Tomihisa Cross（富久クロス／西富久地区第一種市街地再開発事業）ってどうですか？パート2

[マンコミュファンさん]

検討版その1＝http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/56542/

＜全体概要＞
所在地＝新宿区富久町500
交通＝丸ノ内線新宿御苑前駅徒歩5分、副都心線・都営新宿線新宿三丁目駅徒歩8分、都営新宿線曙橋駅徒歩9分、JR新宿駅徒歩16分他
総戸数＝1093戸（タワー棟のみ、非分譲含む。全体総戸数1230戸予定）
間取り＝1LDK～3LDK、36.22～120.65m2
入居＝2015年9月下旬予定
売主＝野村不動産、三井不動産レジデンシャル、積水ハウス、阪急不動産
設計＝久米設計、戸田建設
施工＝戸田建設
管理＝野村リビングサポート


[スムログ 関連記事]
山手線のど真ん中「四谷エリア」であまりにも近すぎる5つのマンション計画（三井、住友、阪急×2、積水）
https://www.sumu-log.com/archives/2180/
ちょっと得するマンション選び（第19回）周辺供給事例による歪み②
https://www.sumu-log.com/archives/7017/

[551: 匿名さん]

>タワマンがビンテージになり得ないのは区分所有比率の関係で資産価値がマッハで下がるためですよ。
>ほぼ器だけ買った状態ですから土地に恒久性があろうがなかろうが設備が老朽化すれば付加価値がつきにくい。

>三田綱町パークは総戸数147。広尾ガーデンヒルズは1181。
>戸数が違いすぎるから同列比較はできないが、
>ヴィンテージに必要不可欠な希少性の話になると差が出てくるでしょ。

ビンテージというのがマジックワードですが、「値崩れしにくい物件」という意味で使用されている前提で、、、

(1)タワマンの設備だけにフォーカスされていますが、タワマンの価値の源泉には眺望や共用部サービス等もありますから、その点が毀損しなければ「資産価値がマッハで下がる」ということはないと思われます。

(2)つまるところ需要があるかどうかが問題で、これは、管理が適切になされていることを最低条件として、その物件固有要件（立地、居住環境やアドレス（要は「見栄」）、利便性など購入者により異なる。タワマンの場合は眺望が含まれる）に加えて、目立つかという点（ランドマーク性や宣材使用等）も結構バカにできないかと思います。この点はタワマンでもそれ以外でも変わりません。タワマンは目立つと言う点で一利ありますが、その分供給も大きいのでチャラかもしれません。

(3)なお、いくら希少性があっても需要が薄ければ意味がありません（例えばグロスの高い城南五山のお屋敷：これは土地を切り売りしたり、そっくりデベロッパーに売るという「出口」があります）。需要との兼ね合いです。
　
(4)また、三田綱町や広尾ガーヒルを購入している人は、別にエグジット時の解散価値(更地化後の土地価格分配額)で買っているのではなく、器（物件価値・居住価値）に重きを置いて購入しているのだと思います。所詮は集合住宅なので、区分所有比率の関係で資産価値がうんぬん、の話はあまり説得力がないと感じます。

(5)トミヒサクロスがどうなるかは未知数です。新築は相対的にリスクが大きいと思いますので、新築を買って10年で新築に住み替え、はあまり賛成できていません。既にマーケットで価格形成されている中古がベターかなと。

[552: 匿名さん]

数十年先の建て替えにフォーカスすると次の点が問題に挙げられます。
(1) 合意形成
(2) 解体費用
(3) 新築費用
(4) 建築中の住居確保

これらはタワマンに限らず全ての集合住宅に共通する問題ですが、タワマンが特に劣位にあるのは (1)合意形成と (4)建築中の住居確保 です（解体費用は将来動向に依る）。逆に言えばこれらが解決されれば問題は解消されることになります。

別にタワマンを礼賛するつもりはなく必要悪の部類に入るものだと思いますが、建て替えにまつわる問題はタワマンに限らないと思いますので書かせて頂きました。

[553: 匿名さん]

住み替えるなら新築。
古い物件には住み替えたくありません。リノベでも。　

[554: 匿名さん]

