Tomihisa Cross（富久クロス／西富久地区第一種市街地再開発事業）ってどうですか？パート2

[マンコミュファンさん]

検討版その1＝http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/56542/

＜全体概要＞
所在地＝新宿区富久町500
交通＝丸ノ内線新宿御苑前駅徒歩5分、副都心線・都営新宿線新宿三丁目駅徒歩8分、都営新宿線曙橋駅徒歩9分、JR新宿駅徒歩16分他
総戸数＝1093戸（タワー棟のみ、非分譲含む。全体総戸数1230戸予定）
間取り＝1LDK～3LDK、36.22～120.65m2
入居＝2015年9月下旬予定
売主＝野村不動産、三井不動産レジデンシャル、積水ハウス、阪急不動産
設計＝久米設計、戸田建設
施工＝戸田建設
管理＝野村リビングサポート


[スムログ 関連記事]
山手線のど真ん中「四谷エリア」であまりにも近すぎる5つのマンション計画（三井、住友、阪急×2、積水）
https://www.sumu-log.com/archives/2180/
ちょっと得するマンション選び（第19回）周辺供給事例による歪み②
https://www.sumu-log.com/archives/7017/

[273: 匿名さん]

容積率緩和とは、さらなる高層化ではなく、未来の新築マンションに占める高層の割合上昇ことです。

[274: 匿名さん]

月島の駅直結のほうが、利便性において上だな。
新宿区よりも、中央区。
歌舞伎町よりも、銀座。

[275: 物件比較中さん]

価値観人それぞれですね。埋立地にあの金額はない。

[277: 匿名]

中央区っても月島だからなぁ
月島は住み良い街だが比較して坪40万の差はないだろ
平均320くらいじゃないの？

[278: 匿名さん]

月島は全国区で有名だが、富久ってアドレス、初めて聞いたよ。
東京にあるんだ、って感じ。

[279: 匿名さん]

月島は、埋め立て地でも山土を使用しているから、液状化も無いし、
江戸時代から転圧されているから、地盤沈下も無いので、通常の埋め立て地とは別格。
普通の土地と考えても遜色ないですよ。

[280: 匿名さん]

月島は、埋め立て地でも山土を使用しているから、液状化も無いし、
江戸時代から転圧されているから、地盤沈下も無いので、通常の埋め立て地とは別格。
普通の土地と考えても遜色ないですよ。

[281: 匿名さん]

月島、住んでたことがあるから嫌いではないが、
液状化予想マップではピンクのエリアにかかっている。

[282: 匿名]

>278富久町は初めてでも新宿厚生年金ホール跡地なら十分に全国区、いや国際的にも名が知れている。ここでアメリカのプログレッシブロックバンドのコンサート見たし。

[283: 匿名さん]

新宿厚生年金ホールは、もう無いし。

「とみきゅう」かと思った

[284: 匿名さん]

だからなんだ？

[287: 匿名さん]

新宿御苑は観光ミシュラン三ツ星のインターナショナル。

[288: 匿名]

月島は確かに全国的にもんじゃが食べられる、江戸の庶民的な下町として有名だな

[289: 匿名]

>285ぜったいやってるやついるはず


◎ﾄﾐﾋｻｸﾛｽ
○ｸﾛｽｴｱﾀﾜｰ
▲ｸﾔｸｼｮﾝ

[290: 匿名さん]

月島のもんじゃ店は観光客用に発展したのですから。有名なのは当然。地元の人は殆ど食べません。
新宿御苑は何か名物がありますか？

[291: 匿名さん]

オカマが集まって花見してたりとかかな

[292: 匿名さん]

春の園遊会。観桜会か。

[293: 匿名さん]

下町で育った人間にとってはもんじゃは10円、20円で食べる子供のおやつ
千円とか＊＊沙汰

[295: 匿名さん]

月島は品川ナンバー
ここは練馬ナンバー

駅直結じゃないここは、安いかな？

[296: 匿名さん]

前スレにあるけど、90から110万/m2くらい見たいだよ。

[297: 匿名さん]

>>153 が正しい予定価格です。
中層階の金額だし価格幅が広過ぎ。

[298: 匿名さん]

>>289
北千住エアクロスタワーもお仲間に入れてください。

[299: 匿名さん]

