Tomihisa Cross（富久クロス／西富久地区第一種市街地再開発事業）ってどうですか？パート2

[マンコミュファンさん]

検討版その1＝http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/56542/

＜全体概要＞
所在地＝新宿区富久町500
交通＝丸ノ内線新宿御苑前駅徒歩5分、副都心線・都営新宿線新宿三丁目駅徒歩8分、都営新宿線曙橋駅徒歩9分、JR新宿駅徒歩16分他
総戸数＝1093戸（タワー棟のみ、非分譲含む。全体総戸数1230戸予定）
間取り＝1LDK～3LDK、36.22～120.65m2
入居＝2015年9月下旬予定
売主＝野村不動産、三井不動産レジデンシャル、積水ハウス、阪急不動産
設計＝久米設計、戸田建設
施工＝戸田建設
管理＝野村リビングサポート


[スムログ 関連記事]
山手線のど真ん中「四谷エリア」であまりにも近すぎる5つのマンション計画（三井、住友、阪急×2、積水）
https://www.sumu-log.com/archives/2180/
ちょっと得するマンション選び（第19回）周辺供給事例による歪み②
https://www.sumu-log.com/archives/7017/

[339: 匿名]

階高を稼いで単価をあげるってのは湾岸の高度規制の絡みですかね？

そうなると40階50階がバンバン建ってる武蔵小杉が有望ですね。

[341: 匿名さん]

マンションの外形形状を決める法的な制約は、容積率、建蔽率、高さ制限、斜線制限、日影規制かな。なので容積率だけ緩和された場合どうなるかは、他の制約との絡みできまるはず。

あと、報道によると容積率緩和は都心と湾岸エリアとされているから、武蔵小杉は対象外かな。

[342: 匿名さん]

>340

事前説明のタイミングで販売時期を先送りしてるってことから状況は自ずと分かる。

[343: 匿名]

>332変と言うか絶望的だね。
産業は空洞化し都内の土地は住居以外の目的では価値を持たなくなりつつある。

つまり多くの日本人は海外商品を消費するためのサービス業で低賃金で共働きするために都市へ集まり古い中古を安く仕入れ手直しして生きていくしかない。

[344: 匿名さん]

オフィスビルも都市計画法改正などで供給が増えて高層化してる。オフィスビルを建てるよりマンションの方が儲かる土地がどんどん増えている。

[345: 周辺住民さん]

ここは瞬間蒸発するかな？

新宿から徒歩圏の再開発とか人気が出る要素だらけ｡

煽りを喰って、池袋や中野が全く売れなくなる可能性もあります。
CMで売れっ子タレント使えるほどの余裕もあるようだし。

早めに手を打って購入したいです。

御苑で散歩、伊勢丹で買い物、都庁へも徒歩でいけるなんて夢のよう｡

[346: 匿名さん]

徒歩で都庁は無理

[347: 匿名さん]

徒歩圏、って便利な言葉ですよね。

[348: サラリーマンさん]

中野は中野が好きな層
池袋は池袋が好きな層

に支持されるから、新宿のタワーは影響しないと思うけどね｡

[349: 匿名さん]

中野が好きな層、って想像がつかない。
池袋、新宿は、なーんとなくわかるけど。

[350: 匿名さん]

中野ってマンション高くてもなぜか売れますよね。

[351: 匿名さん]

新宿のタワーといっても
西新宿側とは雰囲気が違うし。どちらが良いかは知らないが。

[352: 匿名さん]

なんかこの板、土地勘ない人が坪単価だけであーだこーだ言ってるレスばっかり

[353: 購入検討中さん]

60平米5500で買える？

[354: 匿名]

>349池袋の大学出たけど池袋の良さがわからない。

[355: 匿名さん]

低層階なら買えるかも。

[356: 匿名さん]

60㎡は5~7千万台らしいからきっと買えるんじゃないか。
低層北向きになるかもしれんが。

[357: 匿名]

>352この辺りに土地勘があるような人には買えないのでは？

買えたとしてパソコンとか上手に使えないのでは？

[358: 匿名]

