マンション管理士の活用。。。パート10

[匿名さん]

こちらはマンション管理士についてのスレ、パート10です
引き続きマンション管理士について、情報交換の場にしましょう～

[692: 前期高齢管理士]

＞６８９
意外です。来週にでも日本住宅支援機構に確認してみます。

＞専有部分の配管の工事を管理組合がするのに融資が受けられますかと支援機構に相談した

その為に相談の骨子（詳細）を紹介頂けませんか？（内容を端折っていませんか？）　
（回答相手は部署氏名を名乗りますから、こちらも当然名乗ります。恥は掻きたくありませんので）

　

[695: 匿名さん]

>692
相談内容は、給排水管の本管部分の工事をする際、専有部分の支管部分も一緒に
工事をすれば、経費だけの問題ではなく、給排水制限や室内での工事、仮設トイレの
設置等ムダも省ける。
そこで管理組合として専有部分も一緒にやりたいが、修繕積立金がたりないので
借り入れをしたいがそれは可能かという質問をしました。

回答としては、
>標準管理規約第21条第2項
>専有部分であるの設備のうち、共用部分と構造上一体となった部分の管理を共用部分の
>管理として行う必要がある時は、管理組合がこれを行うことができる。

この規約があなたの組合で規定されてますかといわれたので、設定されていますといいました。
そうしたら、その規定があれば、融資の条件に適いますといわれましたよ。

[696: 前期高齢管理士]

＞６９５

ご回答ありがとうございます。
あなたとの論争の結末に関係なく、多くの管理組合のとって（融資に関しては）朗報です。
既述した様に日本住宅支援機構に確認してみます。

管理組合が費用を負担して一体工事を実施する事が現行の規約のままで適法か否かについても
マン管センターか国交省マンション政策室に確認してみます。

多くの管理組合にとって大変重要な問題なので、結果は後日投稿します。

[697: 前期高齢管理士]

＞６８７　＞６８９　＞６９５

６９６でお約束した問合せの結果です。

日本住宅支援機構
結果としてあなたのレスの通りです。補足すれば、
①　借入及び管理組合による工事について総会決議がなされている事
③　マンション管理センターの債務保証がある事
が融資の条件との事です。

専有部分の工事を管理組合が費用負担して実施する事は適法か否かについては
「あくまでも機構の融資条件であって、工事が適法か否かは（担当者としては）解らない」との事。

マンション管理センター
①　原則として機構が承認した融資案件は債務保証する。
②（センターは）適法か否かを判断（回答）する立場にはない。それは法務省管轄
　但し標準管理規約第２１条に関するコメントには次の記載があるとの指摘があった。

「⑤ 配管の清掃等に要する費用については、第２７条第三号の「共用設備の保守維持費」
　として管理費を充当することが可能であるが、配管の取替え等に要する費用のうち
　専有部分に係るものについては、各区分所有者が実費に応じて負担すべきものである。」

又一つ勉強になりました。ありがとう御座います。

蛇足
誰しも思い違いはありますが、共用部分と専有部分の境界について区分所有法では規定していませんね。
（標準）管理規約でした。　（何処かで区分所有法と書いた様な気が…）
　

[698: 匿名さん]

>697さん
お疲れ様でした。
少しは、私の嫌疑が晴れてほっとしました。
ただ、専有部分の支管部分の更新工事を、共用部分の工事と
一緒にするのはグレーゾーンということですね。
しかし、無駄を省き、できる者とできない者がいる以上は、
積立金を増額又は借り入れをし、管理組合として更新工事をやる方がずっと
効率的ではあります。
私はそのように考えています。

[699: 匿名さん]

追伸
支援機構が違法か適法か分からないといっていますが、
もし、違法なら融資するのはおかしいのではないでしょうか。

[700: 匿名さん]

うちのマンションは、大規模修繕工事が終わったばかりですので、
配管の更新時期である３０年前後までにはまだ期間があります。
まず、積立金の値上げを行い、全額組合負担とするのではなく、
一部組合負担とする考えです。勿論その提供する一部負担金は専有部分の床面積比で
設定することになると思いますが。
共用部分と一緒にやらなくても、その負担金を提供する規約を
作成する予定です。
できることなら、共用部分と一緒にやる方がいいとは思いますが。
給水管・排水管・給湯管・汚水管・ガス管の５ヶ所を、一区分所有者が単独で
工事を依頼した場合の工事費は、約７０万程度かかるとの見積もりでした。
勿論、別々に更新すれば、１００万は軽く突破します。
マンション総体でやれば、５０万程度になるということです。
工事費以外に、給排水管の使用制限や室内での作業であり、在宅が必要であり、
又、仮設トイレ、騒音とかを考えれば、共用部分と専有部分を一緒にした方が
効率はずっとよくなります。

[701: 匿名さん]

