Tomihisa Cross（富久クロス／西富久地区第一種市街地再開発事業）ってどうですか？パート2

[マンコミュファンさん]

検討版その1＝http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/56542/

＜全体概要＞
所在地＝新宿区富久町500
交通＝丸ノ内線新宿御苑前駅徒歩5分、副都心線・都営新宿線新宿三丁目駅徒歩8分、都営新宿線曙橋駅徒歩9分、JR新宿駅徒歩16分他
総戸数＝1093戸（タワー棟のみ、非分譲含む。全体総戸数1230戸予定）
間取り＝1LDK～3LDK、36.22～120.65m2
入居＝2015年9月下旬予定
売主＝野村不動産、三井不動産レジデンシャル、積水ハウス、阪急不動産
設計＝久米設計、戸田建設
施工＝戸田建設
管理＝野村リビングサポート


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[22: 匿名さん]

近隣相場はもっと安いから坪３００ぐらいでしょう。

[23: 匿名さん]

東中野のクラッシィタワー東中野は低層階で坪３１５万円超えてた。クラッシィタワー東中野は駅徒歩１分の立地だとしても東中野で坪３１５万円超えならここは坪３５０万円でしょう。６月２日の事前案内会参加します。

[24: 匿名さん]

クラッシィは最近、別なエリアでも高いから。
もっとも、野村三井だって月島は高いけど。

[25: 匿名さん]

他のＭＲで聞いたけど
今年９月までにマンション契約すれば消費税５％のまま、で確定だそうです。
但し、カラーセレクトなどを出来る物件に限り。

９月にやるここの第１期、は大盛況でしょうね。

[26: 匿名さん]

>25

普通、セレクトの契約って売買契約より１ヶ月以上後だから、９月に販売だとアウトじゃない。

[27: 物件比較中さん]

某クラッシィモデルルーム行ったら、東中野は高すぎだと言ってました。

[28: 匿名さん]

ここと中野クラッシーと池袋区役所は榊さんの注目物件入りしてますね。

[29: 匿名さん]

>26
別な９月販売のＭＲで聞いたから、いいんじゃない。

[30: 匿名さん]

富久は大きな医療機関が近隣に幾つかありますし、
良い住環境の要素は多数ありますね。

[31: 購入検討中さん]

ブリリア池袋、クラッシィ東中野とここどれが一番？

[32: 匿名さん]

医療機関が近隣に有るのは良いね。
病気や怪我の時に有り難みを感じるだろう。

[33: 匿名さん]

生涯の住まいになり得る物件だね。
タワーが完成すれば、周辺にコンビニ等が
増えそうだ。1000戸だからな。

[34: 匿名さん]

ここ以外は駅徒歩1分です。
もし売却することになったら駅近が1番！

[35: 匿名さん]

豪華な共用施設は、維持費ばかりかかって誰も利用しないのが実態。

[36: 匿名さん]

新宿御苑前駅から徒歩五分以上だが、条件は悪く無いでしょう。
ただ、靖国通りを挟むし、信号待ち時間があるな。
駅まで徒歩一分にはかなわない。

確かに共用施設は吟味して作らないと維持費を上げるだけだが、
ここは１０００戸以上。一戸あたりにすれば僅かな金額となる。
是非それを生かして欲しいね。

[37: 物件比較中さん]

個人的にマンション内にカフェがあるのがいいな。住民専用だよね？

[38: 匿名]

ここは免振ですか？

[39: 物件比較中さん]

デュアル制震とかいうやつですね

[40: 匿名さん]

タワーの様に細長い建物は、
そもそも免震構造には向いていない。

なのでこの場合制震、耐震が適当。

[41: 匿名さん]

>25

経過措置でマイホームを5％で購入した場合には、

平成26年4月以降に住み始めても、ローン控除は改正前の控除額となるだって。

[42: 匿名さん]

富久クロス
Image hosted on Flickr

[43: 匿名さん]

『デュアル制振デバイスには、履歴系デバイスと粘性系デバイスを用いており、履歴系デバイスは、大地震を対象とした低コストの低降伏点鋼パネルで、粘性系デバイスは強風・地震を対象としたオイルダンパー、または粘弾性ダンパーを用いている。』

