Tomihisa Cross（富久クロス／西富久地区第一種市街地再開発事業）ってどうですか？パート2

[マンコミュファンさん]

検討版その1＝http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/56542/

＜全体概要＞
所在地＝新宿区富久町500
交通＝丸ノ内線新宿御苑前駅徒歩5分、副都心線・都営新宿線新宿三丁目駅徒歩8分、都営新宿線曙橋駅徒歩9分、JR新宿駅徒歩16分他
総戸数＝1093戸（タワー棟のみ、非分譲含む。全体総戸数1230戸予定）
間取り＝1LDK～3LDK、36.22～120.65m2
入居＝2015年9月下旬予定
売主＝野村不動産、三井不動産レジデンシャル、積水ハウス、阪急不動産
設計＝久米設計、戸田建設
施工＝戸田建設
管理＝野村リビングサポート


[スムログ 関連記事]
山手線のど真ん中「四谷エリア」であまりにも近すぎる5つのマンション計画（三井、住友、阪急×2、積水）
https://www.sumu-log.com/archives/2180/
ちょっと得するマンション選び（第19回）周辺供給事例による歪み②
https://www.sumu-log.com/archives/7017/

[501: 匿名さん]

都心のタワーだけ下がる事は無いでしょ。
郊外の低層はさらに

[502: 匿名さん]

解体だから資材費高騰は無関係。技術向上で労務コストも減る。
解体費用の平米単価が、中低層建築物と比べて極端に高くなるとは思えない。

数十年先のことになりますが。

建替期間が長くなることの方が問題かもしれません。

[505: 匿名さん]

東京と何処だか明確では無いが、海外とは条件がかなり違うと。
都市としての。比較の対象にはならないな。

[507: 匿名さん]

低層なら遺産か？

[508: 匿名さん]

http://blog.livedoor.jp/fromvancouver/archives/52332517.html

「今後、アメリカではライフスタイルの変化が更なるブームを起こす可能性があるかと思います。それは都市圏におけるコンドミニアムライフの普及であります。そうなればアメリカの住宅産業は低層の木造からダウンタウンの高層集合住宅によりシフトするでしょう。理由は都市部におけるより活動的で便利な生活がアメリカの若い世代に当たり前のように受け入れられつつあるからです。

いまや、ベッドルームが5つも6つもあってプールがあるような巨大な住宅はフィッツジェラルドが描く1920年代の華麗なるギャツビーの世界ではないのですから流行らなくなるトレンドにあるのではないでしょうか？」

[510: 匿名さん]

９階の場合は何%ですか？

[511: 匿名さん]

アメリカの土地の値段。

[514: 匿名さん]

506は、タワマンでなくても１０階建て以上のマンションは山程あるのに、
タワマンだけの問題にしたいネガさんがタワマンスレに以前から書き込んでるネタ。
しかも、元ネタから都合の悪い部分をカットして書き込んでる。

[516: 匿名さん]

ブームだとまだ考えているようでは古い。
ブーム自体がもう終わってるから。
低層もタワマンも。単なる住まい。

[517: 匿名さん]

単なる住まいなら、上に長いだけの団地とみなしてもいいのかね、タワマン。
新宿にはすぐ近くに限界＊＊の戸山アパートがあるが。毎年独居老人が孤独死で問題化。
余力がある人は途中で出ていく。残るは行き場のない老人ばかり。
50年後はそんな感じでしょ、集合住宅。

[518: 匿名さん]

何言ってもリセールは明らかに タワー＞中低層。
どうしても目がそちらに行ってしまうからどうしようもない。

細かいネガネタでは世の中の趨勢は動かせない。

[519: 匿名さん]

セキュリティ。住環境。設備。立地。全てにおいてタワーの方が良いのは明らか。

[520: 匿名]

年数の問題でしょう。タワーは如何せんまだ新しい流行。
20年30年経って同一条件で比較しないと真価は問えない。

…ま、新築キラキラタワー買う人は骨を埋める気ないんでしょうけどね。

[521: 匿名さん]