支援機構ばかりでなく、マン管センターまで、違法かどうか
わからないんですね。
ということは、違法ではないのでは？
考えすぎですよ。

[702: 前期高齢管理士]

＞マン管センターまで、違法かどうかわからないんですね。

判らないとは言ってません「適法か否かを判断（回答）する立場にはない」との回答です。
だから、「それは法務省管轄です」と言い添えられているのです。

「違法ではないのでは？ 」と推測するのは早計だと思います。

[703: 前期高齢管理士]

＞６９８さん

＞共用部分の工事と一緒にするのはグレーゾーンということですね。

そう云う事になりますね。
この事で訴訟沙汰になれば「標準管理規約」をどの様に評価するか（位置付け）がポイントでしょう。
後半に書かれた事は私も同感です（私は一体で工事することが適切な判断か否かに拘るだけです）

６９９については現時点では解りません。
しかし標準管理規約の第２１条２項が盛り込まれている事を融資の条件にしているのは
本文の「一体として行う必要があるとき」や同時に発表されたコメントとは矛盾しますね。

余談ですが、機構への問い合わせには、先方から電話するとの事でしたので電話番号は教えました。
僭越でしたが適法か否かをチェックするよう進言しました。実施して結論が出れば教えて欲しい旨
伝えましたが、果して調査するか、又連絡をくれるか否かは解りません。

[704: 匿名さん]

工事内容を公表して、住民の意向を確認できていれば問題ないでしょ。

[705: 匿名さん]

給排水管は全戸一斉工事がいいですよね。
自分が工事していても、上階がしていなければ被害にあいますよね。

[706: 匿名さん]

>前期高齢管理士さん　　698です。
現時点でこの問題が適法か違法か検討されていないのに、もし違法とかになれば、
支援機構は融資できなくなるでしょうし、標準管理規約も修正せざるをえなくなると思います。
ただ、困るのは、マンションの住民でして、融資が受けられなくなります。
給排水管等の工事は、共用部分と専有部分を別々にやれば、大きなロスが伴います。
又、できる者とできない者がでてくる以上、改悪以外のなにものでもなくなります。
マンションの住民が望む以上は、費用の負担に関しては、専有部分であっても認めて
欲しいですね。

[707: 前期高齢管理士]

＞７０６さん

仰ることはよく解ります。
そういう意味でも、私は民法２５１条（全員の合意）に基づき配管等をまず共用部分に変更する事を
提案しています。（詳細は＞６７８の匿名さんが私の古い他スレでの投稿をコピペしてくれています）

不思議と　この意見（共用部分に変更する事）に賛同も理由を付した反対意見もありませんが…

[708: 匿名さん]

>前期高齢管理士さん　　706です。
専有部分の配管を共用部分にするには全員の合意があればいいのではとのこと。
根拠としては、共有資産が増えるからとのことですが、共有資産の持ち分割合は、
増えはしますが、その持ち分割合は敷地とは違い資産価値はないと思われます。
共用部分にしてしまうと、間取りの変更等は不可能となりますし、その点検とかを
管理組合として行うには、専有部分内のことであり、現実的には難しいと思われます。
只、裁判では、天井部分に設置してある配管は共用部分とはなっていますが。
一番いい方法は、費用負担に関しては、管理組合が行うのがベターと思っています。
費用負担をするのを、全員の合意を取り、全戸更新工事を行うのであれば、誰も
訴訟にもっていく者はいないとおもわれますので。
配管はいずれ必ず劣化しますし、更新しなければならない時期は間違いなくやってきます。
専有部分の配管を、共用部分にするより問題は少ないと思われますが。

[709: 匿名さん]

うちのマンションの場合は、区分所有者が
配管工事をしなければならない事を知らない事です。
ぜーんぶ管理会社が何とかしれくれると思ってる。（資金繰りも手配も）

[710: 前期高齢管理士]

＞７０８さん

私は、自分の最初のアイディアに拘りすぎていたかも知れません。
費用負担に関してのみ管理組合とする事は民法第１８条２項により可能かもしれませんね。
但し総会に当っては第１７条２項もあり、全員（全区分所有者）の賛成を得るべきでしょう。

機構は兎も角、マン管センターも（書きませんでしたが）国交省マンション政策室もコメントを
示すものの歯切れが悪かったです。法律ではない標準管理規約の限界かも知れません。

お付き合い先で現実に更新案件がでたら、この線で検証してみます。

[711: 匿名さん]

>709さん
管理組合主導は大切なことです。
しかし、頭から管理会社を否定することもありません。
一緒になってやっていくことが大切です。
専有部分の配管は、洗面所のとこの床が７～8cm高くなっているでしょう。
そこに、給水管・排水管・給湯管・汚水管・ガス管が通っています。
そこは専有部分ですので、そこの配管から水漏れが発生し、下の階の住民に
損害を与えた時は、上の階の住民が損害を賠償しなければなりません。
勿論、損害部分については保険で補償はしてくれますが、経年劣化による
配管の更新工事とかには、保険は適用されません。
配管の取り替えは30年前後といわれています。
それまでに、なんらかの対応をしておくことが必要です。
戸別にやれば、1戸当たり70万程度必要になりますから。