>352この辺りに土地勘があるような人には買えないのでは？

買えたとしてパソコンとか上手に使えないのでは？

[359: 匿名さん]

土地勘がある＝高齢者ってこと？アホらし。

[360: 匿名]

このエリアは再開発の遅れでかなり高齢化してたからあながち間違いじゃない
商業施設上のペントハウスなんて斬新な再開発されるのもマンション嫌いが多い地域だからだしな
まあそういう人達がイヤイヤ、マンションに住み替えがないのでその点は他の再開発より良いかもな

[361: 匿名さん]

土地勘ある人＝購入層が少ないのが問題。
良く知らない人が、歌舞伎町が近所の場所と聞いたら普通萎えるよ。

[362: 匿名さん]

歌舞伎町よりも、渋谷、池袋の方が歓楽街として賑わってます。

[364: 匿名]

説明会で流れたビデオで、「こんなにきれいなロビーがあるのに、誰もいない！なぜ！？だからロビーで住民がくつろげる空間を」みたいなことをいってた。
タワマン乱立エリアの現状として、ロビーで子供の無礼講が問題になっています。ロビーはロビーであって、くつろぐ場というのは、サロンもしくはラウンジなのでは？ロビーに人がうじゃうじゃいたら、騒がしくて疲れる。

[365: 匿名さん]

確かにそうですね。子供たちの遊び場になってるロビーも見掛けます。
コンシェルジュは見て見ぬ振り。

[366: 匿名さん]

くつろげる空間なら、誰もいないってどういうこと。

[367: 匿名さん]

ラウンジを業者が借り切ってお見合いパーティなんてのが問題になるタワマンもある。住民が業者に名義貸ししちゃうみたい。

[368: 匿名さん]

説明会のときにキッズルームがあるのに子供を預けないで、会場でうるさくしてたって書き込みがあったね。
そのときも営業は見て見ぬ振りでしょ。入居後も同じことが起きる可能性大。

[369: 匿名さん]

ここは立地的にパーティルームの需要なさそうだけど。
山手線内最高層だけじゃ合コン年齢はヒキ弱いでしょ。
湾岸とか六本木とか分かりやすくないと。

[370: 匿名]

>369いまや学生団体主宰のパーティー会場がタワマンのラウンジです。

うちのタワマンでもエレベーターに乗り合わせた学生だちが｢ここは集まりがいい｣と話してたからすぐ管理会社に通報した。

[371: 匿名]

ちなみに川崎市です、新宿三丁目なんてすごい需要があると思いますが来客用のゲストルームなんて住人経由なら防ぎようがないですね。

[372: 匿名さん]

川崎で？それはそれは…

買われる方は規約の確認なり、規定がなければ即改定考えた方がいいですね。
『入居半年でラウンジの床がボロボロ』とか港区あたりの物件板でちょくちょく見ます。
主催者が賃貸で入る可能性ある（パー券の上がりで賃料は楽に払える）から
賃借人には使わせないとか数十人規模は購入者申し込みに限る、とか。

[373: 匿名さん]

賃貸住民とは限らないよ、ローンの支払いぎりぎりの人がお小遣い稼ぎってことも十分考えられる。

それから管理規約の改正は管理組合総会で3/4以上の賛成が必要。簡単には変えられない。それにパーティの件って結構あちこちのタワマンで問題になってるけど、有効な解決手段がないのが現状。

[374: 匿名さん]

じゃ、いっそラウンジなんてない方がいいってことか。

[375: 匿名さん]

共用施設何もないってのは、それはまた殺風景で彩りのない、殺伐とした建物になりそうで・・・

[376: 匿名さん]

問題はいごこち論争で解決しよう。

[377: 匿名さん]

共用施設って、管理名目で管理会社がお金を搾取する手段。なので管理が必要なものを作りたがる。


近隣の人が自転車で来たときにエントランス前に自転車を置いたり、子供用自転車置き場がなくてポーチに置くのが問題になってるのが住民板でよくあるけど、来客用駐輪場とか子供用自転車置き場って設置されるマンションってほとんどないでしょ。あと、郵便や宅配便の荷捌きスペースもかな。これも路註が問題になってる。住民のための設備って何ってのを考えてはいない。