地権者のサロンと化してるな
検討者いないだろここ

[555: 匿名]

日本にはすでに、総世帯数に充分な戸数の住宅ストックがある。
地域や年数にこだわらなければ、住み替え買い替えでまかなえて新築いらない。
移民の受け入れでもしない限り、足し算引き算だから状況変わらない。

十年で新築住み替え買い替え、が夢みたいな話になる日が来るのかもね。

[556: 匿名さん]

553は地権者さん

[557: 匿名さん]

一般論は、他スレでやって。スマホで読むと邪魔で仕方ない。

広尾がビンテージになったのは、人気の街にできた希少な駅近大規模マンションだから。
ここは何も無い。人も来ない。地名自体、誰も知らない。

[558: 匿名さん]

せめて富ヶ谷ならね

[559: 匿名さん]

タレントを使っている。晴海レベルです。

[560: 匿名さん]

556
553だけど地検者さんではないですよ。
新築好き。

[561: 匿名]

何もない人も来ないマンションのスレをスマホから覗いてわざわざ書き込みするって・・・

[562: 匿名さん]

↑こういう無駄な書き込みも情報のザッピングに邪魔だから。

[563: 匿名]

単体の話だったら、仕様に坪単価くらいで終わってしまうではないか。

[564: 匿名さん]

富久小は何気にレベルが高いらしい。

[565: 匿名]

情報のザッピング(笑)
かっこよすぎ

>564
新宿区は学校選択制なんだが富久小は毎年流出超過なんだ
6年間クラス換えなしの20人未満の学校だからレベルが上がるのかね

[568: 匿名さん]

やっぱり都心の小学校が安心です。。。。

[570: 匿名さん]

運転手さん
新宿のトミクロまでお願い

[571: 匿名さん]

"お客さん着きましたよ"
しかしそこは
UNIQLO前だった。

[572: 匿名さん]

でもビックロなら歩けるな。

[573: 匿名さん]

利便性の悪さでは、大久保物件とここが同等かな。
新宿区同士だし。

確かに、タクシーで「トミヒサ」と言っても、確実に「え？」だな。

[574: 購入検討中さん]

利便性の悪さ？どこがだよ。
ここは駅から遠いのがちょっとネックなだけ

[575: 匿名さん]

富久小のレベルが高かったのは官僚の宿舎があった頃の話では？

[576: 購入検討中さん]

60平米台5500万でお願いします

[577: 匿名さん]

低層なら普通にあるでしょ。

[578: 匿名さん]

超高層タワーが完成すれば、
"富久町"
"あぁ、 タワーが出来た所ね"
となる。

[579: 匿名さん]

グーグルmapストリートビューで確認

最寄駅までの道が、どうにもならない裏路地だった。
毎日あんな路地を歩くことになるのか。夜は暗そう。　
人を呼ぶのも恥ずかしい。

同じような距離を歩くなら、大久保スミフ(高田馬場駅、西早稲田駅)のほうがきれい

[580: 匿名さん]

どっちもパッとしないね。

[581: 匿名さん]

自分が毎日歩くだけなら裏路地でも問題ないよ。
人を呼ぶとき見栄を張りたいなら新宿三丁目駅に来てもらって、
伊勢丹を抜けて靖国通り沿いに一緒に歩けばいい。
10分ちょっとで着くし、靖国通りに出たとたんにタワーが視界に
入るから、ほらうちあれだよって。田舎者相手なら十分いけるｗ

[582: 匿名]

馬場には外人が赤面するBIGBOXくらいしかないし笑

[583: 匿名さん]

そんな見栄張らなきゃいけないような、気疲れするところには、住みたくはないですね。

[584: 匿名さん]

ホームページ物件概要で敷地の権利形態が敷地利用権（所有権）となってますが、利用権とは何のことかわかりますか？
通常は所有権の共有のはずなんですが。
yahoo不動産ではこのようになっていますが、ホームページとは違うようです。

[585: 匿名さん]

過去レスで議論済みです。

[586: 匿名さん]

