Tomihisa Cross（富久クロス／西富久地区第一種市街地再開発事業）ってどうですか？パート2

[マンコミュファンさん]

検討版その1＝http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/56542/

＜全体概要＞
所在地＝新宿区富久町500
交通＝丸ノ内線新宿御苑前駅徒歩5分、副都心線・都営新宿線新宿三丁目駅徒歩8分、都営新宿線曙橋駅徒歩9分、JR新宿駅徒歩16分他
総戸数＝1093戸（タワー棟のみ、非分譲含む。全体総戸数1230戸予定）
間取り＝1LDK～3LDK、36.22～120.65m2
入居＝2015年9月下旬予定
売主＝野村不動産、三井不動産レジデンシャル、積水ハウス、阪急不動産
設計＝久米設計、戸田建設
施工＝戸田建設
管理＝野村リビングサポート


[スムログ 関連記事]
山手線のど真ん中「四谷エリア」であまりにも近すぎる5つのマンション計画（三井、住友、阪急×2、積水）
https://www.sumu-log.com/archives/2180/
ちょっと得するマンション選び（第19回）周辺供給事例による歪み②
https://www.sumu-log.com/archives/7017/

[901: 匿名さん]

200Nコンクリ 西富久再開発に初適用/戸田建設

http://www.kensetsunews.com/?p=16112

[903: 匿名さん]

戸田建設は大規模造成とかダム建設なんかでも有名。

[905: 匿名さん]

>901

高強度コンクリートって過去には爆裂って問題を抱えてた。最近は改善されたけど、さらに強度を上げたら別の問題を引き起こすことになるかも。ここはモルモットにされたのかな。

[907: 匿名さん]

大橋CROSSも200Nコンクリでしたね。

[908: 匿名さん]

全く。
同じクロスの、池尻大橋のクロスエアタワーも200Nだけど、
905みたいなネガは見掛けなかった。

[910: 匿名さん]

905を意訳すると、月島も東中野も池袋も高いよ。
ここは安くして下さいって意味だろ。

ここでいくらネガっても安くはならんのにね。少しは学習しろよって感じだな。

[911: 匿名さん]

905はKaneもchishikiも無いaho。
時間だけは有る。

[913: 匿名さん]

いつのまにかコンフォートタワーってなってる・・・気持ち悪い・・・

[914: 匿名さん]

ここは池袋と同じ価格じゃ売れんよ。地権者さん残念だけど。
間取りは悪いし、駅から遠いし、建設会社は2流だし。

[915: 匿名さん]

同じ新宿区でも、西新宿だったいいけどね。
西新宿５丁目中央北地区が動き出した。デベは三菱。
その南の中央南地区は、三井に決定。

[916: 物件比較中さん]

〉〉914
同じ値段ならこちらのほうが売れるだろ?
新宿区と豊島区 どちらが人気あるかなんて、分かりきっている｡
池袋の営業マンって頑張り杉。
人気地域や物件を叩くのではなく、自分の物件の利点を
アピールしたら？

[917: 物件比較中さん]

ここでネガしているのは、ライバル物件関係者｡
他のスレまで遠征して富久は安いとかネガ必死。

[920: 匿名さん]

トミＱ大好き。

[922: 匿名さん]

埋立地の1.5倍くらいの価格なら、そうとう割安だろうね。
そこまで安くでてくれればいいけど・・・

[923: 周辺住民さん]

新宿育ちの新宿っ子です。近所ですので、この物件について、検討されている方について参考までに。
この物件が、立地する富久町は、確かに地味でやや暗いイメージがあるかと思います。しかし、実際にはすごく便利なところでして、利便性では、新宿区のなかでもトップレベルです。新宿駅から、四ツ谷駅の間の丸の内線沿線では、最寄り何分というよりも、伊勢丹から歩いて何分というスケールで考えて大丈夫なエリアです。バス停みたいな感覚なもんで、駅近にあまりこだわる必要は無いでしょう。駅まで何分ってきにするような場所でもなく、丸の内はバンバン来るし、心配要らないですよ！もちろん新宿で飲んで帰っても歩きでオッケーですよ。街として、新宿が好きな人なら、いいんじゃないでしょうかね！エリア的には、西新宿よりかは、全然良いでしょう。新宿は、新宿駅を中心に、東西南北で、格があるんですよ。1番目はこちらの東側。次が無くて、3番目が北と南なんですよ。地元では、西は最後ですよ。中央区？って書き込みあったけど、そういっても月島じゃねぇ！水辺が好きなら、いーいけども、不便だよね、きっと。アドレスにこだわるのは、田舎者ですよね、基本的に。新宿の1番いいエリアは、新宿駅から、四ツ谷駅の間の丸の内線沿線ですよ。どこ行くにも高速移動できますし。しかも、ここは大久保、歌舞伎町からの程よい距離感がちょうど良い！ローンでしこしこ払うなら、良いのですが、でも、この物件をキャッシュで買える程、お金もってて選択肢ある場合なら、やっぱり他の物件も検討してみたくなりますね！