[378: 匿名さん]

共用施設としてのラウンジなんだから貸切にしなければいいんだよね。でもそうすると使用料が取れないから、デベはそういう設定をしない。

パーティなんて外のお店を借り手もできる訳だし。ど田舎で周りに何もないわけじゃないのだから。

[379: 匿名さん]

貸切にしないと、これまた子供たちの遊び場に成り兼ねないのがラウンジです。

[380: 匿名さん]

共用ラウンジはホテルやレストランの比較にならない安さ
食べ物飲み物はケータリングでOK
駅から近くて高層階から夜景もバッチリ

出るべくして出たビジネスモデルではある。
一人5000円×100人とか月二回開催で100万だよ？
学生の小遣いには充分すぎる。

[381: 匿名さん]

子供の遊び場として、また、ロビーの話しに戻るかな。エンドレスストーリー。

[382: 匿名さん]

子供のいる家庭は子育て支援設備設置義務のあるのパークタワー大崎にとか、家族構成で色分けするとかすればいいのに。ここ三井も絡んでるでしょ。

[383: 匿名さん]

あっ、間違えた。パークシティ大崎。

[384: 匿名さん]

うちのマンションでは共用ラウンジを貸会議室にして転貸してた住人もいましたよ。最高層の人でしたが、厳重注意されたみたいです。

[385: 匿名]

うちも読モがラウンジやエレベーター、テラスでブログ公開。ラウンジは子供の遊び場と化し、別の意味で迷惑な施設。

[386: 匿名さん]

ブログ公開って問題かな。他の住民が写ってるのを無断掲載したら肖像権侵害くらい。

[387: 匿名さん]

ところで部外者がラウンジでパーティ開催するときオートロックはどうやって突破するんだろう。供連れを許して、誰でも入れるような状態だったら、それはそれで問題だよね。

[388: 匿名さん]

オフィスじゃないんだから共連れは防げないでしょ
マンションで自動改札みたいな機械置いてるところは見たこと無いけどどうするの？

[389: 匿名さん]

>388

ゲート導入してるマンションあるよ。来訪者は一時入館証発行する徹底振り。

[390: 匿名さん]

そこまでやるなら納得ですが、住民は顔写真入りのIDカードをマンション内で
常に見えるように携帯しなければならないとか規約にあったらいやですな。

[391: 匿名さん]

オートロックがあっても供連れされたらセキュリティなんてないも同然なんだよね。デベはオートロックでセキュリティ万全なんて謳ってるけど。

[392: 匿名さん]

管理人がチェックしてますよ。普通は。

[393: 匿名さん]

管理人がチェックしていたら何故部外者がパーティに集まれるの？

[394: 匿名さん]

>393
部外者たちは一旦マンションの外で集合し、
主催者側の人がオートロックを開けて入る。
しかもメーンエントランス以外の出入りが少ない入口から入る。

[395: 物件比較中さん]

最近の先進のマンションって鍵を持ってない人がこっそり一緒に入ろうとすると音が鳴るやつなかったっけ

[396: 匿名さん]

セキュリティゲートでもなけりゃ供連れは防げない。
管理人がチェックしているとのことだが何をチェックするのだろう？
住民の顔？全員覚えるの？身分証でも確認するのだろうか？

[397: 匿名さん]

>394

それって住民がラウンジ借りるのに名義貸ししてるってレベルじゃなくて、部外者を大量に引き入れてることになるね。問題が起きたら連帯責任を問われるでしょ。

[398: 匿名さん]

訪問客、をオートロックから建物に入れる場合の「人数制限」は
管理規約にありませんから。

[399: 匿名さん]

ラウンジの使用を住民（区分所有者又は賃借人）に限る規約が無けりゃ問題無いだろう。
規約に従って使っているのだから。

[400: 匿名さん]