80㎡が9千万台だと単価が最も高い場合75㎡で9999万、安い場合84㎡9000万か
結果@354~@440万円。幅ありすぎｗ

[300: 匿名さん]

しかも、その計算の@354は北向き部屋だろうから
安いとは言えないかも。

[301: 住まいに詳しい人]

>>276
いまこのマンションって案外やすいかも？
刷り込みキャンペーン中なんだよ。

特に池袋クヤクションを敵視して、あちらのマンションは高すぎると
ネガキャンも同時進行中です。

まだ発表されてないのにポジ＆ネガに必死みたい。
なんせ戸数が多いし、池袋のあたりが便利なので焦り気味。

[302: 物件比較中さん]

池袋より新宿の方が便利だと思うけど。

[303: 匿名さん]

池袋より新宿の方が便利な事については多くの人が異論はないだろうが、
新宿御苑徒歩5(7)分と東池袋徒歩1分をどう考えるかだろうね。

[304: 匿名さん]

実際安いでしょ。他の事前説明会に行けばここの安さが分かる。

[305: 匿名さん]

７０の中層で６０００だから、坪３００は切ってます。

[306: 物件比較中さん]

70中層で6000-8000でしょ。そのレンジで決めますってことだから6000で考えてると計算狂いますよ。今の参考価格は本当に参考にもならない。池尻クロスエアタワーより安い値付けとかしてくるわけないじゃん。
広告用に 最低価格はデベロッパーは抑えてくるけど、そんな住戸って低層のごく一部。

[308: 匿名さん]

ネガはたたくこと自体が目的だから、安かろうが高かろうが関係ない。
高ければ、「こんな立地でありえない、売れ残る」と叩く、
安ければ、「所詮その程度の価値しかない」と叩く。

[309: 匿名さん]

70㎡中層で6～8千万台(@268~＠467万)ということだから安くも高くもあり
どちらでも叩けるネガに大人気の物件になる訳ですね

[310: 匿名]

>309向きや階層で坪単価などいくらでも開きがでますよ。

南向きの高層が70平米で8000万は妥当でしょうし低層で日照が悪ければ6000万ぐらいから設定があるのも妥当。

[311: 匿名さん]

75m2南西角部屋で7500万だと良いな。

[312: 匿名さん]

>310
8000万台は42階までの予定価格なので、その上の階は更に
価格が高いでしょうね。

[313: 匿名さん]

>311
75㎡=80㎡だから中層でも9千万台(9000万～9999万)だな

[314: 匿名さん]

>311
75平米だと、80タイプ、に含まれるのが普通です。
なので、>>153 では
9000万円台ってことになります。

[315: 匿名さん]

そういうことですか。
残念。

[316: 匿名さん]

それだと７０との差がありすぎるから、８０は７８～８５くらいではにいかと。

[317: 購入検討中さん]

本日、発表会行ってきました。
キッズルームがあるにも関わらず、なぜか小さなお子さん数名も会場にいて
終始、しゃべったりぐずったりでうるさく、話を集中して聞けず、
説明者の人の声も、所々子供の声に消されて聞こえませんでした。
楽しみにしてせっかく行ったのに、哀しかったです。

[318: 匿名さん]

>317

それはある意味収穫だと思う。それから、情報ありがとう。

他物件の説明会行ったときに、子供がぐずっているのに放置なんてのを目撃した。両親で来てるのだからどちらかが席を外して、連れ出せばいいのにってずっと考えてた。結局その物件は、他の理由があって購入に至らなかったんだけど、入居後にどうなのかなと思って住民板覗いたら、中庭で子供が騒いでるってのと、親がそれをしからないってのが問題になってた。

マンションって入居したら住民同士運命共同体。検討している人達がどんな感じかってのも重要な情報。

[319: 匿名さん]

>316
70は7000〜8000『台』ですから8990万円まででしょう。
80は9990万円までってことになります。

[320: 匿名さん]

７０は６０００～ですよ。

[321: 匿名さん]

台が省略されてるんでしょう。そうでないと
>>153
のレスで抜けている40平米の価格がおかしくなりますから。

[322: 匿名さん]

あースミマセン、70は6000〜8000台でしたね。

[323: 匿名さん]

高層南東角で７４で８５００くらいという可能性もある。これも安い。

[324: 匿名さん]

中層(22-42F)なら可能性はあるけど高層は無いだろ

[325: 匿名さん]

