Tomihisa Cross（富久クロス／西富久地区第一種市街地再開発事業）ってどうですか？パート2

[マンコミュファンさん]

検討版その1＝http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/56542/

＜全体概要＞
所在地＝新宿区富久町500
交通＝丸ノ内線新宿御苑前駅徒歩5分、副都心線・都営新宿線新宿三丁目駅徒歩8分、都営新宿線曙橋駅徒歩9分、JR新宿駅徒歩16分他
総戸数＝1093戸（タワー棟のみ、非分譲含む。全体総戸数1230戸予定）
間取り＝1LDK～3LDK、36.22～120.65m2
入居＝2015年9月下旬予定
売主＝野村不動産、三井不動産レジデンシャル、積水ハウス、阪急不動産
設計＝久米設計、戸田建設
施工＝戸田建設
管理＝野村リビングサポート


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山手線のど真ん中「四谷エリア」であまりにも近すぎる5つのマンション計画（三井、住友、阪急×2、積水）
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[602: 購入検討中さん]

新宿御苑からの帰り道、夜や土日は人通りが少ないですが、別にこわいところではありませんよ。
平日は、会社員がとても多いので、昼間は特にお弁当を買いに出たり、ランチをする会社員で、にぎわいますが、いやってほどではありません。
ただ難点は、土日空いている店が少ないこと。
新宿御苑方面と、抜け弁天方面とおいしい店がところどころありますが、そこもここがたつと増えてしまうのかな・・
このあたりは、おいしくないとすぐつぶれるので、二度と行かないような店は回転が早く、半年から１年半の寿命です。伊勢丹で食材を買って内食にしたり、外食にも困らないし、とても便利ですよ。
ただ、閑静で高級感があり、子供にやさしいことからは、真逆にありますね。人に自慢するなんて人いるのかと思いますが、そういう人は、背伸びをして購入する人なんでしょうが、残念ながら自慢はできない町ですね。こんな下町がこんなところにあるんだと驚かれますね。

[604: 匿名さん]

今後このエリアが発展する要素が、まったく無いからなぁ。
作ってる環４は地下にもぐっちゃうから、街並みの進化なし。
年金会館跡のヨドバシも計画凍結だし。

どうせ駅遠タワマンなら、馬場スミフのほうが環境が良い。
公園隣接、プール２箇所、早稲田理工、学習院女子、海城高校。

富久も馬場も、外食するには歩かないとダメだが。

[605: 購入検討中さん]

大久保はコリアンのイメージが強すぎと嫌です。富久近隣も在日はいるだろうけど、大久保ってイメージ悪い

[606: 匿名さん]

富久町とか余丁町は、土地の歴史を考えると普通の人は気味悪がるんだけどな。
自慢なんて考えられない。

[607: 匿名さん]

歴史、を言い出したら色んな土地を批判できるよ。
西新宿だって元は浄水場だし。

[608: 匿名さん]

富久は歴史をたどると武家屋敷とお寺の町。余丁町とは違う

[609: 匿名さん]

浄水場の様なものとは違うものがあったわけでしょ。 スレ見て少し違和感を覚えだけです。
本人が納得して買うんだったら、良いんじゃない。 失礼しました。

[610: 購入検討中さん]

スレをみていると、ここの土地がいいと言っている人は別にいないんじゃない？
だから、改めて、知ったうえで買えばといわなくても、みんないい土地とは思ってはいないんじゃない？

私は、夫と二人暮らし、仕事あり、だから高級感も、子供に安心なんて、ほど遠いけれど、実際に近くに住んで、生活に便利だから、好きですよ。ただ、高くてもいいからタワーにしてほしくはなかったけれど。

[611: 匿名さん]

予定価格が曖昧なのでよく分かりませんが
高かったらここは選ばない。
駅から遠いし、バス本数も多くないから。

[612: 匿名さん]

新宿でありながら、土・日曜に静かな場所こそ住環境に望むところです。
少し歩けば三丁目ですからね。まぁ、タワーが出来れば周りにいろいろ出来るでしょう。
一世帯2人として1000戸だから二千人も人口増だからね。

[613: 購入検討中さん]

歩いている人（働く人）は少ないけれど、車も自転車も交通量は多いので、静かなところではないですよ。
医大通りは抜け道なので、狭いのに飛ばす車も多いです.
つまり、働く人が少ないから、お店は営業しないけれど、静かではないということです。
でも、まあいいと思う。

