Tomihisa Cross（富久クロス／西富久地区第一種市街地再開発事業）ってどうですか？パート2

[マンコミュファンさん]

検討版その1＝http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/56542/

＜全体概要＞
所在地＝新宿区富久町500
交通＝丸ノ内線新宿御苑前駅徒歩5分、副都心線・都営新宿線新宿三丁目駅徒歩8分、都営新宿線曙橋駅徒歩9分、JR新宿駅徒歩16分他
総戸数＝1093戸（タワー棟のみ、非分譲含む。全体総戸数1230戸予定）
間取り＝1LDK～3LDK、36.22～120.65m2
入居＝2015年9月下旬予定
売主＝野村不動産、三井不動産レジデンシャル、積水ハウス、阪急不動産
設計＝久米設計、戸田建設
施工＝戸田建設
管理＝野村リビングサポート


[スムログ 関連記事]
山手線のど真ん中「四谷エリア」であまりにも近すぎる5つのマンション計画（三井、住友、阪急×2、積水）
https://www.sumu-log.com/archives/2180/
ちょっと得するマンション選び（第19回）周辺供給事例による歪み②
https://www.sumu-log.com/archives/7017/

[685: 匿名さん]

向きの悪い低層なら６０で５５００もあるんじゃない。

[686: 匿名さん]

3F北向きとかならギリギリあるかも。

[687: 地方在住]

>>153
>価格は22階〜42階で、30が3000万円台

３０って３６．２㎡の部屋のことですね。（４０㎡弱）
一階当たり３０万円下がるとすれば、
一番安い部屋は３０００万円をきるぐらいではないでしょうか？

今までの相場からすれば破格ですが、期待できるかも知れませんね。
このマンションプロジェクトが行政主導の都市再開発事業なので
売れ残りが許されない。価格は抑えられるのではないでしょうか？

どう転んでも、３５００万円以内ならありそうなので、
凄い倍率の抽選が予想されますが、やるだけやってみます。

ちなみに、家内には内緒です。
下手に当たったら、本当に買うかどうかで家内ともめそうです。
今住んでいる部屋が３５００万円なのに
既に２５００万円のタワーマンションを買い
更に東京にタワーマンションを買ったらなんて言うか？
ドキドキです。

[688: 匿名さん]

タワーマンションの低層階で手の届き易い物件は真っ先に販売される件。

[689: 匿名さん]

ここって再開発組合による区画整理だから、純然たる民間による再開発だよ。関連して道路整備があるから、行政も絡んでるけど。

[690: 匿名]

ここは違うが行政主導でも特定代行者が泣くだけだから売れ残りは普通にある

[691: 匿名さん]

再開発って言葉使うと、行政主導のように錯覚させるから、区画整理事業の場合、再開発って言葉を使わせないとかしないと誤解を与えるよね。

[692: 購入検討中さん]

確かに御苑駅までは結構歩くな~

あと行灯部屋がある間取り多すぎ。
内廊下タワマンだからある程度はしかたないが。
一部の間取りしかわからないけど

プロジェクト自体は魅力ある

[693: 物件比較中さん]

これさ全然ワイドスパンとかなくて窓がない行燈部屋が多い間取り多くなりそうじゃない？
長細い部屋をすごいつめこんで一杯部屋をつくりました的な

物件は気に入ってるけど間取りが角部屋以外ひどくなりそうなんだけど、どうなんですかね

[694: 匿名さん]

内廊下は好きだけど、行灯部屋はちょっとね。

[695: 地方在住]

間取り一覧をもらいました。
特徴的だったのは通常タワーマンションは
最も狭い部屋は低層階に用意するものですが
このマンションは最も狭い部屋は２０階以上にして
マンション全体の最低価格の底上げを図っていますね。

普通、大規模マンションは安い部屋も用意するものですが
それを用意しないのは自信の表れなのでしょうね。

マンションの企画としては非常に正しいことだと思いますが
個人的にはハードルが高くなりました。

まあ、このマンションは即日完売、瞬間蒸発は間違いないでしょう。

[696: 購入検討中さん]

まだ一部しか知らないけどあの間取りじゃとてもじゃないが完売無理

間取りひどすぎ

[697: 購入検討中さん]

とくになんだよあの3lの70ぐらいのやつ。
行灯部屋が二つで部屋に独立性もない
もちろんまだ一部の間取りだかほんとひどい。
うなぎの寝床みたいに細長い部屋ばっかりで内廊下タワマンだと
部屋の個数はつくれるんだけど、行灯部屋が必然と多くなる。
マシなのは角部屋だけ。いくらプロジェクトに魅力あっても間取りひどいのは買わねえよ