この履歴系デバイスは、地震が来たら壊れるってこと。壊れたら補修が必要だけど、長期修繕計画って自然災害は考慮して無いから、補修となると費用の手当てが問題になる。

最近、清水建設も同じようなパターンの制震構造を採用してる。建設コストを抑える代わりに、維持コストはかかる。しかも維持コストの手当ては無い。売り逃げだね。

[44: 匿名さん]

近くに住んでますが西向きは眺め良いですね。

[45: 匿名さん]

43さんの意見には賛同できません。

[46: 匿名さん]

別に賛同してもらえなくても。３・１１で乾式壁が壊れて、費用の問題で補修もママなら無いタワマンがあったってのも事実。

[47: 匿名]

なんとなくゴッチャになってますが耐震基準って倒壊するかしないかの基準であって、オーナーの資産を守るためのものではないですもんね。

制振装置が壊れなくてもタイル張りのタワーなど落下防止の定期点検が義務づけられて修繕費用が高騰してますから将来の予測はできません。

住みたかったら腹をくくるしかないですよ。

[48: 匿名さん]

耐震基準って震度５強では損傷せずってなってる。ただ勘違いしがちなのは、建物すべてがではなくて構造部分だけってこと。非構造部分は壊れても設計上問題なし。

それから長期修繕計画って２５年か３０年で計画されてるけど、それ以降に竪排水管の交換、エレベーターの交換、機械式駐車場の根幹といった大物が控えている。計画より値上げ額が大きくなるのは覚悟しないと。ローンぎりぎりで、給料が上がらないと破綻ってことも。

[49: 匿名]

現在のタワー長期修繕計画書は当局の指導で30年でエレベーター(交換ではなく部品交換)、外壁といった大規模修繕をする前提で作成されてますよ。


結果的に尻上がりに爆上げしてる。

[50: 匿名さん]

ランニングコストにつきましては、免震の場合も積層ゴムの交換に幾らかかるのか等、話題になりますね。
新築タワーの場合、何らかの構造による耐震性は維持しますから、免震、制震、耐震にしても当然少なからずコストはかかります。メインテナンスも当然必要となってくるが、心配する事は無いでしょう。免震の方がコストは高いでしょう。
この場合、免震では無いし、戸数が多いので、一戸あたりのコストの点については安心して良いでしょう。

[51: 匿名さん]

200m級の超高層なら制振構造が妥当。
高層階でも揺れ幅は小さいし躯体も強固。

新宿センタービルがそれで、ビルに入っている
大成建設が3.11の状況を調査公表していた。

制振構造により、揺れは有ったものの、躯体への損傷は無かったと。

勿論、強固な地盤の上での話。

[52: 匿名さん]

No.43は"売り逃げだ"と、書いているけど、その理論なら、新車で買ったハイブリッドカーのハイブリッドアシストシステムが故障したら、それもNo.43の言う売り逃げって訳だ。

[53: 購入検討中さん]

なんかここって胡散臭い評判しか書かれてないんだけど…。
やめたほうがいいかな。

[54: 買い換え検討中]

こんな馬鹿でかいマンションで、高い信頼性で免震が使えたらそれこそすごい技術だけど、無理でしょ。

[55: 匿名さん]

新宿センタービルは超高層であるが故、3.11では13分もの間大きく揺れ続けたが、躯体に損傷が無かった事は有名な話。
日本の高層建設技術は高い。五重塔の時代に遡る。

[56: 匿名さん]

新耐震新基準以降の建物で震度５強で躯体に損傷があったら、設計ミスか手抜き工事。

一方、乾式壁はあのレベルでも壊れた。耐震基準の対象外だから壊れても想定内。

[57: 匿名さん]

乾式壁＝石膏ボード

[58: 匿名さん]

超高層の免震は怖そうですね。
塔状の細長い建物の場合は特に。

[59: 匿名さん]

免震構造に於いて、細長い建物はには不向きとされてきたが、
アクティブ免震構造等、超高層免震技術は進化している様です。
怖い感覚が揺れに対してなのであれば、高層階の耐震が1番怖いでしょうね。
技術の革新は速いですね。

[61: 匿名さん]

タレント起用している物件はマイナス要素があるのを誤魔化そうとしてるよ。

[62: 匿名さん]

