マンション管理士の活用。。。パート10

[匿名さん]

こちらはマンション管理士についてのスレ、パート10です
引き続きマンション管理士について、情報交換の場にしましょう～

[671: 匿名さん]

不陸（ふろく又はふりく）

床面が水平でないこと。平らでなく凹凸があること。

[672: 匿名さん]

>668
書くんであれば、その意味まで説明を加えないとね。
それに、不陸を弁護士や司法書士に聞いても知らないのでは。
ちょっと知ったからといって、得意げに自慢されてもねえ。
あなたも、マンション管理に関することで、知らないこと、勘違いしていること
もあるのでは？

[673: 前期高齢管理士]

＞６７１
私は「ふろく」と習いましたが、「ふりく」とは読まないのでは？
陸屋根は「りくやね」とも呼ぶようですが…

＞６７２
マンションに関する「プロとしての一般知識」としての事例で書きました。
マンションに関するプロではない弁護士や司法書士に聞いても知らないのは普通だと思います。

あのレスで不陸の読みや意味まで書いたら一人漫才です。

私自身は未だ「管理士として知っておいた方が良い事」の１％も知らないのでは？と思っています。
実務を通じて日々勉強ですね。

[674: 匿名]

＞６６８
規約共用部分の質問の際に
専門家としてのお言葉が頂きたかったですね。
不陸で揚げ足を取っていたら、不陸部分で蹴躓きますよ。

[675: 匿名さん]

>673
だからいったでしょう。知らないことや勘違いもあるとね。
不陸はふろくともふりくとも読むのですよ。
僅か１％程度しか知らないのですか。
ということは、殆ど知らないということですね。
それでよくプロのマン管士が名乗れますね。
又、それで良く報酬が貰えますね。

[676: 匿名さん]

そういえば、専有部分の配管を管理組合として管理するにはということで、
意味深なことだけ書いて、逃げていたね。
その答えはどうなっているの？
間違っていたから逃げたのかな？

[677: 前期高齢管理士]

＞６７６
他のスレでの事と思いますが、気になると云う事はご存じないと云うこと？

既に閉鎖されていますが「管理待への質問部屋 part2！」の№１２３をご覧下さい。
（自分の過去レスをチェックするにはコテハンは便利です）

[678: 匿名さん]

立場上、既存法に準じた意見を述べます。
費用の合理性があるとしても専有資産の更新を強制する事は出来ません。
老朽化に因る漏水は他の専有部分にも被害を及ぼしますがら、共有部分（組合管理）にする方法があります。
「専有部分の給排水管を共有部分にする事」は区分所有法第１７条に依るか、民法２５１条に依るか
意見の分かれる処でしょうが、私は民法２５１条（全員の合意）に依るべきだと判断します。
根拠は共有資産が増える（専有資産が減る）重大性からです。

現実の問題としては、
・管理組合が保存行為を行うには壁・床等（専有部分）の部分的取壊しと復旧が必要な事
・専有部分の間取り変更等で給排水管の取付が変更になる場合　等々
全員合意での管理規約変更時には細部に亘って新たな取決めが必要です。

個人的には、組合の財務体制が許すなら共有部分に変更した方が良いと考えています。

※専有部分の支管部分の工事を、管理組合としてやるのにそんな大層なことが必要ですか？
　費用を管理組合が負担した場合の判例でもありますか？
　その場合は、だれがどう罰せられて、その費用は誰が負担するんですか？
　済んでしまった工事費を。

[679: 匿名さん]

＞＞それでよくプロのマン管士が名乗れますね。
又、それで良く報酬が貰えますね。


マンション管理士の業務は管理会社による経費の無駄使い　並びに修繕積立金の保護　管理内容の公正さの確保などが当面の仕事です
私は組合ではなく所有者を顧客とします　不陸も判断要因の一つです　

[680: 前期高齢管理士]

＞６７８

＞６７８　コピペご苦労様です。（コピペと解るようにするルールは覚えて下さい）

＞専有部分の支管部分の工事を、管理組合としてやるのにそんな大層なことが必要ですか？
あなたの考えが通用するなら誰も苦労はしません。（区分所有法くらいは理解して下さい）

＞費用を管理組合が負担した場合の判例でもありますか？
知りません。だだ、訴訟になれば実施した側が敗訴する可能性が非常に高いでしょう。

＞その場合は、だれがどう罰せられて、その費用は誰が負担するんですか？済んでしまった工事費を。
訴状の内容次第ですが、少なくとも理事長は免れませんでしょう。
工事を受けた各区分所有者の負担（事実上修繕積立金への返納）となるでしょう。