[698: 匿名さん]

プロジェクトに魅力？
具体的にどこが魅力か知りたい

[699: 匿名さん]

行灯部屋二つですか、パークタワー豊洲にありました。
暗そうなので価格以外に魅力は無かったけど。

[700: 匿名さん]

建築基準で採光の規定があるのに、リビングとか採光のある部屋と一体扱いなのを仕切ってるってことで、採光のない部屋を独立した部屋として扱う。ここだけに限らないけど、おかしいよね。

[701: 匿名さん]

三井は間取り下手だね。
安くつくるため効率よく詰め込む、ゼネコンの言いなりパターンだな。

[702: 匿名さん]

ここは野村が主ですよ。

[703: 匿名さん]

野村が主幹事なのは販売。設計、施工管理はどこが分担してるんだろうね。野村が施工管理も担当してたら不安だね。武蔵小杉で施工トラブル騒ぎ起してる。

[704: 匿名さん]

>701

ゼネコンに安く作るよう要求してるのはデベ。

[705: 匿名さん]

悪質だな。。。

[706: 匿名さん]

大手デベ>>中小ゼネコンの典型的なバターンだな。
不安だ。。。

[707: 匿名さん]

間取り下手なのは野村のせいなのか。

[708: 匿名さん]

いちいち野村のせいにしてんじゃねーよww

[709: 匿名さん]

あのプランは野村と三井どちらのせいだよ。はっきりしろ。
買う気失せたよ。

[710: 匿名さん]

>709

どっちのせいでも買わないんでしょ。

[711: 匿名さん]

三井、野村に期待するなよ。

[712: 匿名さん]

ウナギの寝床みたいな間取りなんですか！？
誰かスキャンして載せてください。

[713: 匿名さん]

豊富な購入資金が無いと、販売開始前だというのに間取りにいちいち腹を立てる結果になる件。

[714: 匿名さん]

間取りが悪いとかなんでもいいが買わない適当な理由を見つけて自分をだまさないと、
収入が足りなくて購入できないという事実に押しつぶされちゃうから仕方ないんだよ。

[715: 匿名さん]

713.714ってデベor検討者のどっちだろう。どっちにしてもたちが悪いけど検討者なら最悪だね。将来のお隣さん候補。

[716: 匿名さん]

全く、検討スレでの間取り批評を否定されるようでは
自由な物件検討とは言えませんね。

[717: 匿名さん]

お金はあっても、しょぼいプランでは検討しないよ。

[718: 匿名さん]

批評自体が否定でしょ。
あっ、検討スレだから別に良いよ。

[719: 地方在住]

普通のマンションでは窓が無い部屋が２つもあるなんてありえないから
間取りが悪いというのは、まっとうな意見だと思う。

普通のタワーマンションより階あたりの部屋数（面積）が２倍あるのに
表面積１．４倍しか増えないから、こんなことになるのだろう。
同じ広さの部屋でも相当の価格差が予想される。

このマンションの企画が凄いのは
間取りの悪い部屋を逆手にとって、お徳感を出している。

東京モンは、つわものですね。

[720: 匿名さん]

窓がない部屋には住みたくないな。

[721: 購入検討中さん]

719さんの分析に納得。
で、一般的に窓の無い部屋？は「部屋」と呼んではいけないのでは？　だから0LDKとか…

[722: 匿名さん]

事前の説明会に野村ビルまで行きましたが、色々聞いているうちに面倒臭くなってしまいました。
そのときは購入意欲７０％くらいでした。
次回の説明会も予約が一杯でご希望に添えないと電話があったので、もう結構ですと返事をしました。
安さで即日完売を目指す野村さんだから強気なんでしょうか？

[723: 購入検討中さん]

私は速攻電話がきて、モデルルーム一杯でキャンセル待ちとなっている日程に普通に予約とれましたよ。
収入の差では？

[724: 匿名さん]

723 > キャッシュで購入なので収入は関係ないと思います。７５００万円じゃ相手にされないマンションなんですかね？

[725: 匿名さん]

うちも買うならキャッシュですが、青田買い物件では
キャッシュ買いよりもローン買いを優遇するデべもありますし。

[726: 購入検討中さん]

私はしがないサラリーマン。私の周囲にはキャッシュでマンション買った人は聞いたこと有りません。やはりキャッシュで買えるのは、医師/弁護士/会計士/個人起業家などの皆さんなのでしょうか。幸いサラリーマンは銀行ローンは借りやすい。

