Tomihisa Cross（富久クロス／西富久地区第一種市街地再開発事業）ってどうですか？パート2

[マンコミュファンさん]

検討版その1＝http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/56542/

＜全体概要＞
所在地＝新宿区富久町500
交通＝丸ノ内線新宿御苑前駅徒歩5分、副都心線・都営新宿線新宿三丁目駅徒歩8分、都営新宿線曙橋駅徒歩9分、JR新宿駅徒歩16分他
総戸数＝1093戸（タワー棟のみ、非分譲含む。全体総戸数1230戸予定）
間取り＝1LDK～3LDK、36.22～120.65m2
入居＝2015年9月下旬予定
売主＝野村不動産、三井不動産レジデンシャル、積水ハウス、阪急不動産
設計＝久米設計、戸田建設
施工＝戸田建設
管理＝野村リビングサポート


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[451: 匿名さん]

こういう大規模タワーマンションって50年後にはどうなるの？
もう建蔽率の増加など見込めないから合意できないで廃墟になりそう。

まあ50年契約の一括払い賃貸と考えたらいいのかな。

[452: 匿名]

451さん ＞まあ50年契約の一括払い賃貸と考えたらいいのかな。
→　そう考えると随分安い賃料ですね。8000万円の物件で13万円強+管理費・修繕積立金/月。

それから、443さん、ありがとうございました。

[453: 物件比較中さん]

＞8000万円の物件で13万円強+管理費・修繕積立金/月
って、どういう計算？単純に割っただけ？

実際にはあり得ないけど、仮に全額８０００万円を５０年ローン、金利１．５％の固定金利で借りられたとしても
月々１８万９６００円＋管理費・修繕積立金/月　で、およそ２２万６０００円になります。

もし現金を持っている人が一括前払いではらったとすると、その間の金利その他の運用で得られるはずの利益を放棄するわけだから、結構高いものにつきますよ。
まあ、タンス預金している人なら気にもならないのでしょうが。

[454: 匿名さん]

>その間の金利その他の運用で得られるはずの利益を放棄するわけだから、結構高いものにつきますよ。

運用でマイナスも考えられるけどね。

[455: 匿名さん]

仮に70㎡としてここの中層で22万6千円で借りられるだろうか?
金利を考慮に入れても賃貸よりすいぶん安いんじゃないか?

[456: 匿名]

金利を入れて22万61千円って言うけど、金利は大雑把には受け取った家賃に付いていく金利・運用利回り（8000万円の現金買いで）と相殺して考えるのが妥当だと思います。だからやっぱり、8000万円の物件で13万円強+管理費・修繕積立金/月＝16万円/月くらい。50年償却なら安い家賃ですね。

[457: 匿名さん]

50年後、もし万一廃墟になっても所有権放棄できるわけではないので、
固定資産税や管理費や修繕積立金の請求は続きますよ。
子孫が相続放棄するまで。

もし考えを変えて建替えに参加するなら、皆で長い話し合いの末に
今度は巨額の解体費用や新築費用が必要になります。

[458: 匿名]

「共有」のマンション特有の悩みですね。50年は問題なく（途中大規模修繕は必要でしょうが）維持できるとして、同潤会アパートの例からも80年くらいが限界でしょうか。
ただ、マンションの出口戦略は今後法整備が進み、欧米で一般的に行なわれている更地にして土地を第3者に売却～持ち分に応じて現金を分配する、もしくは希望者だけで建て替える、なんてのが3/4の同意とか高いハードルでは無く、比較的低いハードルで住民の合意で出来るようになると思います。

[459: 匿名さん]

廃墟になって誰も住まなくなったら管理費や修繕積立金はなくなるでしょう。
徴収主体である管理組合もなくなっているから。

固定資産税は残りますが、建物は残価ゼロでしょうから、土地分のみですね。

[460: 匿名さん]

賃貸と比べるのはどうかと思いますが。
賃貸はもともと持家より不利なのは当たり前の話です。
賃貸は金利・修繕費もろもろ込みで20年以下で回収しますから、持ち家20年でペイします。
賃貸で同じところに20年以上住もうと言う人は購入した方が得なのは明らかです。
要は購入したマンションが資産として永遠には持ちそうではないと言う事です。
資産は土地部分ですが、このような大規模高層マンションだと一戸当たりの土地持ち分は殆ど財産にはなるほどの額ではないのです。
敷地面積16,246.97m2。一戸当たり16平米 x 544,000円 = 870万円（地価公示　544,000円／m2　東京都　新宿区富久町３４－２０）
つまり廃墟になったら一戸当たり870万円の価値から取り壊し代を引いたら何も残らないと言う事です。

[461: 匿名さん]

例えば80㎡の部屋を8000万円(坪330万）買ったとすると

土地16㎡：　約1000万円　→資産
建物80㎡：　約5000万円　(坪200万円）
デベロッパー取り分：約2000万円

戸建木造だと
土地80㎡：　約5000万円　→資産
建物80㎡：　約3000万円　(坪120万円）

こう見てみると戸建が資産的に有利かわかりますね。

[462: 匿名さん]

一概に賃貸だから不利とか無いと思う
不利かどうかはその人の生き方による

[463: 匿名さん]

もういいんじゃない？この計算・・・。
やたら細かい。

ここ見てる多くの人は、賃貸という選択より購入に比重があるから見てるんでしょ。
普通に物件の話しようよ。

[464: 匿名さん]

>459
建替えの最中も管理会社を頼んだままにしないと、
土地や廃墟や新築の管理や維持が出来ない、権利者たちへの連絡も出来ない。
と、どこかのスレで読みましたよ。

もし、皆で金を出して廃墟を解体して建替えるならね。

[465: 匿名さん]

そりゃ建て替えるなら管理組合は残っているよ。それは廃墟とはいわない。

[466: 匿名さん]

ところで20F以上のタワーマンションで実際に廃墟になった物件など
ご存じありませんか?
将来の参考にしたいので。

[467: 匿名さん]

タワーってせいぜいここ20年の流行りでしょ。廃墟になるほど古くない。
それ以前に建ってる20階程度の物件だといわゆるヴィンテージ
（三田綱町のパーマンとか）になっちゃうから参考にならないかと。

タワーの将来みたいなスレあるから検索してみれば。
あんまり明るい話は出てこないけどね。

[468: 匿名さん]

まだこれからですか…

[469: 匿名さん]

>461

戸建てって中古になったら建物の価値はほとんど評価されなくて、資産性があるのは土地だけ。むしろ建物があると、更地にするのにコストがかかる。

[470: 匿名さん]

戸建の解体費用なんかたかがしれてる。
マンションの解体には莫大な金が必要。

[471: 匿名さん]

タワマンはまだ大規模修繕ですら未知数のところがあるわけだからね。想定以上にコストがかかって、負担しきれずに出て行く人が多くて廃墟に拍車がかかるってことも。

[472: 匿名さん]

だからマンションは、
１０年かそこら住んだら別な新築に買い替えがお勧め。

[473: 匿名さん]

賃貸が良さそうに思えてきた。

[474: 匿名さん]

そのためには買換え時にオーバーローンにならない優良物件選ばないと。

[475: 匿名さん]

現金買いなので…
あー、ここは１０月販売開始か…

[476: 匿名さん]

戸建てだけでなくマンションの解体費用も知れてますよ。坪１０万とかです。

[477: 匿名さん]

赤プリ解体など見ていると超高層の解体技術も需要の増加とともに
進歩していくだろうから、あまり過大に見積もる必要は無いだろうな。

[478: 匿名さん]

10年で新築→新築買い換えってマンション値上がり局面が続かない限り損必至。
損しても構わない人じゃないなら、最初から買わない方がいいって話になる。

[479: 匿名さん]

部屋の数だけオーナーがいる集合住宅と、
単独オーナーが経済効率優先で決断可能な商業ビルでは
建築解体費用は似たようなものでも、建物の存続に関する意思決定プロセスが全く違う。

後者は解体費用同様、自分以外の意思で解体できない場合の費用も勘案する必要がある。

[480: 匿名さん]

１０年買換え論をあちこちで吹聴してる輩がいるね。内容のない情報商材を高いお金で売って設けてる人って説もあるが。

[481: 匿名さん]

マンションは10年で買い換えろって本がなかったっけ？

[482: 匿名]

あんな詐欺師に騙されちゃ駄目。専スレ読めばすぐわかる

[483: 匿名さん]

すまいサーフィンの沖氏だよね。住まいさーふぃんって怪しいこと始めようとして信用失墜。以前は人気だったのにね。

[484: 匿名さん]

確かに意思決定プロセスの問題はあるけどね。株式会社みたいに基本過半数にすればいいのだろうけど。今は厳しすぎる。

[485: 匿名]

20階程度ならまだしも、54階を建て替えっておよそ現実的じゃない気が。
タワーは壊すのに建てるのと同じくらいの金がかかる。
ここが必要になる頃はコストがこなれる可能性はあるが。
それにしても、余剰床を作らない物件では解体建設費とも全額所有者負担
（低層地域の元億ションとかが建て替えできないのはこれが大きい）。
今の比じゃない少子化時代、54階以上に高いマンションを作って埋まるかどうか。

解体して土地代山分けできればラッキーなんじゃね？
老朽物件に最後まで住むのは金も行き場もない独居老人だから
建て替えでなく更地で山分けとなると居住権主張する奴が出そうだが。

[486: 匿名さん]

独居老人は、賃貸に入居し辛いからね。
そりゃ居住権を主張するだろう。

[487: 匿名]

関係ない話で恐縮ですが、戸建とマンションの賃料って非常に疑問、と言うか戸建は安い。以前、私の城南エリアにある戸建（居住スペース１,２階で80m2＋3Fの収納30m2＋カースペース）何面道路陽当たり優良、が20万円/月と査定されました。80m2程度のマンションですと25～30万円/月くらいはします。賃貸を希望される方は戸建も選択肢です。

[488: 匿名さん]

戸建て、といっても商業施設の上では？

[489: 匿名]

商業施設の上の戸建って、どういう意味ですか？　戸建と言えば地上（道路に面した）を指すと思いますが…

[490: 匿名]

何面道路→南面道路（ギャハ）

[491: 匿名さん]

>252
を読みましょう。戸建。

[492: 匿名]

487の例は一般論です。富久のペントハウス（屋根の上の建物と言う意味）が賃料が安いなどとは申しません。

[493: 匿名さん]

ここの再開発が複雑なので紛らわしいです。

[496: 匿名さん]

値段つくでしょう。逆に目立たなくなる中低層MSや郊外物件が割を食って暴落しそう。

[497: 匿名さん]

早くマドリミセロﾟ

[498: 匿名さん]

エンパイアステートが80年、西新宿高層ビルが40年。まだ現役の折り返しくらいかな

[499: 匿名さん]

タワーの解体費用は安くなる余地はあるでしょうね。良くも悪くも乾式壁ですし、住居内に入ることができる訳ですから外側に足場を作る必要もない。また、商業ビルの解体でノウハウが積み重ねられていくと思われます。

[500: 匿名さん]

新築費用、は逆に高くなっているのが現実なのに
解体費用が安くなるのを期待するのはどうなんでしょう。
産廃処理のコストも高くなっていることですし。