寸胴だと免震がいいかもしれないけどここみたいなのには向いてないよ。

[63: 匿名さん]

免震技術はまだ完全ではないゆえに、進化しているのですよ。
揺れ幅が小さい、と決め付けると長周期地震動のリスクを無視することになりますよ。

[64: 匿名さん]

免震構造がいいな

[65: 匿名さん]

いいなら
寸胴の、免震マンションへどうぞ。

[66: 匿名さん]

このスレ、もうすぐプレシス新宿御苑に追い付く。
あっちは32戸の小規模で、財閥系でもないので競合しないだろうけど、スレ見ると随分賑やか。
ようやくここが新宿区で一番の注目マンションになれるね。

[67: 匿名さん]

まあそういう事だ。

[68: 匿名さん]

>59

アクティブ免震ってコンピュータ制御。福島第二原発みたいに電源喪失になったら制御不能。

[69: 匿名さん]

68さん、詳細おしえて下さい。

[70: 匿名さん]

原理はボーズのノイズキャンセリングヘッドホンと一緒。地震の揺れと逆位相の揺れを与えてトータルの揺れをキャンセルする。揺れを検出して、逆位相の揺れを作り出すのにコンピューターが必要。コンピューターは電気が無いと動かない。

[71: 匿名さん]

まあ、ここはアクティブ免震じゃないけどね。
コストとのバランスを考慮して制震が妥当なのかな。

[72: 匿名さん]

北新宿のパークハウス新宿タワーは寸胴の免震。
スーパーゼネコンの鹿島施工だったな。

[73: 匿名さん]

確かにコストダウンだね。地震で壊れちゃう仕様の制震。

[75: 匿名さん]

制震構造は信頼性が高く、多くの超高層マンションに採用されているよ。

[76: 匿名さん]

地権者さん、今からあまりポジしすぎると逆効果ですよ。

[77: 匿名さん]

なんだ、そういうことか

[78: 匿名さん]

富久クロスは話題性があるし、注目度も高いな。優れたタワーマンションの構造なら、 免震＞制震＞耐震 が一般論？ 今の技術なら２００m級の超高層で免震構造を選択する事は無い訳ではないはず。どうでしょう？

[79: 匿名さん]

免震って最強じゃないよ。建物は揺れないけど周辺の地面は揺れるんでつなぎ目のところに力がかかる。筑波では３・１１でエントランスが大破ってのがあった。エントランス使えなくなったら建物は無事でも陸の孤島。

[80: 匿名さん]

この辺りや西新宿周辺の地盤は良質なので、西新宿に超高層ビルが建てられた。地盤は強固なので、この場合制震で問題無い。新宿は地盤が良いって事。

[81: 匿名さん]

79番さん、嘘はいけませんよ!

[82: 匿名さん]

東京礫層だよ。

[84: 匿名さん]

西新宿の三菱免震タワーがなかなか売れなくて、
シンガポールで販売会まで開いたのを知らないの？

[85: 匿名さん]

そりゃ物件によるでしょ笑

[86: 匿名さん]

>81

３・１１のあとにネットに写真が公開されてた。今は見当たらないけど。

作りから言っても当然でしょ。会社の渡り廊下のエクスパンションジョイントも３・１１のときに大破した。

[87: 匿名さん]

坪どのくらいになるのかなあ。
330ぐらいにおさまってくれるとうれしいなあ。

[88: 匿名さん]

坪330平均が希望。

[89: 匿名さん]

東京駅も免震ですが巨大地震ではエクスパンションジョイントが大破するのだろうか。

[90: 匿名さん]

新宿区、駅徒歩五分の超高層タワーマンションだから、坪単価330万は下らないよ。

[91: 匿名さん]

最近、自身が壊れて力を吸収するタイプの制震装置が増えたけど、修繕積み立てにはそういった装置の補修費が考慮されて無いって皆が気がつくのは次の大地震のあとかな。時限爆弾が隠されている。

[92: 匿名さん]

＞駅徒歩五分

そんな近くに駅ある？

[93: 匿名さん]

免震のほうがいい。
センタービルのように揺れて躯体は無傷でも、部屋の中で家具が倒れてきて
家族が下敷きになることを考えたらね。オフィスと自宅は別物として考えたい。

