Tomihisa Cross（富久クロス／西富久地区第一種市街地再開発事業）ってどうですか？パート2

[マンコミュファンさん]

検討版その1＝http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/56542/

＜全体概要＞
所在地＝新宿区富久町500
交通＝丸ノ内線新宿御苑前駅徒歩5分、副都心線・都営新宿線新宿三丁目駅徒歩8分、都営新宿線曙橋駅徒歩9分、JR新宿駅徒歩16分他
総戸数＝1093戸（タワー棟のみ、非分譲含む。全体総戸数1230戸予定）
間取り＝1LDK～3LDK、36.22～120.65m2
入居＝2015年9月下旬予定
売主＝野村不動産、三井不動産レジデンシャル、積水ハウス、阪急不動産
設計＝久米設計、戸田建設
施工＝戸田建設
管理＝野村リビングサポート


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[765: 匿名さん]

>757

投資の場合、賃料収入を返済に充てられるから、住宅ローンがあっても物件の収益性があれば取りっぱぐれが無いと判断して貸してくれる。

ただ投資目的の人が多い物件は要注意。賃貸に出されるわけだけど、賃貸住民ってオーナー住民と比べてモラルが低いと言われていてトラブルリスクが高い。まあ、ここは地権者住戸があるから、賃貸は少なからずあるはず。

[766: 物件比較中さん]

まあ数十万ぐらいバックされるようになるらしいですどね現金組にも。

[767: 購入検討中さん]

>>761
返信をありがとうございました。

金利４％では無理して借金までして買うことはないですね。

キャピタルゲインを狙えそうなマンションですが
ただですら借金があるのに、これ以上のリスクは取れません。

まあ、財テクマンションの購入はローンを返済してから
動くことにします。

[768: 匿名さん]

>>766
バックは、年収による制限があるそうなので
ここを買えるような人達には関係なさそう。

[769: 匿名さん]

キャピタルゲインはどうかな。アベノミクスの容積率緩和って強烈だよ。都心が対象だから、周辺に容積率緩和でコストが下がるから、安い新築物件が供給されてライバルになる。そうなったら中古は太刀打ちできない。

[770: 匿名さん]

キャピタルゲイン狙えますかね？

それ狙うには物件選別も大事だけど、もっと大事なのは仕込む時期。今は高値掴みになっちゃって上を狙う余地は少ないのでは？

[771: 匿名さん]

販売開始を遅らせてるのも売り渋りでしょ。価格吊り上げてくる可能性大。

[772: 匿名さん]

問い合わせが集まらないという噂がありましたが、販売時期がずれたことを見ても、やっぱりなという感じです。

[773: 匿名さん]

私もそう思う。普通なら消費税UP前に大半捌いてしまうのが得策でしょう。
アベノミクスなんてどうなるか分からないんだし。

やっぱり駅からの遠さと間取りが問題なのかな。
大型商業施設がイトーヨーカ堂って言うのもねー。
この価格のマンションの購買層とマッチしてないのではないかな。

[774: 物件比較中さん]

イオンとか西友よりはマシ

質のいいものは伊勢丹とか新宿駅周辺のデパートですぐ買えるんだからファミリー向けのスーパーができてうれしい

それにここの購買層ってプレミアム部屋のぞいたら１０００万前後～２０００万ぐらいが主でしょ？
普通に子供が数人いたらそこまでいい生活できないレベルの層だと思うよ

[775: 匿名さん]

ヨーカドーとは羨ましいな。庶民の味方として頼りになるよ。 郊外にか無いもんな。

[776: 匿名さん]

伊勢丹とイトーヨーカドーがどちらも使えるなんて、買い物天国だな。

[777: 匿名さん]

この辺では逆にめずらしくていいですよ、ヨーカ堂。
山手線内に他にあるのかな？　それ言ったらイオンや西友もだけど。

[778: 匿名さん]

イトーヨーカドーは私の中では高級な部類。そんな高いスーパーはいらない。
ぜひOKストアが欲しい。OK最高。ここからわざわざ初台のOKまで車で行っても良いくらい。

ちなみに私の年収1200です。

[779: 匿名さん]

