄筋コンクリート造　 地上15　階建　　
地目 宅地　
用途地域 準工業地域　
建ぺい率・容積率 建ぺい率60%・容積率400%　
建築確認番号 第ERI13017289（平成25年5月16日）　
駐車場台数 19台　
自転車置場台数 68台　
バイク置場台数 3台　
ミニバイク置場台数 2台　
分譲後の権利形態 建物は区分所有権、土地は共有　
管理形態 未定　
管理会社 住友不動産建物サービス株式会社　
売主 ・住友不動産株式会社（国土交通大臣(14)第38号 (一社)不動産協会会員、(公社)首都圏不動産公正取引協議会加盟）
　東京都新宿区西新宿2-4-1
　TEL：[phone]　
設計 西松建設株式会社一級建築士事務所　
施工 西松建設株式会社　

公式URL:http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/shinagawa/

【物件URLを追加しました　2013.5.23　管理担当】

[201: 物件比較中さん]

>>200
なるほど。
あと港南は多分駅までの距離よりも、商業施設とか別側面、環境面を評価できるかなんでしょうね。新駅効果は。
そういう点ではポテンシャル素晴らしいとおもいますが。

[202: 匿名さん]

新駅はそばにできる開発地が新駅関係なんでしょう。山手線と京浜東北線が停まる。
この開発地の人間が品川駅を利用することがあっても、
品川駅よりの港南の人間は新駅ではなく品川駅を利用するのでは。
ただ、開発地に商業施設などできれば、現港南の住民も利用するかも。

新駅の名前に品田などとついてもだれも喜びませんね。

[203: 匿名さん]

商業施設はせいぜい居酒屋程度と思う。
沿線の品川田町浜松町と同じ。この立地はオフィスビル以外では採算取れない。

[204: 購入検討中さん]

なんか全然更新されてないですね、、ここはあまり魅力的な物件ではないのでしょうかね。。

[205: 匿名さん]

立地はよさそうですけどね。
うちは検討中です

[206: 購入検討中さん]

駅から遠すぎるでしょ、、徒歩12分って、、、一般的な方が考える駅からの徒歩圏許容範囲って何分なのでしょう、、

[207: 匿名さん]

>>206
個別の要件によりますがマクロで見た場合には首都圏においては徒歩1〜6分まではさほど価格が変わりませんが、徒歩7分を超えると新築の場合値段が下がり始めます。

徒歩6分をまでは駅近でそれ以下であればマンションの場合あまり価格差はでないので駅近＝6分以内でそれを超える場合、許容範囲を超えるため値段に反映されることになります。

[208: 匿名さん]

>>207
ここはすみふだし、安くならないだろうね

[209: 匿名さん]

まだ残ってるんですか？

[210: 物件比較中さん]

ここ人気ないねえ、掲示板盛り上がらない…高すぎるからかな

[211: 購入検討中さん]

そうなんですよね、、ホント高すぎると思う。。先日コンセプトルームにも行ってきたけど、ここの営業って港南の将来性しか言わないし、、おまけに知人でここを購入した方いわく買うまではかなり手厚くサポートしてくれるけど契約完了したとたんにレスポンス遅すぎて対応悪すぎて相当憤慨してました、、まぁ不動産の営業なんてそんなもんなのでしょうけど、、

[212: 匿名さん]

コンセプトルームっていうのが、ちょっとどうかなって思いました。
実際と違うのが多いのでしょうか。

緑もあって、眺望のいいお部屋だったらステキかと思います。
でも、バルコニーが狭くてちょっと残念です。

[213: 匿名さん]

ここは、新駅近いの？

[214: 匿名さん]

直線距離は近いけど実際のルートは浜路橋経由でそんなに近くない。

[215: 匿名さん]

品川より、新駅のほうが近いかと思った

[216: 購入検討中さん]

リビングからの眺望は良いと思います。
現在は運河→水道局→線路→高輪なのでずっと抜けてます。
新駅が出来る頃には予定ではインテリジェンスビル×6棟、高層マンション×2棟建設予定なので新駅までの景色になると思いますが、目の前の新駅構造ビル群まで直線で数百メートルあってその間は緑化公園になる予定なのでそれなりに綺麗だと思います。

[217: 購入検討中さん]

豊洲と港南なら港南だな。ってか同じ土台に乗ってないと思うし。

[218: 匿名さん]

>>217
見た目と生活利便性なら豊洲だね。
中古も豊洲の方が高いしね。

[219: 匿名]

高すぎて全く売れず。

[220: 不動産購入勉強中さん]

売れてたけど新駅発表後、値上げがあってからとまったらしいね。

[221: 匿名さん]

>>220
東京ベイシティタワーと同じパターンね

[222: 匿名さん]