２年前、東京医大、夏の時期に、水撒きしていて、私も濡れたが、車と行き違うのに狭いのでよけれなかったけれど、前から作業服をきた若い男性がホットドッグをたべながら歩いていて、ぬれたじゃねえか？しかも苦いと言っていた。
東京医大はよく校庭に水をまき、まわりの道にかかるのもお構いなし。苦いということは殺虫剤かなと思ったが、私もその後４時間外来が終わるまで、顔も洗えなかった。私立なんていくもんじゃない。

[614: 匿名さん]

そりゃあクロスってくらいの立地だから車は往来するわな。
やかましくないだけで、閑静でも無い。

[615: 匿名さん]

どこの物件だろうと、タワマンを選ぶってところに既に見栄が入ってる気がする。

[616: 匿名さん]

あなただけでは？

[617: 匿名さん]

>615
自分がタワマンを選んだ理由は採光だけだ。
23区で低層だと目の前が壁なんていう所も珍しくないから。
タワマンは縦に長い長屋だと思っていて、見栄とかは気にしたことないな。

[618: 匿名さん]

タワマンのメリットは眺望と駅近くらいかな？

[619: 匿名さん]

高層階に住めること、低層マンションよりセキュリティがマシなこと、低層マンションより共用施設がマシなこと。

[620: 匿名さん]

>615
>住む方のメリットは、上層階からの眺望と開放感。場所によっては「絶景」が楽しめる。
>しかし、はっきりいってそれが唯一最大のメリット。強いてもうひとつあげるとすれば、虚栄心を満足させることか。

http://www.zakzak.co.jp/economy/ecn-news/news/20130616/ecn130616071200...

[621: 匿名さん]

タワマン居住で虚栄心を満たす？
どんだけタワマンに憧れてんだよ。

[622: 匿名さん]

どうですか？
タワマンですよ。

[623: 匿名さん]

>620
どなたの記事かと思えば、有名なＳ氏の記事ですか。
某ＭＲで、Ｓ氏の近くの席に座ったことがあります。どーでもいいですが。
営業さんたちが「先生」と呼んでるので気が付きました。

[624: 匿名さん]

>612
医大の救急車のサイレン音が２４時間３６５日でも静か？

[625: 匿名さん]

医大の周りは住宅だらけなので、救急車も不要なサイレンは鳴らさないのは周辺住民なら周知の事実。

[626: 匿名さん]

>No.620
このスレを読んで納得しました。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/312566/all/

[627: 匿名さん]

確かに。S氏の言う通り、No.622のタワマンには何かしらの問題がありそうだ。

[628: 匿名さん]

＞625
苦しい言い訳だな。
幹線道路では鳴らさないと危険だ。
天現寺橋交差点といい、ここといい、サイレン音で有名。

[629: 匿名さん]

一般的に大きな交差点で緊急車両は、
サイレン鳴らしてスピーカーで赤信号通過を怒鳴ります。

[630: 匿名さん]

何か都内サイレンランキングみたいなの有る？

[631: 匿名さん]

豊島クヤクションも消防署が近いから10分おきだな。

[632: 匿名さん]

怒鳴ってるんですか？
てっきりマイクロフォンとスピーカーを使っていると思っていました。

[633: 匿名さん]

10分おきか。赤信号通過を怒鳴る方も大変だな。

[635: 匿名さん]

救急車と消防車じゃ、出動回数はケタが違うな。
高齢化にともない、救急車はどんどん増える。

[636: 匿名さん]

新豊洲が価格変更で安くなった。利便性はいまひとつだが、
「１駅となり町へ行けば便利」な物件として、富久より新豊洲が買いかなあ。

[637: 匿名さん]

富久町や新豊洲は価格を下げて正解！東中野はかんちがい

[638: 匿名さん]

買い方としては是非安くして頂きたいね。

[639: 匿名さん]

632
もちろん使った上で、更にマイクに向かって怒鳴ります。
深夜でも。

[641: 匿名]

医大病院の救急車はたいしたことないよ。
消防署の緊急出動の方が静寂を切り裂く感じて厳しい。

[642: 匿名]

あと警察署が近かったとき深夜に赤信号を待てないパトカーがサイレン鳴らして信号無視するのがたまらなかった。


110番通報したら鳴らなくなりましたがね。

[643: 匿名さん]

深夜に緊急車両が赤信号通過の後
「ありがとうございましたー」と怒鳴るのが一番はらたった。

[644: 匿名さん]