[727: 匿名さん]

うちは単なる小金持ち。
３０年以上前のバブルで、サラリーマンだった父が自宅を売っただけで成りました。
そういう時代でした。

[728: 購入検討中さん]

キャッシュだろうがなんだろうがやっぱり収入、職業じゃない？
1000万程度の収入しかないキャッシュじゃあ、生活レベルが違うだろうし、修繕のとき、お金がないとかいうんでは？
リタイア組や、親の遺産やらで購入はできたものの、さらなる余裕のない人よりは、貯金がなくても、欲しいだけ仕事を増やして、お金を生み出せる、安定した医師・弁護士が購入したら、同じような意識で話が早く進むのではと私は思うよ。

[729: 匿名さん]

高級物件では確かに、デべが職業で買い手を選別する場合もあるそうですが、
ここが買い手を選別するほど高級な物件とは思えませんが？

[730: 匿名さん]

退職金キャッシュ組の年代は、とかく地歴にうるさいから。富久町では.....

[731: 匿名]

事前案内会ってkitteでやったやつじゃないの？

その時、次回の予約してきたと思うんだけど、予約しろっていうハガキ来てた。で、希望に添えない日もありますって書かれていた。当日予約してきたと思っていたんだけど、あれって、どの日にどれくらい希望者がイルカって調査しただけで、予約できてるわけじゃないのか

[732: 匿名さん]

kitteでやったの？
富久と関係ないじゃない。

[733: 匿名さん]

>724
>725

キャッシュ購入ってデベにとってはリスク客。ローンだと事前審査で収入証明出させて確認できるけど、キャッシュ購入の場合、本当にお金を持ってるか確認するなんて失礼なことはできない。

それに、資金はあっても株とかでもってると、いざ引渡の段になって株価が低迷していると現金化できなくてキャンセルなんてことがある。

売る側にとっておいしい客は、自己資金を十分持っていて、ローン審査に余裕で通る資質（勤務先、年収、金属年収）の人。

キャッシュだと待遇がいいなんて都市伝説に過ぎない。有名な資産家でお金持ってるのが明らかなら別だけど。

[734: 匿名さん]

完成物件なら話は別ですよ。
デべは客からキャッシュをサッサと受け取れば良いだけだから。

[735: 匿名さん]

完成在庫物件なんて買ってくれる人なら誰でもウェルカム。

[736: 匿名さん]

三井の一般向けではなく、パークコート、パークマンションクラス向けの会員になれたら、ちやほやしてくれるよ。

ただそういう会員にはここを紹介しないか。物件の格が違う。

[737: 匿名さん]

そんなもん誰でもなれるでしょ

[738: 匿名さん]

一般向けのは誰でもなれるけど、ハイクラス対象のはそうではないよ。三井は客を選ぶので有名だし。

[739: 匿名]

デベにとってはキャッシュだろうがローンだろうが金は金。関係ない
銀行が保証してくれる分ローンの方がむしろ安心
差はないから購入出来る客なら皆丁重に平等に扱うのが当たり前

でも現金客は自分が上客と思ってるから、何でもないようなことで突然へそを曲げたりするリスクがある
しかも地雷がどこに埋まってるかわかりづらい

724とかまさにそのパターン
こういう客は今回は乗り切ってもまた別の地雷があるかもしれないから、ワザワザ断りはしないが優遇もしない

[740: 匿名さん]

野村って見込み客に対しては次回の予約するけど、そうでない客にはハイさようなら
って形で遠まわしに断る。予約してくれない＝相手にされてないと自覚しないと。

[741: 匿名さん]

最近の現金客は段々と、それは自覚するようになってますよ。
むしろ掲示板をみるとローン客が、現金客優遇と錯覚してるケースが多い。

[742: 匿名さん]

現金歓迎って、売り掛けや手形決済の問屋の話しなのに。

キャッシュ購入でもローンでもデベにお金が入るのは引渡と同時なので差はない。あとはキャンセルリスクがどちらが低いかって話し。ちょっと話しがそれるけど、そういう意味では買換えって嫌われるんだよね。

[743: 匿名さん]

ローンだと客の審査を金融機関がしてくれますが、現金だと金融機関は審査してくれません。
間違って反社会的勢力や繋がりが深い人に売ってしまうと大変な事になってしまうので、
普通はローン客の方が歓迎されると思います。
また現金の場合、お金の出所が犯罪に関与していないか等いらぬ腹を探られ不愉快な思いをすることも。
うまく節税できるなら借りちゃっても良いかという気になりますよ。

