Tomihisa Cross（富久クロス／西富久地区第一種市街地再開発事業）ってどうですか？パート2

[マンコミュファンさん]

検討版その1＝http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/56542/

＜全体概要＞
所在地＝新宿区富久町500
交通＝丸ノ内線新宿御苑前駅徒歩5分、副都心線・都営新宿線新宿三丁目駅徒歩8分、都営新宿線曙橋駅徒歩9分、JR新宿駅徒歩16分他
総戸数＝1093戸（タワー棟のみ、非分譲含む。全体総戸数1230戸予定）
間取り＝1LDK～3LDK、36.22～120.65m2
入居＝2015年9月下旬予定
売主＝野村不動産、三井不動産レジデンシャル、積水ハウス、阪急不動産
設計＝久米設計、戸田建設
施工＝戸田建設
管理＝野村リビングサポート


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山手線のど真ん中「四谷エリア」であまりにも近すぎる5つのマンション計画（三井、住友、阪急×2、積水）
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ちょっと得するマンション選び（第19回）周辺供給事例による歪み②
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[451: 匿名さん]

こういう大規模タワーマンションって50年後にはどうなるの？
もう建蔽率の増加など見込めないから合意できないで廃墟になりそう。

まあ50年契約の一括払い賃貸と考えたらいいのかな。

[452: 匿名]

451さん ＞まあ50年契約の一括払い賃貸と考えたらいいのかな。
→　そう考えると随分安い賃料ですね。8000万円の物件で13万円強+管理費・修繕積立金/月。

それから、443さん、ありがとうございました。

[453: 物件比較中さん]

＞8000万円の物件で13万円強+管理費・修繕積立金/月
って、どういう計算？単純に割っただけ？

実際にはあり得ないけど、仮に全額８０００万円を５０年ローン、金利１．５％の固定金利で借りられたとしても
月々１８万９６００円＋管理費・修繕積立金/月　で、およそ２２万６０００円になります。

もし現金を持っている人が一括前払いではらったとすると、その間の金利その他の運用で得られるはずの利益を放棄するわけだから、結構高いものにつきますよ。
まあ、タンス預金している人なら気にもならないのでしょうが。

[454: 匿名さん]

>その間の金利その他の運用で得られるはずの利益を放棄するわけだから、結構高いものにつきますよ。

運用でマイナスも考えられるけどね。

[455: 匿名さん]

仮に70㎡としてここの中層で22万6千円で借りられるだろうか?
金利を考慮に入れても賃貸よりすいぶん安いんじゃないか?

[456: 匿名]

金利を入れて22万61千円って言うけど、金利は大雑把には受け取った家賃に付いていく金利・運用利回り（8000万円の現金買いで）と相殺して考えるのが妥当だと思います。だからやっぱり、8000万円の物件で13万円強+管理費・修繕積立金/月＝16万円/月くらい。50年償却なら安い家賃ですね。

[457: 匿名さん]

50年後、もし万一廃墟になっても所有権放棄できるわけではないので、
固定資産税や管理費や修繕積立金の請求は続きますよ。
子孫が相続放棄するまで。

もし考えを変えて建替えに参加するなら、皆で長い話し合いの末に
今度は巨額の解体費用や新築費用が必要になります。

[458: 匿名]

「共有」のマンション特有の悩みですね。50年は問題なく（途中大規模修繕は必要でしょうが）維持できるとして、同潤会アパートの例からも80年くらいが限界でしょうか。
ただ、マンションの出口戦略は今後法整備が進み、欧米で一般的に行なわれている更地にして土地を第3者に売却～持ち分に応じて現金を分配する、もしくは希望者だけで建て替える、なんてのが3/4の同意とか高いハードルでは無く、比較的低いハードルで住民の合意で出来るようになると思います。

[459: 匿名さん]

廃墟になって誰も住まなくなったら管理費や修繕積立金はなくなるでしょう。
徴収主体である管理組合もなくなっているから。

固定資産税は残りますが、建物は残価ゼロでしょうから、土地分のみですね。

[460: 匿名さん]