外苑西と靖国通りの交差点になるんでしょ、ここ。多車線２本の交差。
しかも駅で行き止まりとかじゃないから夜は車も飛ばす。それを追いかけるパトカー。

[645: 匿名さん]

>624

＞医大の救急車のサイレン音が２４時間３６５日でも静か？

え？どういう事ですか？医大といっても近くにあるのは教育機関の医大であって、
医科大の附属病院は西口の方だと思うんですが、何か間違ってますか？

[646: 匿名さん]

警察・消防関係のサイレンはここに限らずネガさん定番のネタなので
適当にあしらってあげて下さい。

[647: 匿名さん]

前にも東京医大と西口の医大病院をごっちゃにしてる人いたけどね。
どっちにしても救急車がサイレン鳴らすのは幹線道路を飛ばしてるときがほとんど。
病院近くで他の車を避ける必要が無くなればサイレン止めてる。

[648: 匿名さん]

慶応病院と女子医科の間を、受け入れ関係で往復する救急車。
歌舞伎町を通る靖国通りは、とかく賑やかだ。

[649: 匿名さん]

靖国通りに近いから、それなりに騒音はあるでしょ。
そういう環境だからね。低層階でなければ少しはマシかな。
一般車両を怒鳴る救急車？ 邪魔だバカヤロー とか言ってるの？

[650: 匿名さん]

55階から何階位迄なら通りの音から解放されるのかな。

[651: 匿名さん]

高層階ほど騒音がきつくなる。常識

[652: 匿名さん]

喧騒が気になる人は、こういう立地の物件選ぶべきじゃない(笑)

[653: 匿名さん]

喧騒、とかいうなら都内では買えない立地だらけ。

[654: ナンシーＳ]

1200戸位有ると見学者が1万人以上来ないとね、問い合せ反応は3万人位は欲しい、となれば坪単価300万円位が妥当かな？
秋まで延期だろうスカイズを考えれば…

[655: 匿名さん]

思ったより高い、が最近のマンション。

[656: 匿名さん]

ＳＫＹＺは見学者は多いけど値下げしたようですね。

[657: 匿名さん]

ここは問い合わせが少ないのでしたっけ？

[658: 匿名さん]

新宿区の靖国通り沿いですから。
閑静な訳ないでしょ。
価格と折り合いがついてれはOK。

[659: 質問です]

このマンションの低層階40㎡を賃貸に出したら相場はいくらぐらいでしょうか？
１５万円ぐらいでしょうか？

[660: 匿名さん]

駅から便利ではないし、地権者住戸も賃貸用にするのがあるでしょうし、
高くは貸せないでしょうね。

[661: 匿名さん]

地権者住戸って厄介者。一人の地主が複数の住戸を割り当てられたら、賃貸に出しちゃう可能性大。賃貸住民ってオーナー住民よりモラルが低いと言われていて、トラブル続出なんてことも。

[662: 匿名さん]

公式サイトもスーモも
９月上旬販売開始予定
をまだ変えていませんね。

[663: 質問です]

このマンションの低層階なら４０㎡が２９００万円ぐらいで
１５万円で貸せると思うのですが、どうでしょうか？

少し不動産の勉強して分かったのですが、
東京って取得価格が高いから賃貸の収益って良くないでね。

ちなみに、地方在住の私は
新築高層マンションの低層階６５㎡を２５００万円で買って
１７万円で賃貸に出しています。

でもこのマンションは欲しいな。
田舎者ですから山手線の内側の高層マンションが買えるなんて
少し前までは夢物語でしたからねえ。

[664: 購入検討中さん]

さすがに低層でも40平米2900万はないと思います
あっても3400~から

[665: 匿名さん]

40平米が2900じゃこの辺だと中古以下になるからね。
やってくれれば面白いが、まあ無理じゃないかな。

[666: 物件比較中さん]

表面利回り７％の目論みでしょうが、都心の新築マンションでそれが達成されるようなら明らかにデベの値付け失敗でしょう。物価の上昇で今の相場より相当高く借りてくれれば別ですが、都心では普通は中古で考えます。

[667: 物件比較中さん]

地方でも新築で8%超えてるのはすごいことですね。周辺再開発かよっぽどタワーが珍しいかでしょうか。

[668: 買い換え検討中]

地方だと新築の数が少ないので相場が曖昧なんでしょうね。都心では家賃相場から大きく外れる事はまずないと思って良いでしょう。

[669: 匿名さん]