[94: 匿名さん]

湾岸の免震物件では散々
「大地震の後、修繕積立金には免震装置の交換費用は含まれていない」
って言われ続けたのに、面白いね。

[95: 匿名さん]

免震装置というか、自然災害は長期修繕計画に盛り込まれて無いってことで、タワマンのあちこちで壊れた乾式壁の補修も問題になっている。地震のこと考えたら、計画外の費用徴収に耐えられるだけのお金を持っているか、低層でしょ。低層でも乾式壁物件は除くだけど。自分は支払えても、周りの人が支払えなかったらアウトか。マンションって運命共同体。

[97: 匿名さん]

それは残念でした。
「二子玉川ライズ　クラック」　でググッてみれば。
免震タワーで、ひび割れクラックが発生した実例が分かるから。

[98: 匿名さん]

＠260位からあるんでしょ？
安いよね。

[99: 不動産購入勉強中さん]

それはさすがにないんじゃないかな

[100: 匿名さん]

ここ情報少ないですね。

[101: 匿名さん]

事前説明会の１回目は今日？明日？
参加すると価格帯なんかもわかりますか？参加された方、ご教示お願いします。

[102: 匿名さん]

意外と安かった。

[103: 物件比較中さん]

おいくらぐらいの相場ですか

[104: 匿名さん]

ここより高くなってしまうと思いますが、タワーなら、グランドメゾン白金の杜 ザ・タワーが一つ抜けていると思います。

[105: 匿名さん]

104は積水の営業さん？

富久狙ってる層は白金の検討層とは違うんじゃない？持ってるお金の額も人種も…。坪300切らないかな～とか新宿便利～とか言ってる連中引っ張ってってもねえ…。この板はってても無駄だと思うよ。

[106: 匿名さん]

だよね。

[107: 働く女子さん]

一度タワマンに暮らしたらもうこりごりσ(￣、￣=)
タワマンからタワマンに引っ越したい人なんて実際いるのかな？
こじんまりした低層40戸くらいのマンションがいいわ。

[108: 匿名さん]

タワマンは、有名人も避けているみたいだけど、いぜんとして人気あるよ。強要施設の充実振りとか、一見すると、魅了されるのは事実ですからね。

//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/333613/res/330-333

[109: 匿名さん]

要らない人までコスト負担させられるような強要施設は、
一見見栄えするだけで結局お荷物になるから要らないよ、

と言いたいんですね

[110: 匿名さん]

＞107

タワマン経験者として、いたく同感！！

[111: 検討中の奥さま]

説明会行かれたかた、販売予定価格教えて下さい。

[112: 匿名さん]

坪310くらいですよ。

[113: 匿名さん]

こんなに盛り上がらない物件で強気の値段設定
どうやってムードを作っていくつもりなのか見ものだね

[114: 匿名さん]

310なら、安いと思いますが。
どうでしょうか？

[115: 匿名さん]

タワマンって駅前だとか、希少性のある土地に住みたいから選ぶものでしょ。
ここって駅前でもなく戸建てエリアで、この物件買う資金があれば周辺の
ミニじゃない戸建ても狙えるよね。
どういう販売戦略になるか興味あるな。
説明会に行った方、レポートお待ちしています。

[116: 匿名さん]

安いんですね。
1000戸のコミュニティー、何だか不安。団地化するでしょうね。安いと住民層もアレになりがち。
中層低層ではここに住む意味ないし、難しいですね。

[117: 匿名さん]

安いか？住んでもいいと思えるような部屋は相当高くなるぞ
地権者が広告に登場してくるような特殊なところに大金つぎこんで入りたいと思う金持ちは少ない

[118: 匿名さん]

平均で坪310万なら少なくとも高くはないと思うよ。
てっきり、平均でも坪350万くらいは行くものと思ってた。

[119: 匿名さん]

東西南北に部屋があり
低層から高層まで幅広く部屋があるのに、
310はどこの部屋になるの？
東西の低層とか？

[120: 匿名さん]

情報を出して下さった方には申し訳ないがあまり意味がない
最低310~なのか平均310なのか…
最高~310でないことだけはわかるが

[121: 匿名さん]

坪360くらいでした。