[712: ずっと前理事長]

＞７１１
部屋内は専有部分でしょうが、
配管配線については、管理規約で定められています。
近年は見えないところは全て共用部分としている規約が多いようです。
配管配線が専有か共用かの判断は、
各自のマンションの管理規約を読み判断するべきです。

[713: 匿名さん]

709です。
>専有部分の配管は、洗面所のとこの床が７～8cm高くなっているでしょう。
トイレがちょっと段差があるので、うちの場合はトイレなんでしょうね。
区分所有者は専有部の更新工事があることも、自費で出すことも考えていないみたいです。
多分積立金からという話になると思いますが、
まだ5年前の大規模修繕の借金を払っている状態で
返済はあと5年残っています。
30年の更新工事まであと10年なので、時間がないのですが
区分所有者に問題意識が無いのが問題です。

[714: 匿名さん]

>713さん
給排水管の本管部分、縦管と継手部分は共用部分ですので、管理組合が
修繕積立金を取り崩して行います。
工事をする時は、給水管については、通路にあると思いますので、やりやすいのですが、
排管部分は、専有部分内にありますので、工事は大変です。
床を剥がし、背板を取り外しての工事となります。
給排水管の使用制限も当然でてきます。仮設トイレの設置もしなければなりません。
そういった大変な工事を、専有部分の場合もしなければなりません。
給湯管・汚水管・ガス管等を別々にすれば、その都度同じことが発生しますし、住居内の
工事ですから、在宅することも必要です。
お金以外にも大変なことがたくさんありますが、３０年はまだまだ先のことだとか、
管理組合がしてくれるのだとか勘違いをしている住民が多いのが現実です。
理事会としては、その啓蒙活動をしておかなければなりません。
修繕積立金の値上げをするにしても、早ければ早い方がいいですからね。
ただ、間違いなくいえることは、配管は必ず更新しなければならない時期がやってくると
いうことです。

[715: 匿名さん]

>712
専有部分の中にも、共用部分があります。
窓枠、ガラス、網戸、玄関の扉、煙探知機、インターホン等です。
古い建物で、床を貫通して下の階の天井部分にある排水管の支管は
裁判で共用部分とされましたけどね。
見えない部分が共用部分？規約は関係ありません。

[716: 匿名]

＞715：匿名さん
規約でなければ、何処で共用部分を特定するのでしょうか。

[717: 匿.名さん]

>>716
>規約でなければ、何処で共用部分を特定するのでしょうか。

共用部分の範囲（および専有部分の範囲）は、規約共用部分（法４条２項：第一条に規定する建物の部分及び附属の建物は、規約により共用部分とすることができる。）を除いて、規約によって決定されるのではなく、建物の構造および当該部分の機能から決定される（法４条１項：数個の専有部分に通ずる廊下又は階段室その他構造上区分所有者の全員又はその一部の共用に供されるべき建物の部分は、区分所有権の目的とならないものとする。）。
したがって、規約に定めても、建物の構造および当該部分の機能から明らかに共用部分とは認められないものは、共用部分とはならない。ただ、実際には、当該部分が共用部分か専有部分かのいずれに属するか明らかでないものも少なくない。【主要部分はコンメからの抜粋】

[718: 匿名さん]

>716
共用部分には、法定共用部分と規約共用部分があります。
法定共用部分は、法律上当然に共用部分となるものをいいます。
そして、法定共用部分には、専有部分以外の建物の部分と専有部分に
属しない建物の付属物からなります。
建物で専有部分以外は共用部分と区分所有法上決められているのです。
敷地では、建物ののっかっている敷地は法定敷地といい、それいがいの敷地は
規約敷地となります。

[719: 匿名]

＞715：匿名さん
私のマンションも規約で配管が共用部分と定めています。
損保の対応も共用部分で対応されました。

[720: 匿名さん]

排管にも本管部分と支管部分がありますからね。
規約共用部分である付属施設も適用対象です。
それに配管の場合、経年劣化によるものは適用対象外です。
損害を与えた場合は、適用されます。

[721: 匿名さん]

保険は個人賠償も総合保険もどちらも、損害に対しては、
保険がききます。

[722: 匿名さん]

保険は共用部分とかではなく、建物にかけてあるからね。

[723: 匿名さん]

>716さん
あなたのとこの管理規約に、共用部分の範囲に、専有部分の配管が
規定されていたら、元に戻す改正をしなければならないでしょうね。

[724: 匿名さん]