賃貸と比べるのはどうかと思いますが。
賃貸はもともと持家より不利なのは当たり前の話です。
賃貸は金利・修繕費もろもろ込みで20年以下で回収しますから、持ち家20年でペイします。
賃貸で同じところに20年以上住もうと言う人は購入した方が得なのは明らかです。
要は購入したマンションが資産として永遠には持ちそうではないと言う事です。
資産は土地部分ですが、このような大規模高層マンションだと一戸当たりの土地持ち分は殆ど財産にはなるほどの額ではないのです。
敷地面積16,246.97m2。一戸当たり16平米 x 544,000円 = 870万円（地価公示　544,000円／m2　東京都　新宿区富久町３４－２０）
つまり廃墟になったら一戸当たり870万円の価値から取り壊し代を引いたら何も残らないと言う事です。

[461: 匿名さん]

例えば80㎡の部屋を8000万円(坪330万）買ったとすると

土地16㎡：　約1000万円　→資産
建物80㎡：　約5000万円　(坪200万円）
デベロッパー取り分：約2000万円

戸建木造だと
土地80㎡：　約5000万円　→資産
建物80㎡：　約3000万円　(坪120万円）

こう見てみると戸建が資産的に有利かわかりますね。

[462: 匿名さん]

一概に賃貸だから不利とか無いと思う
不利かどうかはその人の生き方による

[463: 匿名さん]

もういいんじゃない？この計算・・・。
やたら細かい。

ここ見てる多くの人は、賃貸という選択より購入に比重があるから見てるんでしょ。
普通に物件の話しようよ。

[464: 匿名さん]

>459
建替えの最中も管理会社を頼んだままにしないと、
土地や廃墟や新築の管理や維持が出来ない、権利者たちへの連絡も出来ない。
と、どこかのスレで読みましたよ。

もし、皆で金を出して廃墟を解体して建替えるならね。

[465: 匿名さん]

そりゃ建て替えるなら管理組合は残っているよ。それは廃墟とはいわない。

[466: 匿名さん]

ところで20F以上のタワーマンションで実際に廃墟になった物件など
ご存じありませんか?
将来の参考にしたいので。

[467: 匿名さん]

タワーってせいぜいここ20年の流行りでしょ。廃墟になるほど古くない。
それ以前に建ってる20階程度の物件だといわゆるヴィンテージ
（三田綱町のパーマンとか）になっちゃうから参考にならないかと。

タワーの将来みたいなスレあるから検索してみれば。
あんまり明るい話は出てこないけどね。

[468: 匿名さん]

まだこれからですか…

[469: 匿名さん]

>461

戸建てって中古になったら建物の価値はほとんど評価されなくて、資産性があるのは土地だけ。むしろ建物があると、更地にするのにコストがかかる。

[470: 匿名さん]

戸建の解体費用なんかたかがしれてる。
マンションの解体には莫大な金が必要。

[471: 匿名さん]

タワマンはまだ大規模修繕ですら未知数のところがあるわけだからね。想定以上にコストがかかって、負担しきれずに出て行く人が多くて廃墟に拍車がかかるってことも。

[472: 匿名さん]

だからマンションは、
１０年かそこら住んだら別な新築に買い替えがお勧め。

[473: 匿名さん]

賃貸が良さそうに思えてきた。

[474: 匿名さん]

そのためには買換え時にオーバーローンにならない優良物件選ばないと。

[475: 匿名さん]

現金買いなので…
あー、ここは１０月販売開始か…

[476: 匿名さん]

戸建てだけでなくマンションの解体費用も知れてますよ。坪１０万とかです。

[477: 匿名さん]

赤プリ解体など見ていると超高層の解体技術も需要の増加とともに
進歩していくだろうから、あまり過大に見積もる必要は無いだろうな。

[478: 匿名さん]

10年で新築→新築買い換えってマンション値上がり局面が続かない限り損必至。
損しても構わない人じゃないなら、最初から買わない方がいいって話になる。

[479: 匿名さん]

部屋の数だけオーナーがいる集合住宅と、
単独オーナーが経済効率優先で決断可能な商業ビルでは
建築解体費用は似たようなものでも、建物の存続に関する意思決定プロセスが全く違う。

