Tomihisa Cross（富久クロス／西富久地区第一種市街地再開発事業）ってどうですか？パート2

[マンコミュファンさん]

検討版その1＝http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/56542/

＜全体概要＞
所在地＝新宿区富久町500
交通＝丸ノ内線新宿御苑前駅徒歩5分、副都心線・都営新宿線新宿三丁目駅徒歩8分、都営新宿線曙橋駅徒歩9分、JR新宿駅徒歩16分他
総戸数＝1093戸（タワー棟のみ、非分譲含む。全体総戸数1230戸予定）
間取り＝1LDK～3LDK、36.22～120.65m2
入居＝2015年9月下旬予定
売主＝野村不動産、三井不動産レジデンシャル、積水ハウス、阪急不動産
設計＝久米設計、戸田建設
施工＝戸田建設
管理＝野村リビングサポート


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[538: 購入検討中さん]

65平米5700万ぐらいなら買う

[539: 匿名さん]

お買い上げありがとうございます。

[540: 物件比較中さん]

タワマンがビンテージになり得ないのは区分所有比率の関係で資産価値がマッハで下がるためですよ。
ほぼ器だけ買った状態ですから土地に恒久性があろうがなかろうが設備が老朽化すれば付加価値がつきにくい。

[541: 匿名さん]

このアドレスの歴史？
何もないこのトミヒサって町の、一番の売りって何？　なにもない

新宿区なら「四谷駅前市街地再開発事業」のほうが駅近で価値が落ちないよ。

[542: 匿名さん]

もういいよくだらないな
スレ立ててそっちでやれよ

[543: 匿名さん]

＞540さん
確かに、タワマンにはビンテージのイメージがないなあ。
そういう理由なんですかね。

[544: 匿名]

471
タワーの大規模修繕は高層ビルやホテルで十分実績ある技術を流用できる
解体ならほぼ同じだから更に簡単
費用は高いが未知ってことはないし、既に枯れた低層向けよりむしろ日々進化してる

[545: 匿名]

三田綱町パークは総戸数147。広尾ガーデンヒルズは1181。
戸数が違いすぎるから同列比較はできないが、
ヴィンテージに必要不可欠な希少性の話になると差が出てくるでしょ。
建て替え考えたらどっちが実現可能性高いか、は言わずもがな。

[546: 匿名]

大規模修繕では資産価値も上がらないし賃料も高くはできないよ。良くて現状維持。
建て替えに必須なのは負担軽減できる余剰床創出。

[547: 匿名]

//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/5885/

古い、立地がいい、余剰床ができる条件をクリアしても
容易ではない建て替えの難しさはこれ読めばわかる

[548: 匿名]

一般論として、マンション内の序列は高級低層>タワー>一般マンション
タワーが値崩れしたら周辺の一般マンションも値崩れせざるを得ない
エリア決めたらその地域で一番人気になるマンションに住むのが資産価値だけ考えるならベスト
タワー林立地区だと予想が難しいがココは予想が簡単
ただ富久に住みたいのか？は良く考えた方が良い
地域内では勝ち組でも地域全体がマイナスでは意味無いからな

[550: 匿名さん]

だけどタワー林立地帯では、
おらがタワーが地域一番だと住人が思い込むケースも多いね。

[551: 匿名さん]

>タワマンがビンテージになり得ないのは区分所有比率の関係で資産価値がマッハで下がるためですよ。
>ほぼ器だけ買った状態ですから土地に恒久性があろうがなかろうが設備が老朽化すれば付加価値がつきにくい。

>三田綱町パークは総戸数147。広尾ガーデンヒルズは1181。
>戸数が違いすぎるから同列比較はできないが、
>ヴィンテージに必要不可欠な希少性の話になると差が出てくるでしょ。

ビンテージというのがマジックワードですが、「値崩れしにくい物件」という意味で使用されている前提で、、、

(1)タワマンの設備だけにフォーカスされていますが、タワマンの価値の源泉には眺望や共用部サービス等もありますから、その点が毀損しなければ「資産価値がマッハで下がる」ということはないと思われます。

(2)つまるところ需要があるかどうかが問題で、これは、管理が適切になされていることを最低条件として、その物件固有要件（立地、居住環境やアドレス（要は「見栄」）、利便性など購入者により異なる。タワマンの場合は眺望が含まれる）に加えて、目立つかという点（ランドマーク性や宣材使用等）も結構バカにできないかと思います。この点はタワマンでもそれ以外でも変わりません。タワマンは目立つと言う点で一利ありますが、その分供給も大きいのでチャラかもしれません。

(3)なお、いくら希少性があっても需要が薄ければ意味がありません（例えばグロスの高い城南五山のお屋敷：これは土地を切り売りしたり、そっくりデベロッパーに売るという「出口」があります）。需要との兼ね合いです。
　
(4)また、三田綱町や広尾ガーヒルを購入している人は、別にエグジット時の解散価値(更地化後の土地価格分配額)で買っているのではなく、器（物件価値・居住価値）に重きを置いて購入しているのだと思います。所詮は集合住宅なので、区分所有比率の関係で資産価値がうんぬん、の話はあまり説得力がないと感じます。

(5)トミヒサクロスがどうなるかは未知数です。新築は相対的にリスクが大きいと思いますので、新築を買って10年で新築に住み替え、はあまり賛成できていません。既にマーケットで価格形成されている中古がベターかなと。