ココにも豊洲住民が出没。
江東区ゴミ埋めたてで、
山手線駅に歩いて行けないエリアの人は来ないで下さいな。

[223: 匿名さん]

価格はおいくらでしょうか。

[224: 匿名さん]

一般的な徒歩圏許容範囲っていうのは、人によってやはり様々かとは思われますが、よく目にするのは１０分以内かな？という感じだと思います。
それ以上だと、駅まで自転車利用やもう少し距離がある場合は、バス利用も考慮される人が多いのだと感じています。
こちらは駅まで徒歩１２分とありますので、徒歩だけだと微妙な距離と思われる人が多いのかな？

[225: 匿名さん]

品川まで距離あるけど、新駅はもっと近いかも？

[226: 匿名さん]

いや新駅の方が遠い

[227: 匿名さん]

近いでしょ
東口できるし

[228: 匿名さん]

品川12分より新駅近ければ、TBTより、こっちのほうが新駅に近くなるのかな。

[229: 匿名]

価格情報UPして！

[230: 匿名さん]

あんまり話題になってないけどポテンシャル高いよね

[231: 匿名さん]

>>227
新駅の位置が当初想定より西側になったんだよ。

[232: 匿名さん]

>>231
ほんと？
何情報？？

[233: 不動産購入勉強中さん]

>>231
実際の位置ではなくて駅の「入口」からの距離が基準だから、近にも遠にもなりうるわけですよ。

[234: 匿名さん]

品川駅港南口も在来線の駅位置とはかなり距離がある

[235: 購入検討中さん]

新駅に伴い品川駅も山手線等は港南口寄りになると住不の営業が言ってました。駅からの距離も品川より新駅の方が近くなると住不の営業が言ってました。確かに直線距離なら目の前なので新駅が断然近くなると思います。あとは運河渡る橋迄の迂回距離と、渡った後のこれから整備される公園回りから駅までの導線がどうなるかによってだと思います。

[236: 匿名さん]

ベランダが西向き。川があるので同然そうなると思うのですが。
西だと午前中に洗濯物干してどうなのかな。
午前中に日差を浴びるようにした方が、健康にはいいそうだけど。
ライフスタイルで分かれそう。
川沿いという部分は、気に入っていますが。

[237: 買い換え検討中]

文字通りテラスが広いところはいいですよね。

[238: 匿名さん]

>>235
山手線が東に移動するのは昔の計画だよ。間違ってるから書面でもらっておいた方がいいよ。

しかも運河があるから新港南橋を起点に考えると距離でもほとんど変わらないよ。

[239: 匿名さん]

まだ残ってるのでしょうか

[240: 匿名さん]

3期の販売開始が11月中旬からみたいですから、
まだ残っていると思います。何戸あるのかはわかりませんが。

[241: 匿名さん]

戸数もそこまで多いというほどではないので、
どれくらいなんでしょうね・・・たくさんありますよ、というほどではないのでは？？

新駅が出来ても、品川駅は動かないという事でいいんですね？
あまりあのあたりで大きな工事を今からできそうな感じもしないですしね、もともと。。。

[242: 匿名さん]

>>241
将来は
品川駅の新駅側に改札を作ってくれないかな？って期待がありますね。
ソニー前の道路が高輪側に高架で繋がった時に。

[243: 物件比較中さん]

ここの間取り、悪くない。というか、いいですよね。

最近、カバーが外され外観が露になりました。このアングルだと、手前のビルが邪魔ですが。

[244: 物件比較中さん]

同じアングルですが、もう一枚。

[245: 匿名さん]

角住戸は窓がたっぷりで開放的ですね。北向きの住戸は寒いのでは。中住戸はトランクルームがあってがさバルものを外に置けるのはいいかも。夕陽を見ながらバルコニーでのんびりなんてこともできる立地なんですね。

[246: 匿名さん]

価格は、いくらなんだろ？

[247: 匿名]

70平米は6000万円代後半から7000万円代。バブル価格。

[248: 匿名さん]

TBTは同等かもっと高いよ。

[249: 買い換え検討中]

54平米はいくらくらい？

[250: 匿名さん]

物件比較中さんの写真を見ると、西日？がふんだんに当たっているようですが、手前のビルの陰になる階はどうなんですかね。日陰になってるような気もしますが。
間取りは狭いのかなと思ったのですが、意外とうまくできていますね。リビング・ダイニングを広く使えるなどの工夫もみられて、悪くないと思います。

[251: 匿名さん]

不動産屋で港南の中古物件事情を聞いてきましたが
価格は上昇気味。
上昇に伴い売れ方は落ちたが、12月に入ってからまた売れてきたそうです。

[252: ご近所さん]

運河側から撮りました

[253: ご近所さん]

もう一枚

[254: 匿名さん]

