Tomihisa Cross（富久クロス／西富久地区第一種市街地再開発事業）ってどうですか？パート2

[マンコミュファンさん]

検討版その1＝http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/56542/

＜全体概要＞
所在地＝新宿区富久町500
交通＝丸ノ内線新宿御苑前駅徒歩5分、副都心線・都営新宿線新宿三丁目駅徒歩8分、都営新宿線曙橋駅徒歩9分、JR新宿駅徒歩16分他
総戸数＝1093戸（タワー棟のみ、非分譲含む。全体総戸数1230戸予定）
間取り＝1LDK～3LDK、36.22～120.65m2
入居＝2015年9月下旬予定
売主＝野村不動産、三井不動産レジデンシャル、積水ハウス、阪急不動産
設計＝久米設計、戸田建設
施工＝戸田建設
管理＝野村リビングサポート


[スムログ 関連記事]
山手線のど真ん中「四谷エリア」であまりにも近すぎる5つのマンション計画（三井、住友、阪急×2、積水）
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ちょっと得するマンション選び（第19回）周辺供給事例による歪み②
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[339: 匿名]

階高を稼いで単価をあげるってのは湾岸の高度規制の絡みですかね？

そうなると40階50階がバンバン建ってる武蔵小杉が有望ですね。

[341: 匿名さん]

マンションの外形形状を決める法的な制約は、容積率、建蔽率、高さ制限、斜線制限、日影規制かな。なので容積率だけ緩和された場合どうなるかは、他の制約との絡みできまるはず。

あと、報道によると容積率緩和は都心と湾岸エリアとされているから、武蔵小杉は対象外かな。

[342: 匿名さん]

>340

事前説明のタイミングで販売時期を先送りしてるってことから状況は自ずと分かる。

[343: 匿名]

>332変と言うか絶望的だね。
産業は空洞化し都内の土地は住居以外の目的では価値を持たなくなりつつある。

つまり多くの日本人は海外商品を消費するためのサービス業で低賃金で共働きするために都市へ集まり古い中古を安く仕入れ手直しして生きていくしかない。

[344: 匿名さん]

オフィスビルも都市計画法改正などで供給が増えて高層化してる。オフィスビルを建てるよりマンションの方が儲かる土地がどんどん増えている。

[345: 周辺住民さん]

ここは瞬間蒸発するかな？

新宿から徒歩圏の再開発とか人気が出る要素だらけ｡

煽りを喰って、池袋や中野が全く売れなくなる可能性もあります。
CMで売れっ子タレント使えるほどの余裕もあるようだし。

早めに手を打って購入したいです。

御苑で散歩、伊勢丹で買い物、都庁へも徒歩でいけるなんて夢のよう｡

[346: 匿名さん]

徒歩で都庁は無理

[347: 匿名さん]

徒歩圏、って便利な言葉ですよね。

[348: サラリーマンさん]

中野は中野が好きな層
池袋は池袋が好きな層

に支持されるから、新宿のタワーは影響しないと思うけどね｡

[349: 匿名さん]

中野が好きな層、って想像がつかない。
池袋、新宿は、なーんとなくわかるけど。

[350: 匿名さん]

中野ってマンション高くてもなぜか売れますよね。

[351: 匿名さん]

新宿のタワーといっても
西新宿側とは雰囲気が違うし。どちらが良いかは知らないが。

[352: 匿名さん]

なんかこの板、土地勘ない人が坪単価だけであーだこーだ言ってるレスばっかり

[353: 購入検討中さん]

60平米5500で買える？

[354: 匿名]

>349池袋の大学出たけど池袋の良さがわからない。

[355: 匿名さん]

低層階なら買えるかも。

[356: 匿名さん]

60㎡は5~7千万台らしいからきっと買えるんじゃないか。
低層北向きになるかもしれんが。

[357: 匿名]

>352この辺りに土地勘があるような人には買えないのでは？

買えたとしてパソコンとか上手に使えないのでは？

[358: 匿名]

>352この辺りに土地勘があるような人には買えないのでは？

買えたとしてパソコンとか上手に使えないのでは？

[359: 匿名さん]

土地勘がある＝高齢者ってこと？アホらし。

[360: 匿名]

このエリアは再開発の遅れでかなり高齢化してたからあながち間違いじゃない
商業施設上のペントハウスなんて斬新な再開発されるのもマンション嫌いが多い地域だからだしな
まあそういう人達がイヤイヤ、マンションに住み替えがないのでその点は他の再開発より良いかもな

[361: 匿名さん]

土地勘ある人＝購入層が少ないのが問題。
良く知らない人が、歌舞伎町が近所の場所と聞いたら普通萎えるよ。

[362: 匿名さん]

歌舞伎町よりも、渋谷、池袋の方が歓楽街として賑わってます。

[364: 匿名]

説明会で流れたビデオで、「こんなにきれいなロビーがあるのに、誰もいない！なぜ！？だからロビーで住民がくつろげる空間を」みたいなことをいってた。
タワマン乱立エリアの現状として、ロビーで子供の無礼講が問題になっています。ロビーはロビーであって、くつろぐ場というのは、サロンもしくはラウンジなのでは？ロビーに人がうじゃうじゃいたら、騒がしくて疲れる。