必要は発明の母で、建替えにしろリノベにしろ、タワマン処理スキームが洗練されていくと予想。

立地が良ければ最終的に建替えで価値を再創造できるから問題ない。結局は立地。
デベが権利買い取って販売マージンを得るといったことも考えられる。

懸念を感じるのは外周区以遠に作られつつあるタワー。

[523: 匿名さん]

521
デべが権利を買い取るためには、権利者全員の同意が必要。多数とか、何分の何とかではなく。
50年60年と経てば、権利者の死亡や破産で関係者は複雑になっているはず。
言うは易く行うは難し。

522
高島平なんて不便な場所、参考にはなりません。

[524: 匿名さん]

都心５(６)区（千代田･中央･港･新宿･渋谷＋文京）内のタワーは問題少ないと思われる。
ただし立地良すぎると逆に既存不適格リスクが出てくるかも。

[525: 匿名さん]

郊外の話なんてしてない。
新宿区で、この物件から1キロくらいしか離れてないところに限界＊＊があるという現実の話。
都営と分譲を単純比較はできないが、立地が良くとも古くなった物件、老人だらけの物件に
若く経済力がある人間は魅力を感じないということは実証されていると言ってもいい。
当物件を検討して今ここを見ているあなたが築30年超の中古物件を検討しないのと同じ。

タワマン＝団地にならないようにするは住人の努力が必要だろう。
そのときに1000戸超という大規模は意見のすり合わせでメリットになるような気がしない。

[527: 匿名さん]

だからこそ、マンションは永住しないで
ある程度住んだら住み替え。

[528: 物件比較中さん]

利便性の高い場所にタワマン建てちゃうと、その地域の発展は望めない。

[530: 匿名さん]

都営と分譲では、単純比較どころか全くといっていいほど比較対象にならないですよ。
30年前でも良いものは良い。例えば71年築の三田綱町パークとか。広い間取りしかないから手が出ませんが。

つまるところ個別物件次第で、大きい判断要素としてマンションは管理を買えという格言に戻ることになりますが、その点では、JV物件よりも例えば三井単体分譲の方が良いかもしれない。そして住民の努力＝民度も重要ですが、確かに1000戸超はちょっと、かもしれないですね。

[532: 匿名さん]

リニアってあと何年待つ気なんだ。早くても10年以上だろ。
都内が無理なやつは今のうち山梨の土地でも買っておけｗ

[534: 匿名さん]

ヴィンテージになれば若返りの問題はないが、この物件の立地ではまず無理。
タワマンも今のところ築10年以内は値下がり幅が少ないので、逆に言うとそこが売却のリミット。
そう考えてる人は10年でさっさと出て行って、入れ替えのたびに住人の層は少しずつ悪化するわけだ。
残ってる人は着実に高齢化。

まあ10年、新築の賃貸を借りたと思って住むのが正解か。家賃だと思えば安い。
ただし10年後に住み替えができる余裕がある人間に限るが。自分の将来と相談だな。

[535: 匿名さん]

タワマンが５０年以上もつとしても、２０６０年頃、駅から離れてる物件はダメだね。
話題にしてる戸山団地が過疎化してるのと同じ。

[536: 匿名さん]

アベノミクスで容積緩和の話がありましたけど、既存物件の価値は
緩和されることでむしろ下がるかもしれませんね。
逆にこれ以上高層物件は建てさせませんとなれば、今ある高層物件は
ビンテージ化へ向かうでしょうが。

[537: 匿名さん]

富久は歴史ある土地だから値は下がらない。

[538: 購入検討中さん]

65平米5700万ぐらいなら買う

[539: 匿名さん]

お買い上げありがとうございます。

[540: 物件比較中さん]

タワマンがビンテージになり得ないのは区分所有比率の関係で資産価値がマッハで下がるためですよ。
ほぼ器だけ買った状態ですから土地に恒久性があろうがなかろうが設備が老朽化すれば付加価値がつきにくい。