アドバイスする者が常に留意すべき事は理事会（理事長）が訴訟されない（されても負けない）様に
意思決定には正しい手順と遵法（含管理規約）が担保される様にウォッチする事です。

[681: 匿名さん]

>676
全員の合意をいうなら、専有部分の配管を共用部分にするのも、
専有部分の配管工事費を、管理組合の工事として修繕積立金でやるのも同じこと。

>管理組合が保存行為を行うには壁・床等（専有部分）の部分的取壊しと復旧が必要な事

　なんですかこの頓珍漢な書き込みは。
　保存行為とは何かが分かってますか？

それから、不陸はふりくとは読まないんですか？

[682: 匿名さん]

>680
専有部分の配管工事を管理組合としてやるのは、全部一斉にやるのが前提ですよ。
総会決議で、大規模修繕工事として、共用部分の本管部分と専有部分の支管部分を
一緒にやると了解をとっているのに、理事長が罰せられて、理事長が支管部分の工事費
を全て一人で支払うんですか？
回答には程遠い内容ですよ。

あなたの考えが通用するなら誰も苦労はしませんよ。
あなたの考えが全て正しいとはいえません。

私の専有部分の配管の工事を管理組合としてやるというのは、その前提として、
修繕積立金の値上げを行い、それで支管部分も本管と一緒に管理組合として
工事をするといっているのですよ。
経費負担は許容できる範囲と思っていますよ、私は。

[683: 前期高齢管理士]

＞６７９　さん

コピペした上でのレスの意図が解りませんが、活動対象は人それぞれです。

私は原則として「理事会（理事長）への助言」が活動内容です。
区分所有者個人からの相談には本に書いてある程度しかお答えしませんし顧客にする事はありません。
私の助言が管理組合内部での揉め事の要因になるリスクは避けたいので…

[684: 匿名さん]

>683
匿名なので分からなかったでしょうが、コピペしたのは私ですが、
679は私ではありません。

[685: 前期高齢管理士]

＞６８４

別に人違いをしている訳ではありません。
＞６７９さんが、＞６７５の一部をコピペされた事を指しただけです。

６７９さんの書き様が、匿名による私のレスとも取れる内容だからレスしただけです。

あなたの＞６７８での疑問意見には＞６８０で回答済みです。

[686: 匿名さん]

標準管理規約第21条第2項

専有部分であるの設備のうち、共用部分と構造上一体となった部分の管理を共用部分の
管理として行う必要がある時は、管理組合がこれを行うことができる。

コメントとしては、第2項の対象となる設備としては、配管・配線があるとなっていますよ。

後期高齢管理士さんは、これはどう解釈するのかな。

[687: 匿名さん]

>685
日本住宅支援機構の融資条件
専有部分の配管工事に対する融資条件としては、管理規約に第21条第2項が
規定されていれば、融資条件に適うとなっています。

[688: 前期高齢管理士]

＞６８６

「木を見て森を見ず」と云う言葉が有りますが、あなたの論理？は「枝葉を見て木を論ずる」ですね。

配管・配線は当然専用部分と共有部分が接続されています。
共有部分の補修・更新等の為、ジョイント部分を切断すれば専有部分の補修が必要な場合があります。
あなたの屁理屈は、だからその先何米もの専有部分の更新等も出来るとの意見の様ですが、
同意出来ません。（本件でこれ以上議論する気もありませんのでマン管センターにでもご確認下さい）

そもそも、何故第21条第2項 が規定されているとお考えですか？

＞６８７

日本住宅支援機構の融資条件は知りませんが、あなたの書かれた事は意味不明で理解出来ません。
共用部分（管理組合）の間違いでは？（それも上記の工事範囲でしょう）

[689: 匿名さん]

>688
共用部分の間違いではありませんよ。
専有部分の配管の工事を管理組合がするのに融資が受けられますか
と支援機構に相談したときの答えが、第21条第2項が規定されて
いれば、当然融資条件にかないますとの返事だったものですからね。
当然その他の滞納率とかも条件はありますが。

[690: 匿名さん]

解釈のちがい
法律でも弁護士によって解釈が違うから

[692: 前期高齢管理士]

＞６８９
意外です。来週にでも日本住宅支援機構に確認してみます。

＞専有部分の配管の工事を管理組合がするのに融資が受けられますかと支援機構に相談した

その為に相談の骨子（詳細）を紹介頂けませんか？（内容を端折っていませんか？）　
（回答相手は部署氏名を名乗りますから、こちらも当然名乗ります。恥は掻きたくありませんので）