[924: 匿名さん]

超高層だけに、建設する側は持ってる技術を惜しみなく投入するでしょう。
完売しても建物は建設実績として残り、完成後は、その建物が企業広告としての機能を果たすから。
価格はさておき、いろんな業界がこの建物に注目している。

[925: 周辺住民さん]

要するに、新宿が好きな人で結構、安いなら買って大丈夫だよ！ってことです。すみません。

[926: 匿名さん]

新宿育ちの新宿っ子が新宿を愛しているのは良くわかりました。
でも外堀周辺でもあるまいし、東西南北の格といっても少し失笑ものですよ！！

[927: 匿名さん]

いちいち土地の格付を書き込んで楽しいか？
広尾からみたらそっちはちょっとアレだけどね。
好きなら何処に住んでも良いじゃない。
くだらん事書くなよ。富久町が素晴らしいのは言わずと知れた事。

[928: 物件比較中さん]

生活利便性は文句ないでしょう。ただ駅から結構あるのはかなりの－ポイントですよ

マンションは戸建と違って例外除いて駅近であることが人気の条件ですから

あとそれ以上にここの間取りが悪そうな気がして心配。まあそろそろ具体的に発表されるので今心配してもしょうがないけど
ワイドスパンじゃないから行燈部屋が多そう

[929: 匿名さん]

どうせ行燈部屋に引きこもるんだから寧ろ好都合なんだと、正直に書く事。

[930: 匿名さん]

引きこもるなら駅近は条件から外れるな。最高の物件じゃないか。

[931: 匿名さん]

４L以上なら間口は広いでしょ。

[933: 匿名さん]

「大久保、歌舞伎町からの程よい距離感がちょうど良い！」

？？
新宿生まれ新宿育ちじゃない者にとってはできるだけ離れている方が良いです。

[934: 匿名さん]

それならなにも新宿を選ばなくても。

[935: 匿名さん]

TC完成の後は西新宿に60階建の超高層レジデンスタワーが出来る。新宿は変わり続ける魅力的なまち。

[936: 匿名]

昔なら西新宿なんてって感じだったが今は違うよな
たぶんかなりご年配の方なんだろうなと思った

土地の格なんてのは時代で変わるし、変わらず高い格を保てるような桁違いな街は新宿にはない

[939: 匿名さん]

TC means
Tomihisa Cross.
トミヒサクロスな。

[940: 匿名さん]

市谷の高台、四谷若葉高台、下落合高台、西落合高台は、
相変わらず、高級住宅街。
中井、中落合高台は、微妙だが大金持ちがいまだに住んでいる。
知らないのは、あなた。
マスコミには載らない高級住宅街。

[941: 物件比較中さん]

これほど便利で環境治安もいいのに値段安め!!
瞬間蒸発もありうる｡

東中野や池袋が涙目。

[942: 購入検討中さん]

値段安いってきまったわけじゃないだろ。5000万台ってのは5999万もありえるし。
それに間取りがひどすぎるのがあるから、そういう部屋が安いだけだろうな。

[943: 物件比較中さん]

東中野や池袋より3割増しでも、新宿区で伊勢丹や御苑から徒歩圏内を考慮したら安い｡

1.5倍でも価値がある｡
まああくまで一般論であり、ごく一部の中野池袋信者にはあてはまらないかもだが｡

[944: 匿名さん]

徒歩圏内ねぇ…

[947: 匿名さん]

天気の良い休日は、伊勢丹の地下でランチを調達し新宿御苑で半日過ごすなんて最高だな。

[949: 匿名さん]

制震だと地震の時の損傷が不安ですよね。なぜ免震にしなかったのでしょう。
震度6強が起きた場合、クヤクションは無傷、ここはクラックだらけならクヤクションの半値でも欲しくないけど皆さんどうお考えでしょうか？

[950: 匿名さん]

震度６強が来た場合、ここが、クラックだらけになる具体的要因について教えて。

[951: 匿名さん]

No.949はマンション構造について知識ゼロ。

[952: 匿名さん]

>951
免震の方が断然安心な感じしませんか？
制震は揺れが直接伝わるけど、免震は揺れをゆっくりにして伝えるから建物は壊れにくいのでは？
この考え間違ってる？

[953: 周辺住民さん]