後者は解体費用同様、自分以外の意思で解体できない場合の費用も勘案する必要がある。

[480: 匿名さん]

１０年買換え論をあちこちで吹聴してる輩がいるね。内容のない情報商材を高いお金で売って設けてる人って説もあるが。

[481: 匿名さん]

マンションは10年で買い換えろって本がなかったっけ？

[482: 匿名]

あんな詐欺師に騙されちゃ駄目。専スレ読めばすぐわかる

[483: 匿名さん]

すまいサーフィンの沖氏だよね。住まいさーふぃんって怪しいこと始めようとして信用失墜。以前は人気だったのにね。

[484: 匿名さん]

確かに意思決定プロセスの問題はあるけどね。株式会社みたいに基本過半数にすればいいのだろうけど。今は厳しすぎる。

[485: 匿名]

20階程度ならまだしも、54階を建て替えっておよそ現実的じゃない気が。
タワーは壊すのに建てるのと同じくらいの金がかかる。
ここが必要になる頃はコストがこなれる可能性はあるが。
それにしても、余剰床を作らない物件では解体建設費とも全額所有者負担
（低層地域の元億ションとかが建て替えできないのはこれが大きい）。
今の比じゃない少子化時代、54階以上に高いマンションを作って埋まるかどうか。

解体して土地代山分けできればラッキーなんじゃね？
老朽物件に最後まで住むのは金も行き場もない独居老人だから
建て替えでなく更地で山分けとなると居住権主張する奴が出そうだが。

[486: 匿名さん]

独居老人は、賃貸に入居し辛いからね。
そりゃ居住権を主張するだろう。

[487: 匿名]

関係ない話で恐縮ですが、戸建とマンションの賃料って非常に疑問、と言うか戸建は安い。以前、私の城南エリアにある戸建（居住スペース１,２階で80m2＋3Fの収納30m2＋カースペース）何面道路陽当たり優良、が20万円/月と査定されました。80m2程度のマンションですと25～30万円/月くらいはします。賃貸を希望される方は戸建も選択肢です。

[488: 匿名さん]

戸建て、といっても商業施設の上では？

[489: 匿名]

商業施設の上の戸建って、どういう意味ですか？　戸建と言えば地上（道路に面した）を指すと思いますが…

[490: 匿名]

何面道路→南面道路（ギャハ）

[491: 匿名さん]

>252
を読みましょう。戸建。

[492: 匿名]

487の例は一般論です。富久のペントハウス（屋根の上の建物と言う意味）が賃料が安いなどとは申しません。

[493: 匿名さん]

ここの再開発が複雑なので紛らわしいです。

[496: 匿名さん]

値段つくでしょう。逆に目立たなくなる中低層MSや郊外物件が割を食って暴落しそう。

[497: 匿名さん]

早くマドリミセロﾟ

[498: 匿名さん]

エンパイアステートが80年、西新宿高層ビルが40年。まだ現役の折り返しくらいかな

[499: 匿名さん]

タワーの解体費用は安くなる余地はあるでしょうね。良くも悪くも乾式壁ですし、住居内に入ることができる訳ですから外側に足場を作る必要もない。また、商業ビルの解体でノウハウが積み重ねられていくと思われます。

[500: 匿名さん]

新築費用、は逆に高くなっているのが現実なのに
解体費用が安くなるのを期待するのはどうなんでしょう。
産廃処理のコストも高くなっていることですし。

[501: 匿名さん]

都心のタワーだけ下がる事は無いでしょ。
郊外の低層はさらに

[502: 匿名さん]

解体だから資材費高騰は無関係。技術向上で労務コストも減る。
解体費用の平米単価が、中低層建築物と比べて極端に高くなるとは思えない。

数十年先のことになりますが。

建替期間が長くなることの方が問題かもしれません。

[505: 匿名さん]

東京と何処だか明確では無いが、海外とは条件がかなり違うと。
都市としての。比較の対象にはならないな。

[507: 匿名さん]