>585
過去レスとはpart1の>902と思うが変換計画はわかったが、利用権のことがわからない。

[587: 匿名さん]

簡単に調べた範囲では
敷地利用権の内容として、所有権や賃借権、地上権などがあるとのことなので
敷地利用権（所有権）＝所有権
ではないだろうか？

誰か法律（建物の区分所有等に関する法律）に詳しい方が解説してくれるといいですね。

[588: 匿名さん]

素人考えでは、
誰かが敷地に賃貸権か何かを別に持っているんではなかろうか？
と思いますが。

[589: 匿名さん]

新宿御苑5分、新宿三丁目8分って全然無理なんですけど。
→8分、12分ってところじゃないですか？？

[590: 匿名さん]

広い再開発物件の場合、
敷地の端から計るのとマンションから計るのとは誤差が大きい実例。

[591: 匿名さん]

不動産広告の規定では、駅徒歩は駅の出口（改札ではない）から物件の敷地のうち駅に一番近い端までで表示する。大規模物件の場合、部屋のドアからマンションの敷地を出るまでで数分かかる。あと地下鉄って改札から出口までがまた、遠かったりする。

[592: 匿名さん]

大通りを横断する必要があるかも実質的に影響大きいです。

[593: 匿名さん]

徒歩５分は物件敷地だから再開発地域全体ではないと思うけど。

[594: 匿名さん]

再開発地域と物件敷地が別れているなら、
西巣鴨のパークタワーと同じですね。
あちら、管理費が高い。

[595: 物件比較中さん]

このあたりに低層のプラウド市ヶ谷南町のようにそこそこいいマンションの予定はありますか？
スレを読んでいると、タワーマンションにすむ苦労が少し嫌になってきた。

[596: 匿名さん]

低層は低層で住む苦労がありますよ。
戸建ては戸建てで苦労があるし、自分の好みで選ぶしかないです。

[597: 匿名さん]

ここは車寄せがありますか？

[598: 匿名さん]

住宅現金購入に給付金検討、消費増税に対応（読売新聞）

販売開始が消費税アップに間に合わなそうなここに取って、キャッシュ買いする人には良いニュース！
と思いきや、支給額は数十万円だって。
５→８％にアップしたら、ファミリータイプの差額は数十万では済まないよ。いくら建物だけの課税でも。
安〜い部屋を買う人だけの恩恵ですね。

[599: 周辺住民さん]

ここいいですよね。

池袋は環境が悪くて治安が酷い。
東中野は高すぎる

環境治安も比較的良く、買い物や通勤に便利。
ここが良く見え過ぎているけど、慎重に検討します。

[600: 匿名さん]

富久町って新宿だけど、マイナーなんだよね。物件の事、ロケーションだけでは判断できないから、自分の足で現地に行くと良いよ。ここの地形、伊勢丹周辺に比べ明らかに人が少ない事、駅からの距離、いろいろ感じるだろう。

[601: 匿名さん]

マイナーだからこそ安い。これが代官山だったら1.5倍はするでしょう。

[602: 購入検討中さん]

新宿御苑からの帰り道、夜や土日は人通りが少ないですが、別にこわいところではありませんよ。
平日は、会社員がとても多いので、昼間は特にお弁当を買いに出たり、ランチをする会社員で、にぎわいますが、いやってほどではありません。
ただ難点は、土日空いている店が少ないこと。
新宿御苑方面と、抜け弁天方面とおいしい店がところどころありますが、そこもここがたつと増えてしまうのかな・・
このあたりは、おいしくないとすぐつぶれるので、二度と行かないような店は回転が早く、半年から１年半の寿命です。伊勢丹で食材を買って内食にしたり、外食にも困らないし、とても便利ですよ。
ただ、閑静で高級感があり、子供にやさしいことからは、真逆にありますね。人に自慢するなんて人いるのかと思いますが、そういう人は、背伸びをして購入する人なんでしょうが、残念ながら自慢はできない町ですね。こんな下町がこんなところにあるんだと驚かれますね。

[604: 匿名さん]