新宿っ子です。この物件は、いろんな意味で周辺住民には大きな意味があるんですね。富久は、すごい便利なところなんだけど、バブル期（厳密にはもう少し前から）にいろいろあって、少し大変な地域だったけど、便利さから言ったら、すごいいいよ！高級？なようなところ、住めるようなリッチピープルだったら、やっぱり、城南とか、青山あたり行くんだろーけどもね。まあ、でもマンションだしね。四ツ谷育ちの近所のお婆さんなんか、富久にきて、15年くらいなんだけど、富久ほんと、便利だよね、いいよね、って言ってるよ。ちなみに東西南北の格付けは、新宿育ちの人はだいたい、そう思ってるよ、ってことですね。新宿は、巨大なターミナル駅がある以上、いつも人が集まる賑やかなところですよ。足りないのは新幹線くらいですね。デパ地下もいっぱいあるし、気候がよいときは御苑もいいですよ。最近は外国の観光客もずいぶん増えましたね。みんな海外言ったら移動に便利なとこ泊まりたいじゃないですか、同じですよ。ちなみに、曙橋までいくと少し伊勢丹から遠くなりますからね。坂あるし。この物件の場所は、ほんといいですよ。どの辺の物件と競合？するのか知らないですけど、新宿で買うなら、ここは良いですね。特に、子どもアリ、もしくは将来その予定アリならば、尚更良いですよ。

[954: 匿名さん]

>952

設計次第。免震って揺れが建物に伝わらないけど、それを前提に建物本体の強度を落とせば一緒。耐震等級が同じなら揺れに対する強さは変わらないってこと。ただ、免震は耐震等級の判定対象外だから、構造計算書を確認して、どれぐらいの耐震等級に相当するかを確認しておくべき。

それから、耐震設計って構造部分が対象。非構造部分は対象外だから、建築基準で規定されている震度5強程度で損傷しないってのが適用されない。３・１１では、免震でも制震でも非構造部分の乾式壁は結構あちこちで壊れている。

あと、クヤクションは中間免震ってところが要注意。建物途中に免震装置があるから、その上と下で揺れ方が違う。その上下を貫通している、エレベータシャフトや配管がポキって行く可能性は否定できない。

[955: 匿名さん]

そんな事ないよ。

[956: 匿名さん]

>あと、クヤクションは中間免震ってところが要注意。建物途中に免震装置があるから、その上と下で揺れ方が違う。その上下を貫通している、エレベータシャフトや配管がポキって行く可能性は否定できない。

エレベーター乗り換えだからそれはない。（非常用除く）
配管は曲がっても大丈夫なものを付けており、圧力に弱いためタンクレスが付けれない。

[957: 匿名さん]

えっ。中間免震の上下で乗り換えなんて話し聞いてないな。

[958: 匿名さん]

非常用エレベーターって、火災時の消防隊突入のため。地震の後に火事になったらアウトじゃない、ダメ設計。

[959: 匿名さん]

火事といえば、低層階で火災があって下に逃げられないときは、階段で屋上に上がって、ホバリングしたヘリで引き上げて救助してもらうってのがタワマンの設計。自力で階段登れる体力を有することと、高所恐怖症で無いことが生き延びる条件。

非常用エレベーターは火災時に住民は使えない。

[960: 匿名さん]

エレベータシャフトは中間免震設置階の床からあるだろうからやはりまずいか？

[961: 匿名さん]

エレベーターって、何重かのフェイルセーフ機能があって、その一つとして落下したときの衝撃吸収のためにばねが停止階よりも下に設置してあるよ。なのでシャフトは少し下まで続いてる。

[962: 匿名]

あのさ、貫通する構造部にクリアランスとっとけば良いだけでは？
普通の免震マンションだって、この建物は免震です。地震の際は30cmほど動きますって書いてる
でソコには構造体は作らずクラッシャブルな素材で埋めてあるでしょ？
免震は特定の部分は壊れることを想定して作るもの

[964: 匿名さん]

>962

そのとおり。ただ、クリアランスを超えて壊れることもある。通常の免震で、３・１１のときに筑波でエントランスが大破ってのが実際にあった。

クリアランスと言えば、エキスパンションジョイントも同じく要注意。こちらもクリアランスを超えて壊れることがある。

[965: 匿名さん]