[552: 匿名さん]

数十年先の建て替えにフォーカスすると次の点が問題に挙げられます。
(1) 合意形成
(2) 解体費用
(3) 新築費用
(4) 建築中の住居確保

これらはタワマンに限らず全ての集合住宅に共通する問題ですが、タワマンが特に劣位にあるのは (1)合意形成と (4)建築中の住居確保 です（解体費用は将来動向に依る）。逆に言えばこれらが解決されれば問題は解消されることになります。

別にタワマンを礼賛するつもりはなく必要悪の部類に入るものだと思いますが、建て替えにまつわる問題はタワマンに限らないと思いますので書かせて頂きました。

[553: 匿名さん]

住み替えるなら新築。
古い物件には住み替えたくありません。リノベでも。　

[554: 匿名さん]

地権者のサロンと化してるな
検討者いないだろここ

[555: 匿名]

日本にはすでに、総世帯数に充分な戸数の住宅ストックがある。
地域や年数にこだわらなければ、住み替え買い替えでまかなえて新築いらない。
移民の受け入れでもしない限り、足し算引き算だから状況変わらない。

十年で新築住み替え買い替え、が夢みたいな話になる日が来るのかもね。

[556: 匿名さん]

553は地権者さん

[557: 匿名さん]

一般論は、他スレでやって。スマホで読むと邪魔で仕方ない。

広尾がビンテージになったのは、人気の街にできた希少な駅近大規模マンションだから。
ここは何も無い。人も来ない。地名自体、誰も知らない。

[558: 匿名さん]

せめて富ヶ谷ならね

[559: 匿名さん]

タレントを使っている。晴海レベルです。

[560: 匿名さん]

556
553だけど地検者さんではないですよ。
新築好き。

[561: 匿名]

何もない人も来ないマンションのスレをスマホから覗いてわざわざ書き込みするって・・・

[562: 匿名さん]

↑こういう無駄な書き込みも情報のザッピングに邪魔だから。

[563: 匿名]

単体の話だったら、仕様に坪単価くらいで終わってしまうではないか。

[564: 匿名さん]

富久小は何気にレベルが高いらしい。

[565: 匿名]

情報のザッピング(笑)
かっこよすぎ

>564
新宿区は学校選択制なんだが富久小は毎年流出超過なんだ
6年間クラス換えなしの20人未満の学校だからレベルが上がるのかね

[568: 匿名さん]

やっぱり都心の小学校が安心です。。。。

[570: 匿名さん]

運転手さん
新宿のトミクロまでお願い

[571: 匿名さん]

"お客さん着きましたよ"
しかしそこは
UNIQLO前だった。

[572: 匿名さん]

でもビックロなら歩けるな。

[573: 匿名さん]

利便性の悪さでは、大久保物件とここが同等かな。
新宿区同士だし。

確かに、タクシーで「トミヒサ」と言っても、確実に「え？」だな。

[574: 購入検討中さん]

利便性の悪さ？どこがだよ。
ここは駅から遠いのがちょっとネックなだけ

[575: 匿名さん]

富久小のレベルが高かったのは官僚の宿舎があった頃の話では？

[576: 購入検討中さん]

60平米台5500万でお願いします

[577: 匿名さん]

低層なら普通にあるでしょ。

[578: 匿名さん]

超高層タワーが完成すれば、
"富久町"
"あぁ、 タワーが出来た所ね"
となる。

[579: 匿名さん]

グーグルmapストリートビューで確認

最寄駅までの道が、どうにもならない裏路地だった。
毎日あんな路地を歩くことになるのか。夜は暗そう。　
人を呼ぶのも恥ずかしい。

同じような距離を歩くなら、大久保スミフ(高田馬場駅、西早稲田駅)のほうがきれい

[580: 匿名さん]

どっちもパッとしないね。

[581: 匿名さん]

自分が毎日歩くだけなら裏路地でも問題ないよ。
人を呼ぶとき見栄を張りたいなら新宿三丁目駅に来てもらって、
伊勢丹を抜けて靖国通り沿いに一緒に歩けばいい。
10分ちょっとで着くし、靖国通りに出たとたんにタワーが視界に
入るから、ほらうちあれだよって。田舎者相手なら十分いけるｗ

[582: 匿名]

馬場には外人が赤面するBIGBOXくらいしかないし笑

[583: 匿名さん]

そんな見栄張らなきゃいけないような、気疲れするところには、住みたくはないですね。

[584: 匿名さん]

ホームページ物件概要で敷地の権利形態が敷地利用権（所有権）となってますが、利用権とは何のことかわかりますか？
通常は所有権の共有のはずなんですが。
yahoo不動産ではこのようになっていますが、ホームページとは違うようです。

[585: 匿名さん]

過去レスで議論済みです。

[586: 匿名さん]

>585
過去レスとはpart1の>902と思うが変換計画はわかったが、利用権のことがわからない。

[587: 匿名さん]

簡単に調べた範囲では
敷地利用権の内容として、所有権や賃借権、地上権などがあるとのことなので
敷地利用権（所有権）＝所有権
ではないだろうか？

誰か法律（建物の区分所有等に関する法律）に詳しい方が解説してくれるといいですね。