Tomihisa Cross（富久クロス／西富久地区第一種市街地再開発事業）ってどうですか？パート2

[マンコミュファンさん]

検討版その1＝http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/56542/

＜全体概要＞
所在地＝新宿区富久町500
交通＝丸ノ内線新宿御苑前駅徒歩5分、副都心線・都営新宿線新宿三丁目駅徒歩8分、都営新宿線曙橋駅徒歩9分、JR新宿駅徒歩16分他
総戸数＝1093戸（タワー棟のみ、非分譲含む。全体総戸数1230戸予定）
間取り＝1LDK～3LDK、36.22～120.65m2
入居＝2015年9月下旬予定
売主＝野村不動産、三井不動産レジデンシャル、積水ハウス、阪急不動産
設計＝久米設計、戸田建設
施工＝戸田建設
管理＝野村リビングサポート


[スムログ 関連記事]
山手線のど真ん中「四谷エリア」であまりにも近すぎる5つのマンション計画（三井、住友、阪急×2、積水）
https://www.sumu-log.com/archives/2180/
ちょっと得するマンション選び（第19回）周辺供給事例による歪み②
https://www.sumu-log.com/archives/7017/

[232: 匿名さん]

それがなんと平均３００という噂です。

[233: 物件比較中さん]

まあ平均300はないけどなー絶対。
ここ補助金とかでてるわけじゃないよな

なんだかんだ平均坪330で微妙な感じになるだろう。

[234: 購入検討中さん]

絶対ということはないな、撤回。

[235: 匿名さん]

仕様が気になりますね。

[236: 匿名さん]

都内のマンションの値段はほぼ土地の仕入れで決まるから、土地さえ安く手に入れば安く出ることはよくある。

[237: 物件比較中さん]

最近の三井、野村絡みの大規模物件の平均坪単価でいうと、

ザ・レジデンス三田　＠４６０
パークシティ大崎　＠３６０
ＣＡＰＩＴＡＬ　ＧＡＴＥ　ＰＬＡＣＥ　＠３４０

とか言われていますので、利便性、土地柄や規模、再開発のいきさつ等々考えると

ここは、平均＠３１０と予想して具体的に検討進めます。

新宿区って、市ヶ谷の高級住宅街周辺を除くとそもそも城南に較べてかなり安いですし、安くないと今一つ動機付けに欠けます。

[239: 匿名さん]

願望はともかく、実際は330〜くらいでしょうね。

[240: 購入検討中さん]

＠３３０～ってことはまずないです。そうすると平均が＠３７０ぐらいになっちゃう。
安い部屋は＠２７０～もあるでしょう。

まあ、幅があるでしょうから平均を言っても意味ないかもしれませんね。

[241: 物件比較中さん]

月島より安く出るとは思えないんだけど。

[242: 匿名さん]

月島は高いなあ。
だが、あそこのＭＲで状況を聞いたら結構人気になっているらしい。

[243: 匿名]

＞＞No.233 by 物件比較中さん　2013-06-06 01:59:44 まあ平均300はないけどなー絶対。 ここ補助金とかでてるわけじゃないよな

補助金たんまり出るって言ってましたよ。

[244: 匿名]

ヨーカドー、ワンフロアってことは食料品だけ？

[245: 匿名さん]

月島はタレント使わなくても客が集まるのでしょう。
都心３区だと人口減らないから資産価値確保とかいう話もあるみたいだし。

[246: 物件比較中さん]

私の予想は325〜400。タワー中心価格帯360だと思ってます。400は商業施設上のペントハウス。
皆さん、また数ヶ月後に！

[247: 匿名さん]

1000戸もそんな価格で売れますかね…

[248: いつか買いたいさん]

ってかおおよその価格帯をあっちはもう出してるのに平均坪３６０なわけないだろ

補助金たんまり出てるから割高じゃないんじゃね。

池袋のクヤクションが割高だからこっちに期待してます。平均坪３００だったらデべに感謝感激

[249: 匿名さん]

アベノが盛り返して供給過多を跳ね付けて不動産市況が好調　→　高く売る
供給過剰やアベノ陰りを見せて市場環境が悪化　→　市況回復を待って販売時期をずらす（売り渋り時代に回帰）

というだけだと思う。結局安くは手に入らない。

[250: 物件比較中さん]