　

[695: 匿名さん]

>692
相談内容は、給排水管の本管部分の工事をする際、専有部分の支管部分も一緒に
工事をすれば、経費だけの問題ではなく、給排水制限や室内での工事、仮設トイレの
設置等ムダも省ける。
そこで管理組合として専有部分も一緒にやりたいが、修繕積立金がたりないので
借り入れをしたいがそれは可能かという質問をしました。

回答としては、
>標準管理規約第21条第2項
>専有部分であるの設備のうち、共用部分と構造上一体となった部分の管理を共用部分の
>管理として行う必要がある時は、管理組合がこれを行うことができる。

この規約があなたの組合で規定されてますかといわれたので、設定されていますといいました。
そうしたら、その規定があれば、融資の条件に適いますといわれましたよ。

[696: 前期高齢管理士]

＞６９５

ご回答ありがとうございます。
あなたとの論争の結末に関係なく、多くの管理組合のとって（融資に関しては）朗報です。
既述した様に日本住宅支援機構に確認してみます。

管理組合が費用を負担して一体工事を実施する事が現行の規約のままで適法か否かについても
マン管センターか国交省マンション政策室に確認してみます。

多くの管理組合にとって大変重要な問題なので、結果は後日投稿します。

[697: 前期高齢管理士]

＞６８７　＞６８９　＞６９５

６９６でお約束した問合せの結果です。

日本住宅支援機構
結果としてあなたのレスの通りです。補足すれば、
①　借入及び管理組合による工事について総会決議がなされている事
③　マンション管理センターの債務保証がある事
が融資の条件との事です。

専有部分の工事を管理組合が費用負担して実施する事は適法か否かについては
「あくまでも機構の融資条件であって、工事が適法か否かは（担当者としては）解らない」との事。

マンション管理センター
①　原則として機構が承認した融資案件は債務保証する。
②（センターは）適法か否かを判断（回答）する立場にはない。それは法務省管轄
　但し標準管理規約第２１条に関するコメントには次の記載があるとの指摘があった。

「⑤ 配管の清掃等に要する費用については、第２７条第三号の「共用設備の保守維持費」
　として管理費を充当することが可能であるが、配管の取替え等に要する費用のうち
　専有部分に係るものについては、各区分所有者が実費に応じて負担すべきものである。」

又一つ勉強になりました。ありがとう御座います。

蛇足
誰しも思い違いはありますが、共用部分と専有部分の境界について区分所有法では規定していませんね。
（標準）管理規約でした。　（何処かで区分所有法と書いた様な気が…）
　

[698: 匿名さん]

>697さん
お疲れ様でした。
少しは、私の嫌疑が晴れてほっとしました。
ただ、専有部分の支管部分の更新工事を、共用部分の工事と
一緒にするのはグレーゾーンということですね。
しかし、無駄を省き、できる者とできない者がいる以上は、
積立金を増額又は借り入れをし、管理組合として更新工事をやる方がずっと
効率的ではあります。
私はそのように考えています。

[699: 匿名さん]

追伸
支援機構が違法か適法か分からないといっていますが、
もし、違法なら融資するのはおかしいのではないでしょうか。

[700: 匿名さん]

うちのマンションは、大規模修繕工事が終わったばかりですので、
配管の更新時期である３０年前後までにはまだ期間があります。
まず、積立金の値上げを行い、全額組合負担とするのではなく、
一部組合負担とする考えです。勿論その提供する一部負担金は専有部分の床面積比で
設定することになると思いますが。
共用部分と一緒にやらなくても、その負担金を提供する規約を
作成する予定です。
できることなら、共用部分と一緒にやる方がいいとは思いますが。
給水管・排水管・給湯管・汚水管・ガス管の５ヶ所を、一区分所有者が単独で
工事を依頼した場合の工事費は、約７０万程度かかるとの見積もりでした。
勿論、別々に更新すれば、１００万は軽く突破します。
マンション総体でやれば、５０万程度になるということです。
工事費以外に、給排水管の使用制限や室内での作業であり、在宅が必要であり、
又、仮設トイレ、騒音とかを考えれば、共用部分と専有部分を一緒にした方が
効率はずっとよくなります。

[701: 匿名さん]

支援機構ばかりでなく、マン管センターまで、違法かどうか
わからないんですね。
ということは、違法ではないのでは？
考えすぎですよ。

[702: 前期高齢管理士]