今後このエリアが発展する要素が、まったく無いからなぁ。
作ってる環４は地下にもぐっちゃうから、街並みの進化なし。
年金会館跡のヨドバシも計画凍結だし。

どうせ駅遠タワマンなら、馬場スミフのほうが環境が良い。
公園隣接、プール２箇所、早稲田理工、学習院女子、海城高校。

富久も馬場も、外食するには歩かないとダメだが。

[605: 購入検討中さん]

大久保はコリアンのイメージが強すぎと嫌です。富久近隣も在日はいるだろうけど、大久保ってイメージ悪い

[606: 匿名さん]

富久町とか余丁町は、土地の歴史を考えると普通の人は気味悪がるんだけどな。
自慢なんて考えられない。

[607: 匿名さん]

歴史、を言い出したら色んな土地を批判できるよ。
西新宿だって元は浄水場だし。

[608: 匿名さん]

富久は歴史をたどると武家屋敷とお寺の町。余丁町とは違う

[609: 匿名さん]

浄水場の様なものとは違うものがあったわけでしょ。 スレ見て少し違和感を覚えだけです。
本人が納得して買うんだったら、良いんじゃない。 失礼しました。

[610: 購入検討中さん]

スレをみていると、ここの土地がいいと言っている人は別にいないんじゃない？
だから、改めて、知ったうえで買えばといわなくても、みんないい土地とは思ってはいないんじゃない？

私は、夫と二人暮らし、仕事あり、だから高級感も、子供に安心なんて、ほど遠いけれど、実際に近くに住んで、生活に便利だから、好きですよ。ただ、高くてもいいからタワーにしてほしくはなかったけれど。

[611: 匿名さん]

予定価格が曖昧なのでよく分かりませんが
高かったらここは選ばない。
駅から遠いし、バス本数も多くないから。

[612: 匿名さん]

新宿でありながら、土・日曜に静かな場所こそ住環境に望むところです。
少し歩けば三丁目ですからね。まぁ、タワーが出来れば周りにいろいろ出来るでしょう。
一世帯2人として1000戸だから二千人も人口増だからね。

[613: 購入検討中さん]

歩いている人（働く人）は少ないけれど、車も自転車も交通量は多いので、静かなところではないですよ。
医大通りは抜け道なので、狭いのに飛ばす車も多いです.
つまり、働く人が少ないから、お店は営業しないけれど、静かではないということです。
でも、まあいいと思う。

２年前、東京医大、夏の時期に、水撒きしていて、私も濡れたが、車と行き違うのに狭いのでよけれなかったけれど、前から作業服をきた若い男性がホットドッグをたべながら歩いていて、ぬれたじゃねえか？しかも苦いと言っていた。
東京医大はよく校庭に水をまき、まわりの道にかかるのもお構いなし。苦いということは殺虫剤かなと思ったが、私もその後４時間外来が終わるまで、顔も洗えなかった。私立なんていくもんじゃない。

[614: 匿名さん]

そりゃあクロスってくらいの立地だから車は往来するわな。
やかましくないだけで、閑静でも無い。

[615: 匿名さん]

どこの物件だろうと、タワマンを選ぶってところに既に見栄が入ってる気がする。

[616: 匿名さん]

あなただけでは？

[617: 匿名さん]

>615
自分がタワマンを選んだ理由は採光だけだ。
23区で低層だと目の前が壁なんていう所も珍しくないから。
タワマンは縦に長い長屋だと思っていて、見栄とかは気にしたことないな。

[618: 匿名さん]

タワマンのメリットは眺望と駅近くらいかな？

[619: 匿名さん]

高層階に住めること、低層マンションよりセキュリティがマシなこと、低層マンションより共用施設がマシなこと。

[620: 匿名さん]

>615
>住む方のメリットは、上層階からの眺望と開放感。場所によっては「絶景」が楽しめる。
>しかし、はっきりいってそれが唯一最大のメリット。強いてもうひとつあげるとすれば、虚栄心を満足させることか。

http://www.zakzak.co.jp/economy/ecn-news/news/20130616/ecn130616071200...