低層階は300前半でしょうね。でも300丁度は相当間取り方角が悪いとかじゃないと難しいと個人的には思います。補助金というのは良く知りませんが、誰に対する何の補助なんでしょうか？
さびれてるから安いと期待するけど、駅8分、大規模、三井野村、新宿というターミナル駅にも近い。開発してしまえば今の雰囲気なんてどうでも良くないですか？ 売れ残ってるし、公園見えるから比較は無理ですがパナの外苑西通りの御苑は400です。
共用部充実してたら場所的に小さめの間取りはいくらでも借り手がつくでしょうし、戸数は小さめもかなり入っているのではないかと考えています。デベロッパーは差し当たり最低価格をただ出してるだけなのでは？異論はもちろん認めます。笑

[251: 匿名さん]

今後の動向が楽しみ。

[252: 購入検討中さん]

地権者の戸建がペントハウスと称される。
地権者優先だからかな？
戸建の下がスーパー、
その下の地権者の駐車場は平置き、
他はタワー式か機械式。
管理費ってどんな按分になるのだろう？
早く知りたい。

猫が道端にいるから居心地がいい場所！との事。
北新宿や西新宿五丁目あたりにも猫は多い。
けど、みんなペットボトル置いてるし、臭うし…

ネガ要素を敢えてプラス要素として
先にに打ち出す、販売戦略的な印象を
受けてしまった…。

[253: 匿名さん]

まぁ、これだけの土地をまとめられたのが大きいのでしょう。大規模じゃないと、ここはさほど単価とれないでしょうね。

[254: 匿名さん]

戸建てとタワーじゃ修繕費も段違い。タワーは金食い虫だけど、地権者はちゃんと負担してくれるのかな。再開発の場合、地権者って事業主だから、彼らの都合のいいように決めてたりすることもある。管理計画、長期修繕計画は月々の負担だけでなく、項目ごとに費用と負担割合をちゃんとチェックしないと。

[255: 匿名さん]

戸建てっていうのと、スーパーの上のペントハウスじゃ
違うと思うけど。

[256: マンションくれや]

ブリリア、ミレと富久。正直、迷うな俺は。
ブリリアのスレッドは社員が張り付きやたらネガに攻撃的でちょっと腹立つ。
ここはネガにあまりキレる社員が張り付いていない。
ミレは値段も何もわからないからこれから。
いずれもいいマンションだが。

[257: 匿名さん]

価格を聞いて購買意欲が高まりました。怖いのは竣工時の金利だけ。。

[258: 匿名さん]

一括で買っちゃうといいですよ。

[259: 匿名さん]

10月販売だと
現金一括は消費税８％で減税無し。
一括なら９月までに販売するタワーを購入したほうがお得。

[260: 匿名さん]

現金一括なんてそうそういないでしょ。

[261: 匿名さん]

うちは現金一括だけど？

[262: 匿名さん]

来年4月以降引渡物件だと、セレクトとかを選択するとリフォーム扱いになって、９月までに契約すれば特例で消費税５％って話しもあるけど、セレクトが無い物件が結構あるよね。消費税が３％下がるならどこの物件でもこぞってやるのかとおもいきや。セレクトも対象になるってのはガセかな。

[263: 匿名さん]

価格いくらだったの？

[264: 匿名さん]

セレクト対象、の話は別物件の野村営業さんが言ってた。

[265: 匿名さん]

ローンだとセレクトの特例使うと、ローン控除拡大が使えないから、売りにはつながらないってことなんじゃない。

[266: 匿名さん]

265
それだと、
基本間取りから全く何も変更できないって理屈になるよ。

[267: 匿名さん]

セレクトがリフォーム扱いになるわけないよ。
オーダーじゃないんだからさ。

[268: 匿名さん]

セレクトしても、特例使わなければいいだけでしょ。

[269: 匿名さん]

西向き中層階角部屋80cm2を7500万で購入できますか？？
良ければ教えてください。

[270: 匿名さん]

アベノミクスの容積率緩和ってのはインパクト大きいよ。仮に容積率が倍になったら、１戸当りの土地分の価格は半額になる。そこまで極端なことは無いだろうけど、セレクトで消費税８％が５％になるなんてちっちゃな話しになっちゃう。

今買ったら、大失敗かも。

[271: 匿名さん]

いや、これ以上の高層化は怖いから。

[272: 匿名さん]

TomihisaCrossは売り切るのに時間は掛からないだろう。何故なら価格と物件に魅力が有るからである。

[273: 匿名さん]

容積率緩和とは、さらなる高層化ではなく、未来の新築マンションに占める高層の割合上昇ことです。

[274: 匿名さん]

月島の駅直結のほうが、利便性において上だな。
新宿区よりも、中央区。
歌舞伎町よりも、銀座。

[275: 物件比較中さん]