必ずしもクリアランスを超えて壊れたのではないみたいだよ。
以下、Tansinnet 特集：免震のこれから　から引用


（東日本大震災の）調査結果からわかったこと

・一方で免震建物なのに壊れたという報道がありましたが
その報道では、免震が壊れたような印象を受けてしまいますが、実際には免震建物とそうでない部分との取り合い部分、つまりエクスパンションジョイント部分に関して、調査した全免震構造の約30％に不具合が見つかったというものでした。
こうした取り合い部分は稼働できるようになっているのですが、仕様により、大規模な地震での大きな変位には追従せず破損させることでコストダウンを図っているようなものもあります。
この点については、今後建築計画やディティールの問題として、発注者の方も含めて総合的に論じる必要があると思います。

[966: 匿名さん]

３０％に不具合って衝撃の結果だね。

[967: 匿名さん]

制震も最近は、境界梁ダンパーみたいに自身が壊れて衝撃を吸収するなんてのがで始めてる。
問題なのは壊れるのが前提で設計してるのに、補修費用の手当がされてないってことかな。
あと、そういうことをちゃんと説明していないことも。

[968: 匿名さん]

免震はコストがかかるので、エクスパンションジョイントで少しでもコストダウン
したいんだろうね。

[969: 匿名さん]

>968

そうじゃなくて、免震は建物は揺れないけど、周りの地面が揺れるんで、繋ぎ目部分にクリアランスが必要ってこと。そのクリアランスとしてエキスパンションジョイントが使われたりするんだけど、エキスパンションジョイントって可動範囲以上に揺れると壊れちゃうってこと。

[970: 匿名]

>964
それは主要部分とそれ以外を分けてあえて壊れること前提でつくってる
エントランス大破というとビビるが1階部分だけだから直すのは比較的安価
勿論予想外のコストだから修繕一時金が要るだろうけど
全てを免震に乗っけてもいいけど価格上がるし、建物の配置にも制約がでるからなあ
中間免震なんかは割り切りの典型だよな

[971: 匿名さん]

>修繕一時金が要るだろう
>割り切りの典型

そういうの説明しないで販売しちゃうから問題なんだよね。同じく割り切りの乾式壁は３・１１で結構あちこちで壊れたけど、補修費用の調達が問題になっている。

[972: 匿名]

要は最近の車のボディと一緒で壊れることで衝撃を吸収してメインを守る
ただし一旦クラッシュが起きたらその部分は大破
昔は車は無事なのに人命がということが良くあったが、いまは逆にケガは大したことないのに車は廃車って感じ

免震＝壊れないのイメージに乗っかって説明しない営業にも問題はあると思う
あと普通より壊れやすいのに修繕コストが乗ってないのも有事には問題になるかも

[973: 匿名さん]

>969
仕様により、大規模な地震での大きな変位には追従せず破損させることでコストダウンを図っているようなものもあります。

ってことだから、クリアランスの範囲内でも大きな変位には追随しない安物のエクスパンションジョイントを使ったってことなんじゃないの

[974: 匿名さん]

建築基準法の耐震基準って構造部分だけが対象なんだよね。非構造部分は壊れても問題なし。
でも、多くの人はそれを知らない。

[975: 匿名さん]

ここの制震ダンパーも壊れるタイプ。営業がちゃんと説明するか確認しないと。

[976: 匿名さん]

説明せずに販売しても問題にならないんだろうね。乾式壁は壊れるって説明がなかったってことで、売主に費用請求の裁判って聞いたことがない。

売主負担でこっそり直したケースはあるけど。

[977: 匿名さん]

>972
自動車のボディは一度変形＝壊れて終わりだが
制振は変形によって揺れを吸収するけど、必ず交換が必要になるというわけでは
ないみたいだよ。

以下引用

間柱型鋼板ダンパーは、極めて強い揺れの地震時に、中間部の極軟鋼（画像の格子状の部分）が変形することで、建物の骨格である柱や梁にダメージを与えないことがその役割だ。つまり資産価値の低下につながるような致命的な損傷を免れることが制振装置を組み込むことの主たる目的である。変形による軽減効果は15～20％程度と想定されている。

大成建設では東北太平洋沖地震時に震度5弱または5強を観測した東京都のすべての制振装置を点検したが、変形に至ったものは皆無。さらに東北地方も含め変形による交換を決定したのは現時点で無いという。限界の高さが実証されたといえるだろう。

[978: 匿名]

>974
しかも耐震基準は人命を守るレベルで住み続けられることまでは求めてないんだよな

[979: 匿名さん]

>955

震度５強で損傷するようでは・・・。

[980: 匿名さん]

東日本大震災の時、新宿センタービルは少なからず揺れたが損害無しだった。
大成建設の制振工事が施工されていたからだった。
これ、豆な。

[981: 匿名さん]