663さんはタワーとまでは書いてませんけど。

ここの価格は思ったより高いんじゃないかなあ。

[670: 物件比較中さん]

新宿区の再開発タワマンなのに値段が安めだなんて夢のよう｡
人気で瞬間蒸発するでしょうね｡
煽りを喰って、池袋や中野界隈の売れ行きが悪くなる可能性もあるかも｡
ライバルは湾岸地域、目黒、大久保の再開発ってところかな｡

人気タレントを複数人起用できる余裕もあるようだし、
買えなかったなんてことになってしまったら後悔しそうですね｡

購入が待ち遠しい!!

[671: 匿名]

1000戸が瞬間蒸発ならアベノミクスも本物。か？

[672: 質問です]

私も低層階３０平米で３５００万円ぐらいと思っていました。

このスレの書き込みで２０階～/３０平米台で３０００万～と
あった気がしたので低層階４０㎡が２９００万円と思ったりもしました。

私の勘違いかもしれません。
そんなに安いはずはないですね。

ところで、このマンションの低層階４０㎡の家賃相場は
いくらぐらいでしょうか？

[673: 匿名さん]

参考程度に東新宿駅の賃貸タワマン、パークハビオ新宿イーストサイドタワーの家賃でも見てみれば？
40平米低層20万～程度だよ。
あっちは駅近、ただし眼下に歌舞伎町っていう特殊な環境なんでどの程度参考になるかは謎。

[674: 購入検討中さん]

６２４さん、医大のサイレンと言っているあなた、地方の人？
ここびは医大そのものがあり、病院は西新宿ですよ・・・
サイレンなんてあまりなし。女子医大からも距離があるし、ただ、周囲は高齢の人が多いので、在宅の自転車が走っていたり、救急車が来ることはありますが、何せ、道路が狭いので、救急車は大通りにとめて、担架だけここに入ってくるなんて町ですが、病院に運ぶのに、通るところではありません、救急車も避けたい町だと思います。

[675: 匿名さん]

外苑西と靖国通りの交差点。
閑静そうですね

[676: 物件比較中さん]

いくらタワーでも４０平米２９００万のわけないのでは？
近隣の小さなべリスタや住友でさえもっと高いはず。
となりのタワーマンション、去年の夏に８５平米３LDKで１５階ぐらいだったと思いますが、２０万で出ていて、両親のために借りようかと思っていました。家主が家賃を１８万＋管理費２万にしたり、家賃２０万にしたり、２５万にしたり、ころころ変わるので、やめましたが、すぐに他の借り手がでましたよ。

[677: 購入検討中さん]

＞となりのタワーマンション、去年の夏に８５平米３LDKで１５階で20万円、だとしたらかなり安かったのではないですか？　中央区や目黒/世田谷辺りだと、新しくて分譲仕様なら＠13,000円/坪くらいが相場です。→85m2なら30～33万円にはなります。

40m2で2900万円も相当安い（＠240万円/坪）ですが、最低層で条件悪い部屋だと目玉（釣り広告）で、無いとは言い切れないかもしれませんが、それでも＠270万円/坪くらいにはなってしまうのではないでしょうか。3300万円くらいですかね。こういう部屋は賃貸投資用に投資家の買い手が殺到します。

[678: 匿名さん]

価格だけの一人歩きですね。
デべさんが大ざっぱに言うものだから。

[679: 匿名]

40平米3300万なら蒸発だと思うわ
この辺はこんな高級物件が全く無いから賃料はよめないが17万+管理費位じゃないか

[680: 物件比較中さん]

賃料があまりに安かったので、飛びつきましたよ。
ベランダはバルコニー式でとなりの部屋とリビングダイニングとつながっていてとても広かったですよ。
ただ、８５平米にはバルコニーも含めた面積ですがね。
まだ新しめのマンションで、落ち着いた雰囲気で、安かったです。そこが呼び水になって、他の部屋も値下げしていました。
ただそれでも、２か月以上、借り手がつかなかったので、４０平米１５万だとまあいるかな、いないかなという感じと思います。

[681: 物件比較中さん]

まあ結構いろんなマンション見てきた俺の相場観だと低層で向きや間取りがしょぼい部屋で２９０～
プレミアム住戸はもちろん４００越え

大体の部屋が３２０～３７０ぐらいのレンジのマンションになると思うけどね

この相場より安かったら売れる

[682: 匿名さん]