42階は充分高層。

[326: 匿名さん]

デビューフォーラム、再度、追加開催の案内が来てる。当初、6/2の一日だけって案内していたのがこれで４週開催することになった。好評につき事前案内を追加開催ってのは、実は見込み客が集まってないパターンだったりするんだけど、事前説明会（的なもの）をこんなに引っ張るのは異例。不振なのか、売りしぶりなのかどっちだろう。

[327: 匿名さん]

ここは価格で頑張らないと苦戦するのではないか

・池袋や月島と違って良く知られていない土地である。地縁を持つ絶対数が少ない。
・新宿近郊は「山手線外側」の方が却って競争力のある住宅地が多く、優位性が際立たない
・分譲戸数多い

[328: 匿名]

今後の情勢次第だが苦戦した方が期ごとに値上できていいかもな
プチバブルの頃はどこもこんな感じで売り渋ってた

[329: 匿名さん]

当たり前だろ。これから東京の半分が空き地になり、

さらに空室率４３％まで行き、人口が10年で2000万人減る。

2000万人減とは、東京、埼玉、千葉の全人口が消えると同じ。
第二次世界大戦の全世界の全死者数に匹敵する。

ながーい大不況が来る。
このチャートの通り、経済繁栄もこのチャートの通り。

壮絶な下落だよ。

去年、放射能の影響で想定以上に寿命が下がりつつある。
この影響を入れると、さらに加速する。

[330: 匿名さん]

株価下がってるよ。アベノミクスって今のところ政策で株価を誘導してるだけだから、実経済が伴わないといずれ落ち込む。第三の矢は期待はずれだったし。

バブルよ三度を願ったデベさんご愁傷様。

[331: 匿名さん]

ミニバブル期に売り渋りして、価格釣り上げを計ったら、リーマンショックに引っかかって大不振なんてのがあった。タイミング失うとまた二の舞だよ。

[333: 匿名さん]

そりゃ企業が海外に出ていって容積率は緩和の一途なんだからマンションくらいしか建てられない。

[334: 匿名さん]

アベノミクスで容積率緩和されたら、低価格物件が出てくるだろうね。

[335: 匿名さん]

容積率緩和を生かすためには、６０階建て７０階建てとかがボンボン建たなければいけないわけだが、
７０階建ての安い１０階とかに住みたいか？

[336: 匿名さん]

>335

そういう考えの人がここ買って住んだら、低層階の住民を見下すんだろうな。

[337: 匿名さん]

都心で供給されてるマンションはほぼ全て容積率がボトルネック。つまり緩和すると供給される新築マンションの高さが高めにシフトするだけであって、６０、７０階建てが建つわけではない。

[338: 匿名さん]

容積率がボトルネックで建蔽率に余裕がある場合は、床面積を増やすってこともあるでしょ。

[339: 匿名]

階高を稼いで単価をあげるってのは湾岸の高度規制の絡みですかね？

そうなると40階50階がバンバン建ってる武蔵小杉が有望ですね。

[341: 匿名さん]

マンションの外形形状を決める法的な制約は、容積率、建蔽率、高さ制限、斜線制限、日影規制かな。なので容積率だけ緩和された場合どうなるかは、他の制約との絡みできまるはず。

あと、報道によると容積率緩和は都心と湾岸エリアとされているから、武蔵小杉は対象外かな。

[342: 匿名さん]

>340

事前説明のタイミングで販売時期を先送りしてるってことから状況は自ずと分かる。

[343: 匿名]

>332変と言うか絶望的だね。
産業は空洞化し都内の土地は住居以外の目的では価値を持たなくなりつつある。

つまり多くの日本人は海外商品を消費するためのサービス業で低賃金で共働きするために都市へ集まり古い中古を安く仕入れ手直しして生きていくしかない。

[344: 匿名さん]

オフィスビルも都市計画法改正などで供給が増えて高層化してる。オフィスビルを建てるよりマンションの方が儲かる土地がどんどん増えている。

[345: 周辺住民さん]

ここは瞬間蒸発するかな？

新宿から徒歩圏の再開発とか人気が出る要素だらけ｡

煽りを喰って、池袋や中野が全く売れなくなる可能性もあります。
CMで売れっ子タレント使えるほどの余裕もあるようだし。

早めに手を打って購入したいです。

御苑で散歩、伊勢丹で買い物、都庁へも徒歩でいけるなんて夢のよう｡

[346: 匿名さん]