来月には、いよいよ完成って感じですね♪
３月には入居となるわけですが、それでに完売するかしら。

[255: 匿名さん]

北側プランの3LDKが気に入ってるけど、食器棚のスペースが1メートルないですね…
それだけがﾈｯｸ。

[256: ｻﾗﾘｰﾏﾝさん]

いまでも高めだけれど、この市場だとまだまだ行っちゃいそうだな。ここに限らず。
まだ安いのかもしれない。

[257: 匿名さん]

新築価格がプチバブルなのは様々な理由があるにせよ、中古でこの値段で売れると思えない。

[258: 契約済みさん]

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/550618/

住民スレを作ってみたので、契約者の皆様そちらでも情報交換しませんか。

[259: 匿名さん]

今はまだ安いのかも知れない。将来の品川駅は今の品川駅ではなくなるから。
新幹線が停まる駅、街だと土地の価値も変わるでしょ。
次はリニア新幹線の始発駅だから、開業時にはどうなっているのだろうか。
その時が楽しみですね。

[260: 匿名さん]

>>259
それ以前に、都心上空飛行ルートがどんな決着になるか次第。
品川駅と新駅との間の上空を飛行機が飛ぶようになったらどうなるか。

[261: 匿名さん]

品川上空ルートは怖い
新大阪みたいにファミリー間取りは敬遠される恐れあり

[262: 匿名さん]

>>260
そんなの気にしない人の方が多いんじゃない？
何か影響あるの？

[263: 匿名さん]

第3期の販売戸数が未定になっていますね
要望書を今取りまとめている段階なのかな
最終期とは書かれていないから、まだ全部は売り切らない…という事でしょうか
住友だと入居までに必ずしも売り切らないとっていう訳ではないみたいなことはよく言われていますものね

[264: 匿名さん]

>>262
ルートが決まって正式に発表されたら
新聞、雑誌、ワイドショーなどが
大きく取り上げることになると思いますよ。その時に気にしないでいられるかどうかですね。

[265: 匿名さん]

パークホームズ品川の未入居中古の方が良いのではと

[266: 周辺住民さん]

70m2で5500万円前後を予想。

[267: ｻﾗﾘｰﾏﾝさん]

>>266
パークホームズ新築未入居は6780ででてますね。

[268: 匿名さん]

>>265
サウスゲート計画の過去スレにアップされた都心飛行ルートの予想地図を見たことがないのですか？
パークホームズのほぼ真上を通る可能性がありますよ。
ここならルートから少し離れているけど。

[269: 匿名さん]

>>268
東京サウスゲート計画〈１１〉の
Ｎｏ．３４４
の地図ね。

[270: 匿名さん]

駅から遠いですが人気あるんですか。
大型バルコニーって、奥行きがあるデザインという意味ですね。
南向きじゃないのが残念。
なんで角住戸には、トランクルームがないのでしょう。
あると便利なのに。
飛行機が上空を飛行するとなるとうるさくて堪らないでしょうね。

[271: 匿名さん]

>>270
投資用ならそこまで影響ないかも
自分で住むなら避けた方が無難

[272: 匿名さん]

完成が待ち遠しいです。

[273: 匿名さん]

駅からそこまで近い場所にはありませんが、綺麗なマンションでとてもいいですよね。
とても外観がオシャレになっている物件だと思います。
飛行機が飛ぶ様になると少々音が気になるかもしれませんが、実際に住んでみなければ分かりませんよね。

[274: 匿名さん]

駅からそこまで近い場所にはありませんが、綺麗なマンションでとてもいいですよね。
とても外観がオシャレになっている物件だと思います。
飛行機が飛ぶ様になると少々音が気になるかもしれませんが、実際に住んでみなければ分かりませんよね。

[275: 匿名さん]

新駅まで、TBTとどちらが近いんだろ。

[276: 匿名さん]

どっちなんでしょうね、、、

一応現状では、品川駅までは微妙な距離ではあるけれども、
歩けることは歩けますよ、という距離なんですよね。

とりあえず品川だったら、駅の所にも店は色々とあるし、
不便はないのかなぁ。

公式サイトの現地案内図を見ていると、学校に関しての記載が大きくしてあるけれど
子どもさんいる人も検討されているのかなぁココ。

[277: 匿名さん]

＞272さん
写真ありがとうございます。
頻繁に行くことができないので、写真ありがたいです。

外観予定図とはまた違う雰囲気で、モダンでかっこいいと感じました。

ベランダから眺める川が楽しみです。

[278: 購入検討中さん [女性 40代]]

こちらの物件は省エネ住宅エコポイントの対象になるのでしょうか？？
工事の着工はかなり前みたいなのでよくわからないですよね。

[279: 匿名さん]