＞マン管センターまで、違法かどうかわからないんですね。

判らないとは言ってません「適法か否かを判断（回答）する立場にはない」との回答です。
だから、「それは法務省管轄です」と言い添えられているのです。

「違法ではないのでは？ 」と推測するのは早計だと思います。

[703: 前期高齢管理士]

＞６９８さん

＞共用部分の工事と一緒にするのはグレーゾーンということですね。

そう云う事になりますね。
この事で訴訟沙汰になれば「標準管理規約」をどの様に評価するか（位置付け）がポイントでしょう。
後半に書かれた事は私も同感です（私は一体で工事することが適切な判断か否かに拘るだけです）

６９９については現時点では解りません。
しかし標準管理規約の第２１条２項が盛り込まれている事を融資の条件にしているのは
本文の「一体として行う必要があるとき」や同時に発表されたコメントとは矛盾しますね。

余談ですが、機構への問い合わせには、先方から電話するとの事でしたので電話番号は教えました。
僭越でしたが適法か否かをチェックするよう進言しました。実施して結論が出れば教えて欲しい旨
伝えましたが、果して調査するか、又連絡をくれるか否かは解りません。

[704: 匿名さん]

工事内容を公表して、住民の意向を確認できていれば問題ないでしょ。

[705: 匿名さん]

給排水管は全戸一斉工事がいいですよね。
自分が工事していても、上階がしていなければ被害にあいますよね。

[706: 匿名さん]

>前期高齢管理士さん　　698です。
現時点でこの問題が適法か違法か検討されていないのに、もし違法とかになれば、
支援機構は融資できなくなるでしょうし、標準管理規約も修正せざるをえなくなると思います。
ただ、困るのは、マンションの住民でして、融資が受けられなくなります。
給排水管等の工事は、共用部分と専有部分を別々にやれば、大きなロスが伴います。
又、できる者とできない者がでてくる以上、改悪以外のなにものでもなくなります。
マンションの住民が望む以上は、費用の負担に関しては、専有部分であっても認めて
欲しいですね。

[707: 前期高齢管理士]

＞７０６さん

仰ることはよく解ります。
そういう意味でも、私は民法２５１条（全員の合意）に基づき配管等をまず共用部分に変更する事を
提案しています。（詳細は＞６７８の匿名さんが私の古い他スレでの投稿をコピペしてくれています）

不思議と　この意見（共用部分に変更する事）に賛同も理由を付した反対意見もありませんが…

[708: 匿名さん]

>前期高齢管理士さん　　706です。
専有部分の配管を共用部分にするには全員の合意があればいいのではとのこと。
根拠としては、共有資産が増えるからとのことですが、共有資産の持ち分割合は、
増えはしますが、その持ち分割合は敷地とは違い資産価値はないと思われます。
共用部分にしてしまうと、間取りの変更等は不可能となりますし、その点検とかを
管理組合として行うには、専有部分内のことであり、現実的には難しいと思われます。
只、裁判では、天井部分に設置してある配管は共用部分とはなっていますが。
一番いい方法は、費用負担に関しては、管理組合が行うのがベターと思っています。
費用負担をするのを、全員の合意を取り、全戸更新工事を行うのであれば、誰も
訴訟にもっていく者はいないとおもわれますので。
配管はいずれ必ず劣化しますし、更新しなければならない時期は間違いなくやってきます。
専有部分の配管を、共用部分にするより問題は少ないと思われますが。

[709: 匿名さん]

うちのマンションの場合は、区分所有者が
配管工事をしなければならない事を知らない事です。
ぜーんぶ管理会社が何とかしれくれると思ってる。（資金繰りも手配も）

[710: 前期高齢管理士]

＞７０８さん

私は、自分の最初のアイディアに拘りすぎていたかも知れません。
費用負担に関してのみ管理組合とする事は民法第１８条２項により可能かもしれませんね。
但し総会に当っては第１７条２項もあり、全員（全区分所有者）の賛成を得るべきでしょう。

機構は兎も角、マン管センターも（書きませんでしたが）国交省マンション政策室もコメントを
示すものの歯切れが悪かったです。法律ではない標準管理規約の限界かも知れません。

お付き合い先で現実に更新案件がでたら、この線で検証してみます。

[711: 匿名さん]