[541: 匿名さん]

このアドレスの歴史？
何もないこのトミヒサって町の、一番の売りって何？　なにもない

新宿区なら「四谷駅前市街地再開発事業」のほうが駅近で価値が落ちないよ。

[542: 匿名さん]

もういいよくだらないな
スレ立ててそっちでやれよ

[543: 匿名さん]

＞540さん
確かに、タワマンにはビンテージのイメージがないなあ。
そういう理由なんですかね。

[544: 匿名]

471
タワーの大規模修繕は高層ビルやホテルで十分実績ある技術を流用できる
解体ならほぼ同じだから更に簡単
費用は高いが未知ってことはないし、既に枯れた低層向けよりむしろ日々進化してる

[545: 匿名]

三田綱町パークは総戸数147。広尾ガーデンヒルズは1181。
戸数が違いすぎるから同列比較はできないが、
ヴィンテージに必要不可欠な希少性の話になると差が出てくるでしょ。
建て替え考えたらどっちが実現可能性高いか、は言わずもがな。

[546: 匿名]

大規模修繕では資産価値も上がらないし賃料も高くはできないよ。良くて現状維持。
建て替えに必須なのは負担軽減できる余剰床創出。

[547: 匿名]

//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/5885/

古い、立地がいい、余剰床ができる条件をクリアしても
容易ではない建て替えの難しさはこれ読めばわかる

[548: 匿名]

一般論として、マンション内の序列は高級低層>タワー>一般マンション
タワーが値崩れしたら周辺の一般マンションも値崩れせざるを得ない
エリア決めたらその地域で一番人気になるマンションに住むのが資産価値だけ考えるならベスト
タワー林立地区だと予想が難しいがココは予想が簡単
ただ富久に住みたいのか？は良く考えた方が良い
地域内では勝ち組でも地域全体がマイナスでは意味無いからな

[550: 匿名さん]

だけどタワー林立地帯では、
おらがタワーが地域一番だと住人が思い込むケースも多いね。

[551: 匿名さん]

>タワマンがビンテージになり得ないのは区分所有比率の関係で資産価値がマッハで下がるためですよ。
>ほぼ器だけ買った状態ですから土地に恒久性があろうがなかろうが設備が老朽化すれば付加価値がつきにくい。

>三田綱町パークは総戸数147。広尾ガーデンヒルズは1181。
>戸数が違いすぎるから同列比較はできないが、
>ヴィンテージに必要不可欠な希少性の話になると差が出てくるでしょ。

ビンテージというのがマジックワードですが、「値崩れしにくい物件」という意味で使用されている前提で、、、

(1)タワマンの設備だけにフォーカスされていますが、タワマンの価値の源泉には眺望や共用部サービス等もありますから、その点が毀損しなければ「資産価値がマッハで下がる」ということはないと思われます。

(2)つまるところ需要があるかどうかが問題で、これは、管理が適切になされていることを最低条件として、その物件固有要件（立地、居住環境やアドレス（要は「見栄」）、利便性など購入者により異なる。タワマンの場合は眺望が含まれる）に加えて、目立つかという点（ランドマーク性や宣材使用等）も結構バカにできないかと思います。この点はタワマンでもそれ以外でも変わりません。タワマンは目立つと言う点で一利ありますが、その分供給も大きいのでチャラかもしれません。

(3)なお、いくら希少性があっても需要が薄ければ意味がありません（例えばグロスの高い城南五山のお屋敷：これは土地を切り売りしたり、そっくりデベロッパーに売るという「出口」があります）。需要との兼ね合いです。
　
(4)また、三田綱町や広尾ガーヒルを購入している人は、別にエグジット時の解散価値(更地化後の土地価格分配額)で買っているのではなく、器（物件価値・居住価値）に重きを置いて購入しているのだと思います。所詮は集合住宅なので、区分所有比率の関係で資産価値がうんぬん、の話はあまり説得力がないと感じます。