>977

ここって、履歴系と弾性系の２種類のダンパーを使っている。弾性系は力が加わった後には元に戻るけど、履歴形は元に戻らない。なので交換しないと、次の地震の時に機能しなくなる。

[982: 匿名さん]

履歴型ダンパーでも１回の大地震で必ず交換が必要になるわけでは無いよ。
ダンパーが累計でどれだけのエネルギーを吸収できるのか、
その累計エネルギーのどの程度の割合を現在までに吸収したのかで交換が必要かどうかが決まる。

あと自動車の衝突時の衝撃吸収と地震の揺れの吸収を同列に語るのはどうなんだろうか？

[983: 匿名さん]

履歴系って、エネルギーを累積して吸収するのではなく、降伏点を越える力が加わったら壊れてエネルギーを吸収する。なので、ある程度大きな地震に遭遇したら、まずは壊れてるかどうかの確認が必要。それにもコストがかかる。

[984: 匿名さん]

点検が容易にできるようになってるかも確認が必要だね。梁のところだから、表からは見えないでしょ。

[985: 匿名さん]

>983
でも、デベの営業が説明しないのが悪いのか、エネルギーを累積して吸収すると勘違いしている人が大半だと思う。

[986: 匿名さん]

そもそも壊れますっての説明してないでしょ。低降伏点なんて、技術系じゃないと
分からない言葉使って煙に巻いてる。

[987: 匿名さん]

間柱型鋼板ダンパーしかついてないのに、制震だから揺れが少なかったという書き込みが多かったね。（笑）

[988: 匿名さん]

降伏点を超える力がかかることによって塑性変形が開始されるが壊れるわけではないでしょう。
一度塑性変形が起こったダンパーが次も使えるかどうか？
使えるものもあるし、使えないものもあるでしょう。

[989: 匿名さん]

乾式壁とALCですら地震で壊れるって説明してなかったからね。

[990: 匿名さん]

比較的まともなデベは「大地震の時には変形して揺れを低減・・・」と書いているが、それ以外のはそんなこと書いてない。
だから普通の地震でも効果があると間違った認識の人が多い。

壊れると書いてあるところはまずないけどね。

[991: 匿名さん]

>988

塑性変形したら、同じようには機能しない。履歴系ってそういう意味。降伏点って破壊検査だから、試験もできないし。

[992: 匿名]

車は分かりやすさで例えた

揺れの吸収は免震装置が仕事するが全部は吸収できなくて建物が左右に動く
動く予定の部分を空き空間にしとくわけにはいかないから壊れる前提の素材で埋める
埋めた箇所は壊れて衝撃を吸収するのが仕事だから一定以上の衝撃が来たら壊れるから交換だよ
簡単に書いてもこれくらいかかるし正確性も網羅性も足りてないよな

しかも最近は建物の下だけじゃなく梁を繋ぐように吸収装置が入ってたりするからより複雑だし

[993: 匿名さん]

制震って以前はオイルダンパーが主流だったんだけど、最近、壊れるタイプのダンパーの採用が多いよね。
清水の境界梁ダンパーとか。コストダウンかな。３・１１で耐震性が注目されてるのに、逆行している。

[994: 匿名さん]

塑性変形したら新品と全く同じようには機能しないが、制振能力が無くなるかどうかはデバイス次第でしょう。

例えは悪いかもしれませんが、ちょっと太めの針金を手で曲げて元に戻します。
少し硬くなりますが、針金として使えないわけではありません。
同じ部分に曲げ伸ばしを繰り返し加えることによりある回数でポッキリ折れ使用不能になります。

一回の大地震で使用不能になるかどうかはその制振ダンパーと地震の揺れに依存するもので全ての履歴型ダンパーに言えることでは無いと思います。

[995: 匿名さん]

>994

ちょっと苦しいな。変形したダンパーをどうやって元に戻すの。

[996: 匿名さん]

曲げ伸ばしを繰り返して、ぽっきり折れるのは金属疲労。現象が違う。

[997: 匿名さん]

>991
履歴系っていうのは粘性減衰ではなく履歴減衰を利用しているダンパーって事だよ

[998: 匿名さん]

>995

交換して元に戻す。

[999: 匿名さん]

>995
地震の揺れで一方向にのみ力がかかるわけでは無く振り子のように反対方向の力もかかりますよ。

なかなか説明は難しいですね

では免震装置の一つに履歴型鉛ダンパーがあります。
これも鉛の塑性変形を利用した履歴型の装置ですが、１回の大地震で交換になることはまずないでしょう。

もうめんどくさいのでこれで最後にします

[1000: 匿名さん]

アコーディオンみたいに伸び縮みするの。面白すぎ。