例えばバーティーでラウンジの何かを壊した場合を考えてみる。

住民が共有部分を壊したら賠償責任が発生する。通常、管理組合で保険に入っていて、住民の賠償責任は保険でカバーされるけど、部外者は保険の適用外。招き入れた人が壊したら誰が責任を取るべきか。

[401: 匿名さん]

ここは地権者が多いからか。この流れは。

[402: 匿名さん]

普通は誰が壊したか特定が困難なため、管理費から支出して修理すると思うよ。

最近のマンションは火災保険・地震保険だけでなく住民が物を壊した場合にも保障される保険に入っているの？

[403: 匿名さん]

>399さん

こういう公共施設を貸切にして、住人以外の人たちを多勢入れることは考えられますが
一般的にタワマン等大規模マンションに付帯しているこういう施設は

住人のみ使用可

と謳っている処とそうでない処の割合ってどれくらいあるか分かりますか？

[404: 匿名さん]

住民のみ使用可としているところは多くはないと思います。
理由としては
・住民が親族、友人といった非居住者と共に使用したいという需要があるため
・規約で定めても実効性の担保が難しいため

[405: 匿名さん]

この時期の話題としてはちょっと珍しい
確かに地権者さん達が多く見ているのかもしれない

[406: 匿名さん]

>>400
住民に過失があれば、普通に住民に賠償請求が来ますよ。

[407: マンションくれや]

307
キッズリターン

俺はあの言葉でがんばって勉強した。
そして、ここかブリリアあるいは池袋ミレを買う。

でも、いまはデべが超強気の価格設定。
正直静観もいいかも。

今日行った築2年のモデルルームでも「今は超強気の価格設定のマンションばかり」、
と申していましたっよ。
俺はブリリアで実感。

[408: 匿名さん]

今のマンションで、住民外の使用を制限しようというのが管理組合総会の議題になったけど、それをやると例えば子供の誕生パーティで、学校の友達を呼べなくなるといった意見もあって、結局、使用目的、使用人数（住民外が使用する場合はその人数も）を届けて、問題がありそうな場合は、使用許可のときに都度、理事会で検討するってことに落ち着いてる。

[409: 匿名さん]

理事会で検討、ってやり方は要注意。
弱腰の理事会だと、強引に許可を求める相手に対して不許可にはできない。

[410: 匿名さん]

>409

ご指摘のとおり。ただ、うちのマンションの理事会、今のところ結構厳しい。

結局、この手の問題を解決できるかどうかって管理組合次第なんだよね。新築分譲
マンションって、入居するまでそれがわからないってのが一番のリスクかも。

[411: 匿名さん]

403です

どこかのブログで若い企業家？を講師として招いて、講演会・ミーティングのような会を開いたと
その講師がブログに書いていたのを見たものですから

これはもしかすると、有料で聴講者を集めて開いたかもしれませんよね
そうなるとある意味、営利目的に部屋を使用したことになるのかなと思いましたもので・・・
招聘元・企画側主催者？に住人が居たのか、その知り合いが居たのかはもちろん、分かりませんが
こういう使い方はどうなのかな～と思いました

[412: 匿名さん]

ブログを根拠に、理事会が違反追及するのも難しいんですよ。
言い逃れする相手の場合。

[413: 購入検討中さん]

ここ、子供の教育には悪い環境ですね。

[414: 匿名さん]

それ言い出したら
渋谷も悪いし池袋も悪いし、五反田も悪いし。

[415: 匿名さん]

ここは比較的良いと思うのですが？
どうですか？

[416: 匿名]

なんたって新宿厚生年金跡地ですからね。

民が集うには最適な立地ですね。
とにかく当日飛び込み宿泊は毅然として断らないと不味い。終電に乗り遅れた友人とか言って泊まり二次会やるならまだまし、ラブホ代わりに使われたら最悪。

男二人だからってのも場所柄ダメですね。

[417: 購入検討中さん]