ここの階数だと、プレミアム住戸は５００越えでしょう。
高級なイメージを出すためにも越えて欲しい。買えないけど。

[683: 物件比較中さん]

６０㎡台５５００なら買います

[684: 匿名さん]

55㎡くらいの２Lで5500万円じゃないかな？

[685: 匿名さん]

向きの悪い低層なら６０で５５００もあるんじゃない。

[686: 匿名さん]

3F北向きとかならギリギリあるかも。

[687: 地方在住]

>>153
>価格は22階〜42階で、30が3000万円台

３０って３６．２㎡の部屋のことですね。（４０㎡弱）
一階当たり３０万円下がるとすれば、
一番安い部屋は３０００万円をきるぐらいではないでしょうか？

今までの相場からすれば破格ですが、期待できるかも知れませんね。
このマンションプロジェクトが行政主導の都市再開発事業なので
売れ残りが許されない。価格は抑えられるのではないでしょうか？

どう転んでも、３５００万円以内ならありそうなので、
凄い倍率の抽選が予想されますが、やるだけやってみます。

ちなみに、家内には内緒です。
下手に当たったら、本当に買うかどうかで家内ともめそうです。
今住んでいる部屋が３５００万円なのに
既に２５００万円のタワーマンションを買い
更に東京にタワーマンションを買ったらなんて言うか？
ドキドキです。

[688: 匿名さん]

タワーマンションの低層階で手の届き易い物件は真っ先に販売される件。

[689: 匿名さん]

ここって再開発組合による区画整理だから、純然たる民間による再開発だよ。関連して道路整備があるから、行政も絡んでるけど。

[690: 匿名]

ここは違うが行政主導でも特定代行者が泣くだけだから売れ残りは普通にある

[691: 匿名さん]

再開発って言葉使うと、行政主導のように錯覚させるから、区画整理事業の場合、再開発って言葉を使わせないとかしないと誤解を与えるよね。

[692: 購入検討中さん]

確かに御苑駅までは結構歩くな~

あと行灯部屋がある間取り多すぎ。
内廊下タワマンだからある程度はしかたないが。
一部の間取りしかわからないけど

プロジェクト自体は魅力ある

[693: 物件比較中さん]

これさ全然ワイドスパンとかなくて窓がない行燈部屋が多い間取り多くなりそうじゃない？
長細い部屋をすごいつめこんで一杯部屋をつくりました的な

物件は気に入ってるけど間取りが角部屋以外ひどくなりそうなんだけど、どうなんですかね

[694: 匿名さん]

内廊下は好きだけど、行灯部屋はちょっとね。

[695: 地方在住]

間取り一覧をもらいました。
特徴的だったのは通常タワーマンションは
最も狭い部屋は低層階に用意するものですが
このマンションは最も狭い部屋は２０階以上にして
マンション全体の最低価格の底上げを図っていますね。

普通、大規模マンションは安い部屋も用意するものですが
それを用意しないのは自信の表れなのでしょうね。

マンションの企画としては非常に正しいことだと思いますが
個人的にはハードルが高くなりました。

まあ、このマンションは即日完売、瞬間蒸発は間違いないでしょう。

[696: 購入検討中さん]

まだ一部しか知らないけどあの間取りじゃとてもじゃないが完売無理

間取りひどすぎ

[697: 購入検討中さん]

とくになんだよあの3lの70ぐらいのやつ。
行灯部屋が二つで部屋に独立性もない
もちろんまだ一部の間取りだかほんとひどい。
うなぎの寝床みたいに細長い部屋ばっかりで内廊下タワマンだと
部屋の個数はつくれるんだけど、行灯部屋が必然と多くなる。
マシなのは角部屋だけ。いくらプロジェクトに魅力あっても間取りひどいのは買わねえよ

[698: 匿名さん]

プロジェクトに魅力？
具体的にどこが魅力か知りたい

[699: 匿名さん]

行灯部屋二つですか、パークタワー豊洲にありました。
暗そうなので価格以外に魅力は無かったけど。

[700: 匿名さん]

建築基準で採光の規定があるのに、リビングとか採光のある部屋と一体扱いなのを仕切ってるってことで、採光のない部屋を独立した部屋として扱う。ここだけに限らないけど、おかしいよね。

[701: 匿名さん]

三井は間取り下手だね。
安くつくるため効率よく詰め込む、ゼネコンの言いなりパターンだな。