(5)トミヒサクロスがどうなるかは未知数です。新築は相対的にリスクが大きいと思いますので、新築を買って10年で新築に住み替え、はあまり賛成できていません。既にマーケットで価格形成されている中古がベターかなと。

[552: 匿名さん]

数十年先の建て替えにフォーカスすると次の点が問題に挙げられます。
(1) 合意形成
(2) 解体費用
(3) 新築費用
(4) 建築中の住居確保

これらはタワマンに限らず全ての集合住宅に共通する問題ですが、タワマンが特に劣位にあるのは (1)合意形成と (4)建築中の住居確保 です（解体費用は将来動向に依る）。逆に言えばこれらが解決されれば問題は解消されることになります。

別にタワマンを礼賛するつもりはなく必要悪の部類に入るものだと思いますが、建て替えにまつわる問題はタワマンに限らないと思いますので書かせて頂きました。

[553: 匿名さん]

住み替えるなら新築。
古い物件には住み替えたくありません。リノベでも。　

[554: 匿名さん]

地権者のサロンと化してるな
検討者いないだろここ

[555: 匿名]

日本にはすでに、総世帯数に充分な戸数の住宅ストックがある。
地域や年数にこだわらなければ、住み替え買い替えでまかなえて新築いらない。
移民の受け入れでもしない限り、足し算引き算だから状況変わらない。

十年で新築住み替え買い替え、が夢みたいな話になる日が来るのかもね。

[556: 匿名さん]

553は地権者さん

[557: 匿名さん]

一般論は、他スレでやって。スマホで読むと邪魔で仕方ない。

広尾がビンテージになったのは、人気の街にできた希少な駅近大規模マンションだから。
ここは何も無い。人も来ない。地名自体、誰も知らない。

[558: 匿名さん]

せめて富ヶ谷ならね

[559: 匿名さん]

タレントを使っている。晴海レベルです。

[560: 匿名さん]

556
553だけど地検者さんではないですよ。
新築好き。

[561: 匿名]

何もない人も来ないマンションのスレをスマホから覗いてわざわざ書き込みするって・・・

[562: 匿名さん]

↑こういう無駄な書き込みも情報のザッピングに邪魔だから。

[563: 匿名]

単体の話だったら、仕様に坪単価くらいで終わってしまうではないか。

[564: 匿名さん]

富久小は何気にレベルが高いらしい。

[565: 匿名]

情報のザッピング(笑)
かっこよすぎ

>564
新宿区は学校選択制なんだが富久小は毎年流出超過なんだ
6年間クラス換えなしの20人未満の学校だからレベルが上がるのかね

[568: 匿名さん]

やっぱり都心の小学校が安心です。。。。

[570: 匿名さん]

運転手さん
新宿のトミクロまでお願い

[571: 匿名さん]

"お客さん着きましたよ"
しかしそこは
UNIQLO前だった。

[572: 匿名さん]

でもビックロなら歩けるな。

[573: 匿名さん]

利便性の悪さでは、大久保物件とここが同等かな。
新宿区同士だし。

確かに、タクシーで「トミヒサ」と言っても、確実に「え？」だな。

[574: 購入検討中さん]

利便性の悪さ？どこがだよ。
ここは駅から遠いのがちょっとネックなだけ

[575: 匿名さん]

富久小のレベルが高かったのは官僚の宿舎があった頃の話では？

[576: 購入検討中さん]

60平米台5500万でお願いします

[577: 匿名さん]

低層なら普通にあるでしょ。

[578: 匿名さん]

超高層タワーが完成すれば、
"富久町"
"あぁ、 タワーが出来た所ね"
となる。

[579: 匿名さん]

グーグルmapストリートビューで確認

最寄駅までの道が、どうにもならない裏路地だった。
毎日あんな路地を歩くことになるのか。夜は暗そう。　
人を呼ぶのも恥ずかしい。

同じような距離を歩くなら、大久保スミフ(高田馬場駅、西早稲田駅)のほうがきれい

[580: 匿名さん]