そこまで難しく考える住民はいないんじゃないの。
管理規約通りでいいと思うけどな。

[725: 匿名]

＞７１８様
書き込まれている主旨が理解できません。
書き直しが必要なのではないでしょうか。
＞７２３様
標準管理規約に準じた規約を使っている
管理組み合いは全て改正ですか。

[726: 匿名さん]

>725さん
717さんがうまくまとめておられますので、そちらを参考にしてください。

[727: 匿名さん]

>725さん
専有部分の給排水管が共用部分とは標準管理規約は
規定していないでしょう。

[728: 匿名]

＞７２７様
調べなおしました。
ご指摘の通りです。
ありがとう御座います。

[729: 前期高齢管理士]

前期高齢も折り返しになりました。
運転免許証を更新する為、昨日「高齢者講習」を受け、本日運転免許証の更新手続きを済ませました。
マンション管理士証も機会をみて返納する心算です。（知識・見識？は自分のマンションにとどめます）
これまでこの掲示板でコテハンの方々をはじめ、これまでお相手頂いた方にご挨拶の意味でレスしました。

今迄の実活動やこの掲示板を通じて感じた事は、少なくとも区分所有者の過半が共同住宅における共有の
知識を正確かつ現実的に持って頂きたい事です。

この板でのレスには関連法等に関する知識を振り回す方が多く見受けられますが、生活者の観点から
如何なものかと感じるものが多いのは残念です。
折角の知識を実社会で有意義に生かして頂きたいと思います。

尚、これは一部のお付き合いのあった方々への挨拶の心算ですので、この投稿に関するレスは無用です。
皆さん有難う御座いました。

[730: 匿名さん]

マンション管理士の講習会を今年の２月に申し込んだけど、
地方なもんで、スクリーンをみての講習とのこと。
朝９時から５時まで、大変。
今回までは更新するけど、次回は返納する予定。

[731: 匿名さん]

>728
専有部分の給排水管や汚水管・給湯管は共用部分ではないけど、
管理組合が、一緒にやった方がいいかもね。
修繕積立金の大幅値上げにはなるけど。
共用部分の本管部分より、専有部分の方が早く悪くなるしね。

[732: 匿名]

返納ってなに？
法律に書いてないよ。

[733: 匿名さん]

>732
マンション管理士の資格を返納するということですよ。
５年に１度の講習を受講義務がありますが、それを受講しなければ
返納しかありません。

[734: 管理侍]

>729
前期高齢管理士さん

ご無沙汰しております。
管理士証の返納は近い将来でしょうか？
いつの日か返納されたとしても、ここでの投稿は継続されますよね。
期待しております。

[735: 前期高齢管理士]

＞７３４

一部からの中傷リスクがありながら、従来通りのコテハンでのレスありがとう御座います。
思えば最も長く（５年以上？）且つ多くのお相手を頂いた貴兄には、特に感謝しています。

管理士活動を止めようと思うのは虚しい事が多いからでしょう。年齢はキッカケに過ぎません。
私は理事会にしか助言等をしませんが、成果が出てもメンバーが変われば元の木阿弥となる事が
多すぎるからだと思います。
（区分所有者の過半を啓蒙するにはかなりの期間が必要です。今後は自分のマンションに限る所以です）

今後の投稿については、余程意見交換や議論に興味があるテーマであれば参加するかもしれません。
此処での投稿はさておき、貴兄の本業でのご活躍と大成を期待しています。

有り得ないとは思いますが、お互いに「あのコテハンは私です」と名乗り合える日が来れば面白いですね。

[736: 匿名さん]

失業者対策には成りませんよ。

[737: 管理侍]

>735
前期高齢管理士さん

本当に長いお付き合いになりましたね。
こちらこそ大所高所からのご助言に感謝しております。

>成果が出てもメンバーが変われば元の木阿弥となる事が多すぎる
管理士も管理会社も相手にしているのは管理組合ですから、そこの悩みは同じですね。

今後の活動はご自身のマンションに限定されるとのことですが、
ここではいつかまた意見交換ができるものと信じております。

>お互いに「あのコテハンは私です」と名乗り合える日が来れば面白いですね
私も同じことを考えておりました。
可能性はゼロではないと思ってます。
そう思っている方が日々の仕事も楽しいので...。

では、また。

[738: 匿名さん]

友人がいないのね。

[739: 暇入]

ほー

[740: 暇入]

暇なので税理士になりますけ。マンカンは管理業務主任者相手には有効。

[741: 匿名さん]

税理士といえば、学生時代に財務諸表を合格してたけど、
社会人になって勉強したけど、仕事が忙しくてなかなか勉強が
できず、所得税だけが合格できたよ。
簿記と法人税も試験は受けたけど、２回不合格。
もうあきらめたよ。
資格取っても、開業する訳でもないしね。