価値観人それぞれですね。埋立地にあの金額はない。

[277: 匿名]

中央区っても月島だからなぁ
月島は住み良い街だが比較して坪40万の差はないだろ
平均320くらいじゃないの？

[278: 匿名さん]

月島は全国区で有名だが、富久ってアドレス、初めて聞いたよ。
東京にあるんだ、って感じ。

[279: 匿名さん]

月島は、埋め立て地でも山土を使用しているから、液状化も無いし、
江戸時代から転圧されているから、地盤沈下も無いので、通常の埋め立て地とは別格。
普通の土地と考えても遜色ないですよ。

[280: 匿名さん]

月島は、埋め立て地でも山土を使用しているから、液状化も無いし、
江戸時代から転圧されているから、地盤沈下も無いので、通常の埋め立て地とは別格。
普通の土地と考えても遜色ないですよ。

[281: 匿名さん]

月島、住んでたことがあるから嫌いではないが、
液状化予想マップではピンクのエリアにかかっている。

[282: 匿名]

>278富久町は初めてでも新宿厚生年金ホール跡地なら十分に全国区、いや国際的にも名が知れている。ここでアメリカのプログレッシブロックバンドのコンサート見たし。

[283: 匿名さん]

新宿厚生年金ホールは、もう無いし。

「とみきゅう」かと思った

[284: 匿名さん]

だからなんだ？

[287: 匿名さん]

新宿御苑は観光ミシュラン三ツ星のインターナショナル。

[288: 匿名]

月島は確かに全国的にもんじゃが食べられる、江戸の庶民的な下町として有名だな

[289: 匿名]

>285ぜったいやってるやついるはず


◎ﾄﾐﾋｻｸﾛｽ
○ｸﾛｽｴｱﾀﾜｰ
▲ｸﾔｸｼｮﾝ

[290: 匿名さん]

月島のもんじゃ店は観光客用に発展したのですから。有名なのは当然。地元の人は殆ど食べません。
新宿御苑は何か名物がありますか？

[291: 匿名さん]

オカマが集まって花見してたりとかかな

[292: 匿名さん]

春の園遊会。観桜会か。

[293: 匿名さん]

下町で育った人間にとってはもんじゃは10円、20円で食べる子供のおやつ
千円とか＊＊沙汰

[295: 匿名さん]

月島は品川ナンバー
ここは練馬ナンバー

駅直結じゃないここは、安いかな？

[296: 匿名さん]

前スレにあるけど、90から110万/m2くらい見たいだよ。

[297: 匿名さん]

>>153 が正しい予定価格です。
中層階の金額だし価格幅が広過ぎ。

[298: 匿名さん]

>>289
北千住エアクロスタワーもお仲間に入れてください。

[299: 匿名さん]

80㎡が9千万台だと単価が最も高い場合75㎡で9999万、安い場合84㎡9000万か
結果@354~@440万円。幅ありすぎｗ

[300: 匿名さん]

しかも、その計算の@354は北向き部屋だろうから
安いとは言えないかも。

[301: 住まいに詳しい人]

>>276
いまこのマンションって案外やすいかも？
刷り込みキャンペーン中なんだよ。

特に池袋クヤクションを敵視して、あちらのマンションは高すぎると
ネガキャンも同時進行中です。

まだ発表されてないのにポジ＆ネガに必死みたい。
なんせ戸数が多いし、池袋のあたりが便利なので焦り気味。

[302: 物件比較中さん]

池袋より新宿の方が便利だと思うけど。

[303: 匿名さん]

池袋より新宿の方が便利な事については多くの人が異論はないだろうが、
新宿御苑徒歩5(7)分と東池袋徒歩1分をどう考えるかだろうね。

[304: 匿名さん]

実際安いでしょ。他の事前説明会に行けばここの安さが分かる。

[305: 匿名さん]

７０の中層で６０００だから、坪３００は切ってます。

[306: 物件比較中さん]

70中層で6000-8000でしょ。そのレンジで決めますってことだから6000で考えてると計算狂いますよ。今の参考価格は本当に参考にもならない。池尻クロスエアタワーより安い値付けとかしてくるわけないじゃん。
広告用に 最低価格はデベロッパーは抑えてくるけど、そんな住戸って低層のごく一部。

[308: 匿名さん]

ネガはたたくこと自体が目的だから、安かろうが高かろうが関係ない。
高ければ、「こんな立地でありえない、売れ残る」と叩く、
安ければ、「所詮その程度の価値しかない」と叩く。