どっちもパッとしないね。

[581: 匿名さん]

自分が毎日歩くだけなら裏路地でも問題ないよ。
人を呼ぶとき見栄を張りたいなら新宿三丁目駅に来てもらって、
伊勢丹を抜けて靖国通り沿いに一緒に歩けばいい。
10分ちょっとで着くし、靖国通りに出たとたんにタワーが視界に
入るから、ほらうちあれだよって。田舎者相手なら十分いけるｗ

[582: 匿名]

馬場には外人が赤面するBIGBOXくらいしかないし笑

[583: 匿名さん]

そんな見栄張らなきゃいけないような、気疲れするところには、住みたくはないですね。

[584: 匿名さん]

ホームページ物件概要で敷地の権利形態が敷地利用権（所有権）となってますが、利用権とは何のことかわかりますか？
通常は所有権の共有のはずなんですが。
yahoo不動産ではこのようになっていますが、ホームページとは違うようです。

[585: 匿名さん]

過去レスで議論済みです。

[586: 匿名さん]

>585
過去レスとはpart1の>902と思うが変換計画はわかったが、利用権のことがわからない。

[587: 匿名さん]

簡単に調べた範囲では
敷地利用権の内容として、所有権や賃借権、地上権などがあるとのことなので
敷地利用権（所有権）＝所有権
ではないだろうか？

誰か法律（建物の区分所有等に関する法律）に詳しい方が解説してくれるといいですね。

[588: 匿名さん]

素人考えでは、
誰かが敷地に賃貸権か何かを別に持っているんではなかろうか？
と思いますが。

[589: 匿名さん]

新宿御苑5分、新宿三丁目8分って全然無理なんですけど。
→8分、12分ってところじゃないですか？？

[590: 匿名さん]

広い再開発物件の場合、
敷地の端から計るのとマンションから計るのとは誤差が大きい実例。

[591: 匿名さん]

不動産広告の規定では、駅徒歩は駅の出口（改札ではない）から物件の敷地のうち駅に一番近い端までで表示する。大規模物件の場合、部屋のドアからマンションの敷地を出るまでで数分かかる。あと地下鉄って改札から出口までがまた、遠かったりする。

[592: 匿名さん]

大通りを横断する必要があるかも実質的に影響大きいです。

[593: 匿名さん]

徒歩５分は物件敷地だから再開発地域全体ではないと思うけど。

[594: 匿名さん]

再開発地域と物件敷地が別れているなら、
西巣鴨のパークタワーと同じですね。
あちら、管理費が高い。

[595: 物件比較中さん]

このあたりに低層のプラウド市ヶ谷南町のようにそこそこいいマンションの予定はありますか？
スレを読んでいると、タワーマンションにすむ苦労が少し嫌になってきた。

[596: 匿名さん]

低層は低層で住む苦労がありますよ。
戸建ては戸建てで苦労があるし、自分の好みで選ぶしかないです。

[597: 匿名さん]

ここは車寄せがありますか？

[598: 匿名さん]

住宅現金購入に給付金検討、消費増税に対応（読売新聞）

販売開始が消費税アップに間に合わなそうなここに取って、キャッシュ買いする人には良いニュース！
と思いきや、支給額は数十万円だって。
５→８％にアップしたら、ファミリータイプの差額は数十万では済まないよ。いくら建物だけの課税でも。
安〜い部屋を買う人だけの恩恵ですね。

[599: 周辺住民さん]

ここいいですよね。

池袋は環境が悪くて治安が酷い。
東中野は高すぎる

環境治安も比較的良く、買い物や通勤に便利。
ここが良く見え過ぎているけど、慎重に検討します。

[600: 匿名さん]

富久町って新宿だけど、マイナーなんだよね。物件の事、ロケーションだけでは判断できないから、自分の足で現地に行くと良いよ。ここの地形、伊勢丹周辺に比べ明らかに人が少ない事、駅からの距離、いろいろ感じるだろう。