ヨーカドーは食品だけなら、早稲田にもありますよ。
西友は東池袋。

[780: 匿名さん]

年収1,000万超えくらいは、税金とか生活とかいろんなバランスが難しくて、いちばん生活が苦しい収入帯ですよね。
少しでも節約したい気持ちはわかります。
1,800万超えたあたりから、また少し楽になってきますよ。

[781: 購入検討中さん→地方在住の傍観者]

>>770
>今は高値掴みになっちゃって上を狙う余地は少ないのでは？

大規模プロジェクトは不動産価格がある程度上昇しないと
立ち上がりません。
ある程度の高値掴みは、やむ得ないと思います。

支払方法は別としてポンと現金で買える人には面白い物件だと思いますよ。
ここがダメな時は不動産全体がダメな時でしょう。

[782: 匿名さん]

10月から、現金買いは消費税８％確定でローン減税なしなのに、
わざわざ10月になってから販売のここを選ぶのは面白くないと思いますが。
9月までに池袋や月島など他でタワマンは買えます。

[783: 匿名さん]

782は、ここを買えるような年収の人の場合ね。

[784: 匿名さん]

新宿物件で池袋や月島は場違いな気がします。

[785: 匿名さん]

『現金買いの駆け込み需要』は9月までです。
駆け込みが終わった途端に、ここを買うほうが場違いです。

[786: 匿名さん]

池袋は間取り良かったよ。角部屋じゃなくても窓広くて。
狭い部屋でも圧迫感なかった。
区庁舎が入ってるし、いいかげんなものは作れないのかなと思いました。
場所が気になったけど、一本道を入ると閑静な住宅街みたいな感じでした。
こっちは売れる気がする。

[787: 匿名さん]

富久と池袋、どちらも近くに刑場があったところです
市谷富久町　刑場で検索

[788: 匿名さん]

池袋の売込みが激しいですね。

[789: 匿名さん]

池袋は２つあることですし。
売り込みでしたら富久はあっちこっちのスレで見掛けますが。

[790: 地方在住の傍観者]

>>782
販売価格は市場原理・競争相手との影響が大きく、
消費税のアップ程度ならデベがマンションの値段を決める時の
誤差の範囲だと思うのですがどうでしょうか？

一般的には、マンションの粗利（販売費や広告費など営業活動に伴う
経費を除いた利益）は３０％と言われています。

このマンションの価格を決める時のプロジェクト責任者の気分で３％ぐらいは
ブレるかもしれませんよ（笑）

[791: 匿名さん]

ローンで買う人には10月販売でローン減税が拡大。
現金買いの客を切って、ローン客優遇にしたって事でしょう。
それでも現金で買いたい客はどうぞ。

[792: 買い換え検討中]

なぜ新宿のスレなのに、格下の池袋がでるの？
営業頑張りすぎじゃね？

[793: 匿名さん]

池袋は高すぎて要望が集まらないからじゃね？

[794: 匿名さん]

そもそもここは格とか云える土地柄じゃないでしょうに。

[796: 匿名さん]

池袋は割高だけど、ここが安いかどうかは今のところ幅がありすぎてよくわからん。

[797: 購入検討中さん]

俺の勝手な予想だけど、単に間取りがひどい部屋が
多そうだから、そういう部屋を安く売り出して一見割安なん
じゃないかって思わせてるだけでまともな間取りの部屋はなんだかんだ
高いんじゃないのかなあ。
だって行灯部屋が二つあるような間取りの部屋、高く買う人なんかいないでしょ

[799: 匿名さん]

大橋クロスエアタワー、北千住エアクロスタワーは人気で完売しました。
富久クロスも人気化しそうですね。

[800: 購入検討中さん]

俺はブリリアの営業じゃないけど、ブリリア池袋は割高で仕様も微妙だとおもったけど
間取りは確かによかった。大体の部屋みてもアウトフレームで、内廊下タワマンにありがちな行灯部屋
がある間取りが少ない、というかほとんどない。