低層なら遺産か？

[508: 匿名さん]

http://blog.livedoor.jp/fromvancouver/archives/52332517.html

「今後、アメリカではライフスタイルの変化が更なるブームを起こす可能性があるかと思います。それは都市圏におけるコンドミニアムライフの普及であります。そうなればアメリカの住宅産業は低層の木造からダウンタウンの高層集合住宅によりシフトするでしょう。理由は都市部におけるより活動的で便利な生活がアメリカの若い世代に当たり前のように受け入れられつつあるからです。

いまや、ベッドルームが5つも6つもあってプールがあるような巨大な住宅はフィッツジェラルドが描く1920年代の華麗なるギャツビーの世界ではないのですから流行らなくなるトレンドにあるのではないでしょうか？」

[510: 匿名さん]

９階の場合は何%ですか？

[511: 匿名さん]

アメリカの土地の値段。

[514: 匿名さん]

506は、タワマンでなくても１０階建て以上のマンションは山程あるのに、
タワマンだけの問題にしたいネガさんがタワマンスレに以前から書き込んでるネタ。
しかも、元ネタから都合の悪い部分をカットして書き込んでる。

[516: 匿名さん]

ブームだとまだ考えているようでは古い。
ブーム自体がもう終わってるから。
低層もタワマンも。単なる住まい。

[517: 匿名さん]

単なる住まいなら、上に長いだけの団地とみなしてもいいのかね、タワマン。
新宿にはすぐ近くに限界＊＊の戸山アパートがあるが。毎年独居老人が孤独死で問題化。
余力がある人は途中で出ていく。残るは行き場のない老人ばかり。
50年後はそんな感じでしょ、集合住宅。

[518: 匿名さん]

何言ってもリセールは明らかに タワー＞中低層。
どうしても目がそちらに行ってしまうからどうしようもない。

細かいネガネタでは世の中の趨勢は動かせない。

[519: 匿名さん]

セキュリティ。住環境。設備。立地。全てにおいてタワーの方が良いのは明らか。

[520: 匿名]

年数の問題でしょう。タワーは如何せんまだ新しい流行。
20年30年経って同一条件で比較しないと真価は問えない。

…ま、新築キラキラタワー買う人は骨を埋める気ないんでしょうけどね。

[521: 匿名さん]

必要は発明の母で、建替えにしろリノベにしろ、タワマン処理スキームが洗練されていくと予想。

立地が良ければ最終的に建替えで価値を再創造できるから問題ない。結局は立地。
デベが権利買い取って販売マージンを得るといったことも考えられる。

懸念を感じるのは外周区以遠に作られつつあるタワー。

[523: 匿名さん]

521
デべが権利を買い取るためには、権利者全員の同意が必要。多数とか、何分の何とかではなく。
50年60年と経てば、権利者の死亡や破産で関係者は複雑になっているはず。
言うは易く行うは難し。

522
高島平なんて不便な場所、参考にはなりません。

[524: 匿名さん]

都心５(６)区（千代田･中央･港･新宿･渋谷＋文京）内のタワーは問題少ないと思われる。
ただし立地良すぎると逆に既存不適格リスクが出てくるかも。

[525: 匿名さん]

郊外の話なんてしてない。
新宿区で、この物件から1キロくらいしか離れてないところに限界＊＊があるという現実の話。
都営と分譲を単純比較はできないが、立地が良くとも古くなった物件、老人だらけの物件に
若く経済力がある人間は魅力を感じないということは実証されていると言ってもいい。
当物件を検討して今ここを見ているあなたが築30年超の中古物件を検討しないのと同じ。

タワマン＝団地にならないようにするは住人の努力が必要だろう。
そのときに1000戸超という大規模は意見のすり合わせでメリットになるような気がしない。

[527: 匿名さん]

だからこそ、マンションは永住しないで
ある程度住んだら住み替え。

[528: 物件比較中さん]

利便性の高い場所にタワマン建てちゃうと、その地域の発展は望めない。

[530: 匿名さん]

都営と分譲では、単純比較どころか全くといっていいほど比較対象にならないですよ。
30年前でも良いものは良い。例えば71年築の三田綱町パークとか。広い間取りしかないから手が出ませんが。