>709さん
管理組合主導は大切なことです。
しかし、頭から管理会社を否定することもありません。
一緒になってやっていくことが大切です。
専有部分の配管は、洗面所のとこの床が７～8cm高くなっているでしょう。
そこに、給水管・排水管・給湯管・汚水管・ガス管が通っています。
そこは専有部分ですので、そこの配管から水漏れが発生し、下の階の住民に
損害を与えた時は、上の階の住民が損害を賠償しなければなりません。
勿論、損害部分については保険で補償はしてくれますが、経年劣化による
配管の更新工事とかには、保険は適用されません。
配管の取り替えは30年前後といわれています。
それまでに、なんらかの対応をしておくことが必要です。
戸別にやれば、1戸当たり70万程度必要になりますから。

[712: ずっと前理事長]

＞７１１
部屋内は専有部分でしょうが、
配管配線については、管理規約で定められています。
近年は見えないところは全て共用部分としている規約が多いようです。
配管配線が専有か共用かの判断は、
各自のマンションの管理規約を読み判断するべきです。

[713: 匿名さん]

709です。
>専有部分の配管は、洗面所のとこの床が７～8cm高くなっているでしょう。
トイレがちょっと段差があるので、うちの場合はトイレなんでしょうね。
区分所有者は専有部の更新工事があることも、自費で出すことも考えていないみたいです。
多分積立金からという話になると思いますが、
まだ5年前の大規模修繕の借金を払っている状態で
返済はあと5年残っています。
30年の更新工事まであと10年なので、時間がないのですが
区分所有者に問題意識が無いのが問題です。

[714: 匿名さん]

>713さん
給排水管の本管部分、縦管と継手部分は共用部分ですので、管理組合が
修繕積立金を取り崩して行います。
工事をする時は、給水管については、通路にあると思いますので、やりやすいのですが、
排管部分は、専有部分内にありますので、工事は大変です。
床を剥がし、背板を取り外しての工事となります。
給排水管の使用制限も当然でてきます。仮設トイレの設置もしなければなりません。
そういった大変な工事を、専有部分の場合もしなければなりません。
給湯管・汚水管・ガス管等を別々にすれば、その都度同じことが発生しますし、住居内の
工事ですから、在宅することも必要です。
お金以外にも大変なことがたくさんありますが、３０年はまだまだ先のことだとか、
管理組合がしてくれるのだとか勘違いをしている住民が多いのが現実です。
理事会としては、その啓蒙活動をしておかなければなりません。
修繕積立金の値上げをするにしても、早ければ早い方がいいですからね。
ただ、間違いなくいえることは、配管は必ず更新しなければならない時期がやってくると
いうことです。

[715: 匿名さん]

>712
専有部分の中にも、共用部分があります。
窓枠、ガラス、網戸、玄関の扉、煙探知機、インターホン等です。
古い建物で、床を貫通して下の階の天井部分にある排水管の支管は
裁判で共用部分とされましたけどね。
見えない部分が共用部分？規約は関係ありません。

[716: 匿名]

＞715：匿名さん
規約でなければ、何処で共用部分を特定するのでしょうか。

[717: 匿.名さん]

>>716
>規約でなければ、何処で共用部分を特定するのでしょうか。

共用部分の範囲（および専有部分の範囲）は、規約共用部分（法４条２項：第一条に規定する建物の部分及び附属の建物は、規約により共用部分とすることができる。）を除いて、規約によって決定されるのではなく、建物の構造および当該部分の機能から決定される（法４条１項：数個の専有部分に通ずる廊下又は階段室その他構造上区分所有者の全員又はその一部の共用に供されるべき建物の部分は、区分所有権の目的とならないものとする。）。
したがって、規約に定めても、建物の構造および当該部分の機能から明らかに共用部分とは認められないものは、共用部分とはならない。ただ、実際には、当該部分が共用部分か専有部分かのいずれに属するか明らかでないものも少なくない。【主要部分はコンメからの抜粋】

[718: 匿名さん]

>716
共用部分には、法定共用部分と規約共用部分があります。
法定共用部分は、法律上当然に共用部分となるものをいいます。
そして、法定共用部分には、専有部分以外の建物の部分と専有部分に
属しない建物の付属物からなります。
建物で専有部分以外は共用部分と区分所有法上決められているのです。
敷地では、建物ののっかっている敷地は法定敷地といい、それいがいの敷地は
規約敷地となります。

[719: 匿名]

＞715：匿名さん
私のマンションも規約で配管が共用部分と定めています。
損保の対応も共用部分で対応されました。

[720: 匿名さん]

排管にも本管部分と支管部分がありますからね。
規約共用部分である付属施設も適用対象です。
それに配管の場合、経年劣化によるものは適用対象外です。
損害を与えた場合は、適用されます。