小学校、中学校が近く、品川駅にも近い地域でいいですね。
TBTも徒歩圏内みたいですが、やっぱり慣れた山手線に乗ってしまうかなと思います。

住宅エコポイントって懐かしい響きです。
まだあるんですか？対象だと嬉しいです。

[280: 匿名さん]

住宅エコポイント、また始まったみたいですよ。
少し前のニュースで報道されていました
対象になるためには結構越えなければならない基準があるようですから、
こちらはどうなっていきますかね。
断熱とかなんか色々とあったような…。
施工時期も関係するみたいですし。
今のところは特に公式サイトには記載されていませんね。

[281: 匿名さん]

どれくらい、残ってるんだろう

[282: 匿名さん]

驚くほど残っていましたよ！
便乗値上げし過ぎですね。

[283: 周辺住民さん]

>>282
具体的には何戸くらいですか？
半分くらいあれば大分検討の余地があるのですが。

[284: 匿名さん]

>>283
2LDKは最上階が残っていて、3LDKは半分残っていましたよ。
ここを考えてる人には検討の余地はまだまだありそうですね。

[285: 匿名さん]

都心飛行機問題があるから、スミフさんさっさと売った方が良いでしょうに。

[286: 匿名さん]

この価格では新駅がオープンするまで売れ残ったりして。

[287: 匿名さん]

少なくとも値下げはしないデベなんですよね？
だとしたらこのまま行くという事なんだろうと思われます。
ここだったら若干お買い得ぐらいの方が早く売れるのだろう二とは思いますけれど、
ブランド価値というのもあって
こういう価格になった来たのかしら、と感じました。

[288: 匿名さん]

割高と思うものはたとえ気に入っても買いたくない、という人は新築より中古をお勧めします。

[289: 匿名さん]

ブランド価値とか言う前に、みっともない販売中の看板を撤去してほしい。

[290: 匿名さん]

中古物件になれば、価格も手が出しやすくなりますし、そのうち人気が出そうな物件な感じがします。
外装は綺麗ですから、気になっている方も多そうな感じがします。

[291: 匿名さん]

駅までの距離がやや気になるところですが、品川までさほど遠く無いのが便利な所と言えるでしょうか。
外見はシンプルですが、オシャレさがありますよね。
自分で住むように購入するのも良いと思いますし、
なんなら投資用として購入されるのも良さそうな物件だと感じます。

[292: 匿名さん]

川沿いなのがオシャレです。隣のマンションがないわけですから、バルコニーからの景色もよさそうです。

3LDKもあるので、家族でも住めるのではなんて思います。

[293: 匿名さん]

川沿いって今の季節だと涼やかな感じでいいなぁと思うし、292さんが書かれておられるように景色も良さそう。
でもにおいとか、虫とかそういうのは大丈夫なのでしょうか。
ちょっと通りかかった位の段階だと、全く問題はないのですけれども…。
長く住むと判る事とかありますでしょうか。

[294: 匿名さん]

近くのマンションに住んでますが
虫なら、高層階まで蚊が飛んで来ますよ。
ひと夏に一匹や二匹、ベランダでセミの死骸を見つけることがあるし。

[295: 周辺住民さん]

293さんへ

集中豪雨の後は臭います。
原因は、大量の雨水が混じった下水を下水処理場で処理できず、
近くの五色橋の水門の外から一時処理（塩素を添加のみ）を放出します。
そして上げ潮の時に、この水が混じった海水が運河に逆流します。
最近完成した品川シーズンテラスの地下は貯留池となっていて雨水を貯めますが、
これをオーバーすれば放出します。
現在、浜路橋の外側で大規模な貯留池工事を行っていて、
これが完成すると放出はなくなるようですが、かなりの年月がかかります。
私はほぼ毎日運河を散歩していますが、以前よりは良くなっていると思います。
今後、良くはなっても悪くはならないでしょう。
虫は種類によるのでは。
小さなものならタワーの高層階にも来ますし。
運河の遊歩道には結構ゴキブリがいるので、
低層階には飛んでくる可能性がありますね。
ここは春になると対岸のツツジがすごくきれいですよ。

[296: 匿名さん]

値上げした？？

[297: ﾏﾝｺﾐｭﾌｧﾝさん]

またあげましたね、ここ。確かに。

[298: 匿名さん]

そうなんですか。
やはり周りも上げているからというのがあるのかな。
相場に合わせてあげているのか。
早めに契約した人が結局は一番安く買うことが出来たということなんでしょうか。
欲しい部屋があって待っていた人的にはちょいと残念ということになりそう。

[299: 匿名さん]

現地見に行きましたけど、何が良いのでしょうか。全く魅力を感じませんでした。

[300: ﾏﾝｺﾐｭﾌｧﾝさん]

>>299
いつ行かれたんですか？
中もみられました？
来週末行こうと思ってましたが、そんななら他にしようかな。具体的に教えてください。値段？