[744: 匿名さん]

結局は属性か

[745: 匿名さん]

買替え、は特約を使うとデべから
契約と同時に旧宅を売りに出して、売れたら
新居に入居するまで仮住まいをするように言われることがありますよ。
デべのリスクは小さくなり、購入者の負担は大きくなるけど。

[746: 匿名さん]

>745

買換え特約使うと、言われることがあるではなく、確実にそうだよ。デベの立場としては、売りに出してからいつまでも売れるのを待てないから、通常、３ヶ月の期間がある。

そして、期間が過ぎても売れなかったら契約は白紙撤回ってのが特約。なので、デベは敬遠する。

[747: 匿名さん]

そろそろ他のスレでやったら？

[748: 匿名さん]

>743

ローン減税使っても、ローンの金利と手数料考えたらペイしないよ。やるなら、東京スター銀行の預金連動かな

[749: 匿名さん]

>また現金の場合、お金の出所が犯罪に関与していないか等いらぬ腹を探られ不愉快な思いをすることも。

今のマンション、現金購入だけどそんな詮索一切されなかったな。他の複数の物件で、理由をつけて一部をローンにすることを勧められたことはあったけど。

[750: 匿名さん]

残高証明を見せて頂くことも
なんて言われても実際に見せたことないし。

[751: 匿名さん]

>750

残高証明って、ここ買うぐらいの金額を全額銀行預金にする人っているかな。
タンス預金は残高証明できないし（冗談だよ）。

[752: 匿名さん]

通帳のコピーとか証券会社の残高証明いるっていうから出したよ。

上から下までユニクロで固めて営業との商談も常にジーンズとかだと
本当に金持ってるのか不安に思うらしい。
或いはデベによるのか。

[753: 匿名さん]

それ、まじっ？　どこのデベ？

[754: 匿名さん]

そうなの？750だけど
野村と三井の物件を含めて、出したことないなあ。

[755: 匿名さん]

>通帳のコピーとか証券会社の残高証明

ネタだろｗ

[756: 購入検討中さん]

投資用としてこのマンションを購入するために
３０００万円のローンを組んだ場合の金利と手数料・保険金は
どのぐらいになるか教えて下さい。
よろしく、お願いします。

・株式一部上場企業勤務２５年
・年収１０００万円
・現在の住まいは持ち家（マンション）
　（持ち家の資産価値は３０００万円程度）
　（持ち家を売却する予定は無し）
・持ち家の残ローン１５００万円
・保有株式５００万円

[757: 匿名さん]

持ち家のローンが残ってるのに投資用の借入ってできるんですか？

[758: 匿名さん]

ここの大通り側に三井がパークリュクスを建てるんだって。
で、計画道路で敷地を削られて駐車場ゼロになるマンションだって。

[759: 匿名さん]

>757
借入れできるかどうかは人によります。

[760: 購入検討中さん]

私の場合、事前説明会に行って、私は日曜しかだめですと言ったら、キャンセル待ちか8月4日になりますが、おって連絡しますと言われました。そして帰ってきたらすぐに電話があり、キャンセル待ちの日の中から、予約を入れてくれました。
7500万キャッシュという方やキッテの説明会に行った方はやはり、買ってもらわかなくていいと野村にきられたのではないでしょう？
キャッシュ組でさらにお金を産める人はここよりももっと高級なところを買うでしょうから、次にローンでお金を産める人に買ってもらおうとするのは当然です。
売り切れないとわかれば、また連絡がありますよ。

[761: 購入検討中さん]

年収が400万円以上あれば、年収の40％以内の返済金額なら貸してくれる銀行が一般的です。但し審査金利は4％くらいで審査されます。だから既に持家（ローン）のありなしはあまり関係有りません。ただし自動車ローンは年間の返済金額が大きいので住宅ローンが借りられないケースもあるようです。

[762: 匿名]

別に客は選んでないんじゃない？うちはキッテの説明会にいったけど、MRの予約もすぐ電話きたよ。

[763: 匿名さん]

正式名称
Tomihisa Cross コンフォートタワー　になったんですね。
それから販売開始が10月上旬に延期されたのがハッキリ確認できたので、
現金買いのうちは撤退します。
税金アップの100数十万円を意味なく払う気になれないので。

[764: 匿名さん]

だれか不動産取得税と消費税の二重課税はおかしいって訴えてくれないかな。

[765: 匿名さん]