つまるところ個別物件次第で、大きい判断要素としてマンションは管理を買えという格言に戻ることになりますが、その点では、JV物件よりも例えば三井単体分譲の方が良いかもしれない。そして住民の努力＝民度も重要ですが、確かに1000戸超はちょっと、かもしれないですね。

[532: 匿名さん]

リニアってあと何年待つ気なんだ。早くても10年以上だろ。
都内が無理なやつは今のうち山梨の土地でも買っておけｗ

[534: 匿名さん]

ヴィンテージになれば若返りの問題はないが、この物件の立地ではまず無理。
タワマンも今のところ築10年以内は値下がり幅が少ないので、逆に言うとそこが売却のリミット。
そう考えてる人は10年でさっさと出て行って、入れ替えのたびに住人の層は少しずつ悪化するわけだ。
残ってる人は着実に高齢化。

まあ10年、新築の賃貸を借りたと思って住むのが正解か。家賃だと思えば安い。
ただし10年後に住み替えができる余裕がある人間に限るが。自分の将来と相談だな。

[535: 匿名さん]

タワマンが５０年以上もつとしても、２０６０年頃、駅から離れてる物件はダメだね。
話題にしてる戸山団地が過疎化してるのと同じ。

[536: 匿名さん]

アベノミクスで容積緩和の話がありましたけど、既存物件の価値は
緩和されることでむしろ下がるかもしれませんね。
逆にこれ以上高層物件は建てさせませんとなれば、今ある高層物件は
ビンテージ化へ向かうでしょうが。

[537: 匿名さん]

富久は歴史ある土地だから値は下がらない。

[538: 購入検討中さん]

65平米5700万ぐらいなら買う

[539: 匿名さん]

お買い上げありがとうございます。

[540: 物件比較中さん]

タワマンがビンテージになり得ないのは区分所有比率の関係で資産価値がマッハで下がるためですよ。
ほぼ器だけ買った状態ですから土地に恒久性があろうがなかろうが設備が老朽化すれば付加価値がつきにくい。

[541: 匿名さん]

このアドレスの歴史？
何もないこのトミヒサって町の、一番の売りって何？　なにもない

新宿区なら「四谷駅前市街地再開発事業」のほうが駅近で価値が落ちないよ。

[542: 匿名さん]

もういいよくだらないな
スレ立ててそっちでやれよ

[543: 匿名さん]

＞540さん
確かに、タワマンにはビンテージのイメージがないなあ。
そういう理由なんですかね。

[544: 匿名]

471
タワーの大規模修繕は高層ビルやホテルで十分実績ある技術を流用できる
解体ならほぼ同じだから更に簡単
費用は高いが未知ってことはないし、既に枯れた低層向けよりむしろ日々進化してる

[545: 匿名]

三田綱町パークは総戸数147。広尾ガーデンヒルズは1181。
戸数が違いすぎるから同列比較はできないが、
ヴィンテージに必要不可欠な希少性の話になると差が出てくるでしょ。
建て替え考えたらどっちが実現可能性高いか、は言わずもがな。

[546: 匿名]

大規模修繕では資産価値も上がらないし賃料も高くはできないよ。良くて現状維持。
建て替えに必須なのは負担軽減できる余剰床創出。

[547: 匿名]

//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/5885/

古い、立地がいい、余剰床ができる条件をクリアしても
容易ではない建て替えの難しさはこれ読めばわかる

[548: 匿名]

一般論として、マンション内の序列は高級低層>タワー>一般マンション
タワーが値崩れしたら周辺の一般マンションも値崩れせざるを得ない
エリア決めたらその地域で一番人気になるマンションに住むのが資産価値だけ考えるならベスト
タワー林立地区だと予想が難しいがココは予想が簡単
ただ富久に住みたいのか？は良く考えた方が良い
地域内では勝ち組でも地域全体がマイナスでは意味無いからな

[550: 匿名さん]

だけどタワー林立地帯では、
おらがタワーが地域一番だと住人が思い込むケースも多いね。