ここと東中野のタワマンは間取りがひどいの多そう。

立地や周辺環境も大事だけど間取りも同じぐらい重要

窓がない部屋なんて納戸と同じ

[801: 匿名さん]

ブリリア池袋は間取り良くないだろ。
柱が居室の窓外横にあり採光の微妙な間取りが多いぞ。
あれでは行灯部屋とかわらん。

[802: 物件比較中さん]

いや内廊下タワマンにしてはいいほうだと思ったよ。ここと東中野は一部の間取りしかまだわからんけど
間取りに関しては池袋のほうがいい。ただ池袋のタワマンは天井高があまり高くない

[803: 匿名さん]

クヤクションは下がり天井がひどいよ。折り上げとあわせて、３段天井。

[804: 匿名さん]

タワマンはどこでも３段天井。

[805: 匿名さん]

折り上げしないで２段のとこもあるよ。

[806: 購入検討中さん]

767さん
実行の金利（今変動で1％くらい）とは別に、ローンの審査の時には厳しく（銀行にとって安全サイドに）見るために、ローンシュミレーションの金利（４％が多い）を高くするのが「審査金利」です。金利が高いから止める、は感違いです。
それから、住宅ローンがあるからローンで投資不動産を買わないのは間違いと言うかもったいないです。ローンが通るなら両方やるのも良いことだと思います。私など年収1200万円ほどのサラリーマンですが、現在住宅ローンが2件で5000万円、投資ローンは何件か合計で1億2000万円あります。さらにここも住宅ローンで買う計画です。

[808: 匿名さん]

>787
刑場は、ここの土地ではなく、北東方向に400ｍは離れてますよ。
http://homepage2.nifty.com/aquarian/Tokyo/Prison.JPG
↑
この図の９時の位置にある、ちっちゃい湧水の場所がトミヒサクロスになります。

[809: 匿名さん]

この近辺には刑務所が二つ存在したようです。808の図はもう一つの刑務所（市谷監獄）ではないでしょうか。
気にしなければ良いだけですが。

http://ja.wikipedia.org/wiki/%E5%B8%82%E3%83%B6%E8%B0%B7%E5%88%91%E5%8...

市谷刑務所（いちがやけいむしょ）はかつて存在した日本の刑務所。東京監獄とも呼ばれていた。市ヶ谷監獄とよばれるのは近接する別の刑務所である。

市谷監獄は、小伝馬町より移り1875年（明治8年）に市谷谷町囚獄役所として設立された。位置は現在の市谷台町すべてと、住吉町と富久町の一部からなる。1910年（明治43年）に豊多摩郡野方村（現在の中野区）豊多摩監獄に移った。

東京監獄は1903年（明治36年）6月、鍛冶橋より東京市牛込区市谷富久町（現在の富久町）に移転し、同年7月1日より事務を開始。1922年（大正11年） 市谷刑務所と改称された。

二つは別の施設であるが、ともに市谷刑務所と記載するものもある。
[中略]
当初は未決囚を拘置し、裁判所へここから送致することが主な目的であったが、その後既決囚を収容するに至り、死刑囚の収監と処刑も行っていた。

[810: 匿名さん]

あんまり良いとこじゃないのね…重要事項説明書には載らない事

[811: 匿名さん]

昔の刑務所は富久クロスより北に500メートル以上離れてんだけど。

[812: 匿名さん]

湧水が出ていたというほうが、マズい

[813: 匿名さん]

場所が離れてるかどうかより、富久と言う名前が絡んでいるかどうかだよね。
私はプライドが高いので、無理です。

[814: 匿名さん]

それじゃ、港区のアークヒルズ(谷町)は、元スラムだからダメですね。
品川の殆どが、××地区だからダメですね。
西新宿、初台、幡ヶ谷は大正、昭和初期スラムだからダメ。

紀尾井町ぐらいしかないよ。
麻布あたりは、どうでも良い土地だったんで外人収容して大使館にしたし。
ああ、文京区があるね。あとは、牛込、四ッ谷の高台かな？