>757

投資の場合、賃料収入を返済に充てられるから、住宅ローンがあっても物件の収益性があれば取りっぱぐれが無いと判断して貸してくれる。

ただ投資目的の人が多い物件は要注意。賃貸に出されるわけだけど、賃貸住民ってオーナー住民と比べてモラルが低いと言われていてトラブルリスクが高い。まあ、ここは地権者住戸があるから、賃貸は少なからずあるはず。

[766: 物件比較中さん]

まあ数十万ぐらいバックされるようになるらしいですどね現金組にも。

[767: 購入検討中さん]

>>761
返信をありがとうございました。

金利４％では無理して借金までして買うことはないですね。

キャピタルゲインを狙えそうなマンションですが
ただですら借金があるのに、これ以上のリスクは取れません。

まあ、財テクマンションの購入はローンを返済してから
動くことにします。

[768: 匿名さん]

>>766
バックは、年収による制限があるそうなので
ここを買えるような人達には関係なさそう。

[769: 匿名さん]

キャピタルゲインはどうかな。アベノミクスの容積率緩和って強烈だよ。都心が対象だから、周辺に容積率緩和でコストが下がるから、安い新築物件が供給されてライバルになる。そうなったら中古は太刀打ちできない。

[770: 匿名さん]

キャピタルゲイン狙えますかね？

それ狙うには物件選別も大事だけど、もっと大事なのは仕込む時期。今は高値掴みになっちゃって上を狙う余地は少ないのでは？

[771: 匿名さん]

販売開始を遅らせてるのも売り渋りでしょ。価格吊り上げてくる可能性大。

[772: 匿名さん]

問い合わせが集まらないという噂がありましたが、販売時期がずれたことを見ても、やっぱりなという感じです。

[773: 匿名さん]

私もそう思う。普通なら消費税UP前に大半捌いてしまうのが得策でしょう。
アベノミクスなんてどうなるか分からないんだし。

やっぱり駅からの遠さと間取りが問題なのかな。
大型商業施設がイトーヨーカ堂って言うのもねー。
この価格のマンションの購買層とマッチしてないのではないかな。

[774: 物件比較中さん]

イオンとか西友よりはマシ

質のいいものは伊勢丹とか新宿駅周辺のデパートですぐ買えるんだからファミリー向けのスーパーができてうれしい

それにここの購買層ってプレミアム部屋のぞいたら１０００万前後～２０００万ぐらいが主でしょ？
普通に子供が数人いたらそこまでいい生活できないレベルの層だと思うよ

[775: 匿名さん]

ヨーカドーとは羨ましいな。庶民の味方として頼りになるよ。 郊外にか無いもんな。

[776: 匿名さん]

伊勢丹とイトーヨーカドーがどちらも使えるなんて、買い物天国だな。

[777: 匿名さん]

この辺では逆にめずらしくていいですよ、ヨーカ堂。
山手線内に他にあるのかな？　それ言ったらイオンや西友もだけど。

[778: 匿名さん]

イトーヨーカドーは私の中では高級な部類。そんな高いスーパーはいらない。
ぜひOKストアが欲しい。OK最高。ここからわざわざ初台のOKまで車で行っても良いくらい。

ちなみに私の年収1200です。

[779: 匿名さん]

ヨーカドーは食品だけなら、早稲田にもありますよ。
西友は東池袋。

[780: 匿名さん]

年収1,000万超えくらいは、税金とか生活とかいろんなバランスが難しくて、いちばん生活が苦しい収入帯ですよね。
少しでも節約したい気持ちはわかります。
1,800万超えたあたりから、また少し楽になってきますよ。

[781: 購入検討中さん→地方在住の傍観者]

>>770
>今は高値掴みになっちゃって上を狙う余地は少ないのでは？

大規模プロジェクトは不動産価格がある程度上昇しないと
立ち上がりません。
ある程度の高値掴みは、やむ得ないと思います。

支払方法は別としてポンと現金で買える人には面白い物件だと思いますよ。
ここがダメな時は不動産全体がダメな時でしょう。

[782: 匿名さん]

10月から、現金買いは消費税８％確定でローン減税なしなのに、
わざわざ10月になってから販売のここを選ぶのは面白くないと思いますが。
9月までに池袋や月島など他でタワマンは買えます。

[783: 匿名さん]

782は、ここを買えるような年収の人の場合ね。

[784: 匿名さん]

新宿物件で池袋や月島は場違いな気がします。