[365: 匿名さん]

確かにそうですね。子供たちの遊び場になってるロビーも見掛けます。
コンシェルジュは見て見ぬ振り。

[366: 匿名さん]

くつろげる空間なら、誰もいないってどういうこと。

[367: 匿名さん]

ラウンジを業者が借り切ってお見合いパーティなんてのが問題になるタワマンもある。住民が業者に名義貸ししちゃうみたい。

[368: 匿名さん]

説明会のときにキッズルームがあるのに子供を預けないで、会場でうるさくしてたって書き込みがあったね。
そのときも営業は見て見ぬ振りでしょ。入居後も同じことが起きる可能性大。

[369: 匿名さん]

ここは立地的にパーティルームの需要なさそうだけど。
山手線内最高層だけじゃ合コン年齢はヒキ弱いでしょ。
湾岸とか六本木とか分かりやすくないと。

[370: 匿名]

>369いまや学生団体主宰のパーティー会場がタワマンのラウンジです。

うちのタワマンでもエレベーターに乗り合わせた学生だちが｢ここは集まりがいい｣と話してたからすぐ管理会社に通報した。

[371: 匿名]

ちなみに川崎市です、新宿三丁目なんてすごい需要があると思いますが来客用のゲストルームなんて住人経由なら防ぎようがないですね。

[372: 匿名さん]

川崎で？それはそれは…

買われる方は規約の確認なり、規定がなければ即改定考えた方がいいですね。
『入居半年でラウンジの床がボロボロ』とか港区あたりの物件板でちょくちょく見ます。
主催者が賃貸で入る可能性ある（パー券の上がりで賃料は楽に払える）から
賃借人には使わせないとか数十人規模は購入者申し込みに限る、とか。

[373: 匿名さん]

賃貸住民とは限らないよ、ローンの支払いぎりぎりの人がお小遣い稼ぎってことも十分考えられる。

それから管理規約の改正は管理組合総会で3/4以上の賛成が必要。簡単には変えられない。それにパーティの件って結構あちこちのタワマンで問題になってるけど、有効な解決手段がないのが現状。

[374: 匿名さん]

じゃ、いっそラウンジなんてない方がいいってことか。

[375: 匿名さん]

共用施設何もないってのは、それはまた殺風景で彩りのない、殺伐とした建物になりそうで・・・

[376: 匿名さん]

問題はいごこち論争で解決しよう。

[377: 匿名さん]

共用施設って、管理名目で管理会社がお金を搾取する手段。なので管理が必要なものを作りたがる。


近隣の人が自転車で来たときにエントランス前に自転車を置いたり、子供用自転車置き場がなくてポーチに置くのが問題になってるのが住民板でよくあるけど、来客用駐輪場とか子供用自転車置き場って設置されるマンションってほとんどないでしょ。あと、郵便や宅配便の荷捌きスペースもかな。これも路註が問題になってる。住民のための設備って何ってのを考えてはいない。

[378: 匿名さん]

共用施設としてのラウンジなんだから貸切にしなければいいんだよね。でもそうすると使用料が取れないから、デベはそういう設定をしない。

パーティなんて外のお店を借り手もできる訳だし。ど田舎で周りに何もないわけじゃないのだから。

[379: 匿名さん]

貸切にしないと、これまた子供たちの遊び場に成り兼ねないのがラウンジです。

[380: 匿名さん]

共用ラウンジはホテルやレストランの比較にならない安さ
食べ物飲み物はケータリングでOK
駅から近くて高層階から夜景もバッチリ

出るべくして出たビジネスモデルではある。
一人5000円×100人とか月二回開催で100万だよ？
学生の小遣いには充分すぎる。

[381: 匿名さん]

子供の遊び場として、また、ロビーの話しに戻るかな。エンドレスストーリー。

[382: 匿名さん]

子供のいる家庭は子育て支援設備設置義務のあるのパークタワー大崎にとか、家族構成で色分けするとかすればいいのに。ここ三井も絡んでるでしょ。

[383: 匿名さん]

あっ、間違えた。パークシティ大崎。

[384: 匿名さん]

うちのマンションでは共用ラウンジを貸会議室にして転貸してた住人もいましたよ。最高層の人でしたが、厳重注意されたみたいです。

[385: 匿名]

うちも読モがラウンジやエレベーター、テラスでブログ公開。ラウンジは子供の遊び場と化し、別の意味で迷惑な施設。

[386: 匿名さん]

ブログ公開って問題かな。他の住民が写ってるのを無断掲載したら肖像権侵害くらい。

[387: 匿名さん]

ところで部外者がラウンジでパーティ開催するときオートロックはどうやって突破するんだろう。供連れを許して、誰でも入れるような状態だったら、それはそれで問題だよね。

[388: 匿名さん]

オフィスじゃないんだから共連れは防げないでしょ
マンションで自動改札みたいな機械置いてるところは見たこと無いけどどうするの？