[309: 匿名さん]

70㎡中層で6～8千万台(@268~＠467万)ということだから安くも高くもあり
どちらでも叩けるネガに大人気の物件になる訳ですね

[310: 匿名]

>309向きや階層で坪単価などいくらでも開きがでますよ。

南向きの高層が70平米で8000万は妥当でしょうし低層で日照が悪ければ6000万ぐらいから設定があるのも妥当。

[311: 匿名さん]

75m2南西角部屋で7500万だと良いな。

[312: 匿名さん]

>310
8000万台は42階までの予定価格なので、その上の階は更に
価格が高いでしょうね。

[313: 匿名さん]

>311
75㎡=80㎡だから中層でも9千万台(9000万～9999万)だな

[314: 匿名さん]

>311
75平米だと、80タイプ、に含まれるのが普通です。
なので、>>153 では
9000万円台ってことになります。

[315: 匿名さん]

そういうことですか。
残念。

[316: 匿名さん]

それだと７０との差がありすぎるから、８０は７８～８５くらいではにいかと。

[317: 購入検討中さん]

本日、発表会行ってきました。
キッズルームがあるにも関わらず、なぜか小さなお子さん数名も会場にいて
終始、しゃべったりぐずったりでうるさく、話を集中して聞けず、
説明者の人の声も、所々子供の声に消されて聞こえませんでした。
楽しみにしてせっかく行ったのに、哀しかったです。

[318: 匿名さん]

>317

それはある意味収穫だと思う。それから、情報ありがとう。

他物件の説明会行ったときに、子供がぐずっているのに放置なんてのを目撃した。両親で来てるのだからどちらかが席を外して、連れ出せばいいのにってずっと考えてた。結局その物件は、他の理由があって購入に至らなかったんだけど、入居後にどうなのかなと思って住民板覗いたら、中庭で子供が騒いでるってのと、親がそれをしからないってのが問題になってた。

マンションって入居したら住民同士運命共同体。検討している人達がどんな感じかってのも重要な情報。

[319: 匿名さん]

>316
70は7000〜8000『台』ですから8990万円まででしょう。
80は9990万円までってことになります。

[320: 匿名さん]

７０は６０００～ですよ。

[321: 匿名さん]

台が省略されてるんでしょう。そうでないと
>>153
のレスで抜けている40平米の価格がおかしくなりますから。

[322: 匿名さん]

あースミマセン、70は6000〜8000台でしたね。

[323: 匿名さん]

高層南東角で７４で８５００くらいという可能性もある。これも安い。

[324: 匿名さん]

中層(22-42F)なら可能性はあるけど高層は無いだろ

[325: 匿名さん]

42階は充分高層。

[326: 匿名さん]

デビューフォーラム、再度、追加開催の案内が来てる。当初、6/2の一日だけって案内していたのがこれで４週開催することになった。好評につき事前案内を追加開催ってのは、実は見込み客が集まってないパターンだったりするんだけど、事前説明会（的なもの）をこんなに引っ張るのは異例。不振なのか、売りしぶりなのかどっちだろう。

[327: 匿名さん]

ここは価格で頑張らないと苦戦するのではないか

・池袋や月島と違って良く知られていない土地である。地縁を持つ絶対数が少ない。
・新宿近郊は「山手線外側」の方が却って競争力のある住宅地が多く、優位性が際立たない
・分譲戸数多い

[328: 匿名]

今後の情勢次第だが苦戦した方が期ごとに値上できていいかもな
プチバブルの頃はどこもこんな感じで売り渋ってた

[329: 匿名さん]

当たり前だろ。これから東京の半分が空き地になり、

さらに空室率４３％まで行き、人口が10年で2000万人減る。

2000万人減とは、東京、埼玉、千葉の全人口が消えると同じ。
第二次世界大戦の全世界の全死者数に匹敵する。

ながーい大不況が来る。
このチャートの通り、経済繁栄もこのチャートの通り。

壮絶な下落だよ。

去年、放射能の影響で想定以上に寿命が下がりつつある。
この影響を入れると、さらに加速する。

[330: 匿名さん]

株価下がってるよ。アベノミクスって今のところ政策で株価を誘導してるだけだから、実経済が伴わないといずれ落ち込む。第三の矢は期待はずれだったし。

バブルよ三度を願ったデベさんご愁傷様。

[331: 匿名さん]

ミニバブル期に売り渋りして、価格釣り上げを計ったら、リーマンショックに引っかかって大不振なんてのがあった。タイミング失うとまた二の舞だよ。