[621: 匿名さん]

タワマン居住で虚栄心を満たす？
どんだけタワマンに憧れてんだよ。

[622: 匿名さん]

どうですか？
タワマンですよ。

[623: 匿名さん]

>620
どなたの記事かと思えば、有名なＳ氏の記事ですか。
某ＭＲで、Ｓ氏の近くの席に座ったことがあります。どーでもいいですが。
営業さんたちが「先生」と呼んでるので気が付きました。

[624: 匿名さん]

>612
医大の救急車のサイレン音が２４時間３６５日でも静か？

[625: 匿名さん]

医大の周りは住宅だらけなので、救急車も不要なサイレンは鳴らさないのは周辺住民なら周知の事実。

[626: 匿名さん]

>No.620
このスレを読んで納得しました。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/312566/all/

[627: 匿名さん]

確かに。S氏の言う通り、No.622のタワマンには何かしらの問題がありそうだ。

[628: 匿名さん]

＞625
苦しい言い訳だな。
幹線道路では鳴らさないと危険だ。
天現寺橋交差点といい、ここといい、サイレン音で有名。

[629: 匿名さん]

一般的に大きな交差点で緊急車両は、
サイレン鳴らしてスピーカーで赤信号通過を怒鳴ります。

[630: 匿名さん]

何か都内サイレンランキングみたいなの有る？

[631: 匿名さん]

豊島クヤクションも消防署が近いから10分おきだな。

[632: 匿名さん]

怒鳴ってるんですか？
てっきりマイクロフォンとスピーカーを使っていると思っていました。

[633: 匿名さん]

10分おきか。赤信号通過を怒鳴る方も大変だな。

[635: 匿名さん]

救急車と消防車じゃ、出動回数はケタが違うな。
高齢化にともない、救急車はどんどん増える。

[636: 匿名さん]

新豊洲が価格変更で安くなった。利便性はいまひとつだが、
「１駅となり町へ行けば便利」な物件として、富久より新豊洲が買いかなあ。

[637: 匿名さん]

富久町や新豊洲は価格を下げて正解！東中野はかんちがい

[638: 匿名さん]

買い方としては是非安くして頂きたいね。

[639: 匿名さん]

632
もちろん使った上で、更にマイクに向かって怒鳴ります。
深夜でも。

[641: 匿名]

医大病院の救急車はたいしたことないよ。
消防署の緊急出動の方が静寂を切り裂く感じて厳しい。

[642: 匿名]

あと警察署が近かったとき深夜に赤信号を待てないパトカーがサイレン鳴らして信号無視するのがたまらなかった。


110番通報したら鳴らなくなりましたがね。

[643: 匿名さん]

深夜に緊急車両が赤信号通過の後
「ありがとうございましたー」と怒鳴るのが一番はらたった。

[644: 匿名さん]

外苑西と靖国通りの交差点になるんでしょ、ここ。多車線２本の交差。
しかも駅で行き止まりとかじゃないから夜は車も飛ばす。それを追いかけるパトカー。

[645: 匿名さん]

>624

＞医大の救急車のサイレン音が２４時間３６５日でも静か？

え？どういう事ですか？医大といっても近くにあるのは教育機関の医大であって、
医科大の附属病院は西口の方だと思うんですが、何か間違ってますか？

[646: 匿名さん]

警察・消防関係のサイレンはここに限らずネガさん定番のネタなので
適当にあしらってあげて下さい。

[647: 匿名さん]

前にも東京医大と西口の医大病院をごっちゃにしてる人いたけどね。
どっちにしても救急車がサイレン鳴らすのは幹線道路を飛ばしてるときがほとんど。
病院近くで他の車を避ける必要が無くなればサイレン止めてる。

[648: 匿名さん]

慶応病院と女子医科の間を、受け入れ関係で往復する救急車。
歌舞伎町を通る靖国通りは、とかく賑やかだ。

[649: 匿名さん]

靖国通りに近いから、それなりに騒音はあるでしょ。
そういう環境だからね。低層階でなければ少しはマシかな。
一般車両を怒鳴る救急車？ 邪魔だバカヤロー とか言ってるの？

[650: 匿名さん]

55階から何階位迄なら通りの音から解放されるのかな。