徒歩で都庁は無理

[347: 匿名さん]

徒歩圏、って便利な言葉ですよね。

[348: サラリーマンさん]

中野は中野が好きな層
池袋は池袋が好きな層

に支持されるから、新宿のタワーは影響しないと思うけどね｡

[349: 匿名さん]

中野が好きな層、って想像がつかない。
池袋、新宿は、なーんとなくわかるけど。

[350: 匿名さん]

中野ってマンション高くてもなぜか売れますよね。

[351: 匿名さん]

新宿のタワーといっても
西新宿側とは雰囲気が違うし。どちらが良いかは知らないが。

[352: 匿名さん]

なんかこの板、土地勘ない人が坪単価だけであーだこーだ言ってるレスばっかり

[353: 購入検討中さん]

60平米5500で買える？

[354: 匿名]

>349池袋の大学出たけど池袋の良さがわからない。

[355: 匿名さん]

低層階なら買えるかも。

[356: 匿名さん]

60㎡は5~7千万台らしいからきっと買えるんじゃないか。
低層北向きになるかもしれんが。

[357: 匿名]

>352この辺りに土地勘があるような人には買えないのでは？

買えたとしてパソコンとか上手に使えないのでは？

[358: 匿名]

>352この辺りに土地勘があるような人には買えないのでは？

買えたとしてパソコンとか上手に使えないのでは？

[359: 匿名さん]

土地勘がある＝高齢者ってこと？アホらし。

[360: 匿名]

このエリアは再開発の遅れでかなり高齢化してたからあながち間違いじゃない
商業施設上のペントハウスなんて斬新な再開発されるのもマンション嫌いが多い地域だからだしな
まあそういう人達がイヤイヤ、マンションに住み替えがないのでその点は他の再開発より良いかもな

[361: 匿名さん]

土地勘ある人＝購入層が少ないのが問題。
良く知らない人が、歌舞伎町が近所の場所と聞いたら普通萎えるよ。

[362: 匿名さん]

歌舞伎町よりも、渋谷、池袋の方が歓楽街として賑わってます。

[364: 匿名]

説明会で流れたビデオで、「こんなにきれいなロビーがあるのに、誰もいない！なぜ！？だからロビーで住民がくつろげる空間を」みたいなことをいってた。
タワマン乱立エリアの現状として、ロビーで子供の無礼講が問題になっています。ロビーはロビーであって、くつろぐ場というのは、サロンもしくはラウンジなのでは？ロビーに人がうじゃうじゃいたら、騒がしくて疲れる。

[365: 匿名さん]

確かにそうですね。子供たちの遊び場になってるロビーも見掛けます。
コンシェルジュは見て見ぬ振り。

[366: 匿名さん]

くつろげる空間なら、誰もいないってどういうこと。

[367: 匿名さん]

ラウンジを業者が借り切ってお見合いパーティなんてのが問題になるタワマンもある。住民が業者に名義貸ししちゃうみたい。

[368: 匿名さん]

説明会のときにキッズルームがあるのに子供を預けないで、会場でうるさくしてたって書き込みがあったね。
そのときも営業は見て見ぬ振りでしょ。入居後も同じことが起きる可能性大。

[369: 匿名さん]

ここは立地的にパーティルームの需要なさそうだけど。
山手線内最高層だけじゃ合コン年齢はヒキ弱いでしょ。
湾岸とか六本木とか分かりやすくないと。

[370: 匿名]

>369いまや学生団体主宰のパーティー会場がタワマンのラウンジです。

うちのタワマンでもエレベーターに乗り合わせた学生だちが｢ここは集まりがいい｣と話してたからすぐ管理会社に通報した。

[371: 匿名]

ちなみに川崎市です、新宿三丁目なんてすごい需要があると思いますが来客用のゲストルームなんて住人経由なら防ぎようがないですね。

[372: 匿名さん]

川崎で？それはそれは…

買われる方は規約の確認なり、規定がなければ即改定考えた方がいいですね。
『入居半年でラウンジの床がボロボロ』とか港区あたりの物件板でちょくちょく見ます。
主催者が賃貸で入る可能性ある（パー券の上がりで賃料は楽に払える）から
賃借人には使わせないとか数十人規模は購入者申し込みに限る、とか。