Tomihisa Cross（富久クロス／西富久地区第一種市街地再開発事業）ってどうですか？パート2

[マンコミュファンさん]

検討版その1＝http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/56542/

＜全体概要＞
所在地＝新宿区富久町500
交通＝丸ノ内線新宿御苑前駅徒歩5分、副都心線・都営新宿線新宿三丁目駅徒歩8分、都営新宿線曙橋駅徒歩9分、JR新宿駅徒歩16分他
総戸数＝1093戸（タワー棟のみ、非分譲含む。全体総戸数1230戸予定）
間取り＝1LDK～3LDK、36.22～120.65m2
入居＝2015年9月下旬予定
売主＝野村不動産、三井不動産レジデンシャル、積水ハウス、阪急不動産
設計＝久米設計、戸田建設
施工＝戸田建設
管理＝野村リビングサポート


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[444: 匿名さん]

戸田、五洋は市川の鉄筋不足タワーに絡んでた。

[445: 匿名さん]

そう、野村と三井もね。

[446: 匿名さん]

ゼネコンは２流のイメージってことね

[447: 匿名さん]

飯田橋のタワーだってスーパーゼネコンではなかったし
大崎のタワーもスーパーゼネコンではないけど。野村と三井。

[448: 匿名さん]

スーゼネは高いし、デベから見れば利益も出ないからねえ
扱い安い中堅ゼネコンにするんでしょう

[449: 匿名さん]

二流ゼネコンは安い下請けしか使わないから、安かろう悪かろう。社内チェックも弱いから担当が鉄筋ごまかしたら誰も止められない。。

[450: 匿名さん]

>449

施工管理もデベの仕事なんだけどね。丸投げってのがばれちゃった。

[451: 匿名さん]

こういう大規模タワーマンションって50年後にはどうなるの？
もう建蔽率の増加など見込めないから合意できないで廃墟になりそう。

まあ50年契約の一括払い賃貸と考えたらいいのかな。

[452: 匿名]

451さん ＞まあ50年契約の一括払い賃貸と考えたらいいのかな。
→　そう考えると随分安い賃料ですね。8000万円の物件で13万円強+管理費・修繕積立金/月。

それから、443さん、ありがとうございました。

[453: 物件比較中さん]

＞8000万円の物件で13万円強+管理費・修繕積立金/月
って、どういう計算？単純に割っただけ？

実際にはあり得ないけど、仮に全額８０００万円を５０年ローン、金利１．５％の固定金利で借りられたとしても
月々１８万９６００円＋管理費・修繕積立金/月　で、およそ２２万６０００円になります。

もし現金を持っている人が一括前払いではらったとすると、その間の金利その他の運用で得られるはずの利益を放棄するわけだから、結構高いものにつきますよ。
まあ、タンス預金している人なら気にもならないのでしょうが。

[454: 匿名さん]

>その間の金利その他の運用で得られるはずの利益を放棄するわけだから、結構高いものにつきますよ。

運用でマイナスも考えられるけどね。

[455: 匿名さん]

仮に70㎡としてここの中層で22万6千円で借りられるだろうか?
金利を考慮に入れても賃貸よりすいぶん安いんじゃないか?

[456: 匿名]

金利を入れて22万61千円って言うけど、金利は大雑把には受け取った家賃に付いていく金利・運用利回り（8000万円の現金買いで）と相殺して考えるのが妥当だと思います。だからやっぱり、8000万円の物件で13万円強+管理費・修繕積立金/月＝16万円/月くらい。50年償却なら安い家賃ですね。

[457: 匿名さん]

50年後、もし万一廃墟になっても所有権放棄できるわけではないので、
固定資産税や管理費や修繕積立金の請求は続きますよ。
子孫が相続放棄するまで。

もし考えを変えて建替えに参加するなら、皆で長い話し合いの末に
今度は巨額の解体費用や新築費用が必要になります。

[458: 匿名]

「共有」のマンション特有の悩みですね。50年は問題なく（途中大規模修繕は必要でしょうが）維持できるとして、同潤会アパートの例からも80年くらいが限界でしょうか。
ただ、マンションの出口戦略は今後法整備が進み、欧米で一般的に行なわれている更地にして土地を第3者に売却～持ち分に応じて現金を分配する、もしくは希望者だけで建て替える、なんてのが3/4の同意とか高いハードルでは無く、比較的低いハードルで住民の合意で出来るようになると思います。

[459: 匿名さん]

廃墟になって誰も住まなくなったら管理費や修繕積立金はなくなるでしょう。
徴収主体である管理組合もなくなっているから。

固定資産税は残りますが、建物は残価ゼロでしょうから、土地分のみですね。

[460: 匿名さん]

賃貸と比べるのはどうかと思いますが。
賃貸はもともと持家より不利なのは当たり前の話です。
賃貸は金利・修繕費もろもろ込みで20年以下で回収しますから、持ち家20年でペイします。
賃貸で同じところに20年以上住もうと言う人は購入した方が得なのは明らかです。
要は購入したマンションが資産として永遠には持ちそうではないと言う事です。
資産は土地部分ですが、このような大規模高層マンションだと一戸当たりの土地持ち分は殆ど財産にはなるほどの額ではないのです。
敷地面積16,246.97m2。一戸当たり16平米 x 544,000円 = 870万円（地価公示　544,000円／m2　東京都　新宿区富久町３４－２０）
つまり廃墟になったら一戸当たり870万円の価値から取り壊し代を引いたら何も残らないと言う事です。

[461: 匿名さん]

例えば80㎡の部屋を8000万円(坪330万）買ったとすると

土地16㎡：　約1000万円　→資産
建物80㎡：　約5000万円　(坪200万円）
デベロッパー取り分：約2000万円

戸建木造だと
土地80㎡：　約5000万円　→資産
建物80㎡：　約3000万円　(坪120万円）

こう見てみると戸建が資産的に有利かわかりますね。

[462: 匿名さん]

一概に賃貸だから不利とか無いと思う
不利かどうかはその人の生き方による

[463: 匿名さん]

もういいんじゃない？この計算・・・。
やたら細かい。

ここ見てる多くの人は、賃貸という選択より購入に比重があるから見てるんでしょ。
普通に物件の話しようよ。