新宿厚生年金跡地という人って・・・
それだけよく知られていない場所なのか・・・・

子供にいい環境とは思えないけれど、いいと言えば、こういう都心ではなかなか無理ではないか？
借家やぼろ賃貸が多いので、様々な人が住んではいますね。抜け弁天にいけば、水商売だけでなく、あちらの筋の方が上層階を占めている賃貸も多いですしね。正直、子供がいる世帯があまり入らない方がいいので、子供のいる世帯は、お金を出して、環境のいい都心を買うか、はたまた少し離れるかしてもらいたいのが本音です。
子供がいると、うるさいし、親はなぜか子供がいると視野が狭くなる人が多いし、しからないし、汚くなるし、衛生的でないし・・。
お金があるのなら、このあたりでは、値ははるけれど、市ヶ谷仲ノ町、加賀町から神楽坂にかけての南町やら払方町とかになるのでは？

[418: 物件比較中さん]

厚生年金跡地はヨドバシで、ここは跡地ではないですよね？

[419: 購入検討中さん]

モデルルームはないけれど、やっぱり価格とか、詳しく知りたいので、再来週にいくことにしました。
大規模なので、仕方ないのかもですが、私も子供が騒いでいたり、知らない人たちが、安上がりだからとパーティーに使うようなマンションは嫌ですね。
できるだけそうならないように、価格を高く設定してもらった方がいいかもしれませんね。

[420: 匿名さん]

価格じゃないんですよ。
子供が騒ぐのも、部外者パーティも。

[421: 匿名]

この立地に1000戸ですからね…ありとあらゆる想定が現実味を帯びますね。

それでも東池袋よりは魅力的ですがね。

[422: 匿名さん]

価格は以前詳しく載せてくれた人がいましたよ！
説明会行っても、それ以上わかりませんでした。

[425: 匿名さん]

３・１１のときに免震でも乾式壁は結構壊れてるよ。免震最強ってのは伝説でしかなかった。

[426: 匿名さん]

縦に弱いから？

[427: 匿名さん]

揺れないってことを前提に建物自体の造りはしょぼい。

[428: 匿名]

この物件のボトルネックはハードよりソフトでしょう。
それを人はカオスと呼びます。よくもわるくも新宿区の縮図的なマンションになりそう。

[429: 匿名さん]

乾式壁なんかリフォームで壊せるんだから、地震で壊れるなという方が無理。

[430: 匿名さん]

最近は乾式壁を、タワマン以外でもよく使ってる。

[431: 匿名さん]

>429

んっ、乾式壁のところは戸境壁で共用部分だからリフォームでいじっちゃダメなはずだけど。

釘打つのさえダメ。遮音性能落ちちゃう。知らずにやっちゃう人多いと思うけど。

[432: 匿名さん]

富久カオスか。

[433: 匿名さん]

西富久地区再開発プロジェクトは、じっくり時間をかけて専門家により検討されている様です。


計画の基本方針

1.「住み続けられるまちづくり」を目標として掲げ、都心居住の推進により近隣地域と融和した地域コミュニティ
の再生を図る。

2.土地の高度利用を行い、定住化の推進のため、ファミリー世帯用を主体とした都市型住宅と、業務商業施設・ 生活支援施設等が複合した暮らしやすいまちの形成を図る。

3.環状第4号線や公園等と当地区の広場・歩道状空地を連携させて、うるおいのある緑豊かな空間の創出を誘導 することにより、住環境と歩行空間の充実を目指す。

http://www.city.shinjuku.lg.jp/content/000124762.pdf

[434: 匿名さん]

専門家といっても、まず第一に優先されるのは地権者さんたちの意見。
というのが再開発では一般的です。

[435: 匿名]

価格水準が今一つ分かりませんね。私は裕福な方ではないので、安ければ是非とも欲しい物件です。65平米位を希望していますが、低層階、北向きで結構です。幾らくらいになるんでしょうね。

[436: 匿名さん]

日本を代表するゼネコンが、政府の意向に反するようなデフレ価格で出すはずがない。

[437: 匿名さん]

ゼネコンは戸田と五洋ですが…